Les assurances loyers impayés : Utile en LMNP ?

Les loyers impayés sont la hantise de tout propriétaire bailleur, en particulier pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) qui dépendent souvent de ces revenus pour rembourser un emprunt. En 2025, dans un contexte économique tendu (inflation, pouvoir d’achat en berne), les incidents de paiement sont en hausse, même dans des zones auparavant sûres. Un locataire défaillant peut entraîner une longue procédure d’expulsion de 12 à 24 mois sans loyer perçu, tout en devant payer charges et frais juridiques. Face à ce risque, l’assurance loyers impayés (GLI) apparaît comme un filet de sécurité pour le propriétaire. Mais est-elle vraiment utile en LMNP ? Quels en sont les avantages, le coût, les conditions et les alternatives ? Nous faisons le point complet, avec les dernières évolutions 2025, pour vous aider à décider en toute connaissance de cause.

Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (GLI) ?

L’assurance loyers impayés, souvent abrégée GLI, est un contrat d’assurance privé souscrit par le bailleur pour se prémunir contre les défauts de paiement du locataire. Concrètement, si votre locataire ne paye plus son loyer, la compagnie d’assurance vous indemnise les sommes dues. Une bonne GLI prend en charge plusieurs éléments : les loyers impayés (loyer + charges), les frais de contentieux et d’expulsion (huissier, avocat, tribunal) et éventuellement les dégradations immobilières causées par le locataire. Certaines offres proposent même une indemnisation de la vacance locative après le départ du locataire défaillant.

En pratique, la GLI vient sécuriser vos revenus locatifs sans pour autant trop impacter la rentabilité de votre investissement. En cas de sinistre (impayé déclaré), l’assureur verse généralement les loyers mensuels après un délai de carence d’environ 2 mois d’impayés consécutifs. Les contrats en 2025 couvrent typiquement jusqu’à 24 à 36 mois de loyers impayés, avec des plafonds d’indemnisation pouvant aller jusqu’à 90 000 € voire 120 000 € selon l’assureur. L’objectif est de vous garantir une trésorerie stable malgré les aléas, et de prendre le relais financier le temps de la procédure d’expulsion ou de la relocation.

Pourquoi souscrire une assurance loyers impayés en LMNP ?

En tant que propriétaire LMNP, souscrire une GLI présente plusieurs avantages majeurs :

• Sécurisation des revenus locatifs : Vous êtes indemnisé en cas de loyer impayé, évitant une perte de revenu prolongée. Sans GLI, un impayé non résolu peut vous faire perdre un an ou plus de loyers (délai moyen d’expulsion de 12-24 mois). Avec l’assurance, vos loyers sont versés par l’assureur, ce qui protège votre budget et vous permet de continuer à payer vos charges (crédit immobilier, taxes, etc.).

• Prise en charge des frais juridiques : La GLI inclut généralement la protection juridique et couvre les frais de recouvrement (courriers d’huissier, procédure au tribunal) et d’expulsion si nécessaire. Vous bénéficiez souvent d’un accompagnement par des experts juridiques de l’assureur pour gérer la situation.

• Couverture des dégradations locatives : En option ou incluse selon les contrats, la garantie dégradations immobilières indemnise les dégâts matériels causés par le locataire (au-delà de l’usure normale). Les meilleurs contrats remboursent jusqu’à 7 000 € à 10 000 € de réparations, une fois l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée. Cela complète le dépôt de garantie et évite de payer vous-même les remises en état coûteuses.

• Vacance locative couverte : Certaines GLI haut de gamme compensent aussi la perte de loyer pendant un court délai de vacance locative après le départ d’un locataire expulsé. Par exemple, l’assurance peut verser 1 à 3 mois de loyer supplémentaires le temps de retrouver un occupant (à hauteur de 70 à 100 % du loyer). Cela vous laisse le temps de relouer sereinement, surtout dans les marchés locatifs difficiles.

• Sérénité et investissement pérenne : En définitive, la GLI vous apporte une tranquillité d’esprit. Vous louez “en toute tranquillité”, sans la crainte permanente de l’impayé. Cette sécurité peut vous permettre d’investir en meublé plus sereinement, sans renoncer à la rentabilité du LMNP. Les primes d’assurance représentent un faible pourcentage des loyers, largement compensé par le risque couvert.

