Investir en immobilier : vers quel type de location se tourner ?

L’investissement locatif meublé séduit de plus en plus d’investisseurs en 2025. En optant pour le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), louer un bien avec des meubles permet de profiter d’une rentabilité supérieure à la location nue et d’une forte demande locative. En moyenne, les loyers des logements meublés sont 10 à 20 % plus élevés que ceux d’une location vide équivalente. La demande pour ce type de biens ne cesse d’augmenter, tandis que l’offre se raréfie : en 2023, le volume de demandes de locations meublées a bondi de +18 % alors que l’offre de logements meublés a chuté de 20 % dans les grandes villes. Face à ces atouts, quel type de location meublée choisir pour investir et maximiser son investissement immobilier ? Nous passons en revue les options les plus adaptées – du studio étudiant au Airbnb touristique – avec leurs avantages, leurs inconvénients et des chiffres à jour pour vous guider efficacement.

Location meublée longue durée : stabilité et revenus réguliers

La location meublée longue durée consiste à louer un logement meublé via un bail d’un an (ou 9 mois si le locataire est étudiant), tacitement renouvelable. C’est le schéma classique pour louer à l’année à un locataire souhaitant rester plusieurs mois, voire plusieurs années. Les biens les plus adaptés sont les studios et T2 (deux-pièces) en ville, prisés des jeunes actifs et des étudiants en fin de cursus, ainsi que les T3 meublés pouvant convenir à un couple ou deux colocataires.

Avantages de la location longue durée

La longue durée meublée offre des revenus réguliers et prévisibles, avec moins de turnover que des locations de courte durée. Le bail meublé standard oblige le locataire à un préavis de seulement 1 mois (contre 3 mois en vide), mais en pratique beaucoup restent au moins un an. La gestion locative est donc allégée : états des lieux et remises de clés ne se font qu’une fois par an environ. De plus, vous conservez la possibilité de récupérer le logement plus rapidement (préavis propriétaire de 3 mois à l’échéance annuelle en meublé, contre 6 mois en bail vide) si vous souhaitez vendre ou changer d’usage.

Côté rendement, il est attractif sans être extrême : on observe couramment des rentabilités brutes de 5 à 7 % pour des appartements meublés loués à l’année, selon la ville et la taille du bien. Ces performances dépassent nettement la location nue équivalente.

Par exemple, un T2 meublé acheté 150 000 € à Lyon et loué ~800 € par mois dégage un rendement brut d’environ 6,4 %, ce qui est difficile à atteindre en location non meublée classique.

Inconvénients de la location longue durée

Le revers de la médaille est un loyer un peu plus faible qu’en location touristique à la nuitée, et une revalorisation limitée par l’IRL (indice de référence des loyers) chaque année. Par ailleurs, qui dit location sur une longue durée dit usure du mobilier : le propriétaire doit entretenir et renouveler périodiquement les équipements fournis (lit, électroménager, etc.), ce qui engendre des coûts. Néanmoins, ces frais sont en partie déductibles de vos revenus LMNP au régime réel (hors micro-BIC), amortissant l’impact financier.

Globalement, la location meublée longue durée constitue une stratégie équilibrée : elle vise un bon rendement tout en offrant une relative tranquillité de gestion et une stabilité d’occupation. C’est souvent le choix de prédilection pour un premier investissement en meublé.

La location meublée étudiante : un segment dynamique

Le logement étudiant meublé mérite une mention spéciale. Il s’agit en réalité d’une location meublée longue durée, mais sur une période de 9 à 10 mois correspondant à l’année universitaire. Le bail étudiant (d’une durée fixe de 9 mois sans tacite reconduction) permet de louer facilement de septembre à juin à des étudiants qui repartent ensuite chez leurs parents ou en stage l’été. Les biens concernés sont essentiellement des studios ou petits T2 proches des campus, des écoles ou des transports en commun. En 2023, on recensait près de 3 millions d’étudiants dans l’enseignement supérieur en France, dont une grande partie doit se loger en dehors du domicile familial – preuve d’un marché extrêmement porteur pour ce type de location.

Avantages de la location meublée étudiante

La demande est très forte à chaque rentrée dans la plupart des villes étudiantes (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Toulouse, Rennes, etc.), ce qui garantit une mise en location rapide à un bon loyer. Les parents se portent souvent garants, réduisant le risque d’impayés. Louer en meublé à un étudiant permet en outre de récupérer le logement chaque été pour éventuellement le louer en saisonnier touristique durant 2 ou 3 mois et booster la rentabilité annuelle. Beaucoup de propriétaires adoptent cette stratégie « mixte » : étudiant de septembre à juin, puis location en Airbnb en juillet-août si la localisation s’y prête. Ainsi, le bien travaille toute l’année. Même sans cela, le turnover annuel présente l’avantage de pouvoir ajuster le loyer chaque année au prix du marché pour les nouveaux arrivants (chose plus difficile avec un locataire en place plusieurs années).

