Investir en LMNP à Strasbourg : Étude de marché complète

Strasbourg, capitale européenne au cœur de l’Alsace, attire par son dynamisme économique et culturel. Mais est-ce un bon choix pour investir en immobilier locatif meublé ? Dans cet article, nous allons examiner en détail le marché strasbourgeois du loueur en meublé non professionnel (LMNP), ses atouts et ses spécificités. Vous y trouverez des données clés sur les loyers et rendements, les meilleurs quartiers où acheter, ainsi qu’un point sur la fiscalité et les règles à connaître. Que vous soyez investisseur débutant ou averti, ce guide complet (mis à jour 2025) vous donnera les clés pour un investissement LMNP réussi à Strasbourg.

Synthèse de l’article

Strasbourg présente un profil très favorable aux investisseurs en meublé. C’est une ville jeune et dynamique avec plus de 70 % de locataires, portée par 60 000 étudiants et des milliers de fonctionnaires européens – gage d’une forte demande locative. Les loyers moyens oscillent entre ~13 et 17 €/m² selon les quartiers, pour un rendement brut autour de 3,5 à 4 % en moyenne. Certains secteurs comme Neudorf, Krutenau ou Esplanade offrent des rentabilités supérieures grâce à des prix d’achat modérés (~3 500–4 000 €/m²) et une vacance quasi nulle. Le statut LMNP permet en outre de diminuer fortement l’impôt sur vos loyers via l’amortissement en régime réel – beaucoup d’investisseurs ne paient ainsi aucun impôt sur leurs revenus locatifs en meublé. Il faudra toutefois respecter la réglementation locale : Strasbourg est en zone tendue (loyers plafonnés) et la mairie encadre strictement les locations Airbnb (déclaration, autorisation et 120 jours max par an, voire 90 jours sur décision locale). En résumé, investir en LMNP à Strasbourg offre un patrimoine sécurisant dans un marché tendu et valorisant, à condition de bien choisir son quartier et son régime fiscal, et de connaître les règles du jeu.

Pourquoi choisir Strasbourg pour un investissement LMNP ?

Strasbourg combine des atouts uniques en France, ce qui en fait une cible de choix pour un investissement locatif meublé.

• Une métropole européenne dynamique : Strasbourg accueille des institutions prestigieuses (Parlement européen, Conseil de l’Europe, Cour européenne des Droits de l’Homme). Cette stature internationale crée des milliers d’emplois qualifiés et attire une population cosmopolite de fonctionnaires, diplomates et professionnels. La ville bénéficie également d’un bassin d’emploi diversifié (recherche, finance, conseil, industries créatives) et d’un chômage inférieur à la moyenne nationale. Ces facteurs assurent un afflux constant de nouveaux habitants, souvent en recherche de logements de qualité.

• Un pôle étudiant important : Avec son université d’excellence (plus de 60 000 étudiants dont ~20 % d’internationaux) et de nombreuses écoles, Strasbourg est une véritable ville étudiante. La présence de ces étudiants – mais aussi de jeunes actifs en début de carrière – se traduit par une demande soutenue pour les studios et petits appartements meublés. Cela explique qu’environ 70 % des résidents strasbourgeois sont locataires, un taux exceptionnellement élevé. Pour un investisseur LMNP, c’est la garantie d’un taux d’occupation optimal presque toute l’année.

• Un marché locatif tendu et sécurisé : Strasbourg fait partie des villes classées en zone tendue, c’est-à-dire où la demande de logement outrepasse largement l’offre. Concrètement, cela signifie peu de vacance locative (un studio bien placé se reloue en quelques jours) et une pression à la hausse sur les loyers – malgré l’encadrement légal en vigueur (voir partie réglementation). Plus de 90 % des biens à louer dans la ville sont des appartements, dont une majorité de petites surfaces, et le loyer moyen d’un meublé tourne autour de 740 € par mois toutes surfaces confondues. Cette tension locative assure des revenus réguliers et sécurisés pour un bailleur.

• Cadre de vie et attrait touristique : La qualité de vie strasbourgeoise renforce l’intérêt patrimonial de l’investissement. La ville allie un centre historique classé UNESCO (la Petite France, la Cathédrale), des événements internationaux (fameux marchés de Noël) et un environnement naturel agréable (parcs, pistes cyclables, proximité du Rhin). Elle attire ainsi de nombreux touristes chaque année, ce qui ouvre aussi la possibilité de la location saisonnière en meublé touristique (à condition de respecter la réglementation anti-Airbnb). Cette attractivité globale contribue à la valorisation du parc immobilier sur le long terme.

En somme, investir à Strasbourg en LMNP permet de profiter d’un marché locatif stable (profil de locataires varié : étudiants, jeunes actifs, fonctionnaires, eurodéputés, frontaliers…), dans une ville où l’offre est limitée géographiquement (centre-ville sur l’Ill) et où les prix ont tendance à monter régulièrement. Voyons plus en détail les chiffres du marché et où concentrer vos recherches de biens.

Le marché immobilier strasbourgeois : prix, loyers et rentabilité

Avant de concrétiser un investissement, il est crucial de connaître la valeur des biens et le niveau des loyers à Strasbourg, afin d’estimer la rentabilité de votre projet.

