Les 7 dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025

Investir dans l’immobilier locatif peut vous permettre de réduire significativement vos impôts grâce à divers dispositifs de défiscalisation. En 2025, pas moins de sept mécanismes fiscaux clés encouragent les particuliers à investir dans des projets spécifiques (neuf, ancien à rénover, logements abordables, patrimoine historique, etc.) en échange d’allègements d’impôts. Chacun de ces dispositifs – qu’il s’agisse d’une loi incitative ou d’un régime fiscal – comporte des conditions strictes, mais offre en retour des avantages fiscaux attractifs.

Après la fin programmée de la célèbre loi Pinel fin 2024 (aucune nouvelle réduction d’impôt Pinel n’est accordée pour des investissements commencés à partir du 1er janvier 2025), les investisseurs doivent se tourner vers d’autres solutions. Bonne nouvelle : des alternatives existent pour continuer à défiscaliser en 2025, que ce soit en optant pour la location meublée (LMNP), en rénovant de l’ancien avec Denormandie, en proposant des loyers abordables via Loc’Avantages ou en préservant le patrimoine avec Malraux et les Monuments Historiques. Tour d’horizon des 7 dispositifs de défiscalisation immobilière majeurs en 2025, de leurs avantages et conditions d’éligibilité, afin de vous aider à choisir la stratégie la plus adaptée à votre projet.

Le statut LMNP : une niche fiscale toujours pertinente (2025)

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est pas une « loi » mais un cadre fiscal très avantageux pour louer un logement meublé. En 2025, il reste l’un des moyens les plus accessibles de percevoir des loyers peu ou pas imposés grâce à deux régimes fiscaux.

Les avantages fiscaux

Micro-BIC (par défaut)
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (jusqu’à 71 % pour un meublé de tourisme classé). Aucune charge réelle ni amortissement déductible. Applicable tant que vos recettes annuelles restent sous le plafond micro (2025).

Régime réel (sur option, engagement 3 ans)
Déduction intégrale des charges (intérêts, travaux, assurances, gestion, PNO, etc.) + amortissements par composants : gros œuvre, réseaux, aménagements intérieurs, toiture/étanchéité… le terrain n’est jamais amortissable. Les durées suivent la réalité technique (ordre de grandeur : ~10–20 ans pour les aménagements intérieurs, ~20–40 ans pour réseaux/toiture, plus long pour le gros œuvre). Les amortissements lissent l’imposition et peuvent annuler le résultat imposable plusieurs années.
En cas de déficit (charges > loyers), il est reportable 10 ans sur les futurs bénéfices LMNP (pas sur le revenu global).

Sortie / revente – réforme 2025 : à la revente, les amortissements pratiqués en LMNP sont désormais réintégrés à la plus-value imposable (fin de l’ancienne neutralité). L’arbitrage « amortir pendant l’exploitation vs. impact à la revente » doit donc être simulé en amont.

Conditions et obligations

• Logement éligible : meublé « prêt à vivre » (liste d’équipements obligatoires), bail de résidence principale (1 an renouvelable ou 9 mois étudiant), état des lieux, dépôt de garantie, diagnostics.

• Statut LMNP : rester < 23 000 € de recettes annuelles ou < 50 % des revenus d’activité du foyer. Au-delà d’un des deux seuils : bascule en LMP (autres règles et cotisations sociales).

• Formalités : déclaration d’activité via le Guichet unique INPI (le P0i n’existe plus). Attribution d’un SIREN obligatoire, puis SIRET par bien si biens dans des communes différentes (établissement secondaire).

• Déclarations fiscales :

  • Micro-BIC : loyers sur 2042-C-PRO.

  • Réel : liasse 2031 + annexes (télétransmission). Tenue comptable d’engagement et immobilisations/amortissements par composants.

• Comptes & taxes : création de l’espace professionnel impots.gouv.fr (téléprocédures), CFE due (souvent exonération la 1re année). TVA en principe non applicable (sauf para-hôtellerie / prestations assimilées).

• OGA/OGA : plus d’intérêt fiscal en 2025 (suppression de l’avantage).

