Investir dans une station thermale avec le statut LMNP : Quels sont les avantages ?

Introduction investir en LMNP dans une station thermale

Les stations thermales attirent chaque année des milliers de visiteