Investir en LMNP à Metz : Une analyse complète du marché

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) à Metz, c’est combiner les atouts d’une ville en plein essor et d’un régime fiscal très avantageux. Metz, la capitale mosellane, séduit autant par son dynamisme économique (proximité du Luxembourg, pôles technologiques) que par sa forte population étudiante et son marché immobilier accessible. Dans cet article, nous vous proposons une analyse complète du marché messin pour un investissement en LMNP : attractivité de la ville, rentabilité locative, quartiers prometteurs, fiscalité du statut LMNP et conseils pratiques. Faut-il investir en LMNP à Metz ? Après lecture, vous aurez tous les éléments en main pour décider et réussir votre projet d’investissement meublé à Metz.

Synthèse de l’article

• Metz, un choix stratégique – Ville d’environ 120 000 habitants en 2025, Metz bénéficie d’une économie dynamique et d’une situation stratégique au cœur de l’Europe (Paris à 1h20 en TGV, Luxembourg à 1h en voiture). La demande locative y est solide grâce à 21 000 étudiants et de nombreux jeunes actifs, ce qui maintient un taux de vacance très bas et des loyers stables.

• Rentabilité et marché immobilier – Les prix immobiliers restent raisonnables, autour de 2 500 €/m² en moyenne pour un appartement en 2025. Certains quartiers périphériques offrent même des biens à moins de 2 000 €/m², tandis que le centre historique peut atteindre 3 000–3 500 €/m² pour des emplacements premium. Avec des loyers mensuels moyens de l’ordre de 12 € à 15 € du m², la rentabilité brute se situe généralement entre 5 % et 7 %, et peut dépasser 8 % sur de petites surfaces étudiantes bien optimisées.

• Avantages du statut LMNP – Le régime LMNP permet de déclarer vos revenus locatifs en BIC avec deux options : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, valable jusqu’à ~77 000 € de recettes annuelles) ou réel simplifié (déduction de toutes les charges et amortissements, souvent plus avantageux car il peut annuler toute imposition sur les loyers pendant de nombreuses années). En tant que LMNP, vous restez un bailleur non professionnel : pas de cotisations sociales à payer (seulement 17,2 % de prélèvements sociaux) contre des charges sociales pour un loueur professionnel. De plus, vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers à la revente (exonération totale possible après 22 ans de détention pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).

• Fiscalité à jour (2025) – Attention, la loi de finances pour 2024 a introduit des nouveautés : par exemple, si vous louez en courte durée (meublé de tourisme non classé type Airbnb), le régime micro-BIC est désormais limité à 15 000 € de recettes annuelles dès 2025, avec un abattement réduit à 30 %. Au-delà, vous basculerez d’office au régime réel. En dehors de ce cas spécifique, le statut LMNP “classique” reste inchangé en 2025 et toujours aussi intéressant sur le plan fiscal.

• Quartiers et stratégie d’investissement – Les meilleurs quartiers pour un LMNP à Metz dépendent de votre cible : le centre-ville et le quartier de la Gare offrent une forte demande locative multi-profil (étudiants, jeunes actifs, frontaliers) mais à un prix plus élevé au m². Les quartiers étudiants (Île du Saulcy, Borny autour du campus Bridoux) proposent des biens abordables et sont plébiscités par les étudiants et colocataires. Des secteurs en plein développement comme Amphithéâtre (près du Centre Pompidou-Metz) combinent valorisation patrimoniale et bonne rentabilité. Enfin, n’hésitez pas à exploiter le potentiel de la location meublée : Metz n’impose pas d’encadrement des loyers (ville hors zone tendue) et autorise la location courte durée sous simple déclaration en mairie, ce qui peut doper vos revenus en ciblant les voyageurs de passage (professionnels ou touristes).

Passons maintenant en détail chaque aspect, afin de comprendre pourquoi et comment investir en LMNP à Metz en 2025 dans les meilleures conditions.

Pourquoi investir en LMNP à Metz ?

Metz : une ville attractive pour la location meublée

Metz s’affirme aujourd’hui comme une des villes les plus intéressantes du Grand Est pour un investissement locatif. Plusieurs facteurs expliquent cet engouement :

• Position géographique stratégique – Située au carrefour de trois pays (Belgique, Luxembourg, Allemagne), Metz profite d’un flux constant de travailleurs transfrontaliers et d’entreprises internationales recherchant un pied-à-terre en France. La métropole est parfaitement connectée : TGV vers Paris (1h20), autoroutes A4/A31, proximité de l’aéroport de Luxembourg. Cette accessibilité renforce la demande locative de cadres en mission, de consultants et d’étudiants étrangers.

• Économie et emploi dynamiques – Chef-lieu de la Moselle, Metz dispose d’un tissu économique diversifié. Historiquement industrielle, la ville a su se reconvertir autour de pôles d’excellence : technologies de l’information, logistique, énergies vertes, recherche médicale… Le technopôle de Metz et des zones comme Metz-Europle ou Metz Nord attirent chaque année de nouvelles sociétés. Conséquence : le marché de l’emploi local est robuste, alimentant une croissance démographique régulière (+0,7 % par an env.). Metz compte environ 121 500 habitants (INSEE 2022) et a l’un des taux de vacance locative les plus bas de France – un indicateur clé pour l’investisseur car il signifie que les logements trouvent preneur rapidement et que les loyers peuvent se maintenir.

