Investir en LMNP à Nîmes : Une étude de marché complète

Nîmes, la « Rome française » du sud, attire de plus en plus les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Ville ensoleillée au riche patrimoine romain, Nîmes combine loyers attractifs et forte demande locative. Dans cet article, nous vous proposons une étude de marché complète : rentabilité, meilleurs quartiers, fiscalité LMNP à jour, sans oublier les nouvelles règles (zone tendue, Airbnb…) spécifiques à Nîmes. Faut-il investir en meublé à Nîmes ? Quels rendements espérer en 2025 ? Quelles obligations respecter ? Suivez le guide pour tout savoir avant de vous lancer, chiffres officiels et conseils d’expert à l’appui.

Synthèse de l’article

• Rentabilité & prix : En 2025, Nîmes offre une rentabilité brute moyenne de ~5,5 à 6 % en LMNP, supérieure à Montpellier (4,5 %). Le prix d’achat y reste modéré autour de 2 200 €/m² en moyenne, ce qui permet d’obtenir un meilleur rendement que dans d’autres métropoles régionales. La hausse des prix sur 10 ans (+15,7 %) traduit aussi un bon potentiel de plus-value à long terme.

• Demande locative soutenue : 57–60 % des habitants de Nîmes sont locataires, grâce à une population jeune (12 000 étudiants) et un afflux touristique (>1,5 million de visiteurs/an). Les logements meublés trouvent preneur toute l’année auprès des étudiants, jeunes actifs, touristes et même familles (Nîmes est classée en zone tendue).

• Quartiers à privilégier : L’Écusson (centre historique) assure de hauts taux d’occupation en courte durée (tourisme, déplacements pro). Richelieu monte en gamme via la rénovation urbaine (idéale pour investir dans l’ancien à rénover). Faubourg Nord Gambetta et Hoche concentrent la vie étudiante (studios, colocations très demandés). Les quartiers résidentiels (Beausoleil, Trois-Fontaines, Courbessac) conviennent bien à la location meublée longue durée avec des maisons ou T3/T4 familiaux.

• Fiscalité & réglementation LMNP : Le statut LMNP offre un cadre fiscal avantageux : abattement de 50 % en micro-BIC jusqu’à 77 700 € de loyers, ou déduction amortissements et charges au régime réel (souvent 0 € d’impôt sur les loyers nets). Attention au seuil 23 000 € : au-delà, vous pouvez devenir LMP si supérieur à vos autres revenus (implications sociales et fiscales majeures). Depuis 2023, Nîmes est en zone tendue, ce qui limite la hausse des loyers entre deux locataires et implique des démarches pour la location saisonnière (déclaration en mairie, autorisation de changement d’usage).

• Stratégies rentables : Pour booster la rentabilité de votre LMNP à Nîmes : envisagez la location courte durée (9–10 % de rendement brut possible dans le centre), la colocation étudiante (loyers cumulés +20 % par rapport à un T3 loué en entier), ou l’achat d’un appartement ancien à rénover (prix d’acquisition bas ~1 700 €/m², travaux amortissables et plus-value potentielle après rénovation énergétique).

Nîmes, un marché idéal pour la location meublée ?

Atouts de Nîmes en 2025 pour les investisseurs

Climat, patrimoine et dynamisme : Nichée en Occitanie entre Montpellier et Avignon, Nîmes séduit par sa qualité de vie. La ville jouit d’un ensoleillement exceptionnel (300 jours par an) et d’un environnement varié – à 45 min de la mer Méditerranée et aux portes des Cévennes. Surnommée la « Rome française » pour ses monuments romains (arènes, Maison Carrée, Tour Magne), elle attire plus de 1,7 million de touristes par an. Cet attrait touristique offre un vivier de locataires de passage pour les locations meublées saisonnières toute l’année (festivals, férias, congrès dans les arènes, etc.). Côté économie, 74 000 emplois salariés sont comptabilisés sur Nîmes Métropole (2023), avec une création d’entreprises dynamique. La ville s’est modernisée : nouveaux équipements (palais des congrès, campus), rénovation du centre-ville et des transports (bus TRAM’BUS, liaisons TGV améliorées). En résumé, Nîmes combine un art de vivre prisé et un tissu socio-économique porteur, de quoi rassurer les investisseurs immobiliers sur la pérennité de la demande locative.

Population jeune et nombreux étudiants : Sur ~150 000 habitants (2025), Nîmes a une population relativement jeune (âge médian ~39 ans). La ville compte environ 12 000 à 13 000 étudiants dans son université et ses écoles (écoles d’ingénieur, de commerce, IUT, IFSI, etc.). C’est un effectif en hausse (+26 % en 10 ans) d’après les statistiques universitaires. Ces étudiants (souvent issus d’autres villes ou de l’étranger) cherchent majoritairement des studios ou petites surfaces meublées, ou des colocations proches des campus (quartier Hoche, route d'Avignon, etc.). Par ailleurs, seulement ~40 % des Nîmois sont propriétaires, donc 60 % sont locataires – un taux supérieur à la moyenne nationale, témoignant d’un marché locatif très actif. Les jeunes actifs et les familles sont également friands de locations meublées (CDD, missions temporaires, nouveaux arrivants dans la région). La demande locative est également tirée par une croissance démographique modérée mais continue (Nîmes Métropole approche les 260 000 hab.). Ainsi, vacance locative faible et bonne rotation des locataires caractérisent Nîmes, atouts précieux pour un investissement LMNP sécurisé.