Cas particuliers à connaître

• Meublés de tourisme (classés / non classés) : abattements et seuils spécifiques différents du meublé longue durée (micro), règles locales possibles ; vigilance sur la fiscalité et les autorisations.

• Location courte durée avec services para-hôteliers (petits-déjeuners, ménage quotidien, accueil, linge) : possible TVA et cotisations sociales spécifiques.

Pourquoi choisir le LMNP en 2025 ?

• Flexibilité micro vs optimisation au réel (charges + amortissements par composants).

• Cadre pro et clair (SIREN/SIRET, compta, télédéclarations), sans les obligations sociales d’un LMP tant que les seuils sont respectés.

• Attention à la revente : la réintégration des amortissements impose de modéliser la sortie (teneur des amortissements, durée de détention, stratégie patrimoniale).

Besoin d’aller plus loin ? Une simulation réel vs micro + projection de plus-value avec réintégration permet de sécuriser le choix de régime et la stratégie de revente.

La loi Denormandie : rénover dans l’ancien pour défiscaliser

Mis en place début 2019, le dispositif Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans certaines villes aux centres historiques dégradés. Il complète la logique de la loi Pinel (orientée vers le neuf) en ciblant l’amélioration du parc ancien dans des communes éligibles (villes moyennes bénéficiant du plan Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention de revitalisation de territoire, etc.). Bonne nouvelle : initialement prévu jusqu’en 2023, le Denormandie a été prolongé par le législateur jusqu’au 31 décembre 2027. Il continue donc d’offrir en 2025 une réduction d’impôt significative aux investisseurs prêts à rénover de l’ancien.

Les avantages fiscaux : Le dispositif Denormandie reprend le principe de la réduction d’impôt proportionnelle à la durée de mise en location, sur le modèle de Pinel. Les taux de réduction (inchangés malgré la baisse progressive des avantages Pinel sur 2023-2024) sont les suivants :

• Engagement de 6 ans : réduction d’impôt de 12 % du prix d’achat du logement (travaux inclus).

• Engagement de 9 ans : réduction d’impôt de 18 %.

• Engagement de 12 ans : réduction d’impôt de 21 %.

L’assiette de la réduction est plafonnée à 300 000 € par opération (soit jusqu’à 63 000 € de réduction maximale sur 12 ans), et la réduction entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. À noter : pour un investissement réalisé en Outre-mer sous conditions, les taux Denormandie sont majorés (23 %, 29 %, 32 %). Par ailleurs, le Denormandie n’impose pas de performance énergétique aussi stricte que le Pinel neuf, mais exige tout de même une amélioration énergétique minimale du logement rénové.

Les conditions :

1. Type de bien : acheter un logement ancien à rénover intégralement (ou local transformé en habitation). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et permettre une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20 à 30 % selon les cas (gain énergétique exigé de 30 % pour une maison individuelle).

2. Localisation : investir dans une commune éligible : villes moyennes du programme Action Cœur de Ville, communes ayant une convention ORT (Opération de Revitalisation du Territoire), ou communes à besoin marqué de réhabilitation de l’habitat. (Depuis avril 2024, le dispositif a même été étendu aux investissements dans certaines copropriétés très dégradées.)

3. Mise en location : louer le logement vide, en tant que résidence principale, dans l’année suivant la fin des travaux. Vous devez vous engager sur une durée de 6, 9 ou 12 ans de location et respecter les mêmes conditions de loyers et de ressources de locataires que la loi Pinel (loyers plafonnés environ 20 % sous le marché local et locataires aux revenus modestes).

Pour qui ? Le Denormandie s’adresse aux investisseurs qui ne craignent pas de réaliser des travaux. C’est un dispositif doublement vertueux : il permet de revaloriser le patrimoine ancien de certaines villes tout en profitant d’un avantage fiscal conséquent. En 2025, avec la disparition du Pinel dans le neuf, le Denormandie reste le principal outil de défiscalisation dans l’ancien, offrant le même niveau de réduction d’impôt qu’un Pinel « classique » réussi, tout en contribuant à la rénovation de logements vétustes.