En résumé, la GLI agit comme un parachute financier pour votre activité de LMNP : elle protège vos revenus, vos biens et prend en charge les démarches contraignantes en cas de problème.

Les limites et inconvénients de la garantie loyers impayés

Malgré ses atouts, l’assurance loyers impayés comporte aussi des inconvénients et des limites qu’il faut avoir en tête :

• Coût de l’assurance : La prime d’une GLI représente généralement 2 à 4 % du loyer annuel charges comprises. Par exemple, pour un loyer de 800 € charges incluses, la GLI coûte environ 200 € par an. Ce coût vient réduire d’autant votre rendement locatif. Toutefois, il reste modéré comparé à une éventuelle perte de plusieurs mois de loyers impayés.

• Sélection stricte des locataires : C’est la contrepartie majeure de la GLI. Pour que vous soyez couvert, votre locataire doit présenter des garanties suffisantes (revenus et situation stable) définies par l’assureur. La plupart exigent des revenus nets mensuels au moins 2,8 à 3 fois supérieurs au loyer charges comprises. Un CDI hors période d’essai est le profil idéal. Les assureurs peuvent accepter des CDD longs (>12 mois), freelances ou intermittents, mais souvent avec des critères supplémentaires (plusieurs bilans positifs pour un indépendant, renouvellements de contrat pour un CDD, etc.). Concrètement, vous devrez trier rigoureusement les dossiers : un candidat locataire trop juste financièrement ou à l’emploi précaire risque de rendre votre logement inéligible à la GLI – l’assureur refusera de vous couvrir si le profil ne correspond pas aux conditions. Cela peut allonger la vacance si vous devez attendre un profil “assurable”.

• Impossibilité de cumuler avec un garant : La loi interdit de demander une caution (garant physique) à un locataire déjà couvert par une assurance loyers impayés (sauf exceptions comme les étudiants). Donc en choisissant la GLI, vous ne pourrez pas exiger en plus un garant personnel. Il faudra vous reposer uniquement sur l’assureur en cas de défaillance du locataire. Pour certains bailleurs, la caution d’un proche était un filet de sécurité rassurant ; avec la GLI, ce n’est plus possible (hors dispositif Visale, voir plus bas).

• Délai de carence et procédure : L’indemnisation de l’assureur n’est pas instantanée dès le premier impayé. En général, il faut déclarer le sinistre après un mois d’impayé et un commandement de payer, puis l’assureur commence à payer après 2 mois consécutifs sans règlement. Vous devez respecter les procédures (relance, mise en demeure, déclaration du sinistre sous 30 à 45 jours…) et fournir les justificatifs (copie du bail, états des lieux, preuves des loyers impayés, etc.). Si vous omettez une démarche ou un document, l’indemnisation peut être retardée ou refusée. Autrement dit, la GLI implique une gestion administrative rigoureuse en cas d’incident.

• Exclusions et cas non couverts : Comme toute assurance, la GLI a des exclusions. Par exemple, si vous n’avez pas vérifié la solvabilité du locataire selon les règles du contrat, l’assureur peut annuler la garantie. De même, les impayés de charges récupérables ou taxes peuvent ne pas être couverts par tous les contrats (vérifiez bien les conditions). La garantie dégradation, si souscrite, ne couvre généralement que les dommages dépassant l’usure normale et peut comporter une franchise (montant à votre charge). Il est important de bien lire les conditions générales pour éviter les mauvaises surprises.

• Pas de prévention de l’impayé : La GLI n’empêche pas l’occurrence du problème, elle le compense financièrement. Même assuré, vous subirez le désagrément d’une procédure d’expulsion et du changement de locataire. L’assurance ne remplace pas une bonne gestion préventive (sélection rigoureuse du locataire, relation de confiance, etc.). Elle n’interviendra qu’en dernier recours, une fois l’impayé constaté.

