Investir en LMNP à Aubervilliers : Étude de marché complète

Bienvenue dans cette étude complète du marché immobilier d’Aubervilliers pour un investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Aubervilliers, commune populaire aux portes de Paris, a longtemps souffert d’une image défavorisée. Pourtant, portée par les projets du Grand Paris et un dynamisme démographique exceptionnel, elle s’impose désormais comme un territoire d’opportunité pour les investisseurs immobiliers à la recherche de rentabilité. Dans cet article, nous analyserons en détail le potentiel d’un investissement locatif meublé à Aubervilliers : prix du m², loyers, rendements, quartiers à cibler, sans oublier les aspects fiscaux (statut LMNP vs LMP, régimes micro-BIC/réel) et réglementaires propres à la ville (zone tendue, encadrement des loyers, “permis de louer”…). Objectif : vous fournir des conseils d’expert, à jour des dernières lois 2025, pour réussir votre projet d’investissement meublé en toute confiance.

Synthèse de l’article

• Aubervilliers, une ville en mutation positive : Grâce au Grand Paris Express (ligne 12 prolongée, future ligne 15) et à des projets urbains ambitieux, Aubervilliers connaît un regain d’attractivité. La population approche les 90 000 habitants (+14 000 en 10 ans) et est majoritairement jeune et locataire (76 % de locataires), assurant une forte demande en locations meublées.

• Immobilier abordable et rentable : Le prix moyen des appartements tourne autour de 3 900 € par m² en 2025, soit presque 3 fois moins qu’à Paris intra-muros. Les loyers permettant d’obtenir des rendements bruts de 5 à 6 % en moyenne, avec des pointes à ~6,5 % dans certains cas. Sur 5 ans, les prix ont encore monté de +3,2 % confirmant un potentiel de valorisation intéressant.

• Quartiers à privilégier : Le centre-ville et les abords du Canal Saint-Denis (quartier Victor Hugo) sont recherchés pour leur connexion directe à Paris et leurs commerces (prix ~4 200-4 300 €/m²). Le secteur Fort d’Aubervilliers est en plein développement (écoquartier, future station ligne 15). La Plaine et Porte d’Aubervilliers profitent du pôle d’emplois et de la proximité immédiate de Paris. Des quartiers naguère délaissés comme Quatre-Chemins voient leur attractivité grimper avec l’amélioration des transports.

• Réglementation locale : zone tendue et encadrement : Aubervilliers étant en zone tendue, le préavis locataire est d’1 mois et un dispositif d’encadrement des loyers s’applique sur les baux longue durée. De plus, un “permis de louer” est obligatoire avant toute mise en location dans certains secteurs (centre, Marcreux, Quatre-Chemins) pour lutter contre l’habitat indigne. Côté location courte durée (type Airbnb), elle est autorisée mais doit faire l’objet d’une déclaration en mairie, et le potentiel reste limité au tourisme d’affaires (la ville n’est pas hyper touristique).

• Statut LMNP : fiscalité avantageuse : En tant que loueur en meublé, vous relevez des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux) avec deux régimes fiscaux au choix : le micro-BIC (recettes < 77 700 € : abattement forfaitaire 50 %) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements pour minimiser le revenu imposable). Le statut LMNP s’applique tant que vos recettes annuelles < 23 000 € ou restent inférieures à vos autres revenus d’activité; au-delà, vous devenez LMP (professionnel), avec obligation de payer des cotisations sociales mais possibilité d’imputer des déficits sur le revenu global et une fiscalité de plus-value différente. Nous détaillons ces aspects plus loin, sources officielles à l’appui.

Passons maintenant à l’analyse détaillée de ces points afin de bien mesurer pourquoi et comment investir en LMNP à Aubervilliers en 2025.

Pourquoi investir en LMNP à Aubervilliers en 2025 ?

Une commune métamorphosée par le Grand Paris

Aubervilliers, commune de la première couronne nord de Paris (département de la Seine-Saint-Denis), est en pleine transformation. Autrefois perçue comme enclavée et défavorisée, elle profite aujourd’hui de l’élan urbain du Grand Paris. La ville a enfin été raccordée au métro parisien : la ligne 12 prolongée a inauguré fin 2021 deux stations (Aimé Césaire et Mairie d’Aubervilliers), plaçant le centre-ville à 5 minutes de la Porte de la Chapelle et 20 minutes de Saint-Lazare. À l’horizon 2030, la nouvelle ligne 15 du Grand Paris Express desservira également Aubervilliers (gares Mairie et Fort d’Aubervilliers), permettant de rejoindre l’aéroport CDG en 25 min. Ces infrastructures, ajoutées au RER B, au tramway T8 et aux nombreuses lignes de bus, mettent fin à l’isolement dont souffrait la commune et améliorent considérablement son attractivité auprès des actifs mobiles.

En parallèle, plusieurs projets urbains majeurs redessinent la ville. Par exemple, le Fort d’Aubervilliers (ancienne friche militaire) accueille un écoquartier ambitieux avec des centaines de logements neufs, des équipements publics et des espaces verts en cours de réalisation. D’anciens quartiers industriels se rénovent (ex : aménagement des berges du Canal Saint-Denis dans le quartier Victor Hugo). La municipalité a aussi engagé un plan de lutte contre l’habitat insalubre (opération “Permis de louer”, voir section réglementation) afin d’améliorer le parc privé ancien. Résultat : Aubervilliers change de visage, ce qui suscite l’intérêt de nouveaux habitants et investisseurs.

