Mis à jour le 26 août 2026 — LFSS 2026 (prélèvements sociaux à 18,6 % sur le BIC) et article 47 de la loi de finances 2026 intégrés.

Location nue ou meublée : ce qui change vraiment pour le bailleur, du bail au taux de prélèvements sociaux

Location nue ou meublée : la réponse tient en deux profils. La location nue — le logement loué vide — va au bailleur qui veut la paix : bail de trois ans, locataire installé, aucune comptabilité. Et à celui qui rénove, grâce au déficit foncier : les travaux qui dépassent les loyers se retranchent de ses autres revenus, salaire compris.

La location meublée demande plus de gestion et donne deux leviers. Reprendre son logement plus vite. Et l’amortir : retirer chaque année du loyer imposable l’usure comptable du bien, sans rien débourser. Depuis 2026, troisième critère : les prélèvements sociaux, prélevés en plus de l’impôt sur le revenu, valent 17,2 % en nu et 18,6 % en meublé.

Onze meubles ne changent pas qu’une étiquette. Le logement quitte le titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour son titre I bis : un autre bloc de règles de bail. Et ses loyers deviennent des BIC — bénéfices industriels et commerciaux — au lieu de revenus fonciers. Cadre général : le statut de loueur en meublé non professionnel.

Ici, l’arbitrage global. Le chiffrage détaillé est dans le comparatif fiscal meublé / nu.

1. Onze meubles décident de tout : la frontière tient dans un décret de 2015

Un logement n’est pas meublé parce qu’on y a posé un canapé. L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 exige un mobilier permettant d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement. La liste est au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : onze postes, de la literie aux plaques de cuisson (la liste complète).

Il en manque un ? Le logement reste juridiquement une location nue, quoi qu’ait signé le locataire : bail de trois ans, loyers en revenus fonciers.

Louer meublé en résidence principale n’est pas un changement d’usage : l’autorisation de mairie de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation vise la courte durée. Vérifiez seulement votre règlement de copropriété.

2. Six règles de bail, six écarts : durée, congé, préavis, dépôt de garantie

Deux blocs de règles : le titre I pour le nu, le titre I bis pour le meublé (loi de 1989, art. 25-3 à 25-11).

En nu, le congé se donne six mois avant une échéance qui ne revient que tous les trente-six mois ; en meublé, trois mois avant une échéance annuelle. L’avantage réel du meublé est là, et il n’est pas fiscal.

En sens inverse, le locataire d’un meublé part quand il veut. Une clause qui allongerait son préavis est réputée non écrite : sans effet, même signée (le préavis en location meublée, le bail meublé, les types de baux).

3. Le bail court se paie en rotation, et beaucoup de règles ne changent pas

Le meublé se loue plus cher, mais moins qu’on ne le lit. Aucune statistique nationale ne mesure l’écart : les observatoires locaux des loyers ne publient que le nu. Le seul repère officiel vient des arrêtés d’encadrement, qui fixent le loyer de référence meublé en ajoutant au loyer du nu une majoration tirée des écarts constatés par l’observatoire local : +14 % à Paris (arrêté préfectoral IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026, art. 3 et annexe 2) et +13 % dans la métropole de Lyon (encadrement 2025-2026). Et un bail d’un an, c’est un locataire qui part plus souvent : vacance, états des lieux, mobilier à remplacer.

Beaucoup de règles sont identiques, et c’est là que se logent les fausses économies : l’IRL, l’indice qui plafonne la hausse annuelle du loyer, l’encadrement en zone tendue, la décence, les diagnostics. Le DPE surtout — l’étiquette de A à G. L’article 6 de la loi de 1989 impose un niveau minimal à toute résidence principale louée : F depuis le 1^er janvier 2025, E au 1^er janvier 2028, D au 1^er janvier 2034. Le meublé de longue durée n’y échappe pas, contrairement à ce qu’on lit parfois (le DPE en location meublée).

4. Revenus fonciers ou BIC : la fiscalité en un tableau

Le réel meublé va plus loin, mais suppose une comptabilité (le micro-BIC, l’amortissement, la fiscalité LMNP). Contrepartie à la revente : depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), les amortissements déduits se retranchent du prix d’acquisition dans le calcul de la plus-value, l’écart entre l’achat et la revente (art. 150 VB, III) — prix d’achat réputé plus bas, donc gain taxable plus élevé.

5. Depuis 2026 : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé

La LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12) a porté la CSG du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG 10,6 + CRDS 0,5 + prélèvement de solidarité 7,5).

Mais pas pour tous. Le IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale réserve l’ancien taux à une liste fermée, où figure le a du I de l’article L. 136-6 : les revenus fonciers. Le résultat d’une location meublée relève du f du même I, absent de cette liste. L’administration l’écrit sans détour : « En location nue (vide) : 17,2 % » et « En location meublé : 18,6 % » (impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026). Micro ou réel, même règle.

Trois garde-fous. Au réel meublé, l’écart ne se matérialise souvent pas : l’amortissement ramène le résultat à zéro, et 18,6 % de zéro font zéro. Le taux ne mord qu’au micro-BIC ou sur un bien remboursé. La plus-value de revente reste à 17,2 % dans les deux régimes (art. 150 U à 150 UC, restés dans la liste) : 19 % + 17,2 % = 36,2 %. Enfin, n’additionnez pas votre tranche et ces 18,6 % : ce calcul ignore la CSG déductible, restée à 6,8 points (art. 154 quinquies, II).

6. La loi de finances 2026 ouvre un amortissement en location nue, sous conditions strictes

L’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) ouvre un amortissement déductible des revenus fonciers. Il est codifié aux i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI, et était jusque-là réservé au meublé.