En termes de rentabilité, un studio étudiant meublé bien situé peut générer un rendement brut autour de 6 à 8 %, supérieur à la moyenne, grâce à des petites surfaces à l’achat et un loyer au mètre carré élevé.

Inconvénients de la location meublée étudiante

Il faut accepter une période de vacance locative l’été si l’on ne bascule pas en location touristique sur cette période. Cela implique aussi de gérer une relocation complète chaque année (annonces, visites, nouveaux baux) ce qui représente du temps ou des frais d’agence. Par ailleurs, certains logements peuvent souffrir d’une occupation intensive par de jeunes locataires peu expérimentés : prévoir un budget entretien/rafraîchissement un peu plus élevé (dégradations mineures, peinture, remplacement de petit électroménager). Enfin, la colocation peut faire concurrence aux studios dans les villes étudiantes : un étudiant peut préférer une chambre en colocation (souvent plus grande et moins chère qu’un studio). Il convient donc d’étudier le marché local – offre de résidences universitaires, colocs existantes – avant d’investir dans un pur studio étudiant.

Malgré cela, la location meublée étudiante demeure une valeur sûre : chaque année un nouveau flux d’étudiants arrive, assurant une demande constante et un taux d’occupation maximal si le bien est bien positionné.

La location saisonnière : rentabilité maximale, gestion intensive

La location meublée saisonnière (courte durée de type Airbnb) est une autre catégorie très prisée par les investisseurs, car elle promet des revenus élevés. Il s’agit de louer le logement à la nuitée ou à la semaine à des voyageurs (touristes en vacances, personnes en déplacement professionnel de courte durée, etc.), généralement via des plateformes spécialisées. En 2023, on estimait à 750 000 le nombre de logements proposés en location de courte durée type Airbnb en France, preuve de l’essor de ce marché ces dernières années. Concrètement, tous les types de biens peuvent s’y prêter : du studio en plein centre-ville au gîte rural, en passant par l’appartement de bord de mer ou le chalet à la montagne. Ce qui compte avant tout, c’est l’emplacement touristique et le charme/standing du bien.

Avantages de la location saisonnière

La location courte durée permet de tirer des loyers cumulés bien supérieurs à ceux d’une location à l’année. Sur une année complète, un même appartement pourra générer deux fois plus de revenu brut en Airbnb qu’en bail classique dans les zones très touristiques. En moyenne en France, la rentabilité nette d’une location saisonnière peut varier entre 4 % et 11 % selon la localisation et le taux d’occupation, soit potentiellement bien au-delà d’une location longue durée. C’est le mode de location qui maximise les revenus lorsque le bien est souvent réservé.

Autre atout : la flexibilité d’usage. Vous pouvez bloquer certaines périodes pour votre usage personnel du logement (vacances) et louer le reste du temps, ce qui est impossible avec un bail traditionnel. Enfin, le paiement est généralement sécurisé (plateformes en ligne qui prélèvent à la réservation), et vous pouvez exiger une caution et des frais de ménage pour couvrir l’entretien.

Inconvénients de la location saisonnière

La gestion locative d’une location courte durée est sans commune mesure avec celle d’une location longue durée. Préparer l’annonce avec de belles photos, répondre aux multiples demandes, gérer l’entrée et la sortie de chaque occupant, faire le ménage ou le faire faire (à chaque séjour), assurer une communication rapide… C’est un travail quotidien ou un coût à prévoir si vous déléguez à une conciergerie. Le risque de vacance locative est également plus élevé : en dehors des saisons touristiques, votre logement peut rester inoccupé de longues périodes si vous n’ajustez pas vos prix. Il faut donc accepter une certaine variabilité des revenus d’un mois sur l’autre.

Autre point crucial : la réglementation. De plus en plus de grandes villes encadrent strictement la location touristique : nombre maximal de nuitées (120 jours/an pour une résidence secondaire à Paris, par exemple), obligation d’enregistrement en mairie, voire interdiction pure et simple dans certaines zones tendues. La loi récente Le Meur (2023) donne la possibilité aux communes de fixer des quotas de meublés de tourisme par quartier ou d’interdire les locations saisonnières dans certaines zones. De plus, une copropriété peut désormais voter à 2/3 des voix l’interdiction des locations de courte durée dans l’immeuble. Il est donc indispensable de se renseigner sur la réglementation locale avant de choisir cette stratégie. Enfin, notez qu’à partir de 2026 tous les loueurs en meublé de tourisme devront s’enregistrer sur un registre national, signe d’un contrôle accru du secteur.

