Investir en LMNP à Nantes : Étude de marché complète

À seulement 2 heures de Paris en TGV et proche de l’Atlantique, Nantes s’impose comme une métropole dynamique et attractive pour l’investissement locatif meublé. La location meublée non professionnelle (LMNP) y bénéficie d’une forte demande locative (étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité) et d’un cadre fiscal avantageux permettant de réduire significativement l’imposition sur les loyers. Les prix immobiliers nantais, encore modérés comparés à d’autres grandes villes, offrent des rendements bruts autour de 4 à 6 %. Faut-il investir en LMNP à Nantes en 2025 ? Cet article délivre une étude de marché complète et des conseils pratiques (marché locatif, quartiers porteurs, fiscalité, démarches) pour réussir votre projet d’investissement meublé dans la cité des Ducs.

Synthèse de l’article

Nantes offre un contexte très favorable à l’investissement en location meublée. La ville attire plus de 60 000 étudiants chaque année et de nombreux actifs, assurant une demande locative soutenue et un risque de vacance locative faible. Les rendements locatifs bruts moyens oscillent entre 4 % et 6 %, avec des quartiers périphériques (Doulon, Nantes Nord…) offrant les meilleures rentabilités grâce à des prix d’achat plus abordables. En 2025, le statut LMNP demeure très avantageux sur le plan fiscal : au régime réel, l’investisseur peut amortir le bien et déduire ses charges pour ne presque pas payer d’impôts sur les loyers. Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur les loyers (sauf locations saisonnières non classées, plafonnées et abattement réduit). Attention toutefois aux évolutions réglementaires : depuis le 1ᵉʳ mars 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit potentiellement l’imposition des cessions. Pour investir à Nantes dans les meilleures conditions, il est recommandé de cibler des quartiers à forte demande (centre-ville, île de Nantes, proximités des facultés), de soigner l’équipement du logement (respecter la liste de mobilier obligatoire) et de choisir le régime fiscal adapté. Ce guide vous détaille le marché immobilier nantais, la fiscalité du LMNP, les démarches administratives à effectuer et nos conseils d’expert pour un projet LMNP réussi.

Pourquoi investir en LMNP à Nantes ?

Un marché locatif nantais porté par les étudiants et actifs

Nantes, 6ᵉ ville la plus peuplée de France, connaît une croissance démographique soutenue (+5 000 habitants par an récemment) et dispose d’un important bassin d’étudiants (environ 63 700 inscrits en 2021/2022, plus de 60 000 encore en 2024). Cette jeunesse estudiantine alimente fortement la demande en logements meublés (studios, T2, colocations), d’autant que la ville accueille aussi de nombreux jeunes actifs et cadres attirés par son dynamisme économique. On estime qu’environ 49 % de la population nantaise a entre 15 et 44 ans. Conséquence directe : le taux de locataires est élevé (près de 60 % des résidences principales) et le taux d’occupation des logements meublés dépasse 95 % en moyenne selon les experts. En somme, investir en LMNP à Nantes, c’est profiter d’un marché locatif tendu où l’offre reste insuffisante face à la demande, limitant le risque de vacance.

En plus de son statut de pôle universitaire, Nantes dispose d’un économie diversifiée et créatrice d’emplois (industrie aéronautique avec Airbus, agroalimentaire, secteur numérique, etc.), ce qui attire chaque année de nouveaux habitants qualifiés. La métropole a même été élue Capitale verte de l’Europe 2013, gage d’un cadre de vie agréable. Ces facteurs structurels font de Nantes un choix privilégié des investisseurs immobiliers en quête de stabilité locative. Nantes est ainsi régulièrement classée parmi les meilleures villes où investir en France.

