Investissement locatif : une réforme fiscale majeure dès 2026 pour les propriétaires

La fiscalité des locations nues (logements loués vides) s’apprête à vivre un tournant historique. Un rapport parlementaire Daubresse–Cosson présenté fin juin 2025 propose de créer un « statut du bailleur privé » avec un arsenal de mesures fiscales inédites pour relancer l’investissement locatif. Mesure phare : l’amortissement comptable enfin autorisé sur les logements loués nus, un avantage jusqu’ici réservé aux locations meublées (LMNP). En clair, les propriétaires bailleurs pourraient déduire chaque année une partie du prix de leur bien de leurs loyers imposables, diminuant drastiquement l’impôt foncier. Et ce n’est pas tout : régime micro-foncier bonifié, déficit foncier amplifié, exonérations d’IFI et de plus-value… Un véritable choc fiscal se profile pour 2026, sous réserve de vote au Parlement.

En résumé, les principales mesures proposées sont :

• Amortissement fiscal annuel de 5 % du prix d’un logement neuf (4 % pour un logement ancien avec travaux) pendant 20 ans. Un bonus de +0,5 % à +1,5 % est prévu si vous pratiquez un loyer abordable (intermédiaire, social ou très social).

• Micro-foncier dopé : l’abattement forfaitaire passerait de 30 % à 50 % et le plafond de revenus locatifs de 15 000 € à 30 000 € par an.

• Déficit foncier quadruplé : le déficit foncier imputable sur le revenu global passerait de 10 700 € à 40 000 € par an.

• IFI allégé : les biens loués en longue durée (résidence principale du locataire) seraient exclus de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

• Plus-value exonérée : aucun impôt sur la plus-value après 20 ans de location, contre 22 à 30 ans actuellement (pour l’exonération totale impôt + prélèvements sociaux).

Pourquoi autoriser l’amortissement en location nue ? (Contexte)

Jusqu’à présent, la location vide souffrait d’un handicap fiscal face à la location meublée. Un propriétaire bailleur en nu est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, ne pouvant déduire que ses charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…) sans amortissement du bien. À l’inverse, en meublé (statut LMNP/LMP au régime réel), le bailleur est imposé en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et peut amortir le logement et le mobilier, ce qui efface souvent tout loyer imposable pendant de longues périodes. Résultat : la fiscalité avantageuse du meublé a poussé de nombreux investisseurs à opter pour la location meublée plutôt que nue ces dernières années.

Parallèlement, les dispositifs incitatifs pour le logement neuf (ex. loi Pinel) ont pris fin en 2023-2024, entraînant un effondrement des ventes de logements neufs destinés à la location (–40 % au 1ᵉʳ trimestre 2025). Face à cette crise du logement locatif, l’État cherche à redonner de l’attractivité à la location longue durée via un mécanisme pérenne et massif plutôt que de nouvelles « niches » temporaires. C’est dans ce contexte qu’est née l’idée d’un statut du bailleur privé : un cadre fiscal unifié pour les bailleurs non professionnels en location nue, visant à aligner la fiscalité des revenus fonciers sur celle des BIC (location meublée).

L’amortissement comptable en location nue est la mesure centrale de ce statut. Elle permettrait enfin aux bailleurs « classiques » de bénéficier du même levier fiscal que les loueurs en meublé, sans pour autant supprimer les autres avantages existants. Voyons concrètement comment cet amortissement fonctionnerait.

Amortissement fiscal de 5 % (neuf) ou 4 % (ancien) par an : comment ça marche ?

La proposition prévoit que tout bien immobilier acquis à partir du 1ᵉʳ décembre 2025 et loué nu en longue durée pourra être amorti, c’est-à-dire faire l’objet d’une dépréciation comptable annuelle. Concrètement, le bailleur déduirait chaque année de ses loyers imposables un pourcentage du prix d’achat du logement (hors valeur du terrain). Les modalités seraient les suivantes :

• Logements neufs (achetés neufs ou en VEFA) : amortissement de 5 % par an pendant 20 ans, soit jusqu’à 100 % de la valeur du bâti amortie sur la période.

• Logements anciens (acquis ancien) : amortissement de 4 % par an pendant 20 ans, soit 80 % du bien amorti, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 15 % du prix d’achat. En d’autres termes, l’avantage s’appliquerait surtout aux investisseurs qui rénovent significativement l’ancien.