Un dynamisme démographique et économique exceptionnel

La population d’Aubervilliers est en forte croissance : elle avoisine 90 000 habitants en 2022 contre ~75 000 dix ans plus tôt. C’est l’une des plus fortes hausses de la petite couronne, avec +2,6 % par an en moyenne sur 2011-2016. Cette évolution s’explique par un solde migratoire positif (la ville attire de nouveaux résidents grâce aux logements plus abordables qu’à Paris) et une population jeune et familiale alimentant le solde naturel. En effet, Aubervilliers est une ville très jeune : environ 44 % des habitants ont moins de 30 ans (contre ~36 % en moyenne francilienne) et plus d’une personne sur quatre a entre 25 et 40 ans. Autrement dit, la demande locative est portée par les étudiants, jeunes actifs et jeunes familles, profils typiquement mobiles et locataires.

Chiffre-clé : près de 76 % des habitants d’Aubervilliers sont locataires de leur logement, un taux bien supérieur à la moyenne nationale (~40 %). Cela s’explique par la sociologie locale (population plus modeste et mobile) mais c’est un indicateur très favorable pour l’investisseur : la demande locative en meublé (notamment pour des appartements fonctionnels proches des transports) y est structurellement élevée.

Sur le plan économique, Aubervilliers fait partie, avec Saint-Denis et Saint-Ouen, du territoire de la Plaine Commune, considéré comme le 2ème pôle d’emplois d’Île-de-France après La Défense. La ville accueille le centre commercial Le Millénaire (56 000 m² de commerces), d’importants immeubles de bureaux (par exemple le siège de Veolia Environnement à la porte d’Aubervilliers), et bénéficie de la proximité immédiate du vaste parc d’activité de la Plaine-Saint-Denis (studios audiovisuels, sièges sociaux, etc.). De grands groupes comme Rhodia, Saint-Gobain, Zurich Assurances, Kookaï y sont implantés, sans compter un dense tissu de PME dans l’import-export textile (spécificité du quartier du Carré des chinois). Le bassin d’emploi local génère un afflux constant de travailleurs (salariés détachés, consultants, stagiaires, etc.) cherchant à se loger à proximité : une aubaine pour louer en meublé à une clientèle professionnelle de passage, mais aussi pour la location longue durée car le risque de vacance locative est faible dans une zone économiquement dynamique.

Enfin, Aubervilliers est devenue récemment une ville étudiante. Depuis 2019, le Campus Condorcet s’est ouvert aux portes de Paris (entre la porte de la Chapelle et le centre d’Aubervilliers) : à terme 18 000 étudiants et chercheurs en sciences humaines et sociales sont attendus sur ce nouveau pôle universitaire de rang international. Surnommé le “quartier latin du XXIème siècle”, ce campus booste la demande pour des studios et colocations étudiantes dans les environs. Les investisseurs LMNP ciblant ce public (étudiants français et étrangers) y trouveront un vivier de locataires, d’autant que la connexion du campus au métro ligne 12 facilite les déplacements.

En somme, Aubervilliers cumule désormais les atouts recherchés par les investisseurs immobiliers : croissance démographique, profil locatif jeune, amélioration des transports et du cadre de vie, vitalité économique et étudiante. Reste à examiner si le marché immobilier local offre effectivement des rentabilités intéressantes par rapport à son niveau de prix.

Panorama du marché immobilier d’Aubervilliers : prix, loyers et rentabilité

Des prix immobiliers imbattables aux portes de Paris

Le premier attrait d’Aubervilliers pour l’investisseur est indéniablement le niveau de prix de son immobilier, très abordable à l’échelle du Grand Paris. D’après les données officielles des notaires (DVF) agrégées par PAP, le prix moyen des appartements à Aubervilliers tourne autour de 3 950 € par m² en août 2025. Cela représente 2 à 3 fois moins cher que dans Paris intra-muros (où la moyenne dépasse 10 000 €/m²) et nettement moins cher que dans les communes limitrophes plus cotées (Pantin, Pré-Saint-Gervais, etc.).

Concrètement, avec 200 000 € à Aubervilliers, on peut acquérir un 2 pièces d’environ 50 m², alors que dans Paris on n’aurait guère qu’un studio exigu. Les prix moyens constatés varient selon les quartiers : par exemple environ 4 200 €/m² dans le centre, 4 300 €/m² vers le Fort d’Aubervilliers ou la Plaine, et encore ~4 000 €/m² aux Quatre-Chemins ou à la porte d’Aubervilliers. Les maisons individuelles (peu nombreuses) se négocient autour de 3 500 €/m² en moyenne. Ces niveaux restent très compétitifs pour une ville collée à Paris, ce qui augure d’un potentiel de valorisation à long terme intéressant, à mesure que la ville se transforme.

