LMNP : Comment calculer votre véritable rentabilité ?

Vous êtes nouvel investisseur en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez comment calculer la rentabilité de votre projet ? Bien calculer la rentabilité LMNP est essentiel pour savoir si votre investissement immobilier portera ses fruits et pour le comparer à d'autres placements. Ce guide complet et mis à jour en 2025 vous explique pas à pas comment calculer la rentabilité d'un LMNP en intégrant tous les éléments clés : loyers, charges, fiscalité (avec les toutes dernières lois fiscales 2024/2025), amortissements, etc.

Dans cet article pédagogique, nous détaillons les différents types de rentabilité (brute, nette, nette-nette), les charges à inclure, l'impact du régime fiscal (micro-BIC vs régime réel) sur vos revenus de location meublée, ainsi que la notion de TRI (taux de rendement interne) pour une vision globale de la performance sur le long terme. Vous découvrirez également des exemples chiffrés concrets, des tableaux de calcul, des erreurs courantes à éviter et des conseils pour optimiser la rentabilité de votre LMNP.

Enfin, pour rester serein face à la comptabilité et aux obligations fiscales, nous verrons comment un service spécialisé comme LMNP.ai peut vous accompagner à moindre coût dans la gestion de votre investissement meublé. Prêt à booster la performance de votre location meublée ? Suivez le guide !

Pourquoi calculer la rentabilité de votre LMNP ?

La rentabilité locative représente le rendement de votre investissement en location meublée par rapport au capital investi. En clair, c'est le ratio entre les revenus locatifs que vous percevez et le coût de votre logement. Calculer ce taux de rentabilité vous permet de mesurer la performance de votre investissement immobilier et de la comparer à d'autres placements financiers.

Par exemple, de nos jours un livret A rapporte autour de 3%, l'assurance-vie environ 2%. En immobilier, la rentabilité varie fortement selon les villes : elle tourne seulement autour de 3 % à 4 % à Paris mais dépasse souvent 7 % dans des villes comme Lille ou Marseille. Dans certaines villes moyennes très abordables (ex : Saint-Étienne), on peut même atteindre 9-10 % de rendement brut.

Comparer la rentabilité attendue de votre LMNP à ces ordres de grandeur vous aide à décider si l'investissement en vaut la peine. Calculer en amont évite aussi les mauvaises surprises comme un cash-flow négatif (si les charges et le crédit dépassent le loyer) et permet d'optimiser vos choix (ville, loyer, financement, régime fiscal) pour maximiser vos gains à long terme.

Le saviez-vous ? En location meublée, vous pouvez louer plus cher qu'en location vide équivalente. En moyenne, un logement meublé se loue 10 à 15 % plus cher que le même logement loué vide, l'écart pouvant même atteindre +30 % en location courte durée touristique. Cette prime de loyer améliore automatiquement la rentabilité brute de l'investissement.

Cependant, ne vous fiez pas qu'à la rentabilité brute initiale pour juger votre LMNP. Il faut affiner le calcul en déduisant les diverses charges, puis en intégrant la fiscalité applicable, afin d'obtenir la rentabilité nette puis nette-nette de votre location meublée. Nous allons voir comment calculer chacun de ces indicateurs pas à pas.

Calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette d'un LMNP

Pour évaluer le rendement locatif de votre bien meublé, on utilise généralement trois niveaux de calcul de rentabilité :

●        Rentabilité brute – C'est le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien.

●        Rentabilité nette – C'est le rendement après déduction des charges (ce que le bien vous rapporte réellement avant impôts).

●        Rentabilité nette-nette – C'est la rentabilité après impôts, donc en tenant compte de la fiscalité et éventuellement des avantages fiscaux.

Voyons en détail comment calculer chacun de ces indicateurs pour votre LMNP, avec des formules et un exemple concret.