Des rendements locatifs corrects et un potentiel de valorisation

Le rendement locatif à Nantes se situe dans une moyenne honorable pour une grande ville française. En 2024, le rendement brut moyen est estimé entre 4 % et 6 %, selon le quartier et le type de bien. Les secteurs prisés du centre (hyper-centre, île de Nantes, Hauts-Pavés…) affichent des rendements plus proches de 4 %, en raison de prix d’achat élevés compensés par une demande locative solide et solvable. À l’inverse, certains quartiers périphériques ou populaires (comme Doulon-Bottière à l’est, Nantes Nord autour du campus du Petit-Port) peuvent offrir des rendements bruts autour de 6 % grâce à des prix d’acquisition plus abordables et une bonne demande étudiante ou familiale.

Les loyers pratiqués en meublé reflètent cette tension locative. Par exemple, un studio meublé se loue en moyenne 550 à 750 € par mois selon l’emplacement. Sur l’ensemble de la ville, le loyer moyen d’un logement meublé tourne autour de 690 € par mois (toutes surfaces confondues). Les loyers des meublés sont généralement 15 % plus élevés que ceux des locations nues équivalentes grâce aux services fournis.

En ce qui concerne les perspectives de plus-value, Nantes affiche depuis des années une hausse régulière des prix de l’immobilier. Sur la dernière décennie, les prix ont augmenté d’environ +20 %, avec encore +6,4 % en un an pour l’ancien d’après les données 2023. Le prix médian des appartements anciens avoisine 4 300 € / m² en 2024, celui des neufs environ 5 200 € / m². Nantes reste moins chère que Paris ou Lyon, ce qui laisse un potentiel de rattrapage. La ville étant en plein essor démographique et économique, investir maintenant permet d’espérer une valorisation patrimoniale intéressante à moyen/long terme, en plus des loyers perçus.

Un statut fiscal avantageux pour réduire l’imposition

Au-delà des atouts du marché nantais, le succès de l’investissement en location meublée tient beaucoup à la fiscalité LMNP particulièrement favorable. Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme des revenus fonciers classiques, ce qui ouvre droit à des régimes fiscaux avantageux. Deux options s’offrent au propriétaire LMNP :

• Le régime micro-BIC, applicable par défaut si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés (seule la moitié des recettes est imposée). NB : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un abattement réduit à 30 % s’applique aux locations meublées touristiques non classées et, dans ce cas, le plafond du micro-BIC est abaissé à 15 000 € de recettes annuelles. En revanche, pour les meublés classiques (location longue durée ou meublé de tourisme classé), l’abattement reste 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes**. Le micro-BIC a l’avantage de la simplicité, mais il devient moins intéressant dès que vos charges réelles dépassent 50 % des loyers – ce qui est fréquent en immobilier.

• Le régime réel simplifié, que l’on peut choisir sur option (ou qui s’impose si les recettes excèdent 77 700 €). Sous ce régime, toutes les charges et amortissements liés à l’activité LMNP sont déductibles des loyers. En pratique, cela signifie que vous pouvez soustraire des loyers imposables les intérêts d’emprunt, assurance, travaux, taxe foncière, frais de gestion… et surtout pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier et des meubles. L’amortissement permet de constater une perte de valeur théorique du logement chaque année et de la déduire du résultat imposable. L'amortissement se pratique par composant (toiture, gros oeuvre, étanchéité...) Résultat : le loueur en meublé au réel parvient souvent à annuler son bénéfice imposable pendant de longues années, et donc à neutraliser l’impôt sur ses revenus locatifs. Les éventuels déficits LMNP (si charges + amortissements > loyers) se reportent 10 ans sur les bénéfices futurs de location meublée non professionnelle. Le régime réel requiert une comptabilité et une liasse fiscale annuelle, mais son intérêt financier est tel que plus de la moitié des propriétaires LMNP nantais paieraient moins de 5 % d’impôts sur leurs loyers grâce à lui.

Enfin, le statut LMNP offre des avantages supplémentaires. Par exemple, en investissant dans certains logements en résidences services (étudiantes, seniors, affaires…), il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat sous conditions, ce qui équivaut à un gain de 20 %. De plus, les loyers en meublé restent libres à Nantes (pas d’encadrement des loyers strict), ce qui permet d’ajuster le loyer au prix du marché. La souplesse juridique est également appréciable : un bail meublé classique est d’un an renouvelable (9 mois pour un étudiant), donnant plus de flexibilité pour récupérer le bien, quitte à devoir gérer un turnover plus fréquent des locataires.

Le marché immobilier nantais en 2025

Prix au m² et niveaux de loyers par quartier

Le marché immobilier nantais se caractérise par des prix en hausse ces dernières années, tout en restant plus abordables que ceux des grandes métropoles françaises. En 2025, on estime le prix moyen autour de 4 150 € / m² pour un appartement ancien à Nantes. Dans les quartiers les plus recherchés (hyper-centre Graslin, quartier Bouffay, île de Nantes côté Beaulieu, etc.), les prix atteignent couramment 4 500 – 6 000 € / m² pour du récent ou bien rénové. Les maisons, très prisées, dépassent en médian les 3 800 € / m². À titre de comparaison, des villes comme Lyon ou Paris affichent des m² à 5 000 – 10 000 € et plus. Nantes conserve donc un ticket d’entrée raisonnable pour l’investisseur.

Côté loyers, le niveau reflète la tension locative modérée de la ville. D’après l’Observatoire local des loyers, le loyer moyen était d’environ 11,4 € / m² (charges non comprises) sur l’agglomération nantaise en 2023. Pour un appartement meublé, cela se traduit en moyenne par ~690 € par mois, mais avec de fortes disparités selon la taille et l’emplacement. Quelques repères :

• Studio (T1) : ~500 à 600 € / mois dans un quartier ordinaire, jusqu’à 700 € (voire plus) dans l’hyper-centre ou proche des grandes écoles. Par exemple, un studio de 20 m² dans le centre Graslin peut se louer 600–650 €.

• T2 (2 pièces) : ~600 à 800 € / mois suivant la surface et le quartier. À Nantes, les 2 pièces représentent un compromis apprécié des jeunes actifs en couple.

• T3 : ~800 à 1 000 € / mois selon l’emplacement. Les appartements familiaux restent rares en meublé (beaucoup de familles préfèrent louer vide), mais certains investisseurs pratiquent la colocation dans des T3/T4 pour augmenter le rendement.

• Colocation : un grand appartement proche des facs peut générer davantage en louant à la chambre. Par exemple, un 4 pièces à Petit-Port loué à 3 étudiants peut rapporter 3 × 450 € = 1 350 € mensuels, au lieu de ~1 000 € en location unitaire.

En termes de rendement brut, les meilleurs scores se trouvent dans les quartiers où le prix d’achat est modéré par rapport au loyer possible. D’après une étude 2023, les studios dans les quartiers comme Géraudière ou Doulon peuvent atteindre 6 % à 6,5 % de rendement brut, alors qu’un T4 dans un quartier huppé comme Monselet peine à 3 %. De manière générale, à Nantes « moins il y a de pièces, plus le rendement est élevé ». Les petites surfaces en périphérie ou populaires offrent donc souvent les meilleures rentabilités, tandis que le centre-ville et les biens familiaux garantissent une valeur sûre patrimoniale mais avec un rendement plus faible.

Les quartiers à privilégier pour investir en meublé

Nantes offre une mosaïque de quartiers aux profils variés. Pour un investissement locatif meublé réussi, il convient de cibler les secteurs alliant forte demande locative, loyers convenables et prix d’achat modérés. Voici une sélection de quartiers porteurs :

• Centre-ville – Graslin – Bouffay : Le cœur historique de Nantes est très prisé par les jeunes actifs et étudiants (proximité des commerces, restaurants, vie culturelle). Les prix y sont les plus élevés (4 500 à 6 000 € /m²) et les surfaces souvent petites. Rendement brut ~4 %. Investir ici assure une vacance quasi nulle et une revente facile, mais l’effort d’investissement est important pour un rendement modéré.