D’ailleurs, la tendance des prix est à la hausse sur le long terme malgré quelques corrections récentes. Sur les 5 dernières années, le prix moyen à Aubervilliers a augmenté d’environ +3,2 %. Sur 10 ans, Nopillo relève +17 %. Cette progression notable intervient alors même que toutes les améliorations (métro ligne 15, nouveaux quartiers) ne sont pas encore finalisées. On peut donc espérer une poursuite de la hausse des valeurs immobilières dans les prochaines années, notamment aux abords des nouvelles stations de métro et des projets urbains. Pour un investisseur, cela signifie non seulement percevoir des loyers, mais aussi réaliser à terme une plus-value à la revente potentiellement confortable (exonérée d’impôt après 22 ans de détention en LMNP non pro, hors prélèvements sociaux).

Des loyers encadrés mais une rentabilité attractive de 5 à 6 %

Côté loyers, Aubervilliers se situe en zone tendue avec encadrement des loyers, ce qui modère les prix des locations longue durée (voir section réglementation). Le loyer moyen actuel tourne autour de 18-19 € par m² pour un appartement classique non meublé. En location meublée, on peut généralement appliquer une majoration de loyer de l’ordre de +5 à +15 % selon la qualité du mobilier et des services inclus (sans dépasser le plafond de loyer majoré fixé par l’encadrement). Ainsi, un 2 pièces de 40 m² pourra se louer aux environs de 900 € CC en meublé (contre ~800 € en vide), variable selon le quartier et l’état du bien.

Qu’est-ce que cela donne en termes de rentabilité brute ? Plutôt de bonnes surprises : grâce aux prix d’achat bas, Aubervilliers permet d’atteindre des rendements bruts souvent compris entre 5 % et 6 %, parfois plus. Par exemple, prenons un T2 acheté 190 000 € et loué 1 000 €/mois CC (cas réaliste d’un 45 m² meublé bien situé) : on obtient 12 000 € de loyer annuel, soit un rendement brut d’environ 6,3 %. Même en déduisant les charges non récupérables, on reste généralement au-dessus de 5 % net avant impôts, ce qui est largement supérieur à la rentabilité dans Paris (souvent < 3,5 %).

Certes, ces chiffres sont des moyennes : la rentabilité concrète de votre projet dépendra de nombreux facteurs (prix précis payé, niveau de loyer autorisé par l’encadrement, éventuels travaux, vacance, frais de gestion si délégation, etc.). Mais globalement, investir à Aubervilliers permet de “couvrir ses mensualités de crédit” par le loyer sans trop de difficulté, contrairement à Paris où le propriétaire doit souvent remettre de sa poche chaque mois. Il n’est pas impossible de dégager un léger cash-flow positif en optimisant (par exemple via la colocation meublée qui augmente le loyer au m²). En tout état de cause, la rentabilité long-terme doit également être prise en compte : au-delà du loyer mensuel, l’investisseur bénéficiera de la réévaluation du bien. Avec une hausse potentielle des prix liée à la finalisation des lignes de métro, le rendement global capitalisé pourrait s’avérer très intéressant sur 10-15 ans.

Attention toutefois : l’encadrement des loyers limite la possibilité d’augmenter fortement les loyers, et impose de vérifier le loyer de référence applicable avant d’acheter en pariant sur un loyer trop élevé. Nous y revenons dans la partie réglementation, mais il est recommandé de faire une simulation (via l’outil officiel, voir lien service-public) pour connaître le loyer maximum autorisé selon le quartier et les caractéristiques du logement. Dans certains cas (logement présentant un caractère « exceptionnel »), un complément de loyer peut être ajouté, mais il doit être justifié (vue, prestation haut de gamme…) et le locataire peut le contester. Bref, en pratique, comptez sur ~5 % de rendement brut “sécurisé”, et considérez tout surplus au-delà comme du bonus envisageable selon vos optimisations.

Un marché idéal pour le meublé : petites surfaces, mobilité et tension locative

Le parc de logements d’Aubervilliers est composé majoritairement d’appartements, souvent de taille modeste : plus de la moitié des transactions concernent des studios ou 2 pièces. Ces petites surfaces correspondent justement à la demande des étudiants et jeunes actifs célibataires, public-cible privilégié du LMNP. Les statistiques montrent une vacance locative faible : dans le privé, un logement bien placé se reloue rapidement du fait de la tension du marché (la proximité de Paris et le manque de logements abordables entretiennent une forte demande locale).

La rotation des locataires peut être assez élevée (nombreux jeunes en mobilité, séjours de quelques années), ce qui convient bien à la location meublée : rappelons qu’en zone tendue, un locataire peut donner congé avec 1 mois de préavis, et beaucoup profitent de cette souplesse pour bouger (évolution professionnelle, familiale…). Cependant, l’investisseur pourra revaloriser le loyer à chaque changement de locataire dans la limite des plafonds, ce qui permet de maintenir la rentabilité dans le temps.

En résumé, Aubervilliers offre un ratio “prix d’achat bas / loyer correct” très favorable, qui permet d’envisager un investissement LMNP rentable. Le tout dans un contexte de marché tendu où trouver des locataires ne pose pas de problème, à condition de proposer un logement décent, bien équipé et bien situé (de préférence à proximité d’un métro ou RER pour maximiser l’attractivité). Voyons justement quels secteurs de la ville offrent les meilleures opportunités pour un investissement meublé.

Quels quartiers privilégier pour un investissement meublé à Aubervilliers ?