Rentabilité locative brute

La rentabilité brute est l'indicateur de base, rapide à calculer. La formule est simple :

Rentabilité brute (%) = (Loyer mensuel HC * 12 / Prix d'achat du bien) x 100.

Le loyer annuel comprend le loyer hors charges (vous pouvez inclure les charges locatives récupérées si le locataire vous les rembourse, mais par simplicité on raisonne souvent en loyer hors charges pour la rentabilité). Le prix d'achat du bien inclut le prix de vente et éventuellement les frais d'acquisition (notaire, agence) pour avoir une vision plus précise de l'investissement total.

Exemple de calcul : Vous achetez un appartement meublé 200 000 € et le louez 800 € par mois. La rentabilité brute est égale à (800 € * 12 / 200 000 €) x 100 = 4,8 %. Autrement dit, ce bien génère chaque année l'équivalent de 4,8 % de son coût d'achat en loyers.

Bien qu'utile pour comparer rapidement des biens entre eux, la rentabilité brute ne reflète pas la rentabilité réelle car elle ne tient pas compte des nombreuses dépenses liées au logement. Considérez-la comme une "photo" grossière de la performance, à affiner ensuite. En LMNP, la rentabilité brute a tendance à être plus élevée qu'en location nue (grâce aux loyers plus hauts), mais attention à ne pas sous-estimer les périodes de vacance locative (notamment en location saisonnière type Airbnb) qui peuvent diminuer le loyer annuel effectif.

Rentabilité locative nette

La rentabilité nette correspond au rendement de votre LMNP après déduction des charges et frais liés au bien. Elle se calcule avec la formule :

Rentabilité nette (%) = ((Loyer annuel – Charges annuelles) / Prix d'achat) x 100.

Pour calculer la rentabilité nette, on doit donc soustraire du loyer toutes les dépenses engagées pour le logement. Parmi les principaux postes à inclure dans le calcul, on peut citer :

●        la taxe foncière (impôt local annuel, qui représente souvent l'équivalent d'1 à 2 mois de loyer)

●        les charges de copropriété non récupérables (dépenses d'entretien, syndic, etc., non imputables au locataire)

●        les frais de gestion locative si vous passez par une agence (environ 5 % à 10 % du loyer annuel en location meublée)

●        l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) qui couvre le bien loué

●        les réparations et frais d'entretien à la charge du propriétaire (travaux, remplacement d'équipements hors d'usage, etc.) ;

●        les intérêts d'emprunt si vous avez financé le bien à crédit (seule la partie intérêt de chaque mensualité est une charge déductible, le capital remboursé n'est pas une charge)

Reprenons notre exemple : l'appartement LMNP à 200 000 € loué 800 €/mois (loyer annuel 9 600 €). Supposons que les charges annuelles totales (taxe foncière, assurance, petites réparations, etc.) soient de 3 000 €. Le loyer net de charges est donc 9 600 – 3 000 = 6 600 € par an. La rentabilité nette = (6 600 / 200 000) x 100 = 3,0 % environ.

On constate que la rentabilité nette est bien plus faible que la brute (3 % vs 4,8 %), car elle reflète ce que vous gagnez vraiment après les coûts récurrents. Dans notre cas, les charges ont fait chuter le rendement de 1,8 point (de 4,8 à 3,0 %).

Le calcul de la rentabilité nette vous aide à identifier l'impact des charges et à chercher d'éventuelles optimisations (réduction de certains frais, travaux énergétiques pour baisser les dépenses, etc.). C'est une base réaliste pour évaluer votre cash-flow annuel avant impôts : si la rentabilité nette n'est pas suffisante pour couvrir vos mensualités de prêt, vous aurez un cash-flow négatif et devrez combler la différence de votre poche.