Ville touristique et zone tendue : Nîmes étant classée Ville d’Art et d’Histoire, elle accueille chaque année d’innombrables visiteurs attirés par ses événements culturels (férias de Nîmes, concerts aux arènes, expositions) et son patrimoine. Un investisseur LMNP peut donc exploiter son bien en location saisonnière (courte durée) une partie de l’année, ou cibler les touristes si le logement est bien placé (centre historique notamment). Notons que depuis août 2023, Nîmes est en zone tendue – signe que la demande de logements y excède l’offre disponible. Cela a plusieurs implications positives : exonération de la taxe sur les logements vacants, facilité pour trouver un locataire, et incitation des pouvoirs publics à construire et rénover (ce qui maintient la valeur du parc immobilier). En contrepartie, le bailleur doit respecter certaines contraintes (plafonnement des hausses de loyer, voir section Réglementation). Globalement, être en zone tendue confirme que Nîmes est un marché locatif solide où les biens se louent facilement.

Immobilier à Nîmes : des prix accessibles et une rentabilité attractive

Prix immobiliers modérés : Malgré la hausse généralisée de l’immobilier ces dernières années, Nîmes reste l’une des grandes villes les plus abordables du sud de la France. En mars 2025, le prix médian des appartements anciens à Nîmes tourne autour de 2 100 à 2 200 € du m². C'est 2 fois moins cher que Montpellier (~4 070 €/m²) ou Aix-en-Provence, et inférieur à Avignon (~2 700 €/m²). Les maisons individuelles se négocient un peu plus cher (2 500–3 000 €/m² en moyenne). Bien sûr, ces chiffres varient selon les quartiers : de ~1 700 €/m² dans les secteurs populaires ou à rénover (ex. Richelieu avant travaux) à plus de 3 000 €/m² pour un bel appartement refait à neuf dans l’Écusson ou sur les quais de la Fontaine. À titre de repère, MeilleursAgents estime en août 2025 un prix moyen de 2 108 €/m² tous biens confondus sur Nîmes, avec une fourchette de 1 219 € à 3 284 € selon les adresses. Cette accessibilité du marché nîmois permet d’envisager un investissement locatif avec un budget raisonnable (par exemple 80–100 000 € suffisent pour un studio ou petit T2 meublé clé en main).

Rentabilité brute supérieure à la moyenne : Qui dit prix bas et loyers corrects, dit souvent bonne rentabilité locative. En 2025, la rentabilité brute en LMNP à Nîmes se situe en moyenne entre 5 % et 6 %. C’est nettement au-dessus de la rentabilité moyenne des grandes villes françaises (plutôt 3 à 4 %). Même comparée aux voisines : Montpellier affiche 4,5–5 %, Avignon ~4,8 %, Marseille ~4,3 %. Nîmes se distingue donc comme une ville « haut rendement ». Certains analystes (ex. horizont.io) avancent qu’en ciblant bien, on peut atteindre 8 % ou plus de rendement brut sur Nîmes – ce qui est réaliste dans des cas spécifiques (colocations, biens décotés à rénover, location à la nuitée).

Exemple chiffré (rentabilité) : Imaginons un T2 de 40 m² acheté 1 700 €/m² à Richelieu (quartier en renouvellement) – soit 68 000 € hors frais, plus ~20 000 € de travaux pour le moderniser. L’investissement total ~90 000 €. Après rénovation (classe énergie D), ce 40 m² meublé se loue ~550 €/mois en longue durée (loyer marché). Cela donne ~7,3 % de rentabilité brute. En régime LMNP au réel, l’amortissement du bien et des travaux (~90 k€ sur 25-30 ans) permettrait d’annuler l’impôt sur les loyers. Si le propriétaire opte pour la colocation étudiante (2 x chambre à 350 € chacune), les loyers montent à ~700 €/mois, et la rentabilité brute grimpe vers 9,3 %. On voit qu’avec une bonne stratégie, Nîmes peut générer du cash-flow positif, ce qu’apprécient les investisseurs chevronnés (revenus locatifs > crédit + charges). Enfin, la plus-value à long terme n’est pas à négliger : sur 2013–2023, les prix immobiliers nîmois ont augmenté d’environ +15,7 %. C’est moins spectaculaire que Montpellier ou Paris, mais cela reste un gain de capital appréciable (ex : un bien acheté 100 000 € vaut ~115 700 € dix ans plus tard en moyenne). En LMNP, vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers, donc de l’exonération totale après 30 ans de détention – un avantage pour une stratégie buy & hold.

Loyers moyens et pouvoir d’achat des locataires : Les loyers à Nîmes demeurent, eux aussi, relativement faibles par rapport à d’autres villes, ce qui facilite la location. Le loyer mensuel moyen y tourne autour de 9–10 € du m² pour un appartement non meublé standard, et plutôt 12–15 €/m² en meublé selon la taille et le quartier. Par exemple, un studio de 20 m² pourra se louer ~400–450 € CC en meublé, un T2 de 45 m² ~600–650 €, un T3 ~750–800 €. Ces montants restent abordables pour les locataires nîmois (salaire moyen départemental ~1 900 € net). Le taux de chômage local (autour de 18–20 %) est plus élevé que la moyenne nationale, ce qui incite l’investisseur à bien sécuriser ses garanties locatives (assurance loyers impayés, caution solidaire pour étudiants). Toutefois, la forte proportion de fonctionnaires, d’étudiants boursiers garantis par leurs parents, et la demande étudiante soutenue réduisent le risque d’impayé dans les zones proches des pôles d’emploi ou d’études. En outre, Nîmes étant zone tendue, un bailleur peut demander une garantie Visale (garantie de l’État pour jeunes locataires) ou profiter d’aides type Loc’Avantages pour sécuriser ses revenus.