• Capitale étudiante et vie culturelle – Metz accueille les campus de l’Université de Lorraine et de plusieurs grandes écoles (Arts et Métiers, ICN Business School, Supélec…), soit plus de 21 000 étudiants chaque année. Cela représente près de 15 % de sa population, un vivier important de locataires pour nos studios et T2 meublés. La ville offre en outre une qualité de vie appréciée des jeunes : patrimoine architectural riche (cathédrale Saint-Étienne, Centre Pompidou-Metz), nombreux espaces verts (plans d’eau, jardin botanique), et événements comme la fête de la Mirabelle. Metz est régulièrement classée parmi les villes les plus vertes de France. Cet art de vivre attire également les touristes (notamment européens voisins) pour des courts séjours, d’où un potentiel en location saisonnière à ne pas négliger.

• Ville sans encadrement des loyers – Contrairement à Paris, Lyon ou Lille, Metz n’est pas en zone tendue et n’applique pas le plafonnement des loyers. Pour l’investisseur, c’est la liberté de fixer un loyer au prix du marché, sans contrainte réglementaire (mis à part le respect de la décence du logement). Cela renforce la rentabilité potentielle, surtout sur les petites surfaces très demandées.

En résumé, Metz cumule les avantages recherchés par les investisseurs immobiliers : une demande locative soutenue, des prix d’achat modérés et une économie locale solide. Le tout dans un cadre fiscal LMNP qui permet de maximiser les gains. Voyons justement comment fonctionne ce statut LMNP et en quoi il est particulièrement intéressant pour votre projet à Metz.

Le statut LMNP : fonctionnement, conditions et atouts fiscaux

Avant de plonger dans le marché messin, un rappel s’impose sur le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), car c’est lui qui vous permettra d’optimiser votre investissement.

Qui peut être LMNP ? Tout particulier domicilié fiscalement en France (ou non-résident percevant des loyers en France) peut bénéficier du statut LMNP, dès lors qu’il met en location un logement meublé en respectant deux conditions clés :

• Vous restez LMNP tant qu’au moins une condition est respectée : recettes annuelles de location meublée ≤ 23 000 € OU recettes de location meublée inférieures au total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Le passage en LMP n’intervient que si les deux seuils sont franchis : recettes > 23 000 € ET recettes meublées supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.

• Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire « décent et équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y vivre convenablement dès son arrivée ». Un décret liste précisément les éléments de mobilier obligatoires : literie (avec couette ou couverture), dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux ou volets) dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, etc. Avant la mise en location, assurez-vous que votre bien contient bien ces 11 catégories d’équipements, sans quoi le bail pourrait être requalifié en location vide.

• Enfin, vous devez déclarer votre activité… Guichet unique (INPI)… Vous obtenez un numéro SIREN (obligatoire en LMNP, y compris en micro-BIC) et un SIRET. Un SIRET par établissement est attribué si vous exploitez des biens dans des communes différentes.

• Régime fiscal LMNP : micro-BIC ou réel – Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC : C’est le régime par défaut si vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 € HT (plafond 2023 reconduit en 2025). Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables ; en d’autres termes, vous ne payez de l’impôt sur le revenu que sur la moitié de vos recettes (après cet abattement). Aucune charge n’est à déduire, l’abattement est censé couvrir forfaitairement vos frais. Ce régime est ultra-simple (juste une case à remplir dans la déclaration d’impôt annuelle, formulaire 2042 C PRO). Exonération : si vos recettes sont très faibles (< 305 € par an), vous ne paierez aucun impôt.

• Cas particulier location courte durée : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, si vous louez un meublé de tourisme non classé (type Airbnb sans classement officiels étoiles), le plafond du micro-BIC chute à 15 000 € de recettes par an, avec un abattement de 30 % au lieu de 50 %. C’est une réforme pour encadrer davantage les locations touristiques. En pratique, 15 000 € de loyers/an correspond à ~1 250 € de loyer mensuel : cette limite affectera surtout ceux qui font de la location saisonnière intensive. Si vous dépassez 15 000 € de revenus en courte durée, le régime réel s’appliquera d’office pour ces revenus.

• Régime réel : Il s’applique de plein droit si vos recettes > 77 700 € (ou > 15 000 € en location touristique) ou sur option volontaire. Le régime réel consiste à déduire les charges réelles de vos loyers, comme dans une comptabilité d’entreprise. Vous allez pouvoir soustraire : intérêts d’emprunt, assurance, charges de copropriété, CFE (cotisation foncière des entreprises), frais de gestion, éventuels travaux, etc., et surtout, pratiquer l’amortissement comptable par composants du bien (gros œuvre, réseaux, aménagement intérieur, toiture, étanchéité). Le terrain n’est pas amortissable. Chaque composant est amorti selon sa durée de vie économique (de ~5 à ~75 ans selon l’état et l’ancienneté). Le mobilier est amorti séparément sur une durée courte (souvent 5–10 ans). Ces amortissements ne sont pas des sorties d’argent, mais ils créent une charge comptable qui vient réduire votre bénéfice imposable. Résultat : bien souvent, votre bénéfice imposable est nul ou très faible, et vous ne payez donc pas d’impôt sur vos loyers pendant 10, 15, 20 ans, tant que les amortissements couvrent le surplus de loyers par rapport aux charges réelles. C’est ce qui fait du LMNP un régime si prisé : vous pouvez dégager de la trésorerie positive (loyers – crédit – charges = cash-flow) tout en ne payant presque pas d’impôt chaque année. À Metz, où les prix sont modérés, beaucoup d’investisseurs LMNP optent pour le réel simplifié afin de profiter à fond de l’effet amortissement.

