Les 7 dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025

1. Le statut LMNP : une niche fiscale toujours pertinente

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est l’un des dispositifs les plus accessibles et avantageux pour les particuliers souhaitant se lancer dans la location meublée.

Les avantages fiscaux 🌟

• Régime micro-BIC : Abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion) et amortissement du bien, des meubles, et des travaux. Cela permet souvent de réduire, voire d’éliminer, l’imposition sur les revenus locatifs.

Les conditions

1. Louer un logement meublé avec les équipements de base nécessaires (lit, table, électroménager, etc.).
2. Limiter les revenus locatifs à 23 000 € par an ou à moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal afin d'éviter de passer sous le statut de Loueur professionnel (LMP).

💡 Pourquoi choisir le LMNP ? Ce statut est idéal pour les investisseurs débutants souhaitant générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux conséquents.

2. La loi Denormandie : rénover pour défiscaliser

Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2026, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les zones nécessitant une réhabilitation.

Les avantages fiscaux 🌟

Réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location :

• 6 ans : Réduction de 12 % du montant de l’investissement.
• 9 ans : Réduction de 18 %.
• 12 ans : Réduction de 21 %.

Les conditions

1. Investir dans un bien nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
2. Rénover pour atteindre une amélioration énergétique d’au moins 30 %.
3. Louer le bien à des ménages modestes avec des loyers plafonnés.

💡 Pour qui ? Les investisseurs prêts à se lancer dans la rénovation tout en bénéficiant d’un levier fiscal attractif.

3. Loc’Avantages : louer abordable et défiscaliser

Remplaçant l’ancienne loi Cosse, le dispositif Loc’Avantages vise à augmenter l’offre de logements abordables.

Les avantages fiscaux 🌟

• Abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs, selon la zone géographique et le niveau de loyer pratiqué.
• En 2025, le dispositif pourrait évoluer en un crédit d’impôt, accessible même aux propriétaires modestes n’ayant pas d’impôt à payer.

Les conditions

1. Signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
2. Louer à des ménages modestes avec des loyers inférieurs aux prix du marché.
3. Respecter une durée d’engagement de 6 à 12 ans.
4. Louer un bien avec de bonnes performances énergétiques (exclusion des DPE F et G).

💡 Pourquoi choisir Loc’Avantages ? Un dispositif accessible pour les propriétaires souhaitant contribuer à l’accès au logement tout en réduisant leurs impôts.

4. La loi Malraux : préserver le patrimoine immobilier

La loi Malraux s’adresse aux investisseurs souhaitant restaurer des biens anciens dans des zones protégées, comme les secteurs sauvegardés.

Les avantages fiscaux 🌟

• 30 % de réduction d’impôt sur les travaux réalisés dans un secteur sauvegardé.
• 22 % de réduction pour les biens situés dans des zones AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine).

Les conditions

1. Rénover un bien situé dans un site patrimonial remarquable.
2. Effectuer des travaux sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.
3. S’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.

💡 Pour qui ? Les amateurs de patrimoine cherchant à combiner investissement locatif et conservation historique.

5. La loi Monuments Historiques : investir dans l’exceptionnel

Destinée aux investisseurs passionnés par le patrimoine, la loi Monuments Historiques offre des avantages fiscaux uniques pour les biens classés.

Les avantages fiscaux 🌟

• Déduction de 50 à 100 % des charges foncières et des travaux.
• Pas de plafond pour la déduction, idéal pour les contribuables fortement imposés.

Les conditions

1. Acheter un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
2. Conserver le bien pendant au moins 15 ans.
3. Faire réaliser les travaux sous supervision d’un architecte spécialisé.

💡 Pourquoi choisir ? Un dispositif idéal pour ceux souhaitant allier prestige et fiscalité avantageuse.

6. Le déficit foncier : une optimisation universelle

Le déficit foncier n’est pas une loi à proprement parler, mais un mécanisme de déduction fiscale applicable à toutes les locations, meublées ou nues.

Les avantages fiscaux 🌟

• Déduction des charges supérieures aux revenus locatifs sur le revenu global (plafonnée à 10 700 € par an).
• Report du déficit excédentaire sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les conditions

1. Être au régime réel d’imposition.
2. Louer un bien nécessitant des travaux déductibles.

💡 Pour qui ? Les propriétaires souhaitant optimiser la rentabilité fiscale de leur patrimoine.

7. La fin de la loi Pinel et ses alternatives

La célèbre loi Pinel prendra fin en 2024. En 2025, son héritage pourrait être en partie repris par le dispositif Loc’Avantages, offrant une solution plus ciblée et flexible.

Les avantages fiscaux (ancien Pinel) 🌟

• Réduction d’impôt allant de 9 % à 14 %, selon la durée de location.

Les conditions (ancien Pinel)

1. Investir dans un bien neuf ou rénové.
2. Respecter des plafonds de loyers et de ressources.
3. Louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans.

💡 Alternative en 2025 ? Les discussions en cours visent à proposer un dispositif similaire, mais mieux adapté aux réalités du marché locatif.

Conclusion : Quel dispositif choisir ?

Chaque dispositif de défiscalisation répond à des objectifs spécifiques. Si vous cherchez une solution simple et accessible, le statut LMNP est un incontournable. Pour les projets plus ambitieux, comme la rénovation ou l’investissement dans le patrimoine, Malraux ou Monuments Historiques peuvent être plus adaptés.

➡️ Besoin d’un conseil personnalisé ? Consultez nos experts pour optimiser votre fiscalité et vos investissements sur lmnp.ai. 😊