En résumé, souscrire une GLI impose d’être exigeant dans le choix du locataire et d’accepter un coût annuel supplémentaire. C’est un arbitrage entre un peu de rentabilité en moins et beaucoup de sécurité en plus. À chaque bailleur de voir selon son profil de locataire cible et sa tolérance au risque.

Conditions pour souscrire : quel locataire et quel bail pour être assuré ?

Pour que votre assurance loyers impayés fonctionne, il faut respecter les conditions d’éligibilité posées par les assureurs :

• Situation et revenus du locataire : Comme évoqué, l’assureur vous couvrira uniquement si le locataire présente des garanties de solvabilité suffisantes. La règle générale est revenus stables ≥ 2,5 à 3 fois le loyer. Les CDI (hors période d’essai) et les fonctionnaires sont les profils les plus appréciés. Les CDD ou intérimaires peuvent être acceptés s’ils justifient d’une continuité d’emploi (ex : CDD renouvelés régulièrement sur 1 an). Les indépendants devront souvent montrer 2 à 3 années de bilans bénéficiaires. Les étudiants sans revenus propres peuvent être couverts via un garant solvable ou un dispositif Visale (selon assureurs), et les retraités sont acceptés si leur pension couvre 3x le loyer.

• Justificatifs à fournir : Vous devrez constituer un dossier locataire complet pour l’assureur. En pratique, on vous demandera de conserver : copie de la pièce d’identité du locataire, trois dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition, contrat de travail (ou carte d’étudiant, attestation de retraite…), un justificatif de domicile et un RIB. Ces pièces permettent à l’assureur de vérifier la solvabilité. Tout document manquant ou illisible peut entraîner un refus d’indemnisation le moment venu. Il est donc crucial de bien vérifier le dossier avant la mise en location. D’ailleurs, certains assureurs proposent (moyennant frais) un service de vérification du dossier locataire en amont, pour valider qu’il est éligible – une précaution qui peut éviter les mauvaises surprises.

• Type de bail et logement : La GLI s’applique aux baux d’habitation classiques (meublés ou vides). Assurez-vous que votre contrat de location est conforme (durée, clause de solidarité, etc.). Notez que pour les locations meublées, le dépôt de garantie peut être de 2 mois de loyer max (contre 1 mois en location vide), ce qui offre déjà une petite marge de sécurité en plus. La GLI vient en complément. Enfin, la plupart des assureurs n’acceptent pas de couvrir les locations saisonnières ou de courte durée, ni les loyers très élevés (> ~2 500 €) ou très faibles (< ~200 €) – ces cas particuliers ont souvent des solutions spécifiques.

En respectant ces conditions, vous mettez toutes les chances de votre côté pour être indemnisé si un impayé survient. C’est au propriétaire de faire ce travail de sélection rigoureux : l’assureur n’interviendra pas pour vérifier le locataire à votre place (sauf si vous utilisez des services dédiés). N’hésitez pas à demander une validation écrite du profil par votre assureur avant signature du bail : certains proposent un accord de principe en ligne en entrant les revenus du candidat. Cela vous évitera d’accepter un locataire non assurable par erreur.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

Le coût de l’assurance loyer impayé est généralement calculé en pourcentage du loyer annuel TTC. En 2025, les tarifs observés vont d’environ 1,9 % à 3,5 % du loyer par an pour la plupart des contrats du marché. Ce pourcentage dépend des garanties incluses et du profil de risque :

• Les contrats standards (profil locataire solide en CDI) affichent souvent un taux autour de 2 % à 2,5 % du loyer annuel. Par exemple, pour un loyer de 10 000 € par an, la prime serait de 200 à 250 € par an.

• Les contrats plus larges acceptant des profils précaires (étudiants, CDD, freelances…) peuvent être un peu plus chers, autour de 2,8 % à 3,2 % du loyer. Ce surcoût reflète le risque plus élevé accepté par l’assureur.

• Certaines offres en ligne compétitives proposent même des taux < 2 % (ex : ~1,9 % chez Luko) pour les dossiers très sécurisés, tandis que d’autres packs plus complets avec garanties étendues peuvent frôler 4 % du loyer (incluant d’office la garantie dégradation, etc.).