• Hauts-Pavés – Saint-Félix : Quartier étudiant par excellence au nord du centre, à proximité de l’université et des grandes écoles. Cadre de vie agréable (proximité de l’Erdre) et bonne desserte tram. Prix autour de 3 500–4 000 € /m², loyers élevés sur petites surfaces. Rendements ~5 %. Excellent choix pour cibler les étudiants (studios, colocations).

• Île de Nantes – Beaulieu : Secteur en pleine transformation urbaine, avec de nombreux projets neufs (éco-quartiers, nouveau CHU à horizon 2027, pôle artistique des Machines de l’Île…). Prix encore abordables pour du récent (3 800 à 5 000 € /m²). Attire jeunes actifs et étudiants en écoles d’architecture, design, etc. Demande en forte croissance. Potentiel de valorisation important. Attention : quelques zones pourraient voir une saturation locative à terme si beaucoup de programmes livrés en même temps.

• Dervallières – Zola : Quartier ouest résidentiel mixte, avec une population familiale et de jeunes ménages. Prix 3 600–4 500 € /m². Offre de maisons et d’apparts plus grands. Demande locative correcte sans plus, mais bonne desserte bus/tram. Rendements autour de 5 %. Intéressant pour colocation ou couples.

• Nantes Nord (quartier du Petit-Port, Facultés) : Au nord du centre, autour du campus universitaire. Prix faibles (souvent <3 000 € /m² dans l’ancien), grands ensembles des années 60–70. Public cible : étudiants de l’université, jeunes travailleurs cherchant des loyers modérés. Rendements bruts élevés (souvent 6 %+) compte tenu des bas prix d’achat. En contrepartie, le quartier est moins coté, avec un risque locatif lié à la rotation des étudiants. Idéal pour investir dans des studios étudiants ou de la colocation étudiante près des facultés (sciences, droit, etc.).

• Doulon – Bottière : Quartier en renouvellement urbain. Prix très abordables (souvent 2 500–3 500 € /m²). Arrivée de nouveaux programmes neufs, tramway prolongé… Population mixte populaire et jeunes primo-accédants. Peut convenir à de la location meublée à loyers raisonnables pour jeunes actifs. Rendements bruts estimés 6 %. C’est un secteur à suivre pour son potentiel de croissance dans les années à venir.

• Saint-Jacques – Pirmil : Quartier sud, avec de nombreux petits immeubles et une ambiance plus calme. Proximité du futur quartier du Nouveau Palais de Justice. Peut attirer des salariés du secteur hospitalier (CHU). Rendements intermédiaires (~5 %). À considérer pour diversifier.

En résumé, pour maximiser la rentabilité locative à Nantes, on visera plutôt les quartiers légèrement excentrés ou en développement, où le ratio loyer/prix d’achat est optimal. Les quartiers centraux et prisés, eux, garantissent la sécurité et la valorisation patrimoniale à long terme, ce qui peut guider un investisseur à la recherche avant tout d’un placement sûr.

Location classique, saisonnière ou résidence gérée ?

Une question à se poser est le type de location meublée à privilégier à Nantes : location longue durée classique (bail d’un an renouvelable avec un locataire en résidence principale) ou location courte durée (touristique/saisonnière via des plateformes type Airbnb), voire l’investissement en résidence services avec bail commercial (étudiant, senior, tourisme). Chaque formule a ses avantages et contraintes :

• Location meublée longue durée : C’est le schéma le plus courant en LMNP. Le locataire signe un bail d’un an (étudiants : 9 mois), renouvelable tacitement. À Nantes, cette formule répond aux besoins des étudiants (pour 9 mois ou 1 an) et des jeunes actifs en mobilité. Avantages : stabilité relative (si bon dossier, le locataire peut rester plusieurs années), revenus réguliers, fiscalité LMNP optimisée (vous bénéficiez de l’abattement ou des amortissements). Inconvénient : une certaine gestion au départ (sélection du locataire, état des lieux, entretien du mobilier) et un turnover plus fréquent qu’en location vide (baux plus courts). Néanmoins, il est toujours possible de déléguer la gestion à une agence ou un professionnel LMNP moyennant 5 à 8 % des loyers.