En LMNP, si vos loyers nets (hors amortissements) aboutissent à un déficit, ce déficit est reportable 10 ans sur vos futurs bénéfices LMNP. Les amortissements ne peuvent ni créer ni aggraver un déficit ; l’excédent d’amortissement est simplement reporté sur les exercices bénéficiaires suivants.

Comparatif LMNP / LMP – Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est le statut qui s’applique si vous dépassez les seuils vus plus haut ( > 23 000 € de loyers annuels et > 50 % de vos revenus). Ce n’est pas le cas de la majorité des investisseurs individuels (il faut un gros parc ou des loyers très élevés). Retenez que le passage en LMP a des conséquences : vous devez payer des cotisations sociales sur vos bénéfices (environ 35–40 % via l’URSSAF au lieu des 17,2 % de prélèvements sociaux du LMNP), et la fiscalité en cas de revente n’est plus la même (plus-value professionnelle, avec exonération possible seulement si l’activité est exercée depuis > 5 ans et que les recettes < 90 000 €/an). La bonne nouvelle, c’est que depuis 2020 le LMP n’implique plus d’inscription au RCS, et si un jour vous basculez LMP, vos amortissements continuent d’être déductibles. En somme, le LMP rend le régime un peu moins avantageux (charges sociales) mais c’est la contrepartie d’un gros succès locatif ! Dans ce guide, nous restons focalisés sur le LMNP, nettement majoritaire et plus accessible.

En conclusion côté fiscalité : Le statut LMNP est particulièrement adapté aux investisseurs particuliers qui veulent minimiser l’impôt sur leurs loyers. Metz, de surcroît, n’étant pas en zone de tension immobilière extrême, permet d’éviter certaines contraintes (loyers libres, pas de plafond de ressources des locataires, etc.). Veillez simplement à bien choisir votre régime (micro vs réel) en fonction de vos charges : si vos charges + amortissements > 50 % des loyers, le régime réel s’impose pour optimiser. Pensez aussi à la CFE (cotisation foncière des entreprises) : à Metz comme ailleurs, le LMNP y est assujetti, mais vous en êtes exonéré si vos recettes annuelles sont ≤ 5 000 € (seuil appréciable pour un débutant avec un petit studio).

Passons maintenant au marché immobilier de Metz : combien coûte un logement, quelles rentabilités espérer, et dans quels quartiers investir en priorité pour un projet LMNP réussi.

Le marché immobilier de Metz en 2025 : prix, loyers et rentabilité

Des prix immobiliers encore abordables

L’un des attraits majeurs de Metz pour l’investisseur est son niveau de prix au m², raisonnable comparé à d’autres métropoles régionales. En 2025, le prix moyen des appartements anciens à Metz tourne autour de 2 400 à 2 600 € par m², ce qui la rend très accessible pour démarrer un investissement locatif. À titre de comparaison, des villes comme Strasbourg ou Lyon dépassent souvent 4 000 €/m².

Bien sûr, ce chiffre varie selon les quartiers de Metz :

• Les secteurs les plus chers sont le Centre-Ville historique (hyper-centre autour de la Cathédrale, Opéra-Théâtre…) et le quartier Nouvelle Ville jouxtant la gare. Dans ces zones prisées, on atteint fréquemment 2 800 à 3 500 € /m² pour un bel immeuble ancien bien placé. Par exemple, le quartier Amphithéâtre (autour du Centre Pompidou et du parvis de la gare) avec ses résidences récentes affiche ~2 600 €/m² en moyenne. Ces emplacements premium offrent un fort potentiel de valorisation à long terme, du fait de la rareté foncière et des projets urbains qualitatifs.

• À l’inverse, des quartiers plus périphériques ou populaires restent très bon marché. Par exemple Borny (à l’est, où se trouve le campus universitaire Bridoux) se situe autour de 1 400–1 600 € /m² seulement. Le quartier de Metz-Nord / Patrotte ou certaines zones de Devant-les-Ponts au nord offrent aussi des biens < 1 800 €/m². Ces secteurs affichent des prix 40 % à 50 % inférieurs au centre, ce qui peut permettre d’obtenir des rendements bruts élevés (nous y reviendrons), à condition de bien sélectionner l’emplacement micro-local (pour éviter une vacance locative trop longue ou des difficultés de gestion).

• Des quartiers intermédiaires comme Plantières-Queuleu, Sablon ou Magny présentent un bon compromis prix/attractivité, souvent entre 2 000 et 2 500 €/m². Ils offrent un environnement résidentiel apprécié (espaces verts, écoles) tout en restant proches du centre en transport. Ces quartiers attirent plutôt des locataires stables (jeunes couples, familles, militaires de la base de Montigny, etc.), parfaits pour de la location meublée de longue durée plus “tranquille” (T2 ou T3 meublés).

En immobilier neuf, les tarifs sont plus élevés : en résidence neuve (par exemple dans le quartier de l’Amphithéâtre ou en réhabilitation dans l’hyper-centre), comptez 3 300 à 3 800 €/m². Cogedim indiquait un prix moyen de 3 550 €/m² pour ses programmes neufs à Metz. Le neuf offre des prestations modernes (ascenseurs, parkings, performance énergétique) et bénéficie de frais de notaire réduits (~2–3 % du prix, contre ~7–8 % dans l’ancien). Cependant, l’investissement neuf en meublé n’est plus soutenu par le dispositif Censi-Bouvard (arrêté fin 2022), il faut donc compter uniquement sur l’amortissement LMNP pour la fiscalité – ce qui reste très intéressant. Nous en parlerons dans la section stratégie (neuf vs ancien).