Des prix au m² modérés comparés aux grandes métropoles

Bien que Strasbourg soit la 8e ville de France (~290 000 hab.) et la capitale du Grand Est, ses prix immobiliers restent plus abordables que d’autres métropoles comme Lyon ou Bordeaux. Le prix moyen tous quartiers confondus s’établit autour de 3 700–3 800 € par m² pour de l’ancien en 2025. Ce chiffre masque de fortes disparités :

• En hyper-centre (Grande-Île, autour de la cathédrale), secteur le plus prisé, on atteint ≈ 5 000 €/m² en moyenne. C’est le cœur historique, touristique et commerçant ; les biens y sont rares et chers.

• Le quartier de l’Orangerie (secteur européen huppé) est le plus onéreux avec environ 5 200 €/m², reflétant son prestige et la présence d’institutions.

• Les quartiers vivants proches centre comme Krutenau (étudiant/festif) tournent autour de 4 800 €/m².

• Des secteurs résidentiels en développement comme Neudorf ou l’Esplanade (bien desservis, proches universités) offrent des prix plus doux, ~3 500 €/m².

• Des quartiers périphériques calmes comme Robertsau (verdoyant, maisons) sont autour de 4 100 €/m².

• En zones un peu excentrées ou populaires (ex : Koenigshoffen, Cronenbourg), on peut trouver des biens < 3 000 €/m², mais le potentiel de valorisation à moyen terme est important du fait des rénovations urbaines en cours.

À titre de comparaison, ces niveaux de prix situent Strasbourg bien en-dessous de Paris (~10 000 €/m²) et plus accessible que Lyon (≈ 5 500 €/m²) ou Bordeaux (~4 900 €/m²). Cela veut dire qu’avec un budget qui n’achèterait qu’un petit studio dans ces villes, vous pouvez acquérir à Strasbourg un T2 plus confortable – intéressant pour optimiser votre rendement locatif.

Évolution : le marché strasbourgeois est en hausse modérée mais constante : +26,7 % sur 10 ans (2015–2025) sur le prix des appartements anciens. En 2023-2024, malgré le contexte national (taux d’intérêts en hausse), Strasbourg a bien résisté, témoignant de sa demande structurellement forte (certains indicateurs récents montrent même une légère baisse des prix du m², ~–4,8 % en 2023, mais une hausse des loyers simultanément – signe d’une tension persistante).

Loyers et demande locative : un marché très tendu

Côté loyers, Strasbourg étant zone tendue, ils sont plafonnés en cas de relocation selon un loyer de référence fixé par arrêté (différent selon quartiers et types de biens). En pratique, cela limite surtout les abus ; dans la majorité des cas, les loyers pratiqués s’alignent sur le marché. Voici quelques repères de loyers mensuels pour un logement meublé (charges non comprises) :

• Studio (≈ 20–30 m²) : 500 € à 650 € selon l’emplacement. Par exemple, autour de 550 € à l’Esplanade (quartier étudiant), 600–700 € dans le centre historique. Le loyer moyen des studios se situe ~580 €.

• T2 (2 pièces, 40–50 m²) : 700 € à 900 €/mois. Un T2 se loue environ 750–800 € dans les quartiers prisés comme Krutenau/Orangerie, et plutôt 650–700 € en périphérie ou quartiers calmes.

• T3 (3 pièces, ~60–70 m²) : 900 € à 1 100 €. Moins nombreux sur le marché meublé, ils intéressent les jeunes couples ou colocations. Par exemple, un 3P bien situé peut trouver preneur vers 1 000 €.

• Chambre en colocation : ~450–500 € par chambre pour un appartement bien placé partagé à 2 ou 3. C’est un segment porteur (forte demande des étudiants en fin de cursus et jeunes actifs).

Chiffre-clé : Le loyer moyen toutes surfaces à Strasbourg pour un logement meublé est d’environ 13,8 € par m², soit autour de 740 € par mois (charges non comprises). Ce loyer médian correspond à un T2 standard. On remarque que c’est un niveau comparable à des villes comme Lille ou Nantes, tout en ayant des prix d’achat plus faibles à Strasbourg – ce qui est bon signe pour la rentabilité.

La demande locative ne faiblit pas : 70 % des habitants sont locataires, un record national. Les biens meublés sont particulièrement prisés par :

• les étudiants (qui cherchent majoritairement studios/T1 près des campus ou bien desservis par tram) ;

• les jeunes actifs et nouveaux arrivants (souvent en mobilité professionnelle, préférant louer meublé en centre ou proches transports) ;

• certaines populations temporaires (stagiaires, consultants, fonctionnaires européens en mission de quelques mois).

Conséquence : vacance locative très faible. Un propriétaire mentionne qu’un studio à la Krutenau ou à l’Esplanade se reloue sous 1 semaine en moyenne, avec plusieurs candidats à chaque fois. Cela confère une grande sécurité aux investisseurs : le risque d’impayé ou de vacance est minimisé tant que le bien est bien positionné et géré sérieusement.

Quelle rentabilité locative en attendre ?

En location meublée, la rentabilité brute s’entend généralement comme : (loyer annuel hors charges / prix d’acquisition) × 100. À Strasbourg, on estime la rentabilité brute moyenne autour de 3,5 à 4 % par an. Ce chiffre peut sembler modeste comparé à des villes moyennes, mais plusieurs points sont à noter :

• C’est supérieur à des marchés plus chers comme Paris (~3 % brut) ou Lyon (~3,5 % brut), car Strasbourg a conservé un bon équilibre prix/loyers.

• Cette moyenne intègre tous types de biens. En pratique, un investissement LMNP bien optimisé peut viser 5 % ou plus de rendement brut. Par exemple, un studio ancien acheté 90 000 € loué 500 €/mois produit ~6,7 % brut. De même, certains quartiers comme Koenigshoffen ou des résidences étudiantes permettent d’approcher 6–7 % brut. Attention toutefois : ces rendements élevés impliquent souvent soit un emplacement secondaire (où la tension locative est un peu moindre), soit un format particulier (colocation, résidence service) avec des contraintes spécifiques.

• À l’inverse, un achat dans l’hypercentre touristique à prix fort donnera plutôt du 3 % brut. Ce peut être un choix patrimonial (fort potentiel de revalorisation, protection contre l’inflation, plus-value long terme).

• Net vs brut : le rendement net (après charges, vacance, fiscalité) peut être optimisé grâce au statut LMNP. En régime réel, beaucoup de propriétaires arrivent à neutraliser l’imposition sur les loyers (voir section fiscalité), ce qui améliore nettement le rendement net par rapport à un bail vide imposé en revenus fonciers.

En résumé, Strasbourg offre un compromis rendement/sécurité intéressant : on n’atteindra pas les 8 % de certaines villes moyennes, mais on profite d’un marché solide et profond (locataires solvables, immobilier liquide à la revente) avec un rendement nettement supérieur aux grandes villes françaises comparables. Les meilleurs plans pour booster la rentabilité consistent à cibler les petites surfaces et/ou investir dans l’ancien à rénover, comme détaillé plus loin.

Quels quartiers privilégier pour un investissement LMNP à Strasbourg ?

Strasbourg est une ville aux quartiers très diversifiés. Le choix de l’emplacement est crucial pour la réussite de votre investissement, impactant à la fois la facilité de location, le loyer envisageable, et la valorisation future du bien. Voici un tour d’horizon des secteurs les plus porteurs pour la location meublée.

Centre-ville historique (Grande-Île)

Cœur battant de Strasbourg, la Grande-Île (centre historique) est très prisée par les locataires en quête de cachet ou de proximité avec l’hyper-centre. Les atouts : un attrait touristique majeur (cathédrale, Petite France…) et une forte demande de la part de jeunes actifs, stagiaires et expatriés. Loyers élevés : un studio se loue 650–750 € dans ce secteur. Point de vigilance : les prix d’achat y sont également hauts (~5 000 €/m²) et l’offre de petites surfaces est limitée (beaucoup de grands appartements bourgeois ou immeubles classés). La rentabilité brute est donc faible (~3 %), mais le prestige et la valorisation long terme sont au rendez-vous. Idéal pour de la location courte durée haut de gamme (si autorisée) ou pour un investissement patrimonial.

Krutenau – Bourse (Centre-Est)

Quartier à la fois historique et étudiant, la Krutenau est collée au centre. Bars, restaurants et vie nocturne animée en font un secteur très apprécié des étudiants et jeunes actifs branchés. Juste à côté, le quartier Bourse/Esplanade accueille le campus principal : c’est littéralement le fief des étudiants. Avantage investisseur : forte demande en studios toute l’année, loyers corrects (~500–600 € pour un studio de 20 m²). Rendements autour de 6 % brut sont accessibles ici, car les prix au m² restent autour de 4 500 € (Krutenau) à 3 500 € (Esplanade). À noter : l’Esplanade est un peu moins “chic” mais très rentable (grands immeubles 60s prisés en colocations). Ces quartiers garantissent une vacance quasi nulle et peu d’impayés (les parents se portent garants généralement).

Neudorf (Sud)

Ancien quartier populaire en pleine mutation, Neudorf est aujourd’hui un secteur résidentiel calme et recherché. Il bénéficie de plusieurs lignes de tramway, de commerces de proximité, et a vu pousser de nombreuses résidences neuves. Neudorf conjugue qualité de vie et prix encore raisonnables (~3 500 €/m² ancien). Les loyers y sont à peine inférieurs au centre : un T2 se loue 700–800 €. C’est un choix judicieux pour un investissement long terme : le quartier continue de se valoriser, et la demande locative reste forte (jeunes actifs, familles cherchant un compromis ville/quartier vert). Le rendement brut d’un studio ou T2 à Neudorf tourne autour de 5–6 %. Bon à savoir : Neudorf est grand, certaines zones proches de la frontière allemande ou trop éloignées du tram peuvent être moins demandées ; privilégiez le Neudorf Nord et proches avenues du Colmar, Jean Jaurès ou secteur Neudorf-Sud limitrophe de la Meinau (ce dernier est cité comme quartier d’avenir grâce aux projets urbains).

Orangerie – Quartier Européen (Nord-Est)

C’est le quartier chic par excellence. De magnifiques immeubles 1900 et des ambassades bordent le Parc de l’Orangerie. Le Parlement et le Conseil de l’Europe sont tout proches. Les locataires types ici : expatriés, cadres sup, familles. Les loyers y sont très élevés (un T2 peut dépasser 900 €) et la vacance inexistante pour les biens de standing. Cependant, investir en LMNP dans l’Orangerie peut s’avérer difficile : les prix d’achat crèvent le plafond (≥ 5 000 €/m²), et la plupart des logements sont grands. À moins d’un budget conséquent ou d’une opportunité (studette dans un bel immeuble ?), ce quartier est davantage un choix de prestige qu’un calcul de rentabilité. À noter : la proximité des institutions européennes peut garantir des contrats de location diplomatiques (loyers assurés par les organisations, excellent payeur) mais il faut souvent un meublé haut de gamme pour répondre à ces exigences.