En résumé, le marché nîmois offre un couple rentabilité/sécurité très intéressant en 2025 : des prix d’achat contenus (donc un ticket d’entrée faible), des loyers corrects tirés par une demande réelle, et un encadrement légal qui vise à stabiliser le marché (zone tendue, etc.) sans le brider. Tout ceci fait de Nîmes une opportunité d’investissement LMNP à examiner de près, que vous cherchiez un premier investissement rentable ou à diversifier votre patrimoine locatif.

Quels sont les meilleurs quartiers pour un investissement LMNP à Nîmes ?

Le choix du quartier est déterminant pour la réussite d’un investissement locatif. À Nîmes, on identifie plusieurs secteurs à fort potentiel pour la location meublée, en fonction du public visé (touristes, étudiants, familles) et du type de bien. Tour d’horizon des principaux quartiers nîmois et de leurs atouts :

1. Écusson – Hyper-centre historique et touristique

Profil : Cœur historique de Nîmes, l’Écusson est LE quartier emblématique (boulevards intérieurs et ruelles autour des Arènes). On y trouve la majorité des monuments romains (Arènes, Maison Carrée, Jardins de la Fontaine un peu plus loin) et des musées, ainsi que des restaurants, bars et boutiques. C’est la zone la plus touristique et animée de la ville.

Atouts pour le LMNP : La localisation idéale pour de la location courte durée (Airbnb) ou de la location moyenne durée (quelques mois, par ex. étudiants en échange, professionnels en mission). Le taux d’occupation saisonnier dépasse 75 % dans l’Écusson sur l’année. En haute saison, les loyers à la nuitée s’envolent (70–100 €/nuit pour un studio de charme). Sur l’année, un studio de 20 m² peut générer 8 000–10 000 € de revenus bruts en saisonnier – de quoi atteindre 9–10 % de rentabilité brute. En location meublée classique, la demande est aussi forte de la part des étudiants (proximité de l’Univ. Vauban et Hoche) et des jeunes actifs aimant le centre. Prix au m² : c’est un des quartiers les plus chers de Nîmes (autour de 2 300 €/m² en moyenne, jusqu’à 3 000 € pour un bel ancien rénové). Exemple : un studio dans l’Écusson ~25 m² se vend ~70 000 € et se loue ~500 € CC en meublé à l’année (rentab ~8 %).

Points de vigilance : L’Écusson étant secteur sauvegardé, beaucoup d’immeubles sont très anciens (bâtiments du 17ᵉ–19ᵉ). Vérifiez l’état (toiture, façade – parfois sublimes mais coûteuses à restaurer). Les logements en étage sans ascenseur ou sans parking peuvent rebuter certains locataires longue durée (mais les étudiants et touristes sont moins exigeants). Enfin, l’encadrement des loyers au renouvellement de bail s’applique ici comme partout en zone tendue : vous ne pourrez pas augmenter significativement le loyer d’un locataire sortant sans justification (mais en meublé, on a généralement une légère marge car l’ajout de meubles peut justifier un complément de loyer, au cas par cas).

2. Faubourg Nord Gambetta – Quartier étudiant en devenir

Profil : Situé au nord-ouest immédiat du centre, autour de l’avenue Gambetta et de l’université de Nîmes (campus Vauban), ce faubourg populaire est en pleine mutation. Historiquement un quartier modeste, il attire désormais les étudiants grâce à la proximité des facultés, IUT, IFME, etc. On y trouve de nombreux petits immeubles et hôtels particuliers subdivisés en appartements, souvent à loyers modérés.

Atouts pour le LMNP : C’est le quartier étudiant par excellence à Nîmes. Les studios et T1 meublés y sont très recherchés, ainsi que les colocations dans des appartements plus grands (T3/T4 découpés en chambres). La présence de bus fréquents, de commerces de proximité et la marche rapide jusqu’au centre en font un emplacement pratique. Les loyers étudiants tournent autour de 12–14 €/m² dans ce secteur – par exemple ~400 € pour un studio de 30 m². Prix d’achat : relativement bas, environ 1 800 €/m² en moyenne (on peut encore trouver des appartements anciens à 1 500 €/m² à retaper). Cela permet d’obtenir 6 % ou plus de rendement sans difficulté. Exemple : un T4 de 80 m² avenue Gambetta, acheté 150 000 €, peut être loué en colocation 3 chambres à ~350 € chacune, soit 1 050 €/mois, rentabilité ~8,4 %. De plus, certains immeubles du quartier sont éligibles à des aides à la rénovation énergétique, intéressant pour valoriser le bien.

Points de vigilance : Gambetta reste un quartier hétérogène, parfois bruyant ou perçu comme moins « safe » la nuit. Il faudra porter une attention à la qualité du bien (bonne sécurité, bonne isolation phonique si possible, ventilation) pour rassurer les parents d’étudiants notamment. Notez que la mairie a récemment mis l’accent sur la requalification de ce faubourg (projets d’écoquartier Hoche, réhabilitation d’immeubles), ce qui est un bon signal pour l’investisseur (valorisation future probable).