Niveaux de loyers et demande locative

Côté loyers, Metz présente la particularité d’être une grande ville de province aux loyers relativement sages. D’après les données observées (annonces 2024–2025) :

• Un studio meublé de ~20–25 m² dans Metz se loue autour de 400 € à 500 € par mois charges comprises, selon le quartier et l’état du bien. Cela correspond à des loyers au mètre carré de l’ordre de 16 à 22 €/m² pour ces petites surfaces très demandées. Par exemple, un studio de 18 m² proche du Saulcy pourra trouver preneur à ~420 € CC, alors qu’un studio équivalent en hyper-centre rénové pourra dépasser 500 €.

• Un T2 meublé (~40 m²) se loue en général entre 550 € et 650 € CC. Soit environ 13 à 17 €/m². Les jeunes actifs et couples sans enfants constituent la cible typique. Proximité de la gare ou des grands axes de transport (Mettis, bus) permet de louer plus vite.

• Les 3 pièces meublés (60–70 m²) peuvent atteindre 700 € à 800 € CC dans les quartiers cotés, mais il est vrai que la plupart des investisseurs LMNP privilégient les petites surfaces pour maximiser le rendement. Sur des surfaces familiales, le loyer au m² baisse souvent vers 10–12 €/m².

Ces loyers modérés s’expliquent par le pouvoir d’achat local qui n’est pas celui d’une capitale, mais aussi par le fait que Metz ne souffre pas de pénurie extrême de logement. La demande locative est toutefois très soutenue : plus de 64 % des habitants sont locataires de leur logement, un chiffre bien supérieur à la moyenne nationale. La présence de deux universités, de grandes écoles et de plusieurs casernes militaires crée un afflux constant de locataires potentiels chaque année (nouveaux étudiants, mutations de fonctionnaires, jeunes embauchés, etc.). À chaque rentrée de septembre, on observe d’ailleurs un petit pic de tension sur le marché des studios : selon une étude locale, les logements étudiants à Metz ont un taux d’occupation qui dépasse 90 % en début d’année universitaire, avant de redescendre vers 75–80 % en moyenne sur l’année. Autrement dit, un studio bien placé se relouera très vite à chaque turnover, même si une petite vacance estivale est possible.

Enfin, notons que Metz n’est pas une ville touristique de masse, mais elle attire environ 0,5 million de visiteurs par an, notamment pour le Centre Pompidou et son patrimoine historique. De plus, son économie transfrontalière génère du tourisme d’affaires. Cela ouvre la voie à de la location courte durée (Airbnb, Booking) sur quelques biens : un joli appartement en centre-ville ou quartier Gare, loué en Airbnb à la nuitée (50-70 €/nuit selon saison), peut atteindre des niveaux de rentabilité supérieurs à 8–10 % brut. La réglementation locale pour la location saisonnière est très souple : il suffit de déclarer votre meublé en mairie (procédure simple et gratuite) pour obtenir un numéro d’enregistrement. Pas de quota ni de restrictions particulières, puisque Metz n’a pas mis en place de règlementation contraignante sur les meublés touristiques (contrairement à d’autres grandes agglomérations). Il faudra simplement collecter la taxe de séjour (comme partout en France) et, en tant que LMNP, bien respecter le plafond évoqué plus haut de 15 000 € si vous restez en micro-BIC pour ce type de location.

Rentabilité locative : quelles performances à Metz ?

Après les prix et loyers, ce qui nous intéresse est la rentabilité de l’investissement. La rentabilité brute annuelle s’exprime en pourcentage : (loyer annuel ÷ prix d’achat total) × 100.

À Metz, compte tenu des chiffres évoqués, on peut estimer que la rentabilité brute moyenne pour un investissement LMNP se situe aux alentours de 5 % à 7 %. Ce qui est très correct : c’est mieux que des villes comme Paris (2–3 %) ou Bordeaux (3–4 %), et proche de la rentabilité qu’on peut trouver à Strasbourg ou Lille (5–6 %).

Plusieurs exemples concrets pour illustrer :

• Vous achetez un studio ancien de 25 m² à 70 000 € FAI (frais d’agence inclus) + 5 600 € de notaire (8 %). Ce bien loué 350 € CC par mois (dont ~30 € de charges) rapporte 3 840 € de loyers nets charges/an. Rentabilité brute ≈ 5,5 % par an. Au régime réel, imaginons 800 € de charges déductibles (taxe foncière, assurances) et 2 000 € d’amortissements par an : votre bénéfice imposable serait autour de 3 840 – 800 – 2 000 = 1 040 €, sur lesquels vous payez seulement 20 % d’IR (selon tranche) + 17,2 % PS. Soit ~386 € d’impôts, pour 3 040 € de revenus net annuels après impôt. Rentabilité nette nette ~4,3 %.

• Vous visez plus grand : un T2 de 45 m² dans une résidence moderne du Sablon, acheté 120 000 € (+ ~9 000 € notaire). Loyer meublé possible : 600 € CC. Loyer annuel HC ~6 600 €. Rentabilité brute ~ 5,2 %. Ici, le potentiel de plus-value à long terme est intéressant (quartier recherché, bien de qualité) mais la rentabilité immédiate est un peu moindre que sur un studio étudiant.