• Location saisonnière / courte durée : Cela consiste à louer le bien meublé pour de courtes périodes (nuits, semaines) à des visiteurs de passage (touristes, voyageurs d’affaires). Nantes n’est pas une ville ultra-touristique, mais attire tout de même de nombreux visiteurs (tourisme culturel, congrès professionnels). Cette formule peut booster la rentabilité (tarifs à la nuit plus élevés, pouvant donner un rendement brut supérieur à 7–8 %). Toutefois, la gestion est lourde (annonces, ménage, remise des clés, etc.) et depuis 2019 la ville de Nantes a renforcé la réglementation. Pour louer en meublé de tourisme dans la commune de Nantes, il faut demander une autorisation de changement d’usage si ce n’est pas votre résidence principale, puis obtenir un numéro d’enregistrement en mairie. De plus, Nantes Métropole impose de collecter et reverser la taxe de séjour pour les locations touristiques (reversement trimestriel). Enfin, depuis la loi du 19 novembre 2024, les locations de meublés touristiques non classés sont fiscalement moins avantagées (micro-BIC plafonné à 15 k€ et abattement réduit). Ainsi, la location courte durée à Nantes doit être abordée prudemment, plutôt en complément d’une location longue (par exemple louer en étudiant 9 mois et en Airbnb l’été) pour optimiser l’occupation. Notez que Nantes n’a pas (encore) limité le nombre de nuitées (90 jours) comme Paris l’a fait, mais la nouvelle loi autorise les communes tendues à le faire dès 2025.

• Résidences gérées (étudiantes, seniors, affaires) : Il s’agit d’acheter un appartement meublé au sein d’une résidence avec services, et de signer un bail commercial avec un gestionnaire (ex : Stud’City, Les Estudines pour étudiant; Domitys pour seniors; Appart’City pour affaires, etc.). À Nantes, il existe de nombreuses résidences de ce type (notamment près des campus, de l’Île de Nantes, ou en périphérie proche). Avantages : vous déléguez totalement la gestion au preneur du bail, qui vous verse un loyer garanti (souvent sur 9 ans ferme) même en cas de vacance. C’est un placement clé en main, sans souci locatif.

• En synthèse, pour maximiser vos gains, la location meublée longue durée classique ou en colocation semble le meilleur compromis à Nantes (notamment sur des petites surfaces bien situées). La location saisonnière pure n’est pas la plus simple à Nantes sauf emplacement très touristique (risque de ne pas remplir hors été), mais peut doper ponctuellement vos revenus. Quant aux résidences gérées, elles offrent la facilité avec un rendement modéré mais sécurisé. Le choix dépendra de votre stratégie personnelle, de votre disponibilité pour gérer et de vos objectifs (recherche de rendement maximal vs. projet patrimonial sécurisé). Dans tous les cas, Nantes permet ces différentes approches grâce à un marché locatif diversifié.

Réglementation et fiscalité du statut LMNP

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour être Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut respecter certains critères définis par l’administration fiscale. Ces conditions sont les mêmes partout en France (il n’existe pas de LMNP “local”) et Nantes n’y fait pas exception. Les deux conditions principales sont liées au montant des recettes locatives :

• Plafond de 23 000 € de recettes annuelles : vos loyers bruts encaissés sur l’année civile ne doivent pas dépasser 23 000 € pour rester en LMNP. 

• Recettes inférieures à vos autres revenus d’activité : si vos loyers sont inférieurs au total de vos autres revenus (salaires, BIC d’une entreprise, pensions…), vous êtes considéré comme non-professionnel. En clair, l’activité de location meublée doit rester complémentaire de vos autres activités. Si elle devient majoritaire en revenus, vous seriez LMP.