À quoi s’attendre concrètement ? Pour un logement loué 800 €/mois CC (~9 600 €/an), comptez une prime annuelle d’environ 200 à 300 €. Bien sûr, comparez les formules : le prix ne fait pas tout. Il faut regarder les plafonds couverts, la durée d’indemnisation, la franchise éventuelle, la qualité du service sinistre… Un contrat 20 € moins cher peut rembourser 12 mois de loyers de moins ! Prenez aussi en compte la réputation de l’assureur (facilité et rapidité des remboursements, retours d’expérience).

Quelles alternatives à la GLI pour un LMNP ?

Si vous hésitez à souscrire une GLI, sachez qu’il existe d’autres moyens de se protéger des impayés en location meublée, chacun avec ses avantages et limites :

• La caution solidaire (garant) : C’est la méthode “classique”. Vous demandez au locataire de fournir un garant (parent, ami ou organisme) qui s’engage à payer à sa place en cas de défaillance. Cette solution est gratuite et rassurante si le garant est financièrement solide. Toutefois, elle n’est pas possible si vous avez une GLI (sauf pour un étudiant où la loi l’autorise en plus de Visale éventuellement). Sans GLI, la caution reste une procédure judiciaire à activer en cas d’impayé – il faudra poursuivre le garant en justice s’il ne paie pas spontanément, ce qui peut prendre du temps.

• Le dépôt de garantie : En meublé, vous pouvez exiger jusqu’à 2 mois de loyer en dépôt de garantie à la signature du bail (contre 1 mois maximum en location vide). Cette somme pourra couvrir d’éventuels loyers impayés de fin de bail ou des dégradations. C’est une forme de protection minimale, mais évidemment de courte portée : deux mois de dépôt ne suffiront pas si le locataire cesse de payer pendant 6 mois… Le dépôt est surtout utile pour les petites ardoises ou les dégâts.

• La garantie Visale : Visale est un service gratuit de garantie des loyers impayés proposé par Action Logement, financé par l’État. Il s’adresse principalement aux jeunes de 18-30 ans et aux salariés en mobilité (ou précaires) de plus de 30 ans. Si votre locataire est éligible et obtient un visa Visale, Action Logement se porte garant pour lui. En cas d’impayé, vous êtes remboursé par Visale jusqu’à 36 mois de loyers impayés sur toute la durée du bail, et jusqu’à 2 mois de loyers pour les dégradations locatives. L’avantage : c’est gratuit pour le bailleur et sans franchise ni carence. L’inconvénient : Visale ne couvre pas tous les locataires (un quinquagénaire en CDI à haut revenu ne peut pas en bénéficier, par exemple) et le plafond de loyer admissible est limité (loyers < 1500 € en général). Par ailleurs, Visale, comme une caution classique, se retournera contre le locataire pour récupérer les sommes versées ; mais pour vous propriétaire, c’est très proche d’une GLI gratuite. À noter que si vous bénéficiez de Visale, ne souscrivez pas en plus une GLI – d’une part ce serait redondant, d’autre part peu d’assureurs accepteraient d’assurer un loyer déjà garanti par l’État.

• Le bail notarié avec clause exécutoire : C’est une solution moins connue, remise au goût du jour par une réforme récente. Si vous signez le contrat de location devant un notaire (acte authentique), il est doté d’une clause exécutoire. En cas d’impayé, ce bail notarié vaut titre exécutoire et vous permet de saisir directement les salaires du locataire via un huissier, sans passer par un jugement. Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie des rémunérations a été simplifiée pour les bailleurs munis d’un titre exécutoire (comme un bail notarié) : après un commandement de payer resté infructueux pendant 1 mois, l’huissier peut adresser un procès-verbal de saisie à l’employeur du locataire, qui prélèvera directement la part saisissable du salaire. Avantage : on gagne du temps (pas de procès pour obtenir un jugement d’expulsion, la créance de loyer est directement recouvrée sur le revenu du locataire). Limites : il faut payer les frais de notaire pour établir le bail au départ (quelques centaines d’euros), et surtout il faut que le locataire soit solvable et salarié pour qu’il y ait un salaire à saisir… De plus, même avec un bail notarié, l’expulsion physique du locataire nécessite toujours une procédure si celui-ci ne part pas de lui-même. Le bail notarié apparaît donc comme un outil complémentaire pour accélérer le recouvrement des impayés, mais il ne remplace pas totalement l’assurance qui, elle, vous verse les loyers même si le locataire est insolvable.