• En optimisant bien, on peut viser 6–7 % brut ou plus. Par exemple, un appartement ancien de 3 pièces à Borny acheté 80 000 € et divisé en colocation 3 chambres louées chacune 350 € CC (soit ~900 € de loyer total HC) génère plus de 10 % brut. Certes, il faut gérer une coloc et le quartier est moins central, mais la demande étudiante peut le justifier. Autre cas : un studio refait à neuf à louer sur Airbnb en hyper-centre, qui peut atteindre 8–9 % brut si le taux d’occupation reste élevé (> 70 % du temps).

Globalement, un bon rendement brut à Metz sera aux alentours de 6 %. Les meilleures affaires peuvent monter à 7–8 %, surtout sur les petites surfaces à petit prix d’achat. À l’inverse, des produits premium dans le neuf ou l’hyper-centre peuvent descendre à 4–5 % brut, compensés par une plus forte perspective de plus-value.

Justement, parlons de plus-value : le marché immobilier de Metz connaît une progression modérée mais continue. On estime une augmentation d’environ +3 % par an des prix de 2019 à 2024. Sur 5 ans, cela fait +15 % (Nopillo mentionne même +28 % en 5 ans sur certains segments, reflet peut-être d’une période de rattrapage). Ce n’est pas la flambée, mais c’est sain et rassurant. Un investissement aujourd’hui a de bonnes chances de prendre de la valeur sur la durée, notamment dans les quartiers en renouvellement (par ex. le projet Metz Amphithéâtre booste les prix aux alentours, la future ligne de bus Mettis C valorisera Metz-Nord, etc.). En LMNP, rappelons-le, la plus-value à la revente après 22 ans sera totalement exonérée d’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux restant dus jusqu’à 30 ans, puis plus rien). Si vous visez du long terme, Metz peut ainsi offrir un double bénéfice : loyers peu fiscalisés + capitalisation à la revente.

Après cette vue d’ensemble du marché, intéressons-nous à où investir dans Metz. Tous les quartiers ne se valent pas pour de la location meublée ; voici ceux qui sortent du lot.

Où investir à Metz en LMNP ? – Les quartiers à privilégier

Metz est une ville aux multiples facettes, avec des quartiers historiques, des zones étudiantes, des coins résidentiels paisibles… En fonction du type de locataire que vous visez (étudiant, jeune actif, famille, touriste), le choix du quartier sera déterminant pour la réussite de votre projet. Voici une sélection de quartiers porteurs pour la location meublée :

Centre-Ville et Ancienne Ville – le cœur attractif

Le Centre-Ville de Metz (aussi appelé Ancienne Ville) est le secteur le plus prisé. On y trouve la Cathédrale, la place Saint-Louis, les rues commerçantes, bref toute la vie urbaine.

• Profil locatif : très varié. Des étudiants fortunés (écoles d’art et d’architecture à proximité), des jeunes actifs cherchant le cadre hyper-centre, des consultants en mission courte.

• Avantages : tous les transports à portée (réseau Le Met’ de bus et Mettis, gare à 10 min à pied du centre), la vie culturelle et nocturne, et le charme de l’ancien. Un meublé au centre se louera en général en quelques jours tant la demande est forte pour ce secteur. C’est aussi idéal pour de la location saisonnière haut de gamme (Airbnb) étant donné la beauté du quartier et la proximité immédiate des restaurants, musées, etc.

• Inconvénients : le loyer au m² est plafonné par ce que peuvent payer les locataires locaux, alors que le prix d’achat au m² est élevé. Donc la rentabilité brute est un peu moins bonne qu’ailleurs (on sera plutôt sur 4–5 % brut dans l’hypercentre rénové). De plus, qui dit cœur historique dit souvent immeubles anciens sans ascenseur, stationnement compliqué – des points à considérer pour la vacance locative (mais à Metz, cela reste gérable du fait de la taille humaine de la ville).

Quartier de la Gare & Amphithéâtre – modernité et mobilité

Autour de la Gare SNCF et du quartier Amphithéâtre (derrière le Centre Pompidou-Metz) s’étend une zone en plein essor. Ce secteur cumule plusieurs atouts :

• Profil locatif : jeunes actifs « commuters » (qui prennent le TGV pour Paris ou le train pour le Luxembourg), étudiants en école de commerce, et même cadres internationaux de passage.

• Avantages : c’est la zone la mieux desservie : on est sur le nœud de transport principal (trains, bus, Mettis). Les immeubles du quartier Amphithéâtre sont récents (ou neufs en construction), ce qui attire des locataires en quête de confort moderne. On y trouve par exemple des résidences étudiantes récentes, des appart-hôtels, etc. Le centre commercial Muse offre toutes les commodités et anime le quartier. Investir ici, c’est miser sur la montée en gamme de Metz : le quartier continue de se développer (salles de concert, immeubles de bureaux…), gage d’une valorisation future.

• Inconvénients : le prix au m² y est déjà relativement élevé (~2 500–2 800 €/m² ancien, 3 300 € dans le neuf). La rentabilité n’est donc pas la plus haute de Metz, on est sur du 5 % brut environ. La concurrence locative existe (beaucoup de programmes neufs en location), il faut donc se démarquer par un bien de qualité ou une déco soignée si on cible du meublé standard.

Quartiers étudiants : Île du Saulcy et Borny

Pour cibler en priorité les étudiants, deux zones phares :

• Île du Saulcy : c’est une île formée par la Moselle, juste à l’ouest du centre-ville, qui accueille le campus principal de l’Université de Lorraine (facultés de sciences, lettres, droit). Très verdoyante et calme, l’Île du Saulcy est un lieu stratégique pour du meublé étudiant.

  • Prix moyens ~2 300 €/m², donc encore abordables.