Gare & Faubourgs ouest

Le quartier de la Gare (et ses abords, quartiers Gare, Saint-Vincent-de-Paul, etc.) est très bien desservi (train, tram) et vivant. C’est un secteur qui attire notamment les jeunes actifs en déplacement et les personnes aimant le côté urbain. Avantage : les prix y sont encore contenus (~3 300–3 800 €/m² selon les rues) et les loyers relativement hauts grâce à la commodité (compter ~15 €/m²). Un studio autour de la Gare se loue facilement 550–600 €. Ce secteur en devenir (projets autour du quartier Deux-Rives plus à l’ouest, requalification de certaines friches) peut offrir de bonnes surprises en plus-value.
Un peu plus loin, des quartiers autrefois délaissés comme Cronenbourg ou Koenigshoffen (ouest de Strasbourg) font l’objet de programmes de rénovation urbaine. Ces zones émergentes ont des prix attractifs (≤ 3 000 €/m²) et commencent à attirer locataires et primo-accédants. Investir tôt dans ces quartiers peut permettre une rentabilité élevée dès maintenant (souvent > 6 % brut) et un gain en capital à moyen terme si le quartier monte en gamme. Bien sûr, il faut bien cibler les micro-emplacements (proximité tram, etc.) pour sécuriser la demande.

Robertsau (Nord)

La Robertsau est un quartier un peu à part : excentré au nord, très résidentiel et verdoyant (proximité de la forêt, jardins). Il attire surtout des familles aisées ou des expatriés cherchant du calme. Pour du LMNP, ce n’est pas le secteur le plus évident car la plupart des biens sont de grande taille (maisons, grands appartements) et les colocations peu courantes. Cela dit, on peut y trouver des T2 ou T3 récents destinés aux cadres (ex : résidence pour fonctionnaires EU). Les loyers y sont relativement hauts (un 2P ~800 €). Rendement plus faible (~3 – 4 %) mais c’est un investissement pépère : locataires stables, environnement de qualité, et potentiel Airbnb luxe (grandes maisons louées aux touristes ou eurocrates en court séjour, si on respecte les règles).

En synthèse : pour un investisseur LMNP cherchant la meilleure rentabilité, on conseillera de cibler les quartiers comme Esplanade, Neudorf, Koenigshoffen, Cronenbourg – là où le prix d’achat au m² (3 000–3 800 €) reste bas comparé au loyer qu’on peut en tirer. Si l’on privilégie la sécurité absolue et la valorisation patrimoniale, les secteurs centre, Orangerie sont des valeurs sûres (mais rendement modeste). Un compromis intéressant peut être de viser les secteurs limitrophes du centre (Krutenau, Gare, Contades) offrant un mix de bonne demande et de prix raisonnables.

(Voir tableau indicatif des prix par quartier ci-dessous.)

(Tableau estimatif ; sources : Observatoire des loyers 2024, annonces locales, données Qlower 2025.)

Ce tableau montre la diversité des rentabilités selon les quartiers : on voit qu’en dessous de 4 % brut (Orangerie, centre) on est sur du patrimonial pur, alors que dépasser 6 % brut est possible en visant des quartiers en développement (ou en optimisant le bien, ex : colocation).

Réglementation LMNP : ce qu’il faut savoir avant de louer meublé à Strasbourg

Investir en LMNP ne se résume pas à trouver un bon bien : il faut aussi connaître le cadre légal pour éviter les mauvaises surprises. Voici les points essentiels sur la fiscalité du LMNP, les obligations déclaratives et les règles spécifiques à Strasbourg (encadrement des loyers, locations courtes durées…).

Statut LMNP vs LMP : conditions et implications

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est ouvert à tout propriétaire qui loue un logement meublé en respectant deux conditions clés : 1/ percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives par an, et 2/ que ces recettes représentent moins de 50 % de ses revenus totaux. Si l’une de ces conditions n’est plus remplie, vous basculerez automatiquement en statut LMP (Loueur Professionnel) l’année suivante.

• LMNP : activité occasionnelle, revenus locatifs imposés en BIC non pro. Vous n’êtes pas affilié à un régime de sécurité sociale des indépendants pour ces loyers (mais vous payez les prélèvements sociaux CSG/CRDS de 17,2 % sur les bénéfices).

• LMP : activité considérée comme professionnelle. Les revenus restent imposés en BIC (professionnel), mais le bailleur doit payer des cotisations sociales URSSAF sur ses bénéfices (environ 35–40 %, comme un travailleur indépendant) dès que les loyers dépassent 23 000 €. En contrepartie, certaines déductions fiscales supplémentaires existent et la plus-value de revente suit le régime des plus-values professionnelles (avec imposition potentielle des amortissements). Le LMP sort du cadre de cet article, mais retenez surtout qu’en dessous du seuil 23 000 €, vous restez LMNP avec un régime très avantageux.

Obligations administratives : déclaration d’activité, logement meublé aux normes

Dès lors que vous commencez à louer en meublé, vous avez l’obligation de déclarer votre activité afin d’obtenir un numéro SIRET. Pour cela, il faut déclarer votre activité via le Guichet Unique de l’INPI en ligne – dans les 15 jours qui suivent la mise en location. Cette formalité est indispensable : elle officialise votre statut LMNP auprès de l’INSEE (attribution du SIRET) et du fisc. Notez qu’en tant que LMNP, votre activité n’est pas immatriculée au Registre du Commerce (pas de RCS) ; c’est simplement une formalité fiscale.

Par ailleurs, pour louer légalement en meublé, le logement doit être décent et équipé d’un certain nombre d’éléments obligatoires. Le décret du 31 juillet 2015 impose au bailleur de fournir au minimum 11 meubles/équipements au locataire, assurant qu’il puisse y « dormir, manger et vivre convenablement ». Parmi ces éléments : literie (matelas + couette/couverture), volets ou rideaux aux fenêtres de la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation (ou congélateur séparé), vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, ainsi que le matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur ou balai). En l’absence d’un seul de ces équipements, le locataire pourrait demander la requalification du bail en location vide – prudence donc, respectez bien cette liste.

Enfin, en tant que loueur en meublé, vous serez redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises) chaque année sur la commune du bien, sauf exceptions. La CFE est un impôt local business qui s’applique même aux particuliers qui louent en meublé (considérée comme activité commerciale). Exonérations : vous n’aurez pas de CFE la 1ère année (exonération de création), et si vos recettes annuelles sont ≤ 5 000 €, vous êtes exonéré de la CFE minimum. De plus, la location meublée de votre résidence principale, ou d’une partie de celle-ci (ex : chambre chez l’habitant), est en général exonérée de CFE. Mais pour un investissement locatif classique (bien dédié à la location), attendez-vous à payer la CFE à partir de la 2e année – le montant dépend de la commune (à Strasbourg, comptez quelques centaines d’euros par an selon la valeur locative cadastrale du logement).

Encadrement des loyers en zone tendue

Strasbourg ayant rejoint les villes appliquant l’encadrement des loyers, un propriétaire bailleur doit respecter un plafond lors de la mise en location ou du renouvellement de bail. Concrètement : un arrêté préfectoral définit chaque année un loyer de référence par m², variable selon le secteur, le type de bien (studio, T2, etc.) et l’époque de construction. Vous pouvez fixer librement le loyer à la première location, tant qu’il ne dépasse pas le loyer de référence majoré (généralement le loyer médian + 20 %). Si le logement présente des caractéristiques de luxe ou localisation exceptionnelle, un complément de loyer est possible. En cas de changement de locataire sans travaux, vous ne pouvez pas augmenter le loyer au-delà du précédent loyer (sauf si pas révisé depuis 12 mois, dans la limite de l’IRL).

En pratique, pour un investisseur LMNP, cela signifie qu’il faut se renseigner sur le plafond applicable à son bien (des sites et la mairie publient ces références). La plupart du temps, les loyers de marché à Strasbourg ne dépassent pas ces plafonds, sauf potentiellement en hyper-centre ou sur des biens très haut de gamme. Exemple : en 2023, le loyer de référence majoré pour un studio ancien non rénové dans l’Eurométropole tournait autour de 17 €/m² – très peu de studios dépassent ce niveau hors charges. Donc l’encadrement protège surtout le locataire contre des abus, mais ne devrait pas pénaliser un propriétaire pratiquant un loyer “normal”. Respectez-le toutefois scrupuleusement : un loyer fixé au-dessus du plafond peut être contesté par le locataire (et il gagnerait facilement).

Location saisonnière (Airbnb) : des règles strictes à Strasbourg

La location meublée de courte durée (touristique) est un moyen d’améliorer la rentabilité, mais Strasbourg, comme d’autres grandes villes, a mis en place des restrictions sévères pour éviter la transformation massive de logements en Airbnb.

• Si vous louez votre résidence principale en meublé touristique (Airbnb, Booking, etc.), c’est autorisé sans formalité particulière dans la limite de 120 jours par an. Au-delà de 120 jours, ce ne serait plus considéré comme votre résidence principale (illégal). NB : Depuis la loi du 19 novembre 2024, les mairies ont le pouvoir d’abaisser ce plafond à 90 jours. Strasbourg n’a pas (encore) annoncé de baisse à 90 jours, mais restez attentif aux décisions locales. (En clair, en 2025 vous pouvez louer votre résidence principale 120 j/an max, mais la mairie pourrait décider de réduire ce seuil ultérieurement.)

• Si vous louez un logement entier qui n’est pas votre résidence principale (ex : un studio dédié à Airbnb), vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation auprès de la mairie. Strasbourg a renforcé sa réglementation fin 2024 : toute création d’un meublé touristique dans le centre élargi exige de “compenser” la perte d’un logement en créant un logement de taille équivalente ailleurs. En pratique, cela signifie qu’il est devenu très difficile d’ouvrir un nouvel Airbnb professionnel dans le centre : il faudrait acheter un local commercial et le transformer en habitation pour compenser ! De plus, un même immeuble ne peut pas avoir plus de 20 % de sa surface en meublés touristiques (contre 40 % avant). Ces mesures visent clairement à freiner Airbnb pour libérer des logements pour les habitants.