Ces deux conditions sont évaluées chaque année. Il suffit d’en franchir une seule (23 000 € ou >50 % des revenus) pour passer LMP. La très grande majorité des bailleurs restent en LMNP (par exemple, 23 000 € de loyers correspond à environ 2 studios par an). Notez qu’avant 2018 il fallait aussi s’inscrire au RCS (Registre du Commerce) pour être LMP, mais cette condition a été supprimée – le statut dépend désormais uniquement des seuils de recettes.

En plus de ces critères financiers, il faut bien sûr que le logement mis en location respecte la définition de la location meublée. La loi ALUR et un décret de 2015 ont fixé la liste du mobilier minimum à fournir dans le logement (literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle pour les repas, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, etc.). À Nantes comme ailleurs, le bien doit être décemment meublé pour permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée. Le logement loué en meublé doit être la résidence principale du locataire (sauf location saisonnière évidemment).

Enfin, pour déclarer votre activité LMNP, vous devez effectuer des démarches administratives. Il convient de déclarer le début d’activité de location meublée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent via le guichet unique de l'INPI, idéalement dans les 15 jours qui suivent la mise en location. Cette inscription vous permettra d’obtenir un numéro SIRET pour votre activité de loueur en meublé. Par la suite, vous serez redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à Nantes Métropole, dont le montant dépend de la valeur locative du bien (souvent quelques centaines d’euros par an pour un appartement). La CFE est due à partir de l’année suivant la mise en location ; un formulaire 1447 de déclaration initiale vous sera envoyé ou sera à compléter en ligne (il correspond au “questionnaire 751-SD” évoqué par certains services fiscaux).

LMNP vs LMP : quelles différences ?

Si vos revenus locatifs meublés dépassent les seuils évoqués, vous devenez Loueur en Meublé Professionnel (LMP) de plein droit. C’est rare pour un investisseur particulier (sauf gros patrimoine locatif). Néanmoins, il est important de connaître les différences principales entre LMNP et LMP :

• Imposition des loyers : Les LMP et LMNP déclarent tous deux en BIC (micro ou réel). La grande différence concerne le traitement des déficits fiscaux : en LMNP, un déficit (charges > loyers) ne peut s’imputer que sur les revenus de même nature (autres revenus LMNP) des 10 années suivantes. En LMP au contraire, le déficit peut être déduit de l’ensemble du revenu global du foyer, sans limite, ce qui permet d’effacer d’autres revenus imposables. C’est un avantage majeur du LMP pour de gros investissements, mais qui vient avec des contraintes.

• Charges sociales : Le LMNP relève des prélèvements sociaux (17,2 % actuellement) sur ses bénéfices locatifs (en plus de l’impôt sur le revenu éventuel). Le LMP, lui, doit s’affilier au régime social des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales comme un travailleur non-salarié sur ses profits locatifs. Ces cotisations (environ 30 % du résultat net et minimum 1250euros) sont plus élevées que les prélèvements sociaux, mais ouvrent des droits (retraite, etc.). Concrètement, passer LMP entraîne une hausse des prélèvements sociaux sur les loyers.

• Plus-value de revente : C’est un point technique crucial. En régime LMNP (non professionnel), la vente du bien immobilier relève du régime des plus-values des particuliers, avec un abattement pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux). De plus, jusqu’en 2024, les amortissements pratiqués n’étaient pas repris dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui était très favorable. Attention : la loi de finances 2025 est venue changer la donne en prévoyant la réintégration des amortissements pour les ventes réalisées à partir du 1ᵉʳ mars 2025. Cela signifie que le vendeur LMNP devra ajouter au prix d’achat initial les amortissements déduits pour calculer la plus-value taxable, ce qui augmente fortement la base imposable (sauf exonération pour détention longue durée). Une exception a été prévue pour les biens en résidences services (étudiantes, seniors) dont les amortissements resteraient exclus. En statut LMP (professionnel), la vente est de toute façon soumise aux règles des plus-values professionnelles, souvent moins avantageuses : pas d’abattement pour durée de détention, mais possibilité d’exonération totale si l’activité LMP a au moins 5 ans et que les recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération partielle jusqu’à 126 000 €).