Cet amortissement viendrait s’ajouter aux charges déductibles habituelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, etc.). Ainsi, un bailleur en régime réel foncier pourrait cumuler les deux. Pendant 20 ans, il est possible que vos loyers imposables soient nuls ou très faibles, comme c’est souvent le cas en LMNP réel.

À noter que ce mécanisme s’inspire directement du régime LMNP. Il n’entraînerait pas de revenu foncier imposable tant que l’amortissement cumulé et les charges excèdent les loyers. Le surplus d’amortissement non utilisé chaque année serait sans doute reportable (comme en meublé) sur les revenus fonciers des années suivantes, bien que les modalités exactes restent à préciser. L’objectif affiché est d’aligner la durée d’amortissement sur un horizon de détention long terme (20 ans), cohérent avec un investissement retraite, et de favoriser la rénovation dans l’ancien via la condition de travaux.

Micro-foncier : abattement porté à 50 % jusqu’à 30 000 € de loyers

Tous les propriétaires ne choisiront pas le régime réel. Pour ceux qui privilégient la simplicité, le régime micro-foncier (imposition forfaitaire) serait aussi amélioré dans le nouveau statut. Actuellement, le micro-foncier s’applique si vos revenus bruts fonciers annuels ≤ 15 000 €, et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % (vous êtes alors imposé sur 70 % des loyers, sans déduire vos charges réelles). La mission parlementaire propose de doubler le plafond et l’abattement :

• Plafond de revenus porté de 15 000 € à 30 000 € par an. En dessous de 30 000 € de loyers, vous pourriez rester au régime micro.

• Taux d’abattement porté de 30 % à 50 %. Cela signifie que seuls 50 % de vos loyers seraient imposés, au lieu de 70 % aujourd’hui. Autrement dit, la moitié des revenus seraient exonérés d’impôt par forfait.

Cette mesure vise à simplifier la fiscalité des “petits” bailleurs et à l’aligner partiellement sur le micro-BIC dont bénéficient les meublés (micro-BIC qui offre déjà 50 % d’abattement, mais jusqu’à ~77 000 € de recettes). Avec un abattement de 50 %, la location nue occasionnelle deviendrait moins taxée qu’aujourd’hui, sans avoir à faire de comptabilité complexe.

Bien sûr, au-delà de 30 000 € de loyers, le régime réel s’imposera automatiquement. Il sera alors souvent plus avantageux de toute façon d’amortir son bien via le réel. Le micro-foncier rehaussé offre donc un gain fiscal substantiel pour les bailleurs aux revenus modestes ou intermédiaires, tout en incitant ceux qui investissent davantage à passer au réel (et profiter de l’amortissement).

Loyers abordables : bonus d’amortissement ou abattement supplémentaire

Pour encourager les loyers modérés, le statut du bailleur privé prévoit un bonus fiscal lié au niveau de loyer pratiqué. Deux leviers sont prévus :

• Au régime réel (amortissement) : un amortissement supplémentaire de +0,5 %, +1 % ou +1,5 % par an serait accordé si vous louez en dessous du prix du marché. Concrètement, le taux d’amortissement annuel passerait de 5 % à 5,5 % pour un logement neuf en loyer intermédiaire, 6 % en loyer social, et 6,5 % en loyer très social. Pour un logement ancien, on passerait de 4 % à 4,5 %, 5 % ou 5,5 % selon le niveau d’encadrement du loyer. Plus le loyer consenti est bas, plus l’avantage fiscal est élevé. Cela vise à compenser en partie le manque à gagner du bailleur qui accepte un loyer raisonnable.

• Au régime micro-foncier (forfait) : l’abattement pourrait être encore majoré pour les loyers sociaux. D’après le rapport, l’abattement forfaitaire grimperait jusqu’à 65 % pour les loyers très sociaux. On peut imaginer une majoration progressive : par exemple abattement ~55 % en loyer intermédiaire, ~60 % en social, et 65 % en très social (au lieu de 50 % de base). Les détails exacts restent à confirmer, mais l’idée est la même : récompenser fiscalement les propriétaires qui pratiquent des loyers abordables.