Rentabilité nette-nette (après impôts)

La rentabilité nette-nette (ou rentabilité après impôts) est l'indicateur le plus précis, car il intègre la fiscalité du projet. En LMNP, la fiscalité peut être très avantageuse si vous optez pour le bon régime, ce qui améliore notablement la rentabilité finale perçue par l'investisseur. Pour calculer la rentabilité nette-nette, on prend le résultat net après impôts (c'est-à-dire le profit annuel après déduction des charges et de l'impôt sur le revenu et prélèvements sociaux liés à vos loyers). On rapporte ensuite ce montant au coût total de l'investissement, comme pour les autres rentabilités.

En pratique, calculer la rentabilité nette-nette suppose de bien évaluer vos impôts sur les revenus locatifs, ce qui dépend du régime fiscal LMNP choisi (nous détaillons ce choix dans la section suivante). Vous devrez estimer votre base imposable après déductions, puis appliquer votre tranche marginale d'imposition (et ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux pour les résidents fiscaux français). Notez que les non-résidents sont en principe imposés différemment (taux minimum de 20% sur les revenus français, et prélèvements sociaux selon les conventions internationales).

L'impact du régime fiscal

Le statut LMNP offre deux régimes fiscaux au choix (micro-BIC ou réel). Ce choix est crucial pour votre rentabilité nette-nette car il détermine comment vos revenus sont imposés.

Le régime micro-BIC accorde un abattement forfaitaire (50% en location classique et en meublé de tourisme classé, contre 30 % en meublé de tourisme non classé).

Dès que vos recettes dépassent le plafond du micro (actuellement 77 700 €), le régime réel devient obligatoire. Mais vous pouvez également choisir le réel de façon optionnelle (sur simple demande) même en dessous du seuil, si c'est plus intéressant pour vous. Le réel est le choix de la majorité des loueurs en meublés car il permet de déduire toutes les charges réelles et surtout d'appliquer l'amortissement, ce qui réduit très fortement le revenu imposable.

En régime réel, vous allez remplir chaque année une déclaration de résultat BIC (formulaire 2031) avec le détail de vos loyers et charges. Vos loyers imposables = loyers encaissés – charges – amortissements. Si ce calcul donne un bénéfice, il sera imposé à votre taux marginal + prélèvements sociaux. S'il donne un déficit (charges + amortissements > loyers), vous ne payez pas d'impôt et le déficit est reporté sur les revenus LMNP futurs. (Note : les amortissements LMNP sont reportables sans limite de temps s'ils n'ont pas pu être déduits, ce qui permet de garder du "crédit" de déduction pour plus tard).

L'amortissement consiste à répartir comptablement le coût du bien (hors terrain) et des meubles sur leur durée d'utilisation présumée. En pratique, on amortit souvent le logement sur ~30 ans (soit ~3,3% du prix par an), et le mobilier sur 5 à 10 ans (10-20% du prix par an). Cela génère plusieurs milliers d'euros de charges "fictives" d'amortissement chaque année, venant s'ajouter aux charges réelles (taxes, intérêts, etc.). C'est ainsi que, dans de nombreux cas, le LMNP au réel aboutit à un revenu imposable nul ou très faible. Par conséquent, la rentabilité nette-nette est maximisée, puisque l'impôt sur le revenu généré par vos loyers est proche de 0 €.

Exemple comparatif : Un investisseur loue un appartement identique en vide et en meublé. Au régime réel, le bien loué vide (revenus fonciers) obtient une rentabilité nette-nette d'environ 1,86 % l'an, tandis qu'en LMNP au réel il obtient 3,66 % net-net. L'écart s'explique par la fiscalité : en location vide, les charges déductibles seules ne suffisent pas à annuler le revenu imposable, alors qu'en location meublée, l'amortissement additionnel efface l'impôt. Ainsi, à loyers et charges égaux, le meublé est bien plus rentable après impôts.