Loc’Avantages : louer abordable et réduire ses impôts

Anciennement connu sous le nom de « loi Cosse », le dispositif Loc’Avantages vise à encourager la mise en location de logements à loyer modéré, en partenariat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). L’objectif est double : inciter les propriétaires à pratiquer des loyers inférieurs au marché en échange d’un avantage fiscal, et faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. Ce dispositif, lancé en 2022, devait s’arrêter fin 2024, mais la loi de finances pour 2025 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 afin de prendre le relais de Pinel sur l’incitation à l’investissement locatif social.

Les avantages fiscaux : Loc’Avantages ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à l’effort de modération de loyer consenti. L’abattement fiscal, calculé sur le montant brut des loyers annuels, peut aller de 15 % jusqu’à 65 % des revenus locatifs bruts. Concrètement :

• Niveau de loyer Loc 1 (≈ –15 % sous le marché) : abattement de 15 % (porté à 20 % si vous déléguez la gestion à une agence immobilière sociale – on parle d’intermédiation locative).

• Niveau Loc 2 (≈ –30 %) : abattement de 35 % (40 % avec intermédiation locative).

• Niveau Loc 3 (≈ –45 % sous le marché) : abattement pouvant atteindre 65 %, uniquement si vous passez par une agence à vocation sociale agréée (intermédiation).

Cet abattement vient réduire vos revenus imposables fonciers. S’il est tellement important qu’il crée un déficit foncier, celui-ci reste imputable sur votre revenu global dans la limite de 15 300 € par an (ce qui améliore encore l’avantage fiscal pour les bailleurs aux revenus modestes ne payant pas d’impôt).

Bon à savoir : afin de rendre le dispositif plus incitatif, il a été envisagé en 2025 de transformer la réduction d’impôt en crédit d’impôt remboursable, de sorte que même un propriétaire non imposable puisse bénéficier de l’avantage. Cette mesure, si elle est adoptée, rendrait Loc’Avantages encore plus attractif pour les bailleurs aux revenus modestes.

Les conditions :

1. Conventionnement Anah : signer une convention avec l’Anah est indispensable pour bénéficier de Loc’Avantages. Cette convention fixe le loyer maximal (selon le niveau Loc 1, 2 ou 3 choisi) et la durée d’engagement.

2. Logement et bail : louer un logement non meublé (location nue) à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans (ou 9 ans si vous demandez une subvention pour travaux). Le bail ne peut pas être consenti à un membre de votre famille proche, et le logement doit présenter une performance énergétique décente (les passoires thermiques F et G sont exclues du dispositif).

3. Loyers et locataires : pratiquer un loyer inférieur au prix du marché local (de 15, 30 ou 45 % en dessous, selon le niveau Loc choisi), et louer à un locataire disposant de revenus sous les plafonds fixés par l’État (variables selon la zone et la composition du foyer). Par exemple, en zone moyenne pour Loc2, un T2 loué ~30 % moins cher que la moyenne locale devra être attribué à un ménage dont le revenu fiscal ne dépasse pas un certain seuil annuel (consultez les plafonds Anah en vigueur).

Pourquoi choisir Loc’Avantages ? Ce dispositif est particulièrement adapté aux propriétaires qui souhaitent concilier investissement locatif et vocation sociale. En louant moins cher, on s’assure un avantage fiscal proportionné à l’effort consenti. Loc’Avantages est donc une option intéressante pour diminuer ses impôts tout en contribuant à offrir des loyers abordables. Avec sa prolongation jusqu’en 2027, et les ajustements envisagés (crédit d’impôt, extension aux meublés), il s’impose comme le successeur naturel de Pinel pour soutenir l’investissement locatif à vocation sociale.

La loi Malraux : préserver le patrimoine immobilier

Créée en 1962, la loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui encourage la restauration de biens immobiliers anciens situés dans des zones patrimoniales protégées. Il s’adresse aux investisseurs amoureux de la vieille pierre souhaitant contribuer à la sauvegarde du patrimoine architectural français tout en obtenant un avantage fiscal. En 2025, la loi Malraux est toujours en vigueur (elle a été prorogée à plusieurs reprises, y compris récemment pour certains secteurs jusqu’en fin 2024). Elle offre une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux de restauration entrepris.

