Mis à jour le 26 août 2026 — sources en fin d’article.

Rentabilité LMNP : ce que rapporte vraiment un meublé, charges et impôt déduits

La rentabilité d’un meublé se calcule à trois niveaux, et seul le troisième dit ce que vous touchez. La brute divise les loyers d’une année par le coût d’acquisition total, frais de notaire et mobilier compris. La nette de charges retire ce que vous payez sans le refacturer au locataire : taxe foncière, copropriété, assurance, gestion, CFE. La nette-nette retire l’impôt : votre tranche marginale — le taux qui frappe votre dernier euro gagné, 30 % ici — plus 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Ici, 5,67 % annoncés tombent à 3,10 %, puis 3,07 % au réel et 1,92 % au micro-BIC.

Aucun rendement promis : une méthode, un seul bien, du premier calcul à la revente. Pour le choix du bien, de la ville ou du financement, voyez le guide de l’investissement en LMNP en 2026. Une rentabilité se mesure hors crédit : la mensualité change ce qui entre et sort de votre compte — le cash-flow (section 6) — pas ce que produit le bien.

1. Trois rentabilités, et celle des annonces n’est pas la bonne

Trois conventions font varier le résultat, rarement précisées.

a) Le dénominateur, c’est le coût total. Aux 165 000 € s’ajoutent les droits de mutation — l’impôt versé au département à l’achat —, les émoluments du notaire et le mobilier. Le fisc fait de même à la revente (article 150 VB, II, 3° du CGI). Ici, 9 360 € de loyers donnent 5,67 % sur le prix affiché et 5,09 % sur les 184 000 € réellement sortis (les frais de notaire).

b) La vacance se retire au numérateur. Les semaines sans locataire ne changent pas le prix payé, seulement les loyers encaissés. À 5 %, les 9 360 € deviennent 8 892 € de loyers acquis — ce que vous encaissez réellement sur l’année, semaines vides déduites. La brute réelle tombe à 4,83 %, 0,84 point sous l’annonce.

c) Le crédit n’entre pas dans une rentabilité. La mensualité dit comment vous avez financé, pas ce que le bien produit. Le marché local, lui, change le numérateur : où investir, ville par ville.

2. Le cas du guide : un T2 à 165 000 €

Un seul cas, suivi jusqu’à la revente — hypothèses de travail, pas moyennes de marché.

Reprenez le calcul avec vos chiffres.

3. De la brute à la nette : 3 191 € de charges par an

« Non récupérable » veut dire : vous la payez sans la refacturer au locataire. Chiffrez-les avant de signer — demandez au vendeur l’avis de taxe foncière et les trois derniers appels de charges.

Ces sept montants sont des hypothèses de travail, pas des moyennes de marché : aucun texte ni statistique publique ne les fixe. La CFE le montre bien — l’article 1647 D du CGI ne vote qu’une base minimum, et c’est la commune qui choisit dans la fourchette. Les vôtres se lisent sur l’avis de taxe foncière du vendeur, les trois derniers appels de charges du syndic et la grille tarifaire du gestionnaire.

Ces sept lignes pèsent 35,9 % des loyers acquis. On lit souvent 20 % : ce serait 1 778 €, donc 1 413 € de charges oubliées et 0,77 point de rentabilité en trop.

La CFE surprend : c’est un impôt local des entreprises, et louer en meublé est une activité commerciale même sans société. Rien l’année de création (article 1478, II du CGI) — la première facture tombe la deuxième année. Puis la commune fixe une base minimum entre 250 et 7 769 € pour 2026 (article 1647 D) ; rien à 5 000 € de recettes ou moins (la CFE du loueur en meublé).

Liste complète : les charges déductibles en LMNP.

4. La nette-nette : 1,15 point d’écart, et il tient au régime

Le micro-BIC est le régime par défaut. L’administration retranche un abattement de 50 % — une réduction automatique censée couvrir vos dépenses — et impose le reste, quel que soit votre résultat réel : il remplace vos charges. Base 8 892 × 50 % = 4 446 € ; impôt sur le revenu 1 334 €, prélèvements sociaux 827 €, soit 2 161 € sur un revenu non encaissé. Ouvert jusqu’à 83 600 € de recettes 2026, 77 700 € pour 2025 (article 50-0 du CGI, décret n° 2026-562 du 29 juin 2026).

Le régime réel se choisit sur option. Vous déduisez vos charges réelles, euro pour euro, puis l’amortissement — l’usure comptable du logement, retirée du loyer imposable sans rien débourser (section 5). Ici : 8 892 − 3 191 − 5 601 = 100 € de résultat, donc 49 € d’impôt.

Sur le résultat d’un meublé, le taux est votre tranche marginale plus 18,6 % de prélèvements sociaux. Le relèvement vient de la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, article 12), dès les revenus 2025 déclarés en 2026. impots.gouv.fr, 17 juillet 2026 : « En location nue : 17,2 %. En location meublée : 18,6 % ».

2 112 € d’écart par an, soit 1,15 point. Détail : le micro-BIC, le régime réel, le comparateur.

5. L’amortissement bute sur le loyer : la limite de l’article 39 C

Le terrain ne s’use pas : il n’est pas amortissable. Aucun forfait n’existe : la répartition entre le sol et l’élévation se fait d’après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230 ; méthodes hiérarchisées par le Conseil d’État, 15 février 2016, n° 367467). On retient ici 20 % du prix, une hypothèse. Il reste 132 000 € de bâti, découpé en composants : une toiture et un gros œuvre ne vieillissent pas à la même vitesse.