3. Richelieu – Quartier à rénover, potentiel plus-value

Profil : Juste à l’ouest de l’Écusson, le quartier Richelieu fait l’objet d’une OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat – Renouvellement Urbain) depuis quelques années. C’est un secteur historiquement populaire avec de nombreux immeubles anciens dégradés, mais où l’on voit poindre des rénovations. La population y est mixte, et on trouve de grandes bâtisses, parfois semi-vacantes, qui attirent les marchands de biens et investisseurs avisés.

Atouts pour le LMNP : Prix très abordables – sans doute les plus bas de la ville pour de l’intra-muros. On peut acquérir des appartements pour ~1 500–1 800 €/m² (voire moins en lots ou avec gros travaux). L’intérêt ici est double : réaliser des travaux de rénovation (souvent subventionnables via l’OPAH, l’ANAH, ou bénéficiant de taux réduits de TVA). Profiter de la montée en valeur du quartier une fois rénové. Un LMNP en régime réel pourra amortir les coûts des travaux et du mobilier sur ses revenus imposables, ce qui rend l’opération très avantageuse fiscalement. Côté location, Richelieu intéresse les jeunes actifs et couples attirés par le centre mais cherchant un loyer modéré. Par exemple, après travaux, un T3 de 60 m² acheté ~100 000 € pourra se louer ~600 € (loyer modique de 10 €/m², mais l’investisseur aura créé de la valeur). La rentabilité brute peut être de 7 % environ, et il faut ajouter la plus-value latente : en rénovant un bien très décoté, on peut espérer le revendre bien plus cher (d’autant qu’en LMNP, on ne paiera pas d’impôt sur la plus-value à la revente si on garde >30 ans, ou peu si revente après 10–15 ans grâce aux abattements).

Points de vigilance : Investir à Richelieu exige d’être conscient des contraintes : travaux obligatoires dans la plupart des cas (toiture, plomberie, électricité…), immeubles parfois en copropriété « difficile ». Il faut bien évaluer le budget de rénovation et si possible bénéficier des aides (par ex., l’OPAH-RU de Nîmes offre des subventions pour la réhabilitation de logements anciens sous conditions). Sur le plan locatif, le quartier étant en transition, il faut s’assurer de cibler un segment solvable (par ex., colocation de jeunes actifs ou étudiants en fin d’études qui apprécient un appart rénové à bas loyer). En bref, Richelieu s’adresse à l’investisseur « fonceur » cherchant du rendement et de la plus-value, prêt à faire des travaux pour récolter les fruits à moyen terme.

4. Beausoleil, Trois-Fontaines, Courbessac – Secteurs résidentiels pour familles

Profil : Ces quartiers périphériques (à l’est et au nord de Nîmes) offrent un cadre plus tranquille, pavillonnaire ou de petits immeubles, prisé des familles et des actifs locaux. Beausoleil/Les Amoureux se trouvent au nord-est, sur les collines, avec des résidences 1970s et 80s, et le quartier Trois-Fontaines un peu plus loin vers le nord. Courbessac est un ancien village à l’est, désormais un quartier de Nîmes, avec une ambiance quasi villageoise. Ces zones sont moins touristiques, majoritairement habitées par des locaux, avec des écoles, espaces verts et commerces de proximité.

Atouts pour le LMNP : Ici, l’approche sera plutôt de la location meublée longue durée (bail d’un an renouvelable). Les biens adaptés sont des T3 ou T4 meublés pour familles mutées ou en transition, ou des maisons meublées (par exemple pour des militaires en poste temporaire à Nîmes, des enseignants, etc.). La rentabilité y est correcte car si les loyers au m² sont un peu plus bas (~10–12 €/m²), le prix d’achat l’est aussi. Un T4 dans ces secteurs peut dégager 6–7 % brut. Surtout, on vise une stabilité locative : moins de turn-over, locataires cherchant du moyen/long terme. Par ailleurs, la vacance quasi nulle (ces logements trouvent toujours preneur vu la pénurie de maisons dispo à la location). On note aussi que la taxe foncière, assez élevée à Nîmes (environ l’équivalent d’1 mois de loyer), a récemment été baissée de 8 % en 2019 sur la ville et reste contenue, ce qui profite aux rentabilités dans ces quartiers.

Points de vigilance : En meublé longue durée familial, il faut meubler complètement (y compris électroménager, canapé, literie de plusieurs chambres) – l’investissement mobilier est plus important qu’un studio étudiant, mais amortissable. Vérifiez aussi les règles de copropriété : certaines résidences peuvent limiter la location meublée (rare, mais à lire). Enfin, la voiture est souvent indispensable dans ces quartiers périphériques, donc un bien sans stationnement pourrait être moins attractif pour une famille. En conclusion, ces quartiers résidentiels conviennent bien à un investisseur prudent qui vise des locataires sérieux, peut-être prêts à payer un supplément pour un logement déjà meublé (expatriés, mutation). La gestion y est facilitée (moins de rotations qu’en centre-ville).