Exemple chiffré pour illustrer la rentabilité nette-nette LMNP

Sur notre bien à 200 000 € loué 800 €/mois, supposons que vous choisissiez le régime réel. Après déduction des 3 000 € de charges et d'un amortissement annuel de 5 000 € (environ 2,5% du bien), votre revenu imposable LMNP serait proche de 0 €. Vous n'auriez donc aucun impôt à payer sur vos loyers cette année-là. La rentabilité nette-nette serait égale à la rentabilité nette (~3 %), faute d'impôts à déduire.

Au contraire, si vous étiez au micro-BIC, seule la moitié du loyer serait exonérée (50% d'abattement), l'autre moitié serait taxée. Dans ce cas vous paieriez par exemple ~1 200 € d'impôts et charges sociales, ce qui ferait tomber la rentabilité nette-nette aux alentours de 2 % (au lieu de 3 %). On voit l'importance du choix fiscal sur le rendement final.

En synthèse, la rentabilité nette-nette permet d'avoir la vision la plus réaliste de la performance d'un placement immobilier en LMNP, mais son calcul demande d'estimer finement impôts et régime d'imposition. Nous allons justement examiner les deux régimes LMNP en détail pour vous guider.

Rentabilité instantanée vs rentabilité globale (TRI)

Les taux de rentabilité brute, nette et nette-nette donnent une vision annuelle et instantanée de la performance de votre LMNP. Ce sont des indicateurs indispensables pour la première analyse. Cependant, un investisseur avisé voudra également évaluer la rentabilité globale de son placement sur toute la durée de détention du bien. C'est là qu'intervient le Taux de Rendement Interne (TRI).

Le TRI est un indicateur financier avancé qui intègre l'ensemble des flux de trésorerie de l'investissement : les loyers annuels nets, mais aussi le coût initial (apport, frais) et le produit de la revente à terme, sans oublier la fiscalité à chaque étape. En calculant un TRI, on obtient un taux de rendement annualisé qui tient compte de la valeur temps de l'argent.

Par exemple, un bien affichant 4 % de rentabilité brute annuelle peut en réalité procurer un TRI de 5,5 % sur 15-20 ans s'il prend de la valeur et que le loyer augmente au fil du temps. Inversement, un projet à 6 % de rendement brut immédiat mais sans perspective d'appréciation pourra avoir un TRI final plus faible. Le TRI permet donc de comparer objectivement plusieurs projets différents en intégrant leur horizon de détention et l'évolution des flux.

Le calcul du TRI est plus complexe (on résout des équations financières, souvent à l'aide d'un tableur ou d'un simulateur). Pour un investisseur débutant, il est surtout important de retenir que la rentabilité ne se résume pas au pourcentage annuel de loyer : la plus-value à la revente, l'évolution des prix immobiliers, l'effet du levier du crédit et la fiscalité sur la durée jouent un rôle majeur dans le gain final. Un bien avec une rentabilité modérée dans une ville dynamique peut au final rapporter davantage qu'un bien à rendement élevé dans une zone peu demandée, si sa valeur augmente plus fortement. D'où l'importance de raisonner sur le long terme et pas seulement sur le pourcentage de loyer annuel.

Outils pour calculer et simuler la rentabilité d'un LMNP

Faire tous ces calculs à la main peut être fastidieux, mais heureusement il existe des outils de simulation pour vous aider à calculer la rentabilité de votre investissement locatif meublé.

Les calculettes en ligne

De nombreux sites d'investissement immobilier proposent des simulateurs de rentabilité locative. Vous y renseignez le prix du bien, le loyer, les charges estimées, votre régime fiscal, etc., et l'outil calcule automatiquement vos rentabilités brute, nette, nette-nette, voire le cash-flow mensuel. Ces simulateurs sont idéaux pour tester rapidement plusieurs scénarios.

Les tableurs (Excel/Google Sheets)

Si vous préférez garder la main, vous pouvez construire votre propre tableau Excel de calcul de rentabilité. Cela vous permet de personnaliser les paramètres (indexation du loyer, revente après X années, évolution de la taxe foncière, etc.) et même de calculer le TRI via la fonction XIRR. C'est un peu technique mais très formateur.