La limite que presque personne ne mentionne. Le 2 du II de l’article 39 C du CGI n’admet l’amortissement qu’à hauteur du loyer acquis, diminué des autres charges afférentes au bien. Toutes les lignes du tableau n’y entrent pas : l’administration écarte celles qui tiennent à l’activité et non au logement — frais de comptabilité, honoraires juridiques, domiciliation (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70). Ici, le plafond vaut donc 8 892 − 3 012 = 5 880 € : les 5 601 € passent entiers et laissent 100 € de résultat.

Cette limite est une différence positive (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 40) : l’amortissement s’arrête à zéro, jamais en dessous. Il ne peut donc ni créer ni aggraver un déficit — un résultat négatif. Un déficit reste possible, mais il ne vient jamais de l’amortissement : seulement des charges que le plafond ignore. La section 6 le montre, avec − 179 € de résultat pour 179 € de comptabilité.

Conséquence contre-intuitive : plus vous avez de charges et d’intérêts, moins vous déduisez d’amortissement. Rien n’est perdu : le 3 du même II reporte la fraction écartée sur les résultats des exercices suivants — pas de butoir de durée, mais le même plafond chaque année.

6. Le cash-flow n’est pas la rentabilité

La rentabilité mesure ce que le bien produit, le cash-flow ce qui entre et sort de votre compte. Deux écarts, en sens inverse. Le capital — la part de la mensualité qui rembourse la somme empruntée — sort sans être déductible ; seuls les intérêts et l’assurance du prêt le sont. L’amortissement, lui, se déduit sans qu’un euro ne sorte. D’où le cas le plus courant en LMNP : zéro impôt et cash-flow négatif la même année.

Reprenons le T2, financé par 150 000 € sur 20 ans à 3,22 % — taux moyen du marché sur 20 ans en juin 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA, publication du 16 juillet 2026). Ce n’est pas une règle fiscale mais une hypothèse de marché : remplacez-la par le taux de votre offre de prêt. Mensualité 848,51 €, assurance à 0,25 % par an du capital : 880 € par mois.

Première année, l’effet croisé : 4 750 € d’intérêts et 375 € d’assurance de prêt écrasent le plafond de l’article 39 C — les intérêts d’emprunt comptent parmi les charges afférentes au bien (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 60). 8 892 − (3 012 + 5 125) = 755 € d’amortissement déductible au lieu de 5 601 € ; les 4 846 € écartés partent en report. Le résultat fiscal ressort à − 179 €, soit exactement les frais de comptabilité que le plafond ignore. Impôt : zéro. Effort d’épargne : 405 € par mois, 4 860 € sur l’année.

L’effet de levier — 184 000 € d’actif pour 34 000 € d’apport — se lit en patrimoine : le financement d’un LMNP.

7. La sortie : l’impôt de revente retire 0,95 point

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a créé un III à l’article 150 VB du CGI : à la revente, le prix d’acquisition est diminué des amortissements admis en déduction. Vous avez déduit chaque année, le fisc reprend tout d’un coup. Cessions conclues à compter du 15 février 2025. Quelques résidences gérées y échappent, pas celles de tourisme ni d’affaires (investir en LMNP en 2026, la plus-value en LMNP).

Revendons le T2 195 000 € au bout de douze ans, après 56 760 € d’amortissements d’immeuble déduits — douze annuités de 4 730 € sur le bâti ; le mobilier, hors champ de la ligne 25, ne remonte pas (achat comptant). La plus-value est l’écart entre le prix de revente et le prix d’acquisition retenu par le fisc.

Les abattements courent à partir de la sixième année : 42 % et 11,55 % à douze ans.

16 491 € de surcoût. Reste à ramener cet impôt à l’année : 20 977 € sur douze ans, 1 748 € par an, soit 0,95 point sur 184 000 €.

L’écart entre régimes tombe de 1,15 à 0,40 point : le réel économise 25 344 € en douze ans, la revente en reprend 16 491, bilan + 8 853 € — un report d’impôt partiel, pas une exonération.

Deux précisions. Les prélèvements sociaux d’une plus-value de particulier restent à 17,2 % (IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale) : revente taxée 19 + 17,2 = 36,2 %. Les 18,6 % de la section 4 ne visent que le résultat courant. Et seuls les amortissements effectivement déduits reviennent : rien au micro-BIC, ni pour la fraction restée en report.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : CGI, articles 39, 1, 2°, 39 C, 50-0, 150 VB, 150 VC, 154 quinquies, 156, 1478, 1647 D et article 15 bis de l’annexe II (Légifrance) ; article L. 136-8 du code de la sécurité sociale ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 ; BOI-BIC-AMT-10-20 ; BOI-BIC-AMT-10-40-10 ; BOI-BIC-AMT-10-40-30 ; BOI-ANNX-000115 ; Conseil d’État, 15 février 2016, n° 367467 ; impots.gouv.fr ; service-public.gouv.fr ; lois n° 2025-127 du 14 février 2025 et n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; hypothèse de taux de crédit : Observatoire Crédit Logement/CSA, juin 2026 (donnée de marché, non réglementaire).

Guide informatif. Les montants sont des hypothèses de travail, pas des moyennes de marché ni une promesse de rendement.