En combinant judicieusement ces solutions, vous pouvez réduire fortement le risque. Par exemple, pour un étudiant, Visale + dépôt de garantie 2 mois offrent une bonne sécurité sans frais. Pour un locataire salarié classique, GLI + bail notarié est le combo ultime (bien que le bail notarié + GLI puisse être redondant, mais l’un assure le paiement, l’autre facilite l’expulsion). L’essentiel est de ne pas rester sans aucune protection : un impayé peut arriver même au “meilleur” locataire (perte d’emploi, accident de la vie…), mieux vaut être préparé.

Alors, l’assurance loyers impayés est-elle utile pour un LMNP ? Dans la grande majorité des cas, oui, elle offre une sécurité précieuse pour un coût raisonnable. Si vous louez un bien meublé dont le loyer finance un crédit ou constitue une part importante de vos revenus, la GLI vous permettra de dormir sur vos deux oreilles. En 2025, avec l’augmentation des risques d’impayés liée au contexte économique, et des procédures d’expulsion toujours longues, cette assurance apparaît presque indispensable pour protéger votre investissement.

Cela dit, ce n’est pas une obligation légale et certains propriétaires choisissent de s’en passer en misant sur une sélection drastique des locataires ou d’autres garanties (caution, Visale, bail notarié…). Si vous avez un locataire de confiance, un coussin financier de secours, ou que le coût de l’assurance grève trop votre rentabilité, vous pourriez estimer pouvoir prendre le risque sans GLI. Chaque situation est unique : un propriétaire de plusieurs biens pourra “mutualiser” les risques plus facilement qu’un LMNP avec un seul appartement.

Notre conseil : évaluez objectivement votre tolérance au risque et votre situation. Pour un petit investissement fortement financé par emprunt, la tranquillité d’esprit offerte par la GLI vaut souvent largement 2-3 % de loyer. Pour un logement attractif avec une demande locative forte, une assurance couvrant la vacance et les dégâts peut aussi sécuriser vos revenus. À l’inverse, si vos charges sont faibles et que vous êtes en micro-BIC avec un locataire hyper fiable (et/ou éligible Visale), la GLI n’est pas forcément indispensable.

En fin de compte, l’assurance loyers impayés est un outil de gestion prudentielle. Utile en LMNP, elle devient votre bouclier anti-impayés – à condition de bien respecter ses conditions. Si vous décidez d’y souscrire, comparez les offres et lisez les petites lignes pour choisir la formule adaptée à votre profil. Et si vous faites le choix inverse, gardez à l’esprit les alternatives (garant, Visale, etc.) pour ne pas rester démuni. Quoi qu’il en soit, en tant que loueur meublé, restez vigilant : mieux vaut prévenir les impayés (bien choisir son locataire, garder le contact) et agir vite au moindre retard. Comme le dit l’adage, “mieux vaut prévenir que guérir”… mais en immobilier locatif, pouvoir guérir ses finances avec une assurance est un confort appréciable en cas de coup dur !

Sources :

• Gererseul.com – « Assurance Loyers Impayés (GLI) : Comparatif 2025 des meilleures formules »(15/07/2025)

• Nopillo.com – « Garantie des loyers impayés – Les conditions d’éligibilité (LMNP) »(2025)

• Action Logement – « Garantie des loyers impayés, pourquoi souscrire ? » (Guide 2023)

• Village de la Justice – « Impayés locatifs : saisissez les salaires du locataire grâce au bail notarié (Réforme 2025) »(29/07/2025)

• LMNP.paris – « Faut-il intégrer les indemnités d’assurance aux loyers ? » (Guide fiscal LMNP, 2023)

• Smartloc.fr – « Déductibilité de l’assurance loyer impayé » (23/09/2021, mis à jour)

• Service-public.fr – Location meublée : régime fiscal LMNP (plafonds micro-BIC 2025)