5. Hoche et Jean-Jaurès – Nouveau pôle étudiant et quartiers mixtes

Profil : Le quartier Hoche Université a fait l’objet d’une grande opération d’urbanisme récente : c’est un écoquartier autour de la nouvelle fac de médecine et du pôle universitaire Hoche. On y trouve des résidences étudiantes, des bâtiments neufs BBC, etc. À proximité, le boulevard Jean-Jaurès qui prolonge le centre vers le nord est une adresse cotée (beaux immeubles, accès direct centre, jardins de la Fontaine à l’ouest).

Atouts pour le LMNP : Hoche attire les étudiants cherchant du moderne et du fonctionnel. Les prix y sont un peu plus élevés du fait du neuf (2 500–3 000 €/m²) mais les loyers de petites surfaces neuves peuvent atteindre 15 €/m² ou plus. L’investissement y sera davantage orienté sur du neuf en LMNP ou de la colocation dans du récent. L’avantage du neuf : des frais de notaire réduits et aucune grosse charge à prévoir sur 10 ans, plus le confort de location pour le locataire (conforme aux dernières normes énergétiques – important car les passoires énergétiques F et G seront interdites à la location d’ici 2028). Jean-Jaurès et les abords de l’avenue Carnot/Esplanade : secteur plus bourgeois, apprécié des jeunes actifs et cadres. On peut y louer en meublé des grands T2/T3 haut de gamme (pour colocation de jeunes diplômés ou couple muté). Les loyers y sont un peu plus élevés que la moyenne nîmoise, pour un prix d’achat moyen ~2 400 €/m² – d’où une rentabilité standard ~5 %. Ici, l’investissement peut viser la valorisation patrimoniale plus que le rendement immédiat, tout en profitant d’une fiscalité LMNP avantageuse.

Points de vigilance : En neuf (Hoche), attention aux dispositifs fiscaux : si vous investissez via le régime LMNP en résidence gérée (ex : résidence étudiante avec bail commercial), assurez-vous de bien comprendre le bail (loyer garanti ? charges ? renouvellement du gestionnaire). En individuel neuf, le rendement brut est plus faible, il faudra souvent compter sur la défiscalisation pour booster l’opération. C’est un choix différent de l’ancien dans Richelieu, par exemple.

(En synthèse, Nîmes offre une variété de micro-marchés : du centre ultra-touristique à la périphérie familiale, en passant par les quartiers étudiants ou à réhabiliter. Cette diversité permet à chaque investisseur de trouver une stratégie adaptée à son profil de risque et à ses objectifs de rendement ou patrimoniaux.)

Cadre fiscal et réglementaire du LMNP à Nîmes

Investir en LMNP ne se résume pas à acheter un bien et le louer. Il faut également maîtriser le contexte légal et fiscal qui entoure ce statut, d’autant que certaines règles ont récemment changé. Dans cette section, nous faisons le point sur la fiscalité LMNP vs LMP, sur les régimes d’imposition (micro-BIC ou réel), ainsi que sur les spécificités réglementaires à Nîmes (zone tendue, Airbnb…). L’objectif : que votre investissement soit optimisé fiscalement et 100 % conforme à la loi.

Statut LMNP ou LMP ? Conditions et conséquences

LMNP vs LMP – les seuils à connaître : Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique par défaut tant que vos revenus locatifs meublés restent relativement modestes par rapport à votre situation. Selon l’administration fiscale, vous êtes LMNP si au moins une des deux conditions suivantes est remplie : 1) Vos recettes annuelles tirées de la location meublée ≤ 23 000 € ; 2) Ces recettes sont inférieures à vos autres revenus d’activité (salaires, BIC, etc.). Inversement, pour être Loueur en Meublé Professionnel (LMP), il faut cumuler : recettes > 23 000 € ET recettes meublées > revenus pro du foyer. Ce changement de statut peut survenir si vos loyers explosent ou si vous prenez votre retraite (baisse des autres revenus) et que vos loyers deviennent majoritaires. Depuis 2020, il n’est plus nécessaire de s’inscrire au RCS pour être LMP (cette obligation a été supprimée, ce qui facilite l’accès involontaire au LMP).

Pourquoi c’est important : Un LMP est considéré comme un professionnel aux yeux de la loi. Cela implique :

• Imposition des bénéfices toujours au régime réel (impossible de bénéficier du micro-BIC) – de fait si vous dépassez 23 000 €, vous aurez sans doute dépassé aussi le seuil micro du meublé de tourisme (désormais 15 k, cf. plus loin) donc régime réel.

• Cotisations sociales obligatoires : le LMP doit cotiser comme un travailleur indépendant sur ses bénéfices locatifs. Concrètement, au-delà de 23 000 €, vous devez vous affilier à l’URSSAF ou à la SSI (Sécurité sociale des indépendants) et payer environ 35–40 % de charges sociales sur le bénéfice net. En LMNP, vous êtes exempté de cette charge, vous payez seulement les prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos profits locatifs (CSG/CRDS). L’écart est énorme en termes de cash-flow !

• Plus-value à la revente : Un LMNP bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers. À ce titre, la plus-value est réduite par un abattement progressif à partir de la 6ᵉ année, jusqu’à une exonération totale d’impôt après 22 ans de détention et totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Un LMP, lui, est soumis aux plus-values professionnelles (régime BIC) : pas d’abattement temps, mais possible exonération si petite entreprise ou si détention >5 ans avec CA <90 000 € (article 151 septies du CGI). Surtout, le LMP doit réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de sa plus-value, ce qui augmente fortement la base taxable (le LMNP non, car amortissements non déduits fiscalement sur le régime particulier). Résultat : passer LMP peut créer une imposition à la revente très lourde, là où un LMNP n’aurait rien à payer.

• Déficits et impôt sur le revenu : Avantage du LMP toutefois, si vous subissez un déficit (charges > loyers, par ex en régime réel avec travaux) – en LMP il est imputable sur le revenu global sans limite. En LMNP, le déficit est reportable 10 ans, mais uniquement sur des futurs bénéfices LMNP (pas sur vos salaires par ex). De même, l’adhésion à un CGA (OGA) ne donne plus d’avantage fiscal en 2025 (suppression de la réduction d’impôt pour comptabilité depuis 2023).

En pratique, il faut essayer de rester LMNP si on veut éviter les contraintes sociales et fiscales du LMP – quitte à répartir les investissements sur plusieurs membres du foyer si les 23 000 € approchent. Si malgré tout vous basculez LMP, envisagez de vous faire accompagner d’un expert-comptable et conseil patrimonial, car cela devient une vraie activité professionnelle à piloter.

(Note : Nîmes étant en zone tendue, les LMP qui louent en courte durée peuvent être redevables, à terme, d’une cotisation spécifique logement locatif (réformes en cours), mais ceci dépasse le cadre LMNP.)

Régime micro-BIC ou régime réel : quel régime fiscal choisir ?

Le micro-BIC : simplicité et abattement forfaitaire – Le régime dit micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles LMNP n’excèdent pas 77 700 € (plafond 2023 pour les locations meublées classiques), et si vous ne choisissez pas le réel. Avec le micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers pour compenser vos charges. En clair, le fisc ne vous impose que sur la moitié de vos revenus, l’autre moitié étant considérée comme dépense « forfaitaire ». Ce régime est très simple : pas de comptabilité complexe, il suffit de reporter le total de vos recettes brutes en case 5ND/5NP de votre déclaration complémentaire (formulaire 2042 C PRO). Même en micro-BIC, n’oubliez pas de déclarer votre début d’activité LMNP pour obtenir un SIRET – c’est obligatoire même si vous optez pour le micro. Le micro-BIC présente deux limites majeures :

• Si vous avez peu de charges réelles, l’abattement de 50 % est généreux et vous avantage. Mais si vous avez beaucoup de charges (prêt immobilier, travaux, ameublement, etc.), il peut être moins favorable que le régime réel, car vous ne pouvez pas déduire ces dépenses au réel (le 50 % est forfaitaire, point).

• Le plafond de 77 700 € concerne les locations meublées classiques (baux d’habitation, locations étudiantes, colocation) et les meublés de tourisme classés. En revanche, la loi de finances 2024 a instauré un plafond bien plus bas pour les locations meublées de tourisme non classées (Airbnb) : seulement 15 000 € de recettes par an, avec un abattement de 30 %. > Exemple : si en 2024 vous encaissez 20 000 € de loyers via Airbnb sur un appartement non classé, vous ne pourrez plus déclarer au micro-BIC (puisque >15 000 €) et devrez passer au réel. L’administration a précisé que cette réforme s’applique dès les revenus 2023 (avec une tolérance pour 2023 uniquement). Donc attention, si votre projet LMNP à Nîmes inclut de la location courte durée intensive, il faudra très vite opter pour le régime réel – ce qui n’est pas un mal en soi.

Le régime réel : optimisé pour réduire l’impôt à zéro – Le régime réel consiste à déclarer vos recettes – vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copro, assurance, taxe foncière, frais de gestion) et à amortir le bien et le mobilier. L’amortissement est une charge fictive très puissante : on peut généralement amortir environ 2–3 % du prix du logement par an + 10 % par an sur le mobilier. Ce qui crée souvent un déficit foncier comptable (du fait de l’amortissement) même si le cash-flow est positif. Conséquence : le LMNP au réel ne paie souvent pas d’impôt sur ses loyers pendant de longues années, tant qu’il a de l’amortissement disponible pour annuler le bénéfice. C’est pourquoi on dit que la location meublée est un paradis fiscal légal (« la non-fiscalisation des revenus locatifs »). Le régime réel s’applique de plein droit si vos loyers > 77 700 € (ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé). En dessous, vous pouvez opter pour le réel sur simple demande. Cette option est valable 3 ans et reconduite tacitement.

Au réel, vous devrez tenir une comptabilité (bilan, compte de résultat) et déposer chaque année une liasse fiscale (cerfas 2031, 2033) au service des impôts des entreprises. Cela peut nécessiter l’aide d’un expert-comptable spécialisé LMNP, le coût annuel (quelques centaines d’euros) étant en partie déductible et souvent amorti par les économies d’impôts réalisées. Dans notre expérience, dès que vous avez un emprunt immobilier et/ou des travaux, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC. Exemple simplifié : 10 000 € de loyers, 6 000 € de charges et amortissements -> au réel, imposable = 4 000 € (donc ~0 € d’impôt IR après abattement familial) ; au micro, imposable = 5 000 € (50 % abattement) -> impôt sur 5 000 €. Le réel l’emporte. L’avantage du micro survient surtout si vos charges <50 % des loyers (cas de figure d’un bien sans prêt, sans travaux, loué en direct).

