Investir en LMNP à Aubervilliers : Étude de marché complète

Introduction

Longtemps perçue comme une commune défavorisée, Aubervilliers connaît une transformation majeure grâce au projet Grand Paris. Sa proximité avec Paris, ses prix immobiliers encore attractifs, et ses projets d'urbanisme en font une destination à considérer pour les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Mais faut-il vraiment investir à Aubervilliers ? Quels sont les quartiers prometteurs et les stratégies à adopter ?

Cette étude de marché vous livre toutes les réponses. 🚀

Pourquoi investir en LMNP à Aubervilliers ?

Une ville en transformation

Aubervilliers bénéficie de grands projets structurants, notamment avec le Grand Paris Express :

• Ligne 15 du métro prévue pour 2025.
• Prolongement de la ligne 12, facilitant l’accès à Paris et aux communes voisines.

Ces infrastructures dynamisent la ville, augmentant son attractivité pour les investisseurs et les locataires.

Des prix immobiliers attractifs

Avec un prix moyen de 3 932 €/m², Aubervilliers reste nettement plus abordable que Paris, où le m² dépasse souvent les 10 000 €. Cependant, certains quartiers, mieux connectés ou en plein essor, connaissent des variations importantes.

Analyse des quartiers clés

1. Centre-ville

• Prix moyen : 4 200 €/m².
• Atouts : Proximité de Paris, nombreux commerces, bien desservi par les transports.
• Idéal pour : Les jeunes actifs et les familles.

2. Victor Hugo - Canal

• Prix moyen : 4 150 €/m².
• Atouts : Quartier en revitalisation avec de nouvelles infrastructures.
• Idéal pour : Les jeunes cadres à la recherche de modernité.

3. Fort d'Aubervilliers

• Prix moyen : 4 300 €/m².
• Atouts : Création d’écoquartiers, desservi par la ligne 15.
• Idéal pour : Investisseurs souhaitant anticiper la hausse des prix.

4. La Plaine Saint-Denis

• Prix moyen : 4 300 €/m².
• Atouts : Projets urbains majeurs, dynamisme économique.
• Idéal pour : Locations pour jeunes actifs et cadres.

5. Quatre-Chemins

• Prix moyen : 4 000 €/m².
• Atouts : Bien desservi par la ligne 7 du métro.
• Idéal pour : Étudiants et jeunes travailleurs.

6. Porte d’Aubervilliers

• Prix moyen : 4 800 €/m².
• Atouts : Proximité de Paris, dynamisme économique, centre commercial Millénaire.
• Idéal pour : Locations haut de gamme ou logements pour professionnels.

Démographie et demande locative

Une population jeune et en croissance

• 43,7 % de moins de 30 ans : Fort besoin de logements étudiants et pour jeunes actifs.
• 76,2 % de locataires : Une majorité favorisant un marché locatif dynamique.

Croissance démographique

En 10 ans, la ville a gagné 14 000 habitants, preuve de son attractivité croissante. Cette tendance devrait s’accentuer avec l’arrivée des nouvelles infrastructures.

Le potentiel de rentabilité

Rentabilité brute moyenne

Avec un taux moyen de 4,5 %, Aubervilliers offre une meilleure rentabilité locative que Paris intra-muros. Cette rentabilité peut grimper dans certains quartiers, notamment ceux en cours de rénovation.

Perspectives à long terme

Les prix de l’immobilier ont déjà augmenté de 17,2 % en 10 ans, et cette tendance devrait se poursuivre avec l’achèvement des projets du Grand Paris.

Réglementation pour les LMNP à Aubervilliers

Encadrement des loyers

Aubervilliers, en tant que zone tendue, impose :

• Un préavis d’un mois pour les locataires.
• Un respect des plafonds de loyers (loyer de référence majoré), selon le type de bien et sa localisation.

Utilisez un simulateur pour fixer un loyer compétitif tout en respectant la réglementation.

Les atouts d’Aubervilliers pour les investisseurs LMNP

1. Proximité avec Paris

À seulement 9 kilomètres de la capitale, Aubervilliers est un choix stratégique pour ceux qui veulent éviter les prix élevés de Paris tout en bénéficiant de son rayonnement.

2. Ville étudiante

Le Campus Condorcet accueille déjà 8 000 étudiants et ambitionne d’en recevoir davantage, faisant d’Aubervilliers une ville idéale pour des logements étudiants.

3. Pôle économique

La ville fait partie du deuxième pôle économique d’Île-de-France avec Saint-Denis et Saint-Ouen, attirant des milliers de jeunes actifs et cadres chaque année.

4. Prix d’achat compétitifs

Avec des prix encore abordables, investir aujourd’hui permet de profiter d’une plus-value intéressante à moyen et long terme.

Stratégies pour maximiser votre rentabilité

1. Privilégiez les biens anciens à rénover

Achetez des biens à prix réduit et réalisez des travaux pour augmenter la valeur locative et profiter des déductions fiscales liées aux rénovations.

2. Investissez dans des quartiers en développement

Les zones comme le Fort d’Aubervilliers ou Victor Hugo - Canal, en pleine mutation, offrent des perspectives de hausse de prix intéressantes.

3. Louez en meublé

Les locations meublées sont très prisées des étudiants et jeunes actifs, augmentant la rentabilité et permettant une plus grande flexibilité.

Exemple concret : Investissement à Aubervilliers

Contexte :

• Achat d’un T2 à Victor Hugo - Canal pour 200 000 €.
• Mise en location meublée pour 1 100 €/mois.

Calcul :

• Revenus locatifs annuels : 13 200 €.
• Rentabilité brute : (13 200 ÷ 200 000) x 100 = 6,6 %.

Conclusion

Investir en LMNP à Aubervilliers est une opportunité à saisir, particulièrement avec le dynamisme apporté par le Grand Paris Express et la hausse constante des prix de l’immobilier. La ville, en pleine transformation, offre une forte demande locative, des prix attractifs, et des perspectives de plus-value intéressantes à long terme.

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