Aubervilliers s’étend sur plusieurs quartiers aux profils variés. Le choix de l’emplacement est crucial pour la réussite de votre investissement, car il conditionne autant le loyer envisageable que la vacance et la valorisation future. Voici un tour d’horizon des secteurs à considérer en priorité (et ceux où il faut être plus prudent) pour de la location meublée.

Centre-ville (Mairie) : valeur sûre et cœur commerçant

Le centre-ville d’Aubervilliers s’articule autour de la Mairie, du théâtre de la Commune et du marché couvert. C’est un secteur vivant et bien desservi, désormais connecté au métro (terminus ligne 12 Mairie d’Aubervilliers) et proche du RER B (station La Plaine - Stade de France à ~1 km). On y trouve de nombreux commerces, services publics, et une vie de quartier animée.

Pour un investissement locatif, le centre est très recherché par une clientèle variée : jeunes actifs travaillant à Paris ou Saint-Denis (qui apprécient le métro à deux pas), familles locales à la recherche d’un appartement bien placé, voire quelques étudiants (bus direct vers le campus Condorcet). Le loyer y est un peu plus élevé qu’ailleurs à Aubervilliers, mais aussi le prix d’achat. Comptez environ 4 000 à 4 300 €/m² selon l’adresse exacte. À ce prix, l’investissement reste abordable et la rentabilité brute tourne autour de 5,5-6 % dans ce quartier. C’est un choix “sécurité” : vous aurez peu de mal à louer rapidement un bien meublé en centre-ville, d’autant que l’environnement s’améliore (rénovation de voirie, futur métro 15, etc. qui vont encore valoriser l’emplacement).

Quartier Victor Hugo – Canal Saint-Denis : calme en mutation

Au sud-est du centre, le quartier Victor Hugo – Canal bénéficie d’un cadre plus résidentiel et paisible, tout en restant proche de Paris (limite du 19ème arrondissement) et bien desservi (métro ligne 7 Quatre Chemins à proximité immédiate). Bordé par le canal Saint-Denis, le quartier a longtemps eu une vocation industrielle mais connaît une revitalisation importante ces dernières années : aménagement des berges en promenades, réhabilitation de friches, arrivée de nouvelles résidences…

Ce secteur attire de plus en plus de jeunes couples et cadres en quête d’un environnement plus vert tout en conservant un accès rapide à Paris. On y trouve des programmes neufs intéressants (par exemple l’opération “Zac Canal - Porte d’Aubervilliers”) et de beaux lofts ou anciens entrepôts réhabilités. Pour un investissement LMNP, Victor Hugo/Canal peut être un pari sur la montée en gamme du quartier. Les prix y sont encore raisonnables (~4 150 €/m²) et la rentabilité potentielle bonne. Veillez toutefois à bien sélectionner l’emplacement précis : être proche d’une station de métro (ligne 7 ou future ligne 15 vers Fort d’Aubervilliers) est déterminant pour maximiser la demande locative.

Fort d’Aubervilliers – Émile Dubois : parier sur l’écoquartier et le futur métro

Le secteur Émile Dubois – Fort d’Aubervilliers, à l’est de la commune, est en pleine ébullition. C’est ici que se déploie l’écoquartier du Fort avec plusieurs centaines de logements neufs livrés entre 2022 et 2026, des équipements (piscine, cinéma en projet) et l’arrivée prévue de la ligne 15 du métro vers 2030. Déjà aujourd’hui, le Fort d’Aubervilliers est desservi par la ligne 7 du métro (station Fort d’Aubervilliers), ce qui place ce quartier à ~20 min de Châtelet.

Investir dans ce secteur revient un peu à “acheter le futur centre” : les prix y sont légèrement en dessous de la moyenne (< 3 900 €/m² d’après JD2M, environ 4 300 € selon PAP pour des appartements neufs), mais le potentiel de valorisation est réel une fois que l’écoquartier sera achevé et le métro 15 en service. En LMNP, vous pouvez viser soit le neuf (avec les avantages du déficit foncier amortissable, voire Pinel mais Pinel impose location nue) soit de l’ancien proche qui va prendre de la valeur.

La clientèle locative du Fort sera mixte : étudiants (le campus Condorcet n’est pas loin), jeunes ménages attirés par les résidences neuves, et potentiellement des salariés du secteur aérien une fois la liaison directe CDG ouverte. À court terme, la rentabilité brute sur du neuf sera modérée (4,5-5 % brut en raison du prix d’achat plus élevé), mais à long terme ce secteur pourrait être l’un des grands gagnants du Grand Paris à Aubervilliers.

La Plaine Saint-Denis – Landy : au cœur du pôle d’emplois

Le quartier La Plaine – Landy s’étend à l’ouest d’Aubervilliers, à cheval sur Saint-Denis et Paris (19ème). C’est le bassin d’emploi majeur dont nous parlions : d’innombrables entreprises, studios de cinéma (studios de la Plaine), le Stade de France à proximité, etc. La population locale est surtout composée de jeunes actifs “urbains”, très mobiles, avec une forte proportion de cadres et de salariés internationaux en mission.