Cas particulier – LMNP et TVA : La location de logements nus ou meublés d’habitation est par principe exonérée de TVA. Donc vous ne facturez pas de TVA sur vos loyers et vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats. Exception : si vous proposez des prestations para-hôtelières (petits-déjeuners, ménage régulier, accueil, fourniture de linge, etc.), ou si vous investissez en résidence de services avec bail commercial, vous pouvez être assujetti à TVA (souvent au taux réduit de 10 %). C’est complexe et plutôt rare en LMNP particulier, donc par défaut considérez que vous n’êtes pas concerné par la TVA (pas de démarche particulière).

Démarches administratives et taxes locales à Nîmes

Immatriculation et SIRET : Comme mentionné, dès le début de votre activité LMNP, vous devez vous déclarer auprès du guichet unique de l'INPI. Cette formalité, gratuite, doit être faite dans les 15 jours du démarrage (ou de la première mise en location). En retour, vous obtiendrez un numéro SIRET (par foyer fiscal), à reporter sur vos déclarations. Ce SIRET est nécessaire, par exemple, pour payer la CFE et pour tout échange avec le service des impôts concernant votre activité. Ne pas s’immatriculer est une infraction (rarement sanctionnée il est vrai, mais mieux vaut être en règle).

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : Eh oui, louer en meublé est juridiquement une activité commerciale (même exercée par un particulier). Vous êtes donc redevable de la CFE chaque année au 1ᵉʳ janvier. La CFE est établie par la commune où se situe le bien et calculée sur la base d’une valeur locative cadastrale. Pour un petit logement à Nîmes, elle peut être de quelques centaines d’euros par an. Cependant, il existe des exonérations et cas particuliers :

• Si vos recettes LMNP sont ≤ 5 000 € par an, vous bénéficiez de l’exonération de cotisation minimum (article 1647 D du CGI). En clair, les tout petits loueurs ne paient pas de CFE.

• Si vous louez occasionnellement une partie de votre habitation personnelle (chambre chez l’habitant) ou une partie de votre résidence principale à un prix raisonnable, vous êtes également exonéré. Par exemple, louer une chambre chez soi à un étudiant, sous le seuil de 760 €/an, ne crée pas de CFE.

• La loi prévoit aussi que les communes peuvent exonérer de CFE, par délibération, les locations meublées touristiques de la résidence personnelle du bailleur. Nîmes, en zone tendue, a la possibilité de moduler cela, renseignez-vous auprès du service fiscal local.

En pratique, à Nîmes : un nouveau LMNP doit remplir une déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD) l’année qui suit le début d’activité, pour signaler son activité aux impôts locaux. La première année civile d’activité est exonérée (installation). Ensuite, vous recevrez chaque fin d’année un avis de CFE à payer (en ligne). Veillez à payer la CFE sous peine de majoration. C’est une charge déductible en régime réel.

Encadrement des loyers (zone tendue) : Depuis août 2023, comme vu plus haut, Nîmes est classée zone tendue par décret. Cela signifie :

• Préavis locataire réduit à 1 mois (au lieu de 3) pour les baux vides – mais en bail meublé, c’était déjà 1 mois partout.

• Plafonnement de hausse entre deux locations : si vous relouez un logement meublé qui était occupé il y a moins de 18 mois, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur à l’ancien loyer (hors actualisation IRL), sauf si vous avez fait des travaux (>6 mois de loyer en coûts) ou si le loyer était manifestement sous-évalué (auquel cas +15 % maxi ou rattrapage du prix médian). Ce point vise à protéger les locataires en zone tendue. En pratique, pour un LMNP cela limite les “revalorisations” : vous ne pourrez pas, par exemple, passer un T2 de 600 € à 700 € entre deux locataires sans justifier de gros travaux – c’est illégal. Notez que Nîmes n’a pas instauré d’encadrement de loyers « loi ELAN » (loyer de référence préfectoral) – cela existe à Paris, Lyon, etc., mais pas ici à ce jour. Donc la seule contrainte est sur la hausse, pas sur le niveau absolu du loyer initial (libre à la première mise en location).

Pour un nouvel investisseur LMNP, l’encadrement zone tendue n’est pas un frein sérieux : il vous suffit de louer au prix du marché dès le départ (vous le ferez naturellement pour trouver preneur). Ensuite, vous indexerez chaque année sur l’IRL. Et si le locataire part, vous pourrez refixer éventuellement un loyer plus haut uniquement si vous avez fait des améliorations substantielles (ex : rénovation de la cuisine, création d’une salle d’eau supplémentaire).

Louer en courte durée (Airbnb) à Nîmes : réglementation spécifique

Beaucoup d’investisseurs LMNP envisagent de faire de la location saisonnière (courte durée type Airbnb) pour maximiser les revenus. C’est envisageable à Nîmes – la ville est touristique – mais sous conditions strictes. Voici ce qu’il faut savoir :

• Autorisation de changement d’usage : En droit, louer un logement entier en meublé de tourisme (résidence secondaire louée à des visiteurs de passage) n’est pas un usage d’habitation classique. Dans les villes de plus de 200 000 hab. ou en zone tendue, il est obligatoire de demander en mairie une autorisation de changement d’usage pour transformer un logement d’habitation en meublé touristique. Nîmes, bien que juste sous 200k hab, a la qualité de zone tendue – le Conseil municipal a décidé d’appliquer cette réglementation. Concrètement, si vous achetez un appartement à Nîmes pour en faire un Airbnb (et qu’il ne s’agit pas de votre résidence principale), vous devez déposer une demande d’autorisation auprès de la mairie (service logement). Sans cette autorisation, vous vous exposez à des amendes lourdes (jusqu’à 50 000 € par logement illégalement transformé, d’après le CCH). La mairie de Nîmes délivre généralement ces autorisations sauf cas de suroffre, mais c’est une formalité indispensable.