  • Un studio ou une colocation sur l’île aura pour elle la proximité immédiate des amphis et du RU (resto U). La demande y est captive : chaque année de nouveaux étudiants cherchent à s’y loger.

  • Inconvénient : l’île est petite, donc l’offre de logements privés y est limitée ; il faut souvent se tourner vers les rues adjacentes (quartier Devant-les-Ponts sur la rive opposée, ou Ban-Saint-Martin légèrement plus loin).

• Campus de Bridoux (quartier Borny) : à l’est de Metz, le campus Bridoux regroupe notamment les filières de sciences humaines et STAPS.

  • Le quartier Borny autour est en rénovation urbaine, avec des résidences étudiantes et de nombreux appartements disponibles.

  • Atout principal : des prix très bas, souvent 1 300 à 1 600 €/m² pour des appartements années 70–80. On peut y acquérir un T2 pour 50 000 € !

  • Avec un loyer de 400 € CC, on obtient des rentabilités de > 8 % brut sans difficulté.

  • Inconvénients : Borny traîne une image de quartier sensible, même si le secteur autour du campus est relativement sécurisé et policé par la présence universitaire. Il faut bien connaître les micro-implantations. C’est un pari sur l’avenir du quartier qui se transforme progressivement. On peut aussi cibler des sous-secteurs limitrophes plus calmes (ex : Vallières, Grigy-Technopôle pas loin, où les prix restent bas mais avec un cadre plus “business park” pour Grigy).

Quartiers résidentiels prisés : Plantières-Queuleu, Sablon, etc.

Au-delà du centre et des étudiants, Metz offre d’excellents quartiers résidentiels pour de la location meublée à plus long terme, attirant des locataires en mission professionnelle, des militaires de passage (Metz accueille le commandement de la zone de défense Est), ou de jeunes ménages. Parmi ceux-ci :

• Plantières – Queuleu : à l’est du centre, un secteur résidentiel proche de l’hôpital de Mercy (navette directe), très apprécié des classes moyennes. Calme, maisons de ville et petits immeubles. Le loyer y est un peu plus bas qu’en centre, mais la vacance quasi nulle. Idéal pour louer à des internes de l’hôpital, par exemple, ou à des frontaliers voulant un cadre de vie agréable.

• Le Sablon : juste au sud de la gare, quartier commerçant de ville avec de jolies rues, une ambiance “village”. Recherché par les jeunes actifs pour son côté pratique (5 min de la gare à pied, accès autoroute facile). En meublé, un T2 au Sablon trouvera preneur auprès d’un couple de jeunes salariés par exemple.

• Montigny-lès-Metz (limitrophe) : commune collée à Metz (sud-ouest), très verdoyante et dotée de casernes militaires. Excellente cible pour louer à des militaires en formation ou en mutation courte (on peut penser au bail mobilité de 10 mois dans ce cas). Prix au m² autour de 2 000 €, loyers convenables.

• Devant-les-Ponts / Sainte-Thérèse : au nord-ouest, zone résidentielle assez prisée (Sainte-Thérèse est un “quartier bourgeois” de Metz, avec de beaux immeubles années 30, écoles privées, etc.). Ici on peut louer à des cadres ou jeunes familles sur des formats meublés longue durée (baux d’un an renouvelables). La rentabilité sera moyenne (4–5 %) mais avec une stabilité de locataires enviable.

Évidemment, le choix du quartier doit se faire en cohérence avec votre stratégie. Par exemple, pour de la colocation étudiants : privilégiez les abords des campus (Île du Saulcy, Borny, Technopôle pour les écoles d’ingénieurs). Pour de la courte durée : le cœur de ville et la Gare, en visant un standing déco pour attirer sur Airbnb. Pour du meublé professionnel (cadres, militaires) : Sablon, Sainte-Thérèse, Montigny, où ce public préfère résider.

En combinant le bon emplacement et le bon produit (studio, T2, coloc…), Metz vous donne l’opportunité de réussir presque toute stratégie de location meublée. Dans la section suivante, abordons justement la question du neuf ou ancien et des astuces pour booster votre rentabilité.

Immobilier neuf ou ancien à Metz : que choisir pour votre LMNP ?

Une question classique de tout investisseur : vaut-il mieux acheter neuf ou ancien ? À Metz, comme ailleurs, chaque option a ses mérites. Voici un comparatif adapté au marché local :

• Investir dans le neuf : Metz a de nombreux programmes neufs ou récents, surtout autour de l’Amphithéâtre, de la ZAC de l’Aménagement (Metz Nord) ou en réhabilitation d’immeubles en centre. Le neuf apporte des atouts non négligeables : logements aux normes modernes (RT2012 voire RE2020) donc très économes en énergie – un argument pour attirer des locataires soucieux de leur facture (et potentiellement justifier un loyer un peu supérieur). Aucun travaux à prévoir, une mise en location quasi immédiate après livraison. Les frais de notaire réduits (2–3 % au lieu de 7–8 %) permettent d’économiser plusieurs milliers d’euros à l’achat. En outre, certains programmes offrent des meublés clés en main (notamment les résidences services étudiantes ou seniors). Fiscalement, on l’a dit, plus de Censi-Bouvard pour réduire l’impôt, mais on conserve l’avantage amortissements LMNP (un bien neuf peut s’amortir sur une base plus élevée qu’un bien ancien décoté terrain).