Pour un investissement meublé, viser la Plaine signifie cibler les locataires liés à ces entreprises (consultants, expatriés, etc.) ou des étudiants (la Cité universitaire de la Plaine, écoles supérieures autour). Les immeubles récents ne manquent pas dans ce quartier. Les loyers y sont un peu plus élevés compte tenu de la proximité immédiate de Paris, et la location courte durée type Airbnb peut y trouver du sens pour héberger des professionnels de passage (ce n’est pas du tourisme de loisirs, mais du “tourisme d’affaires”).

Côté prix, on est aux alentours de 4 300 €/m² aussi (ex : secteur Landy). La rentabilité peut être bonne, notamment si vous misez sur de la colocation haut de gamme pour jeunes actifs : un grand T4 meublé en colocation se louera très bien auprès de salariés qui préfèrent partager un bel appart à 15 min de Paris plutôt que de s’entasser en studette dans Paris. Attention toutefois : La Plaine est vaste, certaines zones sont en fait assez éloignées des transports (cas du secteur entre le canal et le Stade, plus isolé). Idéalement, privilégiez les abords des métros Ligne 12 (Front Populaire) ou RER B (La Plaine-Stade de France) pour un attrait maximal.

Quatre-Chemins et périphérie nord : des secteurs en devenir, prudence sur l’habitat indigne

Le quartier des Quatre-Chemins, à la limite de Pantin et de Paris 19^e, mérite une mention spéciale. C’est un quartier historiquement populaire, avec un habitat très dense et parfois dégradé, qui a pu rebuter par le passé. Cependant, il bénéficie de la station de métro Ligne 7 “Aubervilliers-Pantin Quatre Chemins” à son extrémité, et d’une localisation entre Paris et la Plaine. Les prix y sont légèrement inférieurs (environ 4 000 €/m², parfois moins pour des biens à rénover), ce qui a attiré des investisseurs et primo-accédants ces dernières années.

Il faut être conscient que tout le quartier n’est pas encore revalorisé : certaines rues accumulent les immeubles vétustes et des problématiques sociales. D’ailleurs, la ville y a instauré le permis de louer obligatoire sur une partie du secteur (voir plus loin), signe qu’il faut y sélectionner scrupuleusement le bien. Néanmoins, des projets de requalification urbaine (NPRU) sont en cours pour améliorer les îlots d’habitat ancien indigne.

Pour un investisseur averti, Quatre-Chemins peut offrir des opportunités à haut rendement (acheter un petit immeuble à rénover par exemple, pour faire du meublé), mais c’est plus risqué si l’on ne connaît pas. Nous déconseillons aux débutants d’y investir sans accompagnement. À défaut, mieux vaut viser les secteurs présentés plus haut.

En synthèse, les meilleurs endroits pour investir en LMNP à Aubervilliers sont ceux qui cumulent transports, commodités et développement futur : le centre et ses abords, le secteur Canal/Porte d’Aubervilliers, le Fort en anticipation, et le versant Plaine. Ces quartiers vous assureront un remplissage facile et une valeur patrimoniale en hausse. À l’inverse, soyez prudent avec les zones trop éloignées des gares ou encore en attente de rénovation : certains coins des Quatre-Chemins ou du sud de La Villette, isolés, pourraient souffrir de vacance ou de loyers plus faibles. Renseignez-vous sur les projets urbains et n’hésitez pas à visiter le quartier à différentes heures pour prendre le pouls avant de vous lancer.

La réglementation locale à connaître avant d’investir (zone tendue, loyers, permis de louer…)

Investir en LMNP nécessite de respecter un cadre réglementaire qui comporte des spécificités locales, surtout dans une commune en zone tendue comme Aubervilliers. Voici les points clés à avoir en tête :

Zone tendue : préavis réduit et encadrement des loyers à Aubervilliers

Aubervilliers fait partie des zones tendues (agglomération parisienne). Deux conséquences principales pour la location classique (résidence principale) :

• Préavis locataire réduit à 1 mois : Comme dans toute zone tendue, votre locataire en meublé (ou même en vide) pourra partir avec seulement un mois de préavis. C’est la règle générale en meublé de toute façon, donc cela ne change rien par rapport à ailleurs en France pour un bail meublé (déjà 1 mois de préavis partout). Il faudra juste anticiper un turnover potentiellement plus rapide.

• Encadrement des loyers : Depuis 2021, l’encadrement des loyers du Grand Paris s’applique à Aubervilliers (comme aux autres villes de Plaine Commune). Concrètement, cela signifie que pour chaque nouveau bail (location vide, meublée ou bail mobilité), vous devez respecter un loyer de référence déterminé par arrêté préfectoral. Ce loyer de référence dépend de la zone du logement, de l’époque de construction de l’immeuble, du nombre de pièces et du caractère meublé ou non. À Aubervilliers, les loyers de référence sont alignés sur ceux de l’agglomération parisienne élargie (zone dite Abis du dispositif). Par exemple, pour un studio meublé récent dans le secteur centre, le loyer de référence médian peut être de l’ordre de ~20 €/m², avec un maximum autorisé (loyer médian majoré) d’environ 24 €/m² (chiffres indicatifs). Ces plafonds limitent le loyer que vous pourrez fixer, il est donc crucial de les consulter avant de faire vos calculs de rentabilité.