En résumé, la location saisonnière offre une rentabilité brute imbattable dans les bons emplacements, mais au prix d’un investissement personnel en temps important et d’un cadre légal de plus en plus contraignant. C’est un choix à privilégier pour des biens situés sur des marchés touristiques porteurs et si vous êtes prêt à vous occuper activement de votre investissement (ou à payer une agence pour le faire).

La colocation meublée : optimiser un grand logement

Investir dans la colocation meublée consiste à acheter un logement de grande taille (souvent un appartement T4, T5 ou une maison) et à le louer à plusieurs locataires simultanément, chacun disposant d’une chambre privative et partageant les pièces communes. La colocation peut être formalisée par un bail unique signé par l’ensemble des colocataires (bail solidaire) ou par des baux individuels par chambre. Dans tous les cas, c’est une stratégie qui a le vent en poupe dans les villes étudiantes et les métropoles jeunes, car elle répond à deux besoins : du côté des locataires, se loger dans de grandes surfaces à moindre coût individuel ; du côté du propriétaire, maximiser le loyer total perçu sur un même bien. En effet, louer à la chambre permet souvent de dépasser de 20 à 30 % le loyer qu’on obtiendrait en louant le bien entier à une seule famille.

Avantages de la colocation meublée

La colocation meublée offre l’une des meilleures rentabilités en immobilier résidentiel. En moyenne, on peut atteindre un rendement locatif de 7 à 8 % sur ce type d’investissement, et parfois au-delà de 10 % dans les villes à forte demande et prix d’achat modérés. Cet excellent rendement s’explique par plusieurs facteurs : le prix au m² d’un grand appartement est souvent inférieur à celui d’un studio, ce qui abaisse le coût d’acquisition par m², tandis que le loyer au m² lui reste élevé grâce à la location par chambre. De plus, la colocation dilue le risque de vacance : si l’un des colocataires part, les autres restent en place et continuent de payer leur part, le logement n’est jamais intégralement vide. La clause de solidarité (en bail unique) garantit même au propriétaire de pouvoir réclamer la part manquante aux colocataires restants en cas de défaut de paiement d’un colocataire.

Autre point positif : en meublé, la colocation attire particulièrement les étudiants et jeunes actifs qui ne souhaitent pas investir dans du mobilier. Un logement bien meublé et bien décoré aura toutes les chances d’être occupé en continu. Si l’ambiance entre colocataires est bonne, ils peuvent décider de rester plusieurs années, assurant une stabilité équivalente à une location classique.

Enfin, investir en colocation permet de mutualiser les coûts : au lieu d’avoir 2 ou 3 studios avec 3 chaudières, 3 toitures, 3 taxes foncières séparées, etc., on gère un seul bien (une seule copropriété ou une seule maison) avec plusieurs loyers, ce qui optimise les charges.

Inconvénients de la colocation meublée

Gérer une colocation, c’est gérer plusieurs locataires à la fois, ce qui peut s’avérer plus complexe qu’un seul ménage. Il faut être attentif à la sélection des profils pour assurer une bonne entente dans le logement, et éventuellement arbitrer des conflits ou des problèmes d’usage des parties communes. La rotation des colocataires peut être partielle mais plus fréquente (chaque départ nécessite de retrouver un occupant pour la chambre libre, parfois en cours d’année). Il faut aussi équiper entièrement le logement pour plusieurs personnes : chaque chambre doit comporter lit, bureau, rangement, et il faut prévoir assez d’équipements (douche, toilettes, électroménager) en nombre suffisant pour la colocation. Ces aménagements supplémentaires augmentent l’investissement initial.

Par ailleurs, certaines banques ou assurances considèrent la colocation comme un usage plus risqué (dégradation, loyers partagés) et peuvent appliquer des conditions spécifiques. Enfin, comme pour toute location meublée, la localisation est primordiale : une colocation aura du mal à trouver preneur en zone rurale isolée, alors qu’elle sera prise d’assaut dans une ville universitaire. Il convient donc de réserver cette stratégie aux secteurs où la demande groupée est avérée. Si ces conditions sont réunies, la colocation meublée reste un excellent moyen de doper le rendement d’un grand logement tout en sécurisant ses revenus locatifs.

Les résidences de services : investir en meublé “clé en main”

En dehors de la location meublée en direct à des particuliers, il existe une option d’investissement meublé plus passive : les résidences gérées (ou résidences de services). Cela recouvre les résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme (appart’hôtels), résidences d’affaires pour déplacements professionnels, ou encore les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).