• Enregistrement en mairie : En plus, Nîmes impose une déclaration en ligne du meublé de tourisme. Via la plateforme dédiée (DeclaLoc’ Nîmes), vous renseignez votre logement et vous recevez un numéro d’enregistrement. Ce numéro (format 5 chiffres-5 lettres) doit figurer sur toute annonce que vous publiez (Airbnb, Booking, Abritel…). Cela permet à la mairie de suivre l’activité et de contrôler le respect du plafond de 120 jours pour les résidences principales. Note : Si vous louez votre résidence principale en courte durée, pas besoin d’autorisation (usage inchangé), mais vous devez quand même la déclarer et respecter 120 nuitées max par an (plafond légal). Au-delà, c’est illégal (la plateforme Airbnb bloque de toute façon). À ce jour, Nîmes n’a pas abaissé ce plafond à 90 jours (possible par la loi du 22/08/2023, dite loi Le Meur, pour les communes tendues qui le souhaitent), mais cela pourrait évoluer. Renseignez-vous en mairie si vous louez beaucoup.

• Taxe de séjour et obligations fiscales : Les locations courte durée sont soumises à la taxe de séjour. Nîmes la perçoit via un portail web (nimes.taxesejour.fr) où vous devez déclarer chaque mois le nombre de nuitées louées et régler la taxe correspondante. Les plateformes type Airbnb collectent parfois la taxe pour vous, mais il faut vérifier la convention locale. Quoi qu’il en soit, inscrivez-vous sur le portail taxe de séjour dès le début d’activité. Par ailleurs, les revenus Airbnb sont imposables comme les autres loyers : en micro-BIC (sauf que micro limité à 15 000 €, rappel) ou au réel. Bon à savoir : en meublé de tourisme classé (si vous faites classer officiellement votre logement, 1 à 5 étoiles Atout France), le plafond micro reste 77 700 € mais avec abattement 71 % – intéressant si vous louez beaucoup, mais le classement impose des normes de confort.

• Bail mobilité : si vous souhaitez faire de la moyenne durée (1 à 10 mois) pour des étudiants, stagiaires, pro en mission, pensez au bail mobilité (loi Elan). C’est un contrat meublé de 1 à 10 mois non renouvelable, sans dépôt de garantie exigible, avec plus de souplesse. Il est éligible à Visale. Cela peut être une alternative rentable sans entrer dans le cadre contraignant d’Airbnb (car bail mobilité = résidence temporaire du locataire, considéré usage habitation, donc pas de changement d’usage requis).

En résumé, louer en Airbnb à Nîmes est possible et potentiellement très rentable, mais il faut respecter les règles locales : demande d’autorisation au besoin, déclaration et transparence. De plus, avec la loi de finances 2024, si vous générez >15 000 € de revenus annuels en Airbnb non classé, vous serez de toute façon au régime réel (avec obligations comptables). L’accompagnement par un professionnel (comptable, avocat fiscaliste) peut s’avérer utile pour rester en conformité.

Sources officielles

• Service-Public.fr – Impôts location meublée (régime LMNP/LMP, micro-BIC/réel) : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (consulté le 21/08/2025)service-public.frservice-public.fr

• Entreprendre.Service-Public.fr – Régime du loueur en meublé professionnel (LMP) : entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805 (MAJ 01/01/2025)entreprendre.service-public.frentreprendre.service-public.fr

• Legifrance – Loi finances 2024 – Micro-BIC meublés touristiques (plafond 15 000 € et abattement 30 %) : loi n°2023-1322 du 29/12/2023, art.45 (BOFiP 14/02/2024)tgs-france.fr

• Service-Public.fr – Logement meublé : liste du mobilier obligatoire (décret n°2015-981) : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 (vérifié 03/07/2024)service-public.fr

• Impots.gouv.fr – Location meublée et CFE : « Je fais de la location meublée. Dois-je payer la CFE ? » : impots.gouv.fr/particulier/questions/location-meublee-cfe (MAJ 29/07/2025)impots.gouv.fr

• Legifrance – Décret n°2023-822 du 25 août 2023 (classe Nîmes en zone tendue) : legifrance.gouv.fr/eli/decret/2023/8/25/ jedeclaremonmeuble.com. Conséquences : CCH art.17 sur encadrement des loyers entre locationsjedeclaremonmeuble.com.

• Mairie de Nîmes – Déclaration meublé de tourisme : nimes.fr / Déclarer une location meublée (Declaloc) (consulté 21/08/2025) – procédure officielle pour numéro d’enregistrementjedeclaremonmeuble.com et taxe de séjour.

• JD2M – JeDéclareMonMeublé.com (blog) – Article « LMNP Nîmes » (maj 17/07/2025)jedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.com – données marché 2025, rentabilités, zones tendues.
  (Les informations ont été vérifiées et mises à jour au 21 août 2025. Pensez à consulter les sources officielles ou un expert pour tout changement réglementaire postérieur.)