Heureusement, un outil officiel en ligne permet de simuler le loyer de référence de votre logement : en entrant l’adresse et les caractéristiques, vous obtenez le loyer médian et le plafond majoré. Le site Service-Public renvoie vers cet outil.

En résumé, respecter l’encadrement des loyers est obligatoire sous peine de sanctions (le locataire pourrait exiger une baisse de loyer et le remboursement du trop-perçu). Intégrez-le dans votre business plan : même encadrés, les loyers restent suffisamment élevés pour une bonne rentabilité (comme vu plus haut). Pensez simplement à vérifier le loyer plafond autorisé avant d’acheter un bien en vous basant sur un loyer “espéré”.

Permis de louer : autorisation préalable obligatoire dans certains secteurs

Afin de lutter contre l’habitat indigne, la mairie d’Aubervilliers a instauré depuis 2019 un permis de louer (autorisation préalable de mise en location) sur deux zones spécifiques de la commune :

• Le secteur Centre-ville / Marcreux / avenue Jean-Jaurès (cœur de ville élargi).

• Le secteur Villette / Quatre-Chemins (périphérie sud/sud-est, en limite de Paris/Pantin).

Concrètement, cela signifie que si vous achetez un logement dans l’un de ces secteurs et que vous souhaitez le louer, vous devrez au préalable obtenir une autorisation de la mairie. Cette autorisation s’obtient en déposant un dossier (formulaire Cerfa n°15652*01) au service communal d’hygiène et santé, avant la signature du bail. La mairie mandate alors un agent pour visiter le logement et vérifier qu’il répond aux critères de décence et de salubrité. Si tout est en ordre, le permis de louer est accordé (valable 2 ans). S’il est refusé, vous devrez réaliser les travaux requis puis redemander une visite. Sans réponse sous 1 mois, l’autorisation est réputée acquise tacitement.

Heureusement, le permis de louer ne concerne pas toute la ville, mais uniquement les périmètres où la mairie a identifié beaucoup de logements dégradés. Si vous investissez dans du neuf (par ex. écoquartier du Fort) ou hors des zones ciblées, vous n’êtes pas soumis à cette obligation. De même, les locations saisonnières (meublé de tourisme) et baux commerciaux ne sont pas concernés. Enfin, notez que si vous reprenez une location existante (bail renouvelé tacitement sans changement de locataire), vous n’avez pas à redemander le permis.

En pratique, obtenir le permis de louer est surtout une question de logement aux normes : assurez-vous que le bien respecte les critères de décence (surfaces minimales de 9 m², aération, absence de risques, installations électricité/gaz correctes, etc.). La liste des pièces à fournir inclut les diagnostics (plomb, DPE, électricité/gaz si >15 ans d’ancienneté, etc.). C’est finalement une garantie de qualité : en tant que propriétaire, vous êtes poussé à proposer un logement sain et sûr, ce qui va de pair avec une location meublée réussie.

Location meublée de courte durée (Airbnb) : possible mais sous conditions

Si vous envisagez de faire de la location courte durée (type Airbnb) sur Aubervilliers, sachez que c’est autorisé, mais encadré par la réglementation nationale. En zone tendue, pour louer un logement entier en meublé de tourisme (résidence non principale), il faut effectuer une déclaration en mairie au titre de l’article L324-1-1 du Code du tourisme. À Aubervilliers, la mairie vous délivrera un numéro d’enregistrement le cas échéant. Il n’y a pas de quota de nuitées maximal imposé localement (contrairement à Paris intra-muros qui limite les meublés de tourisme).

Cela étant dit, le potentiel Airbnb à Aubervilliers reste limité car la ville n’est pas une destination touristique classique. En effet, vous aurez quelques clients de passage (salon professionnels au Bourget ou au Parc des Expositions, match au Stade de France, etc.) mais difficilement un remplissage à l’année uniquement avec des touristes. Airbnb peut être un complément (par exemple mettre son logement en location saisonnière en juillet-août si les étudiants partent), mais le modèle économique principal à Aubervilliers reste la location longue durée ou moyenne durée (étudiants, pros en mission de quelques mois).

Si vous faites de la courte durée, respectez bien les formalités : la déclaration en mairie est obligatoire, et l’absence de déclaration peut entraîner une amende jusqu’à 450 €. Par ailleurs, veillez à la compatibilité avec le règlement de copropriété (certains immeubles l’interdisent). En somme, Airbnb n’est pas la stratégie prioritaire ici, sauf à avoir un bien très bien placé près du métro aux portes de Paris, pouvant servir de pied-à-terre à des voyageurs professionnels. Dans la majorité des cas, privilégier la location meublée classique (bail 1 an renouvelable, ou bail mobilité 1–10 mois pour les étudiants/stagiaires) sera plus stable et tout aussi rentable.

Obligations générales du bail meublé : le rappel

Pour louer en meublé, n’oubliez pas que vous devez respecter la loi ALUR qui définit le logement meublé décent. Cela implique notamment que le logement comporte tous les meubles et équipements obligatoires listés par le décret n°2015-981. La liste exhaustive comprend par exemple : literie (avec couette ou couverture), dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur ou balai). Assurez-vous de fournir l’ensemble de ces éléments dans votre bien loué, sans quoi le locataire pourrait exiger la mise en conformité (voire faire requalifier le bail en “location nue” si le manque est avéré, ce qui vous ferait perdre les avantages du meublé).