Les avantages fiscaux : Avec le dispositif Malraux, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le coût des travaux de rénovation réalisés, selon la localisation du bien :

• 30 % du montant des travaux déductibles si l’immeuble est situé dans le périmètre d’un Site Patrimonial Remarquable (secteur sauvegardé au sens Malraux, souvent centre-ville historique protégé) ou dans un Quartier Ancien Dégradé (QAD) identifié par les pouvoirs publics.

• 22 % du montant des travaux si l’immeuble est en zone de protection du patrimoine (anciennement ZPPAUP/AVAP, aujourd’hui SPR approuvé ou opération déclarée d’utilité publique).

La dépense éligible est plafonnée à 400 000 € de travaux par contribuable sur la durée totale de l’opération (plafond pouvant s’étaler sur 4 ans consécutifs, soit 100 000 € max par an). La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales (elle est déplafonnée, ce qui est un atout pour les gros investisseurs). En somme, la loi Malraux permet de réduire ses impôts jusqu’à 120 000 € au total (30 % de 400 000 €) si vous entreprenez une lourde restauration dans un secteur sauvegardé.

Les conditions :

1. Immeuble concerné : il doit s’agir d’un immeuble ancien à rénover entièrement, situé soit dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (secteur sauvegardé), soit dans un Quartier Ancien Dégradé ou assimilé (zone avec habitat très dégradé désignée par l’État). Le bien ne doit pas être démembreé (vous devez le détenir en pleine propriété).

2. Nature des travaux : vous devez réaliser des travaux de restauration complète, portant sur l’immeuble dans sa totalité (façades, parties communes, etc.). Les travaux doivent être autorisés par la Préfecture avant leur démarrage et se dérouler sous le contrôle d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF). Seuls les travaux de restauration conformes aux prescriptions des Bâtiments de France sont éligibles à la réduction.

3. Engagement de location : en contrepartie de l’avantage fiscal, le propriétaire s’engage à louer le bien nu (non meublé) une fois restauré, pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit être à usage de résidence principale du locataire et ne peut pas être faite à un membre de votre foyer fiscal (ni ascendant ni descendant). La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Pour qui ? La loi Malraux s’adresse aux investisseurs fortunés et avertis, prêts à se lancer dans un projet de réhabilitation ambitieux. Le gain fiscal est très attractif pour les contribuables lourdement imposés (puisque la réduction s’impute sur l’impôt sur le revenu, notamment pour les tranches marginales élevées). En même temps, le dispositif exige de conserver le bien pendant au moins 9 ans une fois loué, et comporte des risques (aléas des travaux, contraintes d’urbanisme) qu’il faut bien maîtriser. Pour un amoureux du patrimoine qui souhaite allier défiscalisation et conservation du patrimoine historique, Malraux reste un dispositif phare en 2025.

La loi Monuments Historiques : investir dans l’exceptionnel

Le dispositif Monuments Historiques est sans doute le plus emblématique des mécanismes de défiscalisation patrimoniale. Il concerne les propriétaires de biens classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques (MH) et leur permet de déduire de leurs revenus la plupart des dépenses engagées pour entretenir ou restaurer ces immeubles d’exception. L’avantage principal de cette loi est la défiscalisation déplafonnée : les charges déductibles ne sont pas soumises au plafond annuel de 10 000 € des niches fiscales. En contrepartie, le régime est strict et vise surtout les contribuables passionnés par le patrimoine et ayant une forte capacité d’investissement (et d’imposition).

Les avantages fiscaux : Plutôt qu’une réduction d’impôt fixe, la loi Monuments Historiques offre une déduction fiscale très large des dépenses réelles. Concrètement :

• Vous pouvez déduire 100 % des travaux de réparation et d’entretien réalisés sur votre monument historique de vos revenus fonciers (et reporter le déficit éventuel sans limite de montant sur votre revenu global). Les intérêts d’emprunt liés à l’achat et aux travaux sont également déductibles à 100 %.