• De surcroît, l’autorisation de changement d’usage (pour location touristique) est donnée à titre temporaire (6 ans renouvelables 3 ans sous conditions à Strasbourg). Autrement dit, même une fois obtenue, elle n’est pas pérenne. Strasbourg a fixé à 6 ans la durée maximale d’exploitation d’un meublé touristique dans le centre, renouvelable seulement si vous justifiez de travaux d’amélioration énergétique par exemple.

• Enregistrement et taxe de séjour : Toute location courte durée doit être déclarée en mairie (via le téléservice) et obtenir un numéro d’enregistrement à indiquer sur l’annonce. Vous devez en outre collecter la taxe de séjour auprès des touristes et la reverser trimestriellement à l’Eurométropole. Strasbourg fournit une plateforme en ligne pour déclarer et payer cette taxe.

En résumé, Strasbourg encourage clairement la location longue durée et encadre très fortement la location Airbnb dans son centre. Pour un investisseur LMNP, cela signifie que si votre stratégie est le saisonnier (touristique), mieux vaut cibler soit votre résidence principale (quelques semaines par an), soit investir dans une résidence de tourisme classée (hôtel, appart-hôtel) ou en périphérie où la réglementation est plus souple. Dans tous les cas, ne vous lancez pas dans Airbnb sans autorisation : les contrôles se renforcent et les amendes atteignent 15 000 € en cas de dépassement de jours ou 25 000 € pour non-respect du changement d’usage.

Fiscalité LMNP : un régime très avantageux

L’un des attraits majeurs du LMNP, c’est son régime fiscal souple et optimisable. À Strasbourg comme ailleurs en France, vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non en revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

▪ Régime micro-BIC (micro-entreprise) – pour les loyers modestes, simplicité
C’est le régime par défaut si vos recettes annuelles restent en dessous du plafond du micro. Vous déclarez le total des loyers annuels, sur lequel le fisc applique un abattement forfaitaire pour charges. Aucune déduction de charges réelles ni amortissement n’est à pratiquer. Rappel : un SIREN est obligatoire en LMNP (même au micro-BIC) et un SIRET est attribué par bien.

– Plafonds micro-BIC 2025 : Pour de la location meublée classique, le seuil est de 77 700 € de recettes annuelles. (Pour les meublés de tourisme classés, c’était historiquement 188 700 €, abaissé lui aussi à 77 700 € en 2025, et pour les meublés de tourisme non classés seulement 15 000 €, voir plus haut.) La grande majorité des investisseurs sont sous ces montants.

– Abattement forfaitaire : Il est de 50 % sur les loyers pour les meublés (et 71 % pour les meublés de tourisme classés jusqu’en 2024, désormais aussi 50 % à partir de 2025). Exemple : vous encaissez 10 000 € de loyers sur l’année ; le fisc ne retiendra que 5 000 € comme revenu imposable après abattement (les 5 000 € restants étant censés couvrir vos charges, sans justificatif).

– Cas du meublé de tourisme non classé : Attention, depuis la loi de nov. 2024 applicable aux revenus 2025, si vous louez en saisonnier sans classement, le micro-BIC n’est possible que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement réduit à 30 %. Au-delà, vous serez automatiquement au réel. (Cette mesure vise clairement les multipropriétaires Airbnb.) Pour de la location meublée classique à l’année, ce cas ne s’applique pas ; on reste sur 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 €.

Le régime micro-BIC a l’avantage d’une grande simplicité (une case à remplir dans la déclaration de revenus, formulaire 2042 C PRO). Toutefois, il est souvent moins intéressant financièrement dès que vous avez des charges supérieures à l’abattement. 50 % d’abattement revient à dire que si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers, le régime réel vous ferait moins payer d’impôts. Or en LMNP, avec l’amortissement, c’est très fréquent d’avoir plus que 50 % de “charges” comptables… Ainsi, beaucoup d’investisseurs passent volontairement au réel simplifié.

▪ Régime réel simplifié – pour optimiser l’impôt via amortissements
Sous ce régime, vous allez déclarer le résultat réel de votre activité de location : loyers – charges – amortissements = bénéfice imposable (ou déficit).

Quelles charges déductibles ? Toutes celles liées à la location :

• charges d’entretien et réparations, frais de gestion (agence, assurance loyers impayés), assurance propriétaire non occupant,

• intérêts d’emprunt (c’est majeur : vos intérêts annuels de prêt viennent en déduction des loyers),

• taxe foncière, CFE éventuellement,

• frais de comptabilité si vous avez un expert-comptable. Depuis 2025, la réduction d’impôt de 2/3 liée à l’adhésion à un OGA est supprimée : l’adhésion à un OGA n’apporte plus d’avantage fiscal en LMNP/LMP.

Surtout, le réel permet de pratiquer l’amortissement comptable de vos actifs par composants (hors terrain, non amortissable). On amortit séparément le gros œuvre, les réseaux, les aménagements intérieurs, la toiture, l’étanchéité, chacun selon sa durée de vie ; le mobilier s’amortit en général sur 5 à 10 ans. L’amortissement n’est pas une sortie de trésorerie, mais une charge qui réduit fortement le résultat imposable. Dans la plupart des LMNP, amortissements + autres charges dépassent souvent 50 % des loyers, d’où un résultat taxable très faible voire nul, même avec du cash-flow positif.