Faire appel à un expert ou un service spécialisé

Enfin, n'oubliez pas que votre expert-comptable LMNP (ou une solution en ligne comme LMNP.ai) peut également vous aider à simuler la rentabilité de votre projet. En confiant la comptabilité de votre LMNP à des pros, non seulement vous sécurisez vos obligations fiscales, mais vous pouvez aussi obtenir des conseils personnalisés pour optimiser votre rendement (choix du régime, imputation des amortissements, réduction d'impôts, etc.).

Erreurs courantes à éviter

Même avec les bonnes formules, il est facile de se tromper dans le calcul de rentabilité. Voici quelques erreurs classiques à éviter.

Confondre rentabilité brute et nette

Ne vous laissez pas séduire par un fort rendement brut sans analyser les charges. Un 10 % brut peut cacher un 4 % net si les coûts sont élevés ! Assurez-vous de toujours comparer les biens sur la base de la rentabilité nette à minima.

Oublier des charges dans le calcul

Soyez exhaustif dans les dépenses à déduire. Par exemple, n'oubliez pas la vacance locative (prévoyez un mois sans loyer tous les X années selon le marché), les frais de gestion si vous faites appel à une agence, la comptabilité LMNP si vous êtes au réel, l'assurance loyers impayés éventuelle, etc.

Négliger la fiscalité

C'est surtout vrai si vous restez en micro-BIC par facilité. Le coup de massue fiscal peut être sous-estimé. Faites une simulation avec votre tranche d'impôt pour voir l'impact sur le rendement net-net, et envisagez le régime réel si vous payez trop d'impôts.

Surpayer le bien

La rentabilité dépend directement du prix d'achat. Si vous achetez trop cher par rapport aux loyers du marché, vous partirez avec un rendement faiblard difficile à remonter. Bien acheter (au bon prix) est la première étape pour un LMNP rentable.

Surestimer le loyer

A l'inverse, ne bâtissez pas votre calcul sur un loyer excessif difficilement tenable. Si vous surestimez le loyer possible ou le taux d'occupation (pour un Airbnb par ex.), votre rentabilité réelle sera décevante. Soyez prudent dans vos hypothèses de revenus locatifs, quitte à ajuster après quelques années d'exploitation réelle.

En évitant ces pièges, vous obtiendrez un calcul de rentabilité plus juste et pourrez investir en toute connaissance de cause. N'hésitez pas à faire relire vos simulations par un professionnel ou un investisseur expérimenté pour valider vos chiffres.

L’essentiel à retenir pour maximiser votre rendement en location meublée

En résumé, calculer la rentabilité d'un LMNP passe par plusieurs étapes clés : d'abord estimer le rendement brut de votre bien, puis retirer toutes les charges pour obtenir la rentabilité nette, et enfin intégrer la fiscalité afin d'évaluer la rentabilité nette-nette réellement « dans votre poche ». Grâce à l'avantage fiscal du statut LMNP (notamment l'amortissement au régime réel), votre investissement meublé peut atteindre une excellente rentabilité après impôts, souvent bien supérieure à celle d'une location vide.

N'oubliez pas de raisonner sur le long terme : la rentabilité globale inclut l'évolution de la valeur du bien et des loyers, choses que le simple calcul annuel ne reflète pas. Utilisez des outils de simulation et prenez en compte votre situation fiscale personnelle pour faire les meilleurs choix.

Enfin, si les calculs ou la comptabilité vous semblent complexes, faites-vous accompagner. Avec un service comme LMNP.ai, vous pouvez non seulement confier la partie comptable à des experts (pour seulement 179 €/an en formule autonome, la plus compétitive du marché), mais aussi obtenir des conseils pour optimiser votre investissement. En combinant une bonne analyse de rentabilité et un accompagnement professionnel, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir dans la location meublée.