• Si l’immeuble ne génère aucune recette locative (par exemple si vous l’habitez ou le laissez vacant), vous pouvez déduire les dépenses de travaux directement de votre revenu global, à hauteur de 50 % de leur montant, et même 100 % si le bien est ouvert à la visite du public au moins 50 jours par an. En d’autres termes, un propriétaire qui ouvre son château ou son manoir aux visites publiques peut déduire l’intégralité de ses dépenses d’entretien sur son revenu global, ce qui réduit fortement son impôt sur le revenu.

Ces déductions peuvent aboutir à diminuer votre revenu imposable de plusieurs dizaines (voire centaines) de milliers d’euros, en échappant au plafonnement des niches fiscales. L’économie d’impôt effective dépend de votre tranche marginale : plus vous êtes imposé fortement (à 45 % par ex.), plus chaque euro déduit vous fait économiser de l’impôt. Ce dispositif est donc particulièrement intéressant pour les contribuables des tranches hautes qui souhaitent investir dans la préservation d’un bien exceptionnel.

Les conditions :

1. Bien éligible : être propriétaire d’un immeuble classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire supplémentaire (ISMH). Certains immeubles labellisés « Fondation du patrimoine » ou agréés peuvent également ouvrir droit au régime, sous conditions (notamment d’être visibles depuis la voie publique).

2. Engagement de conservation : le propriétaire doit s’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans (à compter de l’acquisition ou de l’entrée dans le dispositif). En cas de revente avant 15 ans, les avantages fiscaux obtenus peuvent être remis en cause.

3. Interdiction de division : le bien ne doit pas avoir été démembré ni être issu d’une division en copropriété destinée à “pousser” artificiellement l’avantage fiscal. La propriété doit être détenue en direct (ou via une SCI familiale non soumise à l’IS).

4. Travaux et ouverture au public : tous les travaux doivent faire l’objet d’autorisations spéciales (accords de l’Architecte des Bâtiments de France, permis de construire spécifique, etc.). Si vous souhaitez bénéficier de la déduction à 100 % des dépenses, le bien doit être ouvert aux visites payantes au public au moins 50 jours par an (dont 25 jours entre avril et septembre). Sinon, les dépenses ouvrent droit à une déduction de 50 % sur le revenu global, ce qui reste avantageux. Notez qu’il n’y a pas d’obligation de louer le bien : vous pouvez tout à fait habiter un Monument Historique tout en déduisant vos travaux (c’est même fréquent), à condition de laisser éventuellement accès aux visiteurs quelques jours par an selon le régime choisi.

Pourquoi choisir les Monuments Historiques ? C’est un dispositif de niche ultra-spécifique, destiné aux passionnés de patrimoine prêts à s’investir dans la restauration de bâtiments d’exception (châteaux, hôtels particuliers classés, etc.). L’avantage fiscal est potentiellement très élevé et sans plafonnement, ce qui en fait un outil puissant de réduction d’impôt pour les contribuables fortunés. Toutefois, investir en Monument Historique ne doit pas être motivé uniquement par la défiscalisation : ces projets comportent des contraintes (procédures administratives lourdes, coûts de travaux souvent importants, suivi avec les ABF, etc.) et un engagement patrimonial sur le long terme (15 ans minimum de détention). En somme, c’est une aventure patrimoniale et fiscale réservée à un public averti, cherchant à allier prestige, passion historique et optimisation fiscale.

Le déficit foncier : un mécanisme transversal pour réduire le revenu imposable

Contrairement aux dispositifs précédents, le déficit foncier n’est pas une loi créée pour l’occasion, mais un mécanisme fiscal de droit commun applicable à la location immobilière. Il s’agit de la possibilité, pour un propriétaire bailleur, de déduire de ses revenus imposables la perte résultant de charges foncières supérieures aux loyers encaissés. Ce mécanisme fonctionne pour la location nue et, dans une certaine mesure, pour la location meublée (via le régime LMNP réel). En 2025, le déficit foncier reste un levier puissant pour diminuer l’impôt, notamment dans le contexte des rénovations énergétiques encouragées par l’État.