Ces bonus s’inscrivent dans la continuité de l’esprit du dispositif existant Loc’Avantages (Cosse), qui offrait déjà une réduction d’impôt proportionnelle au niveau de loyer conventionné. La différence ici est que le mécanisme de bonus serait intégré au régime fiscal standard du bailleur privé (via amortissement majoré ou abattement majoré), sans nécessité de convention ANAH séparée sur 6 ans comme dans Loc’Avantages. L’accès serait donc plus automatique et incitatif.

Pour un bailleur, cela signifie que louer moins cher que le marché ne ferait plus doublement “perdre de l’argent”. Certes, le loyer perçu est moindre, mais l’économie d’impôt réalisée grâce au bonus peut compenser en partie cet effort. Par exemple, un bailleur en tranche à 30 % qui obtient 1 % d’amortissement en plus (soit 2 000 € de déduction supplémentaire sur un bien de 200k€) économise ~600 € d’impôt par an – de quoi compenser quelques dizaines d’euros de loyer en moins chaque mois tout en logeant un ménage à tarif social.

Déficit foncier dopé : plafond annuel porté à 40 000 €

Le déficit foncier est un mécanisme bien connu des bailleurs en location nue. Il correspond à la situation où vos charges annuelles dépassent vos loyers perçus (par exemple si vous réalisez de gros travaux ou si vous avez beaucoup de charges d’emprunt). Dans ce cas, le déficit constaté peut être imputé sur votre revenu global (salaire, retraite, BNC, etc.), dans la limite d’un plafond de 10 700 € par an actuellement. Ce plafond n’a pas été revalorisé depuis plus de 25 ans, malgré l’inflation des coûts de travaux et des taxes.

Le rapport préconise de le quadrupler à 40 000 € par an. Autrement dit, si vos charges foncières excèdent largement vos loyers, vous pourriez déduire jusqu’à 40 000 € de perte foncière par an de votre revenu global imposable. C’est considérable !

Pourquoi une telle mesure ? Pour encourager les rénovations lourdes et la transition énergétique des logements locatifs. Beaucoup de biens anciens ont besoin de travaux (isolation, mise aux normes…) : avec un plafond à 40k, un bailleur pourra entreprendre de gros chantiers en déduisant la majeure partie des coûts de ses impôts, ce qui améliore la rentabilité nette de l’opération. Il faut toutefois nuancer en précisant qu'en imputant plus de déficit sur les revenus globaux, cela réduit le déficit reportable sur les revenus fonciers qui eux sont soumis à l'IR mais aussi aux prélèvements sociaux. A terme ce serait donc une fausse économie, car le propriétaire bailleur paierait plus d'impôts.

Bien sûr, cet avantage a un coût pour l’État à court terme. Mais l’esprit de la mesure est de dynamiser les travaux dans le parc locatif privé (ce qui crée de l’activité économique, de l’emploi dans le bâtiment, et améliore la qualité des logements). À terme, des logements rénovés consommeront moins d’énergie et seront conformes aux normes (rappelons qu’en France les passoires énergétiques seront progressivement interdites à la location). Le gain environnemental et social escompté justifie ce choc fiscal temporaire.

Sortie de l’IFI pour les biens loués en résidence principale

Autre incentive notable : les biens immobiliers entrant dans le nouveau statut du bailleur privé seraient exonérés d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’ils sont loués à usage de résidence principale du locataire. Aujourd’hui, un bailleur fortuné voit ses logements locatifs intégrer son patrimoine taxable à l’IFI (seul sa résidence principale à lui bénéficie d’un abattement de 30 %). Demain, si le logement est loué nu dans le cadre de ce dispositif, il ne compterait plus dans l’assiette.

Objectif affiché : « Investissez, vous ne serez pas pénalisé sur votre patrimoine ». Autrement dit, encourager les particuliers aisés à investir dans le locatif en leur offrant une neutralité fiscale sur la fortune. Cela peut décider certains patrimoniaux à acheter des appartements à louer sans craindre de dépasser le seuil IFI (1,3 million d’€ de patrimoine immobilier net).

Pour mémoire, l’IFI est un impôt progressif allant de 0,5 % à 1,5 % par an sur la valeur nette des biens immobiliers détenus (au 1er janvier), pour les patrimoines > 1,3 M€. Exclure les logements loués de cet impôt revient à considérer que ces biens ne sont plus de la « fortune improductive » mais un outil de travail au service de la collectivité (loger des gens). C’est un signal fort en faveur de l’investissement locatif privé.