  • En contrepartie : le prix d’achat est plus élevé. Un appartement neuf se paye souvent 15 à 25 % plus cher que l’équivalent ancien à Metz. Cela réduit mécaniquement le rendement brut (loyers à peine supérieurs mais prix nettement supérieurs). On observe ainsi des rentabilités plutôt modérées (4–5 % brut) sur du neuf à Metz. Le neuf est donc un choix pertinent si vous privilégiez la sécurité et la pérennité (vous n’aurez pas de gros travaux avant 15 ans, l’attractivité du bien est forte, etc.), dans une optique de patrimoine long terme, plus que pour “faire du cash flow” rapide.

• Investir dans l’ancien : C’est le cas de figure le plus fréquent en LMNP, et Metz offre un large choix d’immeubles anciens, du petit collectif Art Nouveau de Nouvelle Ville à la résidence 1970 à Borny. L’ancien présente un ticket d’entrée plus bas – idéal pour une première opération ou pour maximiser la rentabilité. Par exemple, avec 100 000 € on peut acheter 2 studios dans l’ancien dans certains quartiers, alors que ce budget suffira à peine pour un grand studio neuf. Qui dit prix plus bas dit rendement plus élevé, surtout sur les petites surfaces anciennes où le ratio loyer/prix est excellent. Autre avantage : l’ancien permet de faire de la valorisation par les travaux. Beaucoup d’investisseurs à Metz achètent des appartements à rénover (parfois ex-locations nues un peu datées) et les remettent à neuf avec une belle déco meublée : cela permet de louer plus cher (car plus de services et de confort, attractif en meublé) tout en ayant acheté moins cher. Les travaux et ameublement sont en plus déductibles ou amortissables en régime réel, ce qui revient à faire payer une partie de la rénovation par le fisc sur plusieurs années.

  • Inconvénients : il faut gérer le projet (recherche d’artisans, suivi des travaux) et prévoir un budget rénovation. Dans l’ancien, vous aurez possiblement des charges de copropriété plus élevées (pas d’ascenseur dans les petits immeubles messins typiques, mais de temps en temps des travaux de toiture, façade…). À vérifier lors de l’achat. N’oublions pas que l’ancien implique des frais de notaire ~8 % du prix, à intégrer dans le calcul de rendement. Sur un petit bien ce n’est pas neutre.

En résumé, pour un projet LMNP à Metz : si votre priorité est la rentabilité immédiate, l’ancien bien placé et optimisé sera gagnant. Si vous recherchez un placement patrimonial sans soucis, un investissement neuf dans un bon emplacement (même un peu moins rentable) peut se défendre, d’autant que Metz offre encore des prix neufs raisonnables. Beaucoup d’investisseurs font un mix : acheter de l’ancien rénové pour la rentabilité, puis replacer les bénéfices dans un bien neuf de standing pour sécuriser sur le long terme.

Conseils pour réussir son investissement LMNP à Metz

Investir en LMNP à Metz peut s’avérer très rentable, à condition de bien maîtriser les aspects fiscaux, juridiques et techniques de ce type de projet. Voici nos recommandations d’expert :

1. Étudiez soigneusement le marché local – Ne vous fiez pas uniquement aux moyennes : renseignez-vous sur le quartier précis où se situe le bien convoité. Utilisez des outils en ligne (meilleursagents.com, notaires, etc.) pour vérifier le prix au m² de référence et les loyers pratiqués aux alentours. Par exemple, si un vendeur affiche un T2 quartier Gare à 3 000 €/m² alors que le quartier est plutôt à 2 600 €, négociez. De même, regardez les annonces de location similaires pour estimer un loyer réaliste (les loyers “espérés” peuvent parfois être surestimés par les promoteurs). L’objectif est de baser votre calcul de rentabilité sur des chiffres fiables, extraits du terrain.

2. Visez la bonne taille de logement – À Metz, les studios et T2 offrent généralement les meilleurs rendements car la demande étudiante et jeunes actifs est forte. Les logements plus grands (T3/T4) auront des rentabilités plus faibles en location meublée classique. Ils peuvent toutefois être rentables en colocation (en louant chambre par chambre). Réfléchissez donc à votre stratégie dès le départ. Pour une 1ère opération sans complexité, un studio 20–25 m² proche fac ou gare est souvent idéal.

3. Ne sous-estimez pas la qualité du bien et du mobilier – La concurrence sur le marché de la location meublée s’est accrue ces dernières années (beaucoup d’investisseurs se lancent). Pour louer vite et au meilleur loyer, votre appartement doit sortir du lot : une décoration moderne, des équipements complets (wifi, micro-ondes, machine à laver si possible même dans un studio). Respectez la liste du mobilier obligatoire bien sûr, mais allez au-delà en pensant “colocation prête à vivre” ou “studette cosy” selon le cas. Cela vous permettra de choisir votre locataire parmi de multiples candidatures et de limiter la vacance.

4. Optimisez votre fiscalité LMNP dès le début – Si vous prévoyez des travaux importants, il peut être judicieux d’opter dès la première année pour le régime réel (afin de déduire ces dépenses). N’oubliez pas de faire la démarche dans les délais (option à formuler avant la date limite de dépôt de la liasse fiscale de la première année de loyers, sinon c’est micro-BIC par défaut). Conservez toutes vos factures d’achat de meubles, de travaux, etc., pour justifier vos amortissements et charges en cas de contrôle. Le régime micro-BIC reste intéressant si vos charges sont très faibles, mais dans un investissement locatif il y a toujours des frais ; en général, le réel vous fera gagner plus sur la durée.