Les avantages fiscaux : Si vos charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurances, frais de gestion, etc.) dépassent vos recettes locatives de l’année, vous créez un déficit foncier. Ce déficit s’impute comme suit :

• Jusqu’à 10 700 € par an peuvent être déduits de votre revenu global (salaire, autres revenus) de l’année en cours. Ce plafond d’imputation est porté à 15 300 € si le déficit provient de dépenses de travaux éligibles dans un logement conventionné Loc’Avantages. Exceptionnellement, pour les années 2023 à 2025, le plafond de 10 700 € est relevé à 21 400 € si le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement « passoire thermique » (classé E, F ou G) d’atteindre au moins la classe D après travaux. C’est un bonus temporaire pour encourager la rénovation énergétique des logements locatifs.

• Le reliquat du déficit (la part excédant 10 700 € ou la part due à des intérêts d’emprunt) n’est pas perdu : il est reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes et viendra diminuer vos loyers imposables des 10 années suivantes. De plus, la fraction du déficit imputée sur le revenu global continuera à s’imputer pendant 6 ans sur vos autres revenus si elle dépasse le plafond la première année.

En résumé, le déficit foncier permet souvent à un propriétaire qui réalise des travaux importants (par exemple pour rénover un appartement ancien destiné à la location nue) de neutraliser ses revenus locatifs imposables pendant de longues années, voire de diminuer ses impôts sur le revenu d’activité (grâce à l’imputation sur le revenu global). C’est un mécanisme simple mais efficace pour qui a des charges élevées par rapport aux loyers.

Les conditions :

• Régime d’imposition : il est impératif d’être au régime réel pour bénéficier du déficit foncier, que ce soit en location nue (régime réel foncier) ou en location meublée (régime réel BIC via le statut LMNP). Le régime forfaitaire micro (micro-foncier ou micro-BIC) ne permet pas de déduire les charges réelles ni de créer de déficit foncier. En micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s’applique sur les loyers, mais aucune charge n’est déduite : on ne peut donc jamais avoir de déficit. Si vous êtes en micro-BIC (location meublée), même principe : vous avez un abattement (50 % ou plus) mais pas de déduction au réel, donc pas de déficit possible. Il faut donc opter pour le régime réel pour imputer un déficit.

• Origine du déficit : seules certaines charges sont déductibles pour créer un déficit foncier : dépenses d’entretien et réparations, travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxes foncières non récupérables, frais de gestion, assurances… Les travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles. En outre, en location meublée LMNP, l’éventuel « déficit » n’est pas imputable sur le revenu global (il se reporte uniquement sur les bénéfices BIC des années suivantes). En location nue, le déficit global de 10 700 € par an n’est imputable que si le bien est loué jusqu’à l’année suivante incluse (sinon l’avantage est repris).

En soi, le déficit foncier n’est pas un dispositif « clé en main », mais plutôt une conséquence fiscale dont il faut savoir tirer parti. Il profite typiquement aux propriétaires qui ont des travaux importants à effectuer. Par exemple, si vous réalisez 50 000 € de travaux dans un appartement ancien et que vous touchez 8 000 € de loyers par an, vous créerez un déficit de 42 000 € la première année : vous pourrez imputer 10 700 € sur vos salaires, et le reste (~31 300 €) viendra effacer vos revenus fonciers des années suivantes (d’où potentiellement plusieurs années sans impôt sur vos loyers). Le déficit foncier est donc un outil d’optimisation universel : il s’applique à tous, sans zonage, sans plafond de loyer ou de ressources de locataire. La seule limite est celle du montant des charges réellement supportées… et évidemment de votre tranche marginale d’imposition pour la valeur de l’économie d’impôt générée.

Fin de la loi Pinel : quelles alternatives en 2025 ?

La loi Pinel, dispositif phare de défiscalisation dans le neuf depuis 2014, vit ses dernières heures. Le gouvernement a mis fin à Pinel au 31 décembre 2024 en raison de son coût budgétaire élevé et d’une efficacité jugée insuffisante sur la crise du logement. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel (ni de sa version récente Pinel+) pour un nouvel investissement locatif. Les investisseurs intéressés par l’immobilier neuf doivent donc se tourner vers d’autres solutions (par exemple le statut LMNP dans le neuf, la nue-propriété, ou l’investissement via une Société Civile de Placement Immobilier). Le dispositif Loc’Avantages, quant à lui, apparaît comme l’outil fiscal public privilégié pour prendre le relais du Pinel dans le soutien au logement intermédiaire.