Le principe : vous achetez un lot (studio, chambre ou appartement) au sein d’une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel, et vous signez avec lui un bail commercial (généralement 9 ou 12 ans). C’est le gestionnaire qui se charge ensuite de louer votre bien meublé aux occupants finaux (étudiants, seniors, voyageurs…) et qui vous verse un loyer, que le bien soit occupé ou non. Ce loyer est fixé par contrat, indexé annuellement, et vous n’avez quasiment aucune gestion locative à effectuer vous-même. Beaucoup d’investisseurs LMNP choisissent cette formule « clé en main » pour la simplicité qu’elle procure, notamment sur des marchés spécialisés difficiles à appréhender (par exemple, une résidence gérée pour étudiants en Île-de-France, ou un EHPAD médicalisé).

Avantages des résidences de service

La résidence de services en LMNP procure des revenus généralement garantis par bail : vous connaissez à l’avance le loyer annuel que vous percevrez, indépendamment des aléas de location. Le risque de vacance locative ou d’impayé est donc pratiquement éliminé – c’est l’affaire du gestionnaire. C’est idéal pour un investisseur souhaitant un complément de revenu sécurisé et sans stress. La gestion quotidienne, l’accueil des locataires, l’entretien courant du bien, sont assurés par le professionnel contre une charge forfaitaire incluse dans le bail. De plus, ce type d’investissement permet souvent de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien neuf (20 % du prix) sous conditions, ce qui réduit l’investissement net de départ.

Enfin, le bien étant meublé et exploité de manière commerciale, vous bénéficiez toujours du régime LMNP et de ses avantages (amortissements comptables, etc., sans entrer dans les détails fiscaux). Côté rentabilité, on observe des rendements plus modérés que pour une location meublée classique autonome, mais très corrects au regard de la passivité de l’investissement. En 2025, les résidences étudiantes en LMNP offrent en moyenne 3,5 à 4 % de rendement net de charges. Les résidences seniors ou de tourisme se situent souvent entre 4 et 5 % de rentabilité nette. Quant aux EHPAD, ils peuvent offrir autour de 5 % net et même jusqu’à 6-7 % pour certains programmes haut de gamme, tout en étant entièrement gérés par l’exploitant. Ces niveaux, bien que plus bas qu’une colocation ou qu’un Airbnb très rentable, restent attractifs compte tenu de l’effort minimal requis après l’achat.

Inconvénients des résidences de service

Le principal écueil est le manque de contrôle et de flexibilité. Vous signez un bail commercial contraignant : vous ne pouvez pas récupérer votre bien pour l’occuper ou le louer vous-même avant l’échéance, sauf à indemniser le gestionnaire. La revente peut aussi s’avérer délicate : ces biens sont vendus sur un marché secondaire spécifique aux investisseurs, souvent à des prix inférieurs au neuf. Il faut accepter une liquidité moindre qu’un appartement classique. Surtout, la solidité du placement repose sur la santé financière du gestionnaire. En cas de défaillance de l’exploitant (dépôt de bilan, résiliation de bail commerciale), le propriétaire se retrouve à devoir exploiter lui-même un bien parfois difficile à louer (par ex. une chambre d’EHPAD ou un studio dans un campus excentré sans la structure de services).

Il y a donc un risque commercial à évaluer : bien choisir un opérateur ayant pignon sur rue et un historique solide est indispensable. Enfin, les loyers sont fixes et révisés par indice, donc pas de possibilité de “surperformance” : la rentabilité est plafonnée contractuellement. En somme, les résidences gérées en LMNP conviennent à des investisseurs cherchant la simplicité et la sécurité du revenu, en étant conscients qu’ils sacrifient une partie du rendement potentiel et de la liberté de gestion. Cela reste une option intéressante pour diversifier son parc locatif meublé sans effort de gestion supplémentaire.

Quel type de location meublée retenir ? Notre verdict

Quel type de location choisir pour investir en immobilier meublé ? La réponse dépend avant tout de vos objectifs et de vos contraintes. Si vous recherchez la simplicité et la stabilité, la location meublée longue durée à l’année ou l’investissement en résidence de services seront à privilégier. Ils offrent des revenus réguliers avec un minimum de gestion, ce qui convient aux investisseurs prudents ou peu disponibles. En revanche, si votre but est de maximiser la rentabilité et que vous êtes prêt à vous investir davantage (ou à supporter plus de risque), la colocation meublée et la location saisonnière courte durée peuvent doper significativement vos rendements. Les studios étudiants constituent un juste milieu, profitant d’une forte demande chaque année tout en permettant des ajustements de loyer fréquents. Dans tous les cas, l’investissement immobilier meublé conserve de solides atouts : une demande locative soutenue, des loyers supérieurs au nu, et des cadres fiscaux LMNP/LMP avantageux qui renforcent la rentabilité nette. N’oubliez pas toutefois de sécuriser vos projets face aux évolutions : vérifiez la performance énergétique du bien (un logement classé G est désormais interdit à la location depuis 2025), et tenez-vous informé des nouvelles réglementations locales sur les meublés.