Notons que le déficit LMNP (non professionnel) est uniquement imputable sur les revenus locatifs futurs (report 10 ans), pas sur votre revenu global (contrairement au déficit foncier des locations vides). Mais il permet de gommer les bénéfices des années suivantes sans limite de montant.

Le régime réel impose de tenir une comptabilité complète (bilan, liasse fiscale 2033). Il est conseillé de recourir à un expert-comptable spécialisé LMNP pour s’en charger, coût qui est lui-même déductible. La liasse fiscale est à télétransmettre chaque année au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre lieu de bien, en plus de votre déclaration de revenus habituelle. Cela peut sembler plus lourd, mais vu les économies d’impôts en jeu, beaucoup trouvent cela justifié.

En synthèse, le micro-BIC convient si vos loyers sont faibles et que vous n’avez pas d’emprunt (ni de grosses charges). Le réel est à privilégier dès que vous avez un crédit, des travaux, etc., car il réduit souvent votre imposition à zéro. À noter qu’il est possible de commencer en micro-BIC puis d’opter pour le réel plus tard (ou vice-versa), sur option exercée avant le 1er février de l’année concernée. Un bon réflexe : faire une simulation fiscale LMNP (de nombreux outils ou experts en proposent) pour comparer les deux régimes selon votre cas.

Plus-value à la revente : un régime des particuliers (exonérations à terme)

Depuis la réforme 2025, en LMNP les amortissements déduits au réel sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (le prix d’acquisition est diminué des amortissements admis en déduction). La plus-value reste celle des particuliers (19 % + 17,2 % avec abattements de durée), mais la base imposable augmente ; le micro-BIC n’est pas concerné (aucun amortissement déduit) et certaines résidences gérées listées par la loi sont exclues du dispositif. Le bonus fiscal à la sortie est donc réduit par rapport à l’ancien régime.

En résumé, le LMNP permet de jouer sur les deux tableaux : quasiment pas d’impôts sur les loyers pendant l’exploitation (si régime réel bien optimisé), et taxation réduite sur la plus-value à la revente, avec la possibilité d’exonération totale sur le long terme. C’est ce qui fait dire que c’est un statut fiscal en or pour qui sait l’utiliser correctement. 

Comment maximiser la rentabilité de votre LMNP à Strasbourg ?

Même dans un marché porteur, la réussite d’un investissement tient souvent à quelques choix judicieux. Voici nos conseils d’expert pour booster la rentabilité de votre location meublée strasbourgeoise et éviter les erreurs communes :

1. Visez les petites surfaces, très demandées – Studios, T1 et petits T2 sont les rois du marché locatif strasbourgeois. Ils représentent à eux seuls 42 % du parc locatif sur la ville. Pourquoi un tel engouement ? Parce que la ville compte énormément d’étudiants et de jeunes actifs solos, pour qui un 20–30 m² bien placé suffit amplement. Pour l’investisseur, les petites surfaces offrent généralement les meilleurs rendements : le prix au m² à l’achat est un peu plus élevé, certes, mais le loyer au m² l’est encore davantage. Un studio se loue souvent 25 % plus cher au m² qu’un grand appartement, et les charges (copro, entretien) y sont minimales. Autre avantage : la liquidité. À la revente, les studios/T2 trouvent plus facilement preneur (investisseurs ou primo-accédants). Bien sûr, il ne faut pas acheter n’importe où sous prétexte que c’est petit : la localisation prime. Mais entre un budget de 200 000 € mis dans un 3 pièces vs deux studios de 100 000 €, la seconde option est souvent plus rentable et flexible.

2. Privilégiez l’ancien à rénover plutôt que le neuf pur – Investir dans l’ancien (immeuble d’avant 1990 disons) présente plusieurs avantages : prix d’achat inférieur de 15 à 25 % à surface égale par rapport au neuf sur Strasbourg ; choix de l’emplacement (beaucoup de quartiers centraux n’ont pas de programmes neufs, donc l’ancien est le seul moyen d’y investir) ; potentiel de revalorisation après travaux. En rénovant un bien ancien, vous pouvez non seulement augmenter son loyer (et son attractivité locative), mais aussi réaliser une plus-value à la revente car vous l’aurez revalorisé. D’un point de vue fiscal LMNP, les travaux sont gagnants : les dépenses de rénovation sont amortissables ou déductibles la première année, ce qui fait baisser votre imposition immédiate. Attention toutefois à bien calculer : tous les travaux ne se valent pas (préférez les améliorations valorisant le bien : cuisine équipée, sanitaires neufs, optimisation énergétique – d’autant que la loi impose dès 2028 un DPE minimum E pour louer en saisonnier en zone tendue). Enfin, qui dit ancien dit souvent charges de copro plus élevées : vérifiez l’état de l’immeuble (toiture, ascenseur…) pour éviter de mauvaises surprises en assemblée générale.