En outre, le bail meublé (pour résidence principale du locataire) doit être d’une durée d’au moins 1 an (réductible à 9 mois pour un étudiant, sans tacite reconduction). Le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Et vous devrez fournir diagnostics et état des lieux, comme pour toute location.

Ces règles sont nationales mais il est bon de les rappeler : Aubervilliers étant en zone tendue, beaucoup de locataires sont bien informés de leurs droits. En tant que propriétaire bailleur, faites les choses dans les clous pour éviter tout litige et louer dans de bonnes conditions.

Stratégies pour maximiser la rentabilité de votre investissement LMNP à Aubervilliers

Au-delà du choix du quartier, comment optimiser votre investissement en meublé sur Aubervilliers ? Voici quelques conseils stratégiques d’ordre immobilier et fiscal pour tirer le meilleur parti de votre placement.

1. Viser les biens anciens à rénover pour augmenter le rendement

Comme nous l’avons vu, Aubervilliers offre encore des prix au m² modérés, notamment sur les logements anciens. Miser sur un bien à rénover peut être un excellent moyen d’accroître la rentabilité :

• Vous achetez moins cher qu’un bien déjà refait, augmentant mécaniquement le rendement brut une fois loué. Par exemple, un appartement “dans son jus” se négociera peut-être 3 300 €/m² au lieu de 4 000 €/m² s’il avait été parfait.

• Vous pouvez ensuite déduire les travaux via le régime réel LMNP. En optant pour le réel, la totalité des frais de rénovation (matériaux, main d’œuvre) viendra diminuer votre résultat imposable, de même que les amortissements annuels sur le coût du bien et du mobilier. Beaucoup d’investisseurs parviennent ainsi à neutraliser fiscalement leurs loyers pendant de longues années, ne payant quasiment pas d’impôt grâce aux charges et amortissements.

• Vous valorisez le bien : en réalisant les travaux (notamment énergétiques : isolation, chauffage économe), vous augmentez la valeur de marché du logement et vous le mettez aux normes de décence actuelles. C’est d’autant plus important qu’à partir de 2025-2034 les passoires thermiques seront progressivement interdites de location – un logement bien rénové restera louable sans restriction. À Aubervilliers, il reste nombre de studios classés F ou G, les rénover donne un atout concurrentiel.

En somme, si vous avez l’appétence pour gérer des travaux ou un bon réseau d’artisans, l’ancien avec travaux est un filon rentable. Par exemple, acheter une petite copro des années 60 à retaper puis la meubler vous permettra une rentabilité supérieure à l’achat de neuf clé en main. Veillez seulement à budgéter correctement les travaux et à cibler des biens avec un fort potentiel (bonne localisation, agencement optimisé après rénovation).

(Avertissement : respectez les obligations de décence – un logement trop dégradé ne passera pas le permis de louer ou ne trouvera pas preneur.)

2. Adapter votre offre aux profils locatifs porteurs

Pour maximiser l’occupation et le loyer dans un marché comme Aubervilliers, il faut coller à la demande réelle. Voici quelques axes gagnants :

• Cibler les étudiants du Campus Condorcet et d’autres établissements alentours (universités Paris 13 à Villetaneuse non loin, etc.). Un studio ou une chambre meublée bien située (proche métro ou bus direct) sera prise d’assaut par les étudiants. Vous pouvez aussi envisager d’investir dans des résidences étudiantes (via un bail commercial LMNP avec un gestionnaire, si vous préférez la gestion déléguée) – c’est éligible au LMNP, avec un rendement stable autour de 4%, sans gestion quotidienne, mais moins de flexibilité.

• Proposer des T2/T3 meublés pour jeunes actifs : Beaucoup de jeunes travailleurs solos ou en couple ne peuvent se loger dans Paris et cherchent en petite couronne. Un 2 pièces meublé moderne à Aubervilliers (proche ligne 12 ou 7) plaira à un jeune actif qui voudra du prêt-à-vivre. Ils sont prêts à payer un peu plus cher pour ne pas avoir à acheter de meubles et habiter tout de suite fonctionnel. C’est une cible fiable, généralement en CDI, qui garantit des loyers sécurisés.

• Penser colocation sur les grands appartements : Si vous avez l’opportunité d’un 3 ou 4 pièces, la colocation meublée peut exploser la rentabilité. Par exemple, un T4 de 80 m² transformé en colocation 3 chambres pourra générer bien plus de loyer total qu’une location unitaire (chaque colocataire paie au prorata des chambres). Aubervilliers s’y prête : plusieurs colocations existent déjà pour étudiants ou jeunes pros. Il faut bien sûr un grand appartement (et idéalement 1 salle de bain pour 2 personnes max), mais le jeu en vaut la chandelle avec des rendements bruts qui peuvent approcher 7-8 % dans certains cas.

• Logements “business-friendly” : si votre bien est proche d’un pôle d’affaires (ex : porte d’Aubervilliers, Plaine) ou d’une connexion RER, envisagez de le meubler et l’équiper en pensant aux locataires professionnels (expatriés, consultants). Un F2 cosy avec internet fibre, espace de travail, service de ménage possible, etc., peut se louer en moyenne durée (3-6 mois) à des entreprises pour leurs employés en mission. C’est un marché de niche mais potentiellement rémunérateur.