Les avantages fiscaux (rappel loi Pinel) : Pour mémoire, la loi Pinel offrait une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf (ou réhabilité) mis en location. Les taux de réduction – qui avaient été légèrement abaissés sur la fin de vie du dispositif – étaient de :

• 9 % du montant investi pour une location de 6 ans;

• 12 % du montant investi pour 9 ans;

• 14 % du montant investi pour 12 ans.

Le tout dans la limite d’un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m², et en respectant le plafonnement global de 10 000 € d’avantages fiscaux par an. En pratique, un engagement Pinel 6 ans permettait jusqu’à 27 000 € de réduction, et jusqu’à 63 000 € sur 12 ans (pour 300 000 € investis). Ces taux s’entendaient pour le Pinel « classique » de 2023-2024 ; le Pinel+, avec des critères plus exigeants (qualité du logement, performance énergétique renforcée, localisation prioritaire), permettait de conserver les anciens taux plus élevés (12, 18, 21 %), mais il a également pris fin fin 2024.

Les conditions (rappel loi Pinel) : Les conditions d’éligibilité Pinel étaient strictes et expliquent en partie la fin du dispositif :

• Logement éligible : un logement neuf (ou en état futur d’achèvement) – ou un logement ancien lourdement réhabilité comme neuf – situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles étaient exclues). Le bien devait respecter les normes de construction en vigueur, notamment la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) garantissant une performance énergétique élevée. Des critères de qualité (surface minimale, double exposition pour les grands logements, présence d’un espace extérieur) étaient également requis pour le Pinel+ en 2023-2024.

• Location : louer le logement nu, à usage d’habitation principale, pendant au moins 6 ans (engagement renouvelable 9 puis 12 ans maximum). Le locataire ne pouvait pas appartenir au foyer fiscal du bailleur (mais la location aux enfants ou parents restait possible s’ils étaient fiscalement indépendants). Il fallait respecter des plafonds de loyer fixés par décret selon la zone, ainsi que des plafonds de ressources des locataires (pour réserver ces logements à des ménages modestes). Par exemple, en zone A en 2024, le loyer Pinel d’un 60 m² était d’environ 13 € / m², et un couple locataire ne devait pas gagner plus de ~57 000 € annuel de revenu fiscal.

• Zone géographique : le bien devait se situer en zone tendue du territoire, éligible au Pinel (zones A, A bis ou B1 principalement, correspondant aux agglomérations à forte demande locative). Les investissements en zone B2/C n’étaient plus admis depuis 2018, sauf dérogations ultra-locales.

En 2025, que reste-t-il de Pinel ? Les investisseurs ayant acquis un bien Pinel avant la fin 2024 pourront bien sûr continuer à bénéficier de leur réduction d’impôt jusqu’au terme de leurs engagements (2025 à 2036 selon les cas). Mais il n’y a pas de nouveau Pinel à proprement parler. Le gouvernement n’a pas mis en place de dispositif équivalent pour le remplacer directement. Cette page se tourne donc, laissant place à d’autres stratégies de défiscalisation : le statut LMNP dans le neuf (qui, via l’amortissement, peut s’avérer aussi intéressant qu’un Pinel sur le long terme sans plafond de loyer), le démembrement en nue-propriété (pas d’impôt pendant la durée de l’usufruit temporaire), ou encore Loc’Avantages pour ceux qui acceptent de louer moins cher en échange d’un abattement.

En synthèse, la fin de Pinel marque une transition dans la défiscalisation immobilière. Plutôt qu’un grand dispositif universel, l’année 2025 se caractérise par une diversification des solutions : locatif meublé au régime réel, dispositifs “ancien” (Denormandie, déficit foncier), et dispositifs patrimoniaux (Malraux, MH) pour les profils spécifiques. Chacun doit évaluer ces alternatives en fonction de son profil fiscal, de son projet immobilier et du niveau de contrainte qu’il est prêt à accepter (travaux, plafonds, durée d’engagement…).