En résumé, le statut LMP permet d’imputer les déficits sur le revenu global et d’échapper aux 17,2 % de prélèvements sociaux (remplacés par des cotisations) – ce qui peut être intéressant pour de gros investisseurs – mais il alourdit la fiscalité de revente et les contraintes (régime social TNS, tenue comptable plus stricte, etc.). La très grande majorité des bailleurs nantais resteront en LMNP, qui cumule simplicité et optimisation fiscale. Il faut simplement garder en tête le risque de “bascule” automatique en LMP si un jour vos recettes dépassent 23 000 € et plus de la moitié de vos revenus, afin d’anticiper les implications.

Conseils pour réussir son investissement LMNP à Nantes

Investir en immobilier meublé nécessite de combiner une approche patrimoniale (emplacement, valorisation) et une optimisation financière (rendement, fiscalité). Voici quelques conseils et points d’attention pour maximiser le succès de votre projet nantais :

• Bien choisir l’emplacement : C’est le critère n°1 en immobilier. À Nantes, privilégiez les secteurs à forte demande locative : proches des campus universitaires (Hauts-Pavés/St-Félix, Nantes Nord Petit-Port), du centre et des transports (hyper-centre, île de Nantes, proximité tram). Un appartement bien situé se louera plus vite et plus cher, et limitera la vacance. Évitez les quartiers trop excentrés mal desservis, où vous auriez du mal à trouver preneur. Même au sein d’un quartier, soyez attentif à la proximité des commodités (transports, commerces, pôles d’emploi). Par exemple, un studio à deux pas d’une station de tram et d’une faculté aura un atout majeur.

• Cibler le type de bien adapté : À Nantes, les petites surfaces offrent généralement les meilleurs rendements et une vacance quasi nulle, du fait de la demande étudiante et jeunes actifs. Les studios et T2 meublés partent en quelques jours lorsqu’ils sont bien localisés (parfois moins de 24h sur le marché). Ils sont également plus faciles à mutualiser en colocation (ex : un grand T4 coupé en colocation de 3 ou 4 étudiants, très rentable). En revanche, les grandes surfaces meublées sont plus difficiles à louer à long terme (peu de familles louent en meublé). Si vous optez pour un T3/T4, la colocation est souvent la stratégie payante : à Nantes, la colocation d’étudiants ou de jeunes diplômés est en vogue et permet de doper la rentabilité (loyers cumulés plus élevés). Assurez-vous dans ce cas de respecter la réglementation (au-delà de 4 colocataires sans lien de famille, le logement est considéré comme un meublé de tourisme et soumis à autorisation de la mairie).

• Soigner l’aménagement et l’équipement : Un logement meublé attractif est un logement bien équipé et moderne. Pour séduire à Nantes où l’offre est concurrentielle, misez sur un ameublement fonctionnel et complet (mobilier contemporain, rangements, électroménager y compris lave-linge, connexion internet fibrée prête à l’emploi, etc.). N’hésitez pas à ajouter des équipements bonus appréciés (canapé convertible pour accueillir un ami, micro-ondes, cafetière, vaisselle complète, bureau de travail pour les étudiants…). Plus votre bien sera prêt à vivre, plus vous pourrez le louer rapidement et cher. Veillez aussi à la décence énergétique : évitez les étiquettes F ou G qui pourraient devenir illégales, ou prévoyez des travaux d’isolation pour y remédier. Depuis 2025, un logement classé G est interdit à la location (un logment F le sera en 2028).

• Estimer un loyer juste : Même sans encadrement strict à Nantes, il est primordial de fixer un loyer en phase avec le marché pour trouver vite un locataire fiable. Consultez les loyers pratiqués sur des sites d’annonces pour des biens comparables dans le quartier. Un loyer trop élevé allongera inutilement la vacance ou attirera des profils précaires. 