3. Évitez les zones hyper-saturées, anticipez les futurs “cœurs de ville” – L’hypercentre touristique (Grande-Île) et les quartiers très prisés comme la Petite France, la Carré d’Or, etc., sont déjà fortement exploités en meublé (notamment en Airbnb ou en meublés de tourisme). Les prix y sont hauts, les rendements bas, et la mairie y accentue la régulation. À l’inverse, porter son choix sur des secteurs en devenir peut doper votre rentabilité et votre plus-value. À Strasbourg, on peut citer Cronenbourg, Koenigshoffen, Neudorf-Sud ou encore le projet Deux-Rives vers le Rhin. Ces quartiers bénéficient de programmes de renouvellement urbain (création d’écoquartiers, nouvelles lignes de tram, etc.). Par exemple, le vaste projet “Deux-Rives” transforme les friches portuaires en nouveaux logements et équipements d’ici 2030 : c’est tout un nouveau morceau de ville qui émerge, susceptible d’attirer à terme une population variée. Investir tôt dans ces zones permet souvent d’acheter à un prix raisonnable et de voir la demande (et les loyers) augmenter dans les années à venir. Naturellement, il y a un léger pari : il faut sélectionner un emplacement précis ayant déjà des atouts (transports existants, etc.) pour sécuriser la location immédiate, tout en misant sur le potentiel futur.

4. Adaptez votre stratégie au public visé – Prenez en compte la typologie de locataires dominante dans le secteur où vous investissez, et adaptez votre bien en conséquence. Si vous achetez à l’Esplanade ou à la Krutenau (secteurs étudiants), un studio de 20 m² meublé fonctionnellement sera parfait (lit mezzanine ou BZ pour gagner de la place, déco moderne, internet inclus éventuellement). Si vous visez des jeunes travailleurs du quartier d’affaires international (Archi 2, Tourse), un petit T2 bien optimisé en coliving ou colocation à 2 peut cartonner. Pour des quartiers périphérie type Illkirch ou Robertsau, où ce sont plutôt des couples ou familles, un T3 meublé sobrement et complètement (prêt-à-vivre) avec rangements, électroménager complet, attirera des profils mutation pro qui seront prêts à payer un bon loyer. En LMNP, la valeur perçue du meublé joue sur le loyer : un appartement bien équipé et stylé peut louer 5 à 10 % plus cher qu’un meublé “basique”, car les locataires n’auront rien à acheter de plus. Donc, soignez l’ameublement et la présentation.

5. Pensez fiscalité dès l’achat – Ce dernier conseil est crucial : votre régime fiscal impacte la rentabilité autant que le loyer lui-même. Si vous financez à crédit, orientez-vous d’entrée vers le régime réel pour amortir le bien et déduire les intérêts (le micro-BIC vous ferait payer de l’impôt sans tenir compte de vos intérêts d’emprunt, ce serait dommage). Au contraire, si vous achetez cash un petit logement et que vous pensez ne pas avoir beaucoup de charges, le micro-BIC peut suffire temporairement – mais restez attentif aux seuils (si vous cumulez plusieurs biens, vous pourriez vite dépasser 23 000 € ou le plafond micro). À Strasbourg, la plupart des investisseurs optent pour le réel simplifié car les biens neufs ou récents qu’ils achètent offrent de gros amortissements, et ceux qui rénovent amortissent aussi les travaux. N’hésitez pas à faire appel à un conseiller fiscal ou un expert-comptable LMNP pour vous accompagner la première année : cela peut sembler un coût, mais il sera amorti (sans jeu de mots) par les économies d’impôt réalisées.

En appliquant ces stratégies, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un investissement rentable et pérenne. Strasbourg a de belles perspectives devant elle : la ville vise une croissance démographique et économique forte à l’horizon 2030 (programme “Strasbourg Eco 2030” créant 27 000 emplois en 10 ans). Un quartier d’affaires international (Archipel Wacken) émerge, le réseau de tram continue de s’étendre (ligne F prolongée, nouveau tram vers Kehl), et la qualité de vie alsacienne restera un aimant. Autant de raisons de penser que votre bien LMNP prendra de la valeur et restera occupé sans peine.

Sources :

• Service-Public.fr – « Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) » (conditions LMP/LMNP, critères 23 000 € et <50 %, non-inscription RCS) – Vérifié le 01/01/2025entreprendre.service-public.frentreprendre.service-public.fr.

• Service-Public.fr – « Qu’est-ce qu’un logement meublé ? » (décret 2015-981 : liste des 11 équipements obligatoires pour la location meublée) – Vérifié le 03/07/2024service-public.frservice-public.fr.

• Impots.gouv.fr – Foire aux questions : « Location meublée : dois-je payer la CFE ? » (nature commerciale de la location meublée, cas d’exonérations : CA ≤ 5 000 €, location résidence personnelle…) – MAJ le 29/07/2025impots.gouv.frimpots.gouv.fr.

• Service-Public.fr – Actualité : « Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 » (loi du 19/11/2024 anti-Airbnb : plafonds micro-BIC abaissés à 15 000 €/30 % pour meublés non classés, pouvoirs aux maires pour limiter à 90 jours…) – publié le 26/11/2024, maj 20/01/2025service-public.frservice-public.fr.

• BOFiP-Impôts (loi n°2024-1039 du 19/11/2024) – Extrait : « …loueurs de meublés de tourisme non classés : seuil micro-BIC abaissé à 15 000 € pour revenus 2024 (77 700 € avant), abattement 30 % (50 % avant). Dispositions applicables aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025… »impots.gouv.frimpots.gouv.fr.

• Entreprendre.Service-Public.fr – « Imposition des plus-values professionnelles (cas du LMNP) » – Vérifié le 03/06/2024 : « Le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (PFU 19 % + PS 17,2 % avec abattements sur durée)… »entreprendre.service-public.frentreprendre.service-public.fr.