Conclusion : quel dispositif de défiscalisation choisir en 2025 ?

Chaque dispositif fiscal immobilier répond à des objectifs et des profils d’investisseurs différents. Il n’y a pas de « meilleur » dispositif universel, mais une solution adaptée à chaque projet :

• Si vous recherchez la simplicité et la flexibilité, le statut LMNP est un incontournable pour générer des revenus locatifs peu imposés, sans contrainte de zonage ou de plafonds de loyer. C’est souvent le point d’entrée idéal pour un investisseur débutant en 2025.

• Si vous souhaitez rénover un bien ancien tout en réduisant vos impôts, la loi Denormandie offre un excellent levier, à condition de cibler les villes éligibles et de réaliser des travaux conséquents. De même, le déficit foncier peut s’avérer très efficace si vous entreprenez des rénovations (et il peut se cumuler avec le LMNP sur la partie meublée de vos revenus).

• Pour ceux qui veulent donner un sens social à leur investissement, le dispositif Loc’Avantages est tout indiqué : vous contribuez à loger des ménages modestes et profitez en retour d’un abattement fiscal généreux – d’autant que l’État prolonge et ajuste ce dispositif pour l’après-Pinel.

• Les amoureux du patrimoine et des biens d’exception s’orienteront vers la loi Malraux ou les Monuments Historiques, qui offrent des avantages fiscaux sans équivalent, mais exigent un engagement financier et personnel important (rénovation complexe, longue durée de conservation du bien, etc.).

En 2025, l’immobilier reste un pilier de la défiscalisation, mais il est plus que jamais crucial de bien préparer son projet. Vérifiez l’éligibilité de votre investissement, faites vos calculs (simulateurs, estimations de travaux, projections de rentabilité) et n’hésitez pas à solliciter un conseil fiscal ou patrimonial. Le choix du dispositif dépendra de votre situation fiscale, de vos objectifs (revenus complémentaires, constitution de patrimoine, valorisation d’un bien…) et de votre appétence pour tel ou tel type d’investissement. En combinant intelligemment les solutions (par exemple LMNP + déficit foncier, ou démembrement puis LMNP à terme), vous pourrez optimiser au maximum votre fiscalité tout en réalisant un projet immobilier rentable et pérenne.

Sources

• Ministère de l’Économie – Bercy Infos Particuliers : « Loc’Avantages : louez abordable et bénéficiez d’une réduction d’impôt » (21 mars 2025)economie.gouv.frservice-public.fr

• Ministère de l’Économie – Bercy Infos Particuliers : « Rénovation d’un logement ancien : tout savoir sur la réduction d’impôt Denormandie » (31 mai 2024)economie.gouv.fr

• Le Particulier (Figaro) : « Immobilier : le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’en 2026 » (16 mars 2024)partenaire.leparticulier.fr

• Advenis Gestion Privée – Actualité patrimoniale : « Prorogation en 2024 de la loi Malraux dans les quartiers anciens dégradés » (23 février 2024)advenis-gp.comadvenis-gp.com

• Defiscalisation-monuments-historiques.info : « Loi Monuments Historiques 2025 : défiscalisation déplafonnée » (consulté en 2025)defiscalisation-monuments-historiques.infodefiscalisation-monuments-historiques.info

• Ministère de l’Économie : « Tout savoir sur le déficit foncier » (Bercy infos, 1ᵉʳ mars 2024)economie.gouv.freconomie.gouv.fr

• Ministère de l’Économie – CEDEF : « Le dispositif Pinel d’investissement locatif » (fiche pratique, mise à jour 17 février 2025)economie.gouv.fr

• Bouygues Immobilier – Actualité investisseur : « Fin de la loi Pinel : comment investir en 2025 » (2025)bouygues-immobilier.combouygues-immobilier.com

• Service-Public.fr : « Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée » (mis à jour 2025)service-public.frservice-public.fr

• Service-Public.fr : « Loc’Avantages : bénéficiez d’une réduction d’impôt en mettant votre bien en location » (18 février 2025)