• Neuf ou VEFA, l’achat sur plan (i) : 3,5 % par an, + 1 point en sociale, + 2 en très sociale (5,5 %).
• Acquisition avec réhabilitation (j) : 3 % par an, + 0,5 point en sociale (3,5 %), + 1 en très sociale (4 %) — travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition (art. 31, I, 1°, j du CGI, en vigueur depuis le 21 février 2026).
• Assiette : 80 % du prix — le terrain, forfaitisé à 20 %, ne s’use pas et ne s’amortit pas.
• Plafond : 8 000 € par foyer fiscal et par an, porté à 10 000 ou 12 000 € quand 50 % au moins des loyers bruts des logements concernés vont à la location sociale ou très sociale.
• Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 — le lendemain de la publication de la loi au JO du 20 février 2026. Pour un logement que vous faites construire, c’est la date de dépôt du permis de construire qui compte.

Les conditions sont lourdes. Bâtiment d’habitation collectif : une maison est exclue. Résidence principale, loyer plafonné et locataire sous plafond de ressources — non pas selon un barème propre, mais par renvoi à deux dispositifs existants : les plafonds Pinel en location intermédiaire (art. 199 novovicies, III) et les plafonds Loc’Avantages en sociale et très sociale (art. 199 tricies, I, A, 3°). En intermédiaire, le loyer 2026 plafonne à 19,71 €/m² par mois en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1 et 10,26 € en B2 et C, avant coefficient de surface ; les ressources du locataire à 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple en A bis et A (BOFiP BOI-BAREME-000017, 10 mars 2026). Engagement de neuf ans : rompu, il majore le revenu foncier de l’année de tous les amortissements déduits. Et le III de l’article 150 VB, modifié par la même loi, les retranche du prix d’acquisition à la revente — le mécanisme que subit déjà le LMNP.

Un régime encadré, pas l’équivalent nu du LMNP (l’amortissement en LMNP).

Un point de méthode : au 26 août 2026, aucun commentaire BOFiP n’a été publié sur ce dispositif — la division BOI-RFPI-SPEC (mise à jour du 9 avril 2026) n’en dit rien. Les taux et plafonds ci-dessus sont relevés sur le texte en vigueur ; l’assiette et le sort des travaux restent à préciser par la doctrine.

7. Trois situations, trois réponses, et les gestes à faire

Appartement familial, locataire stable, pas de travaux, tranche à 11 % — le taux qui frappe votre dernier euro de revenu. → Nu au micro-foncier : ni comptabilité, ni CFE, ni liasse. Sur 9 600 € de loyers, les 1 920 € d’imposable gagnés au micro-BIC valent 211 € d’impôt sur le revenu et 263 € de prélèvements sociaux en moins, soit 474 € par an — à comparer au coût d’un ameublement complet, de la CFE et d’une comptabilité.

Studio ou T2 en ville étudiante, tranche à 30 % ou plus, détention longue → meublé au réel : l’amortissement est le seul mécanisme qui neutralise durablement l’impôt sur le loyer. Contreparties : rotation annuelle, CFE, comptabilité, amortissements réintégrés dans la plus-value.

Logement énergivore à rénover, tranche à 41 % → nu au réel, avec un avertissement daté. Le déficit foncier majoré à 21 400 € est refermé : il ne visait que les dépenses payées du 1^er janvier 2023 au 31 décembre 2025, sur devis accepté à compter du 5 novembre 2022, et supposait un DPE faisant passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025 (art. 156, I, 3°, quatrième alinéa du CGI ; loi n° 2022-1499 du 1^er décembre 2022, art. 12 ; décret n° 2023-297 du 21 avril 2023). En 2026, un chantier n’ouvre donc plus que 10 700 €, et l’imputation suppose de garder le logement en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Les gestes, dans l’ordre

1. Comptez les onze meubles avant de signer : il en manque un, c’est une location nue de plein droit — et l’écart d’imposable de la section 1 est perdu.
2. Un locataire est en place ? Le passage en meublé attend l’échéance : congé motivé six mois avant, ou accord écrit (la procédure de passage).
3. Dès la mise en location meublée, déclarez le début d’activité pour obtenir un numéro SIRET.
4. L’option pour le réel se pose au plus tard à la date de dépôt de la déclaration de revenus (art. 7 de la loi de finances pour 2022).
5. Déclarez : 4BE ou 2044 en nu, 2042 C PRO ou liasse 2031 en meublé. Puis attendez l’avis de CFE.

8. Pour aller plus loin

Mise à jour : 26 août 2026. Sources : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 6, 10, 15, 22, 25-3 à 25-11) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; arrêté préfectoral n° IDF-2026-06-12-00003 du 12 juin 2026 (loyers de référence de la ville de Paris, art. 3 et annexe 2) et encadrement des loyers de la métropole de Lyon 2025-2026 ; CGI art. 31, 32, 34, 35, 50-0, 150 VB, 154 quinquies, 156, 199 novovicies, 199 tricies et 1647 D ; CSS art. L. 136-6 et L. 136-8 ; lois n° 2022-1499 du 1^er décembre 2022, n° 2025-127 du 14 février 2025, n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 et n° 2026-103 du 19 février 2026 ; impots.gouv.fr — prélèvements sociaux (mise à jour du 17 juillet 2026) ; service-public.fr — revenus fonciers ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 ; BOFiP BOI-BAREME-000017 (plafonds de loyer et de ressources 2026, mise à jour du 10 mars 2026).

Guide informatif. L’écart de loyer cité en section 3 est celui des arrêtés d’encadrement ; les hypothèses de vacance et de renouvellement du mobilier sont des ordres de grandeur, non des statistiques officielles.