En ciblant ainsi précisément le profil de locataire, vous réduisez le risque de vacance et pouvez optimiser le loyer car vous apportez le bon produit (ex : un étudiant paiera sans rechigner 550 € sa chambre en colocation si l’emplacement et l’ambiance sont top).

3. Se faire accompagner pour la fiscalité et la gestion comptable

Enfin, un conseil qui peut faire la différence : entourez-vous de professionnels compétents pour les aspects complexes (fiscalité, compta, juridique). Le statut LMNP a ses avantages fiscaux, mais pour en tirer le maximum, il est souvent utile de consulter un expert-comptable spécialisé ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Voici en quoi un accompagnement peut vous aider :

• Choix du régime fiscal optimal : micro-BIC ou réel ? Il faut faire des projections. Souvent le régime réel est plus avantageux dès qu’on a des charges et amortissements conséquents (ce qui est le cas si vous avez fait un prêt, des travaux, etc.), mais un professionnel pourra confirmer le meilleur choix selon votre situation personnelle. Rappelons que le micro-BIC applique un abattement fixe de 50 %, alors qu’au réel on applique la méthode d'amortissement par composant et les charges sont déductibles. Dans la plupart des cas, le réel LMNP aboutit à ne payer aucun impôt sur les loyers pendant 10-15 ans (les amortissements créent un déficit reportable pendant 10 ans). 

• Obligations déclaratives et comptables : dès le démarrage, il faut s’immatriculer et obtenir un numéro SIRET sous 15 jours, choisir un régime fiscal, éventuellement opter pour le réel avant le 1er février de l’année. Ensuite, au réel, vous devez tenir une comptabilité BIC et produire une liasse fiscale 2031 + l’annexe 2033 chaque année. Cela peut être délégué à un cabinet comptable. À noter que les honoraires du comptable sont déductibles de vos revenus locatifs.

• Conformité juridique : un professionnel peut également vous conseiller sur le montage (location en direct ou via une société de famille ? LMP à éviter ou non ?), sur la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à payer. Sur ce point, rappelons que même un LMNP doit payer la CFE car la location meublée est une activité commerciale taxable. Sauf exceptions : chiffre d’affaires ≤ 5 000 € (exonération automatique) ou si vous louez une partie de votre habitation principale à un prix très modéré. En général, après la première année (exonérée), comptez quelques centaines d’euros de CFE par an à Aubervilliers – à ne pas oublier dans vos calculs. Un conseiller peut vous aider à déclarer la valeur locative aux impôts (formulaire 1447).

• Optimisation globale : si vous enchaînez les investissements, un CGP pourra vous aider à prévoir l’impact fiscal, les arbitrages (par exemple, sortir du régime LMNP pour passer en société à l’IS selon les cas, etc.), ou à utiliser le levier du crédit de manière optimale.

Bien entendu, cela a un coût, mais le coût de l’erreur peut être bien supérieur. Mieux vaut payer quelques centaines d’euros par an de conseils que de se tromper de régime et payer des milliers d’euros d’impôts évitables, ou de subir un redressement parce qu’on n’a pas respecté une obligation formelle.

En conclusion, investir en LMNP à Aubervilliers en 2025 offre de belles perspectives de rentabilité et de valorisation patrimoniale, à condition de maîtriser à la fois les spécificités locales (marché immobilier, quartiers porteurs, cadre réglementaire en zone tendue) et les aspects fiscaux du statut LMNP. Aubervilliers profite d’une situation unique en proche banlieue : des prix encore bas mais un potentiel de croissance soutenu par le Grand Paris, une demande locative solide grâce à sa population jeune et son dynamisme économique, et des rendements locatifs supérieurs à la moyenne de la métropole. En suivant les conseils d’un expert en immobilier meublé – par exemple en choisissant judicieusement le bien et en optimisant le régime fiscal – votre projet d’investissement à Aubervilliers peut se révéler très performant sur le long terme, le tout avec un ticket d’entrée raisonnable.

Sources officielles :

1. Service-Public.fr – Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (régime LMNP/LMP) – Vérifié le 10/04/2025 – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (consulté le 20/08/2025)

2. Service-Public.fr – Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) – Vérifié le 01/01/2025 – https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805 (consulté le 20/08/2025)

3. Legifrance – Décret n°2015-981 du 31/07/2015 – Liste du mobilier obligatoire en meublé – https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030978010 (consulté le 20/08/2025)

4. Impots.gouv.fr – Foire aux questions Location meublée (obligations déclaratives et CFE) – https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/si-je-mets-en-location-un-meuble-dois-je-minscrire-au-greffe-du-tribunal-de (maj 29/07/2025) & https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-fais-de-la-location-meublee-dois-je-payer-de-la-cfe-cotisation-fonciere-des (maj 29/07/2025)

5. Mairie d’Aubervilliers – Permis de louer obligatoire – https://www.aubervilliers.fr/Permis-de-louer-obligatoire (consulté le 20/08/2025)

6. Observatoire des loyers – Encadrement des loyers Grand Paris – Simulateur en ligne via Service-Public.fr (pour calculer le loyer de référence par adresse)