Plus-value immobilière exonérée après 20 ans de location

Dernier avantage fiscal et non des moindres : l’alignement du régime des plus-values immobilières sur la durée d’amortissement. Le rapport propose qu’en cas de revente d’un bien ayant bénéficié du statut bailleur privé, l’intégralité de la plus-value soit exonérée d’impôt après 20 ans de détention.

Actuellement, en dehors de la résidence principale, la plus-value de cession d’un logement est taxable à l’impôt sur le revenu (19 %) et soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements s’appliquent avec la durée de détention : on est exonéré d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Soit potentiellement 30 ans pour ne plus rien payer du tout. Cette fiscalité dissuade certains propriétaires de vendre avant d’avoir atteint l’horizon d’exonération, ce qui rigidifie le marché.

Avec la réforme, 20 ans suffiraient pour n’avoir aucune imposition sur la plus-value en revendant. C’est cohérent avec la durée d’amortissement (20 ans) : l’État considère qu’au bout de 20 ans, le bailleur a rendu service en louant durablement, et on lui accorde une sortie fiscale allégée. Cela limite la rétention des biens sur 30 ans tout en restant suffisamment long pour encourager un investissement de long terme plutôt que la spéculation rapide.

Pour l’investisseur, c’est un avantage majeur. Par exemple, une plus-value de 100 000 € après 20 ans serait totalement pour lui, au lieu d’être ponctionnée ~36 000 € aujourd’hui (19 000 € d’IR + 17 200 € de prélèvements sociaux sans compter d’éventuelles surtaxes). Cela améliore le rendement global du placement immobilier sur longue période.

Calendrier d’application et limites du dispositif

Bien que très prometteuses, ces mesures ne sont pas encore en vigueur. Il s’agit de propositions issues d’un rapport parlementaire remis fin juin 2025. Pour qu’elles deviennent réalité, elles devront être intégrées au Projet de loi de finances 2026 et votées par le Parlement à l’automne 2025. Le gouvernement doit concilier cet effort fiscal avec la recherche de 40 milliards d’économies budgétaires, ce qui pourrait freiner ou amender certaines dispositions.

Le calendrier envisagé serait une entrée en vigueur des mesures au 1ᵉʳ décembre 2025. Concrètement, seuls les investissements locatifs réalisés à partir du 1/12/2025 pourraient profiter du nouveau statut (mutation à compter de cette date). Les achats ou mises en location effectués avant ne seraient pas éligibles à l’amortissement ni aux autres avantages du dispositif. C’est une précision importante pour les bailleurs qui espéraient appliquer l’amortissement à un bien déjà acquis : il faudra sans doute réinvestir dans un nouveau logement pour en bénéficier.

Par ailleurs, le statut du bailleur privé n’a pas vocation à remplacer les régimes existants. Le LMNP en meublé, le dispositif Loc’Avantages, etc., restent en place pour l’instant. Néanmoins, si ces mesures sont adoptées, on peut s’attendre à ce qu’elles supplantent largement les anciens systèmes jugés trop complexes ou peu efficaces. Il faudra voir comment cohabitent ces régimes et si des arbitrages seront faits (par exemple, Loc’Avantages pourrait évoluer, puisque son bénéfice fiscal serait redondant avec le bonus d’abattement prévu).

En attendant, professionnels et investisseurs saluent l’ambition du rapport. Les fédérations immobilières (FNAIM, FFB…) ont appelé à adopter ces mesures sans tarder, y voyant un électrochoc salutaire pour la construction et le locatif. Toutefois, une incertitude pèse sur le coût réel de la réforme : certaines estimations indépendantes évoquent jusqu’à 1,7 milliard € par an de manque à gagner fiscal d’ici 2030. Le gouvernement devra arbitrer entre l’urgence de relancer le logement et la prudence budgétaire. Des ajustements (taux d’amortissement un peu réduits ? bonus ciblés différemment ? étalement dans le temps ?) ne sont pas à exclure lors des débats parlementaires.

En résumé, le chemin législatif est encore long, mais le signal envoyé aux bailleurs est fort. Mieux vaut commencer à se préparer : identifier des projets d’investissement éligibles fin 2025, calculer l’impact potentiel de ces mesures sur votre fiscalité, et suivre l’adoption du texte. Si tout se passe bien, 2026 pourrait marquer une nouvelle ère pour la location nue, la rendant enfin compétitive face au meublé sur le plan fiscal.