• Ne pas négliger l’aspect gestion : Être propriétaire en meublé demande un peu plus de gestion qu’en location nue (états des lieux fréquents, maintenance du mobilier, réponses rapides aux petits problèmes pour satisfaire un locataire exigeant). Si vous ne résidez pas sur place ou n’avez pas le temps, envisagez de confier la gestion locative à un professionnel. De nombreuses agences nantaises ou plateformes spécialisées proposent la gestion des meublés (de la recherche de locataire à la gestion courante) pour un coût raisonnable, généralement 6–8 % du loyer. Cela vous assure une tranquillité d’esprit et souvent une meilleure fidélisation du locataire. Comme on dit, “un locataire bien suivi est un locataire qui reste” : rapidité d’intervention en cas de panne, relation cordiale mais professionnelle… tout cela contribue à réduire le turn-over.

• Optimiser sa fiscalité sur la durée : Profitez pleinement des avantages fiscaux LMNP en adhérant par exemple à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ou une Association de Gestion Agréée (AGA) si vous êtes au réel. Cela vous évitera la majoration de 20 % du bénéfice imposable et vous donnera des services de vérification comptable. Tenez bien à jour votre comptabilité ou confiez-la à un expert-comptable – le coût est déductible et l’amortissement à calculer correctement est crucial pour gommer l’impôt. Surveillez aussi les évolutions législatives : par exemple, l’intégration des amortissements dans la plus-value taxable en 2025 peut inciter certains à arbitrer leur patrimoine avant que l’effet ne se fasse sentir. Si vous pensiez revendre bientôt un bien amorti depuis longtemps, peut-être est-il opportun d’anticiper la vente avant que la fiscalité ne se durcisse davantage.

• Patience et projection : Comme tout investissement immobilier, un projet LMNP s’envisage sur le moyen-long terme (horizon 8–15 ans idéalement). Nantes est une ville en pleine croissance, qui offre des perspectives solides, mais il faut laisser le temps à la fois à la dette immobilière de se rembourser (si vous financez à crédit) et à la valeur du bien d’augmenter avec le marché. Ne vous découragez pas si la rentabilité nette est faible les premières années à cause des frais d’achat ou de quelques travaux : l’avantage du meublé est que vos loyers sont peu imposés dès le départ (voire pas du tout au régime réel), ce qui améliore considérablement le rendement après impôts. De plus, à Nantes, les loyers augmentent régulièrement (environ +1,5 % par an ces dernières années) et votre mensualité d’emprunt, elle, reste fixe : votre cash-flow peut donc s’améliorer avec le temps.

En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour faire de votre investissement en LMNP à Nantes une réussite – à la fois financière et humaine. Nantes est une ville à la fois patrimoniale (pour sécuriser un capital) et rentable (pour générer des revenus complémentaires optimisés fiscalement), à condition d’y aborder son projet de manière éclairée et stratégique.

Sources officielles 

• Service-Public.fr – Actualité du 26 nov. 2024, “Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025” (loi n°2024-1039 du 19/11/2024, abattements micro-BIC 2025) – URL : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17883 (consulté le 25/08/2025)

• Legifrance – Décret n°2015-981 du 31/07/2015, “Liste des éléments de mobilier obligatoires d’un meublé de tourisme” (équipement minimum du logement meublé) – URL : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030978411/ (consulté le 25/08/2025)

• Service-Public.fr – Fiche pratique, “Impôt sur le revenu – Revenus d’une location meublée” (conditions LMNP/LMP, régime micro-BIC/réel, cotisations sociales) – URL : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (consulté le 25/08/2025)

• Mon Marché Immobilier – Article du 12/02/2025, “LMNP 2025 : suppression de l’amortissement, plus d’impôts !” (loi de finances 2025, imposition des plus-values LMNP) – URL : https://www.monmarcheimmobilier.fr/conseil/suppression-lmnp-2025 (consulté le 25/08/2025)

• JeDéclareMonMeublé – Article, “LMNP Nantes : Faut-il investir en location meublée ? (2025)” (avantages fiscaux LMNP, marchés locaux, démarches mairie) – URL : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-nantes/ (consulté le 25/08/2025)