5. Soyez attentif aux obligations légales – Louer en meublé implique aussi de respecter la réglementation du logement décent (sur la surface : min. 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond, ce qui dans les combles messines peut jouer !) et du bail meublé. À ce titre, rappelez-vous que le bail meublé standard est d’une durée d’un an renouvelable tacitement (9 mois pour un bail étudiant non renouvelable automatiquement). Le dépôt de garantie peut être de 2 mois de loyer maximum en meublé (contre 1 mois en vide). Le préavis du locataire n’est que d’un mois (ce qui est un avantage pour eux, mais signifie que vous pouvez avoir des départs rapides à gérer). Toutes ces règles figurent dans le contrat type de bail meublé issu de la loi Alur – utilisez-le pour être sûr de n’oublier aucune mention obligatoire.

6. Anticipez la gestion locative – Si vous n’êtes pas de la région messine, prévoyez une organisation pour la gestion sur place : états des lieux, petites réparations, etc. Soit en faisant appel à une agence de gestion locative (frais ~5 à 8 % du loyer, déductibles), soit en recrutant un étudiant/résident local de confiance pour gérer les check-in check-out si vous faites du Airbnb. Pensez aussi à souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) et éventuellement une GLI (garantie loyers impayés) pour vous couvrir en cas de pépin. Ces coûts réduisent un peu la rentabilité brute, mais sécurisent votre investissement, ce qui est crucial sur du long terme.

7. Faites-vous accompagner par des experts – La location meublée non pro a ses spécificités comptables et fiscales. S’entourer d’un expert-comptable spécialisé LMNP est un choix judicieux. Un comptable saura optimiser vos amortissements, remplir correctement la liasse fiscale BIC annuelle (formulaires 2031 et 2033) et vous conseiller lors de changements (par ex., si un jour vous dépassez les seuils LMNP). Beaucoup d’investisseurs considèrent que le coût annuel d’un comptable est largement compensé par les économies d’impôts réalisées et le temps gagné. De même, si vous investissez à plusieurs ou que vous réfléchissez à créer une SCI, parlez-en à un conseil fiscal : une SCI soumise à l’IR peut parfois être compatible avec le LMNP, mais pas une SCI classique (sinon vous basculez à l’IS automatiquement sur les loyers meublés). Chaque situation est unique, donc ne négligez pas l’avis d’un professionnel, surtout dans un contexte légal qui évolue vite.

En appliquant ces conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que votre investissement en LMNP à Metz soit un succès durable. Metz a tout pour plaire à un investisseur : un coût d’entrée modéré, un risque maîtrisé (demande solvable et diversifiée), et un cadre fiscal ultra favorable du LMNP qui vous permettra d’en retirer le meilleur rendement.

Pour conclure, n’oubliez pas que l’immobilier reste une affaire de terrain : prenez le temps de bien connaître le quartier, de rencontrer d’autres propriétaires ou des professionnels locaux. 

Sources

• Service-Public.fr – Revenus d’une location meublée (LMNP) – Fiche officielle, détails des conditions LMNP vs LMP, régimes micro-BIC/réel, vérifié le 14/06/2023. (Consulté le 20/08/2025) – Lien : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

• Loi n°2024-1039 du 19 nov. 2024 – Régulation et impacts micro-BIC – Article 7, abaissement du seuil micro-BIC à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés à partir de 2025 (et abattement réduit à 30 %). (Consulté le 20/08/2025) – Lien : legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000889306

• ANIL – Liste du mobilier obligatoire en location meublée – Décret n°2015-981 du 31/07/2015, liste des 11 éléments de mobilier exigés par la loi ALUR. (Consulté le 20/08/2025) – Lien : anil.org/analyses-juridiques/2015/liste-mobilier-logement-meuble

• Service-Public.fr – Rédaction du bail d’habitation meublé – Modèle de bail, clauses et mentions obligatoires, durée, dépôt de garantie, vérifié le 06/06/2025. (Consulté le 20/08/2025) – Lien : service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35109

• jedeclaremonmeuble.com – “LMNP Metz : Faut-il investir… (2025)” – Article blog JD2M, analyse locale (avantages, quartiers, fiscalité LMNP actualisée 2025). Mis à jour 06/06/2025. (Consulté le 20/08/2025) – Lien : jedeclaremonmeuble.com/lmnp-metz/

• Nopillo – “Faut-il investir en LMNP à Metz ?” – Étude de marché 2024, détails par quartier (prix m², rentabilité 6–8 %, +28 % en 5 ans), conseils réglementation locale. (Consulté le 19/08/2025) – Lien : nopillo.com/blog/lmnp-a-metz

• Groupe Quintésens – Guide Investissement locatif Metz 2025 – Article (30/01/2025), chiffres clés (prix ~2 500 €/m², rentabilité > 6 % sur studios, croissance loyers 1,5 %/an). (Consulté le 20/08/2025) – Lien : groupe-quintesens.fr/actualite/investissement-locatif-a-metz-guide-complet-pour-2025

• Cogedim – “LMNP Metz : investir dans une location meublée” – Page conseil investisseur, conditions LMNP (23 000 €, P0i), régime micro vs réel, exemple chiffré, prix neufs 2023. (Consulté le 18/08/2025) – Lien : cogedim.com/investir/.../lmnp-par-ville/lmnp-metz/

• Investissement-Locatif.com – CFE et LMNP – Article sur la Cotisation Foncière des Entreprises, principe et cas d’exonération (CA ≤ 5 000 €). (Consulté le 18/08/2025) – Lien : investissement-locatif.com/fiscalite/cotisation-fonciere-des-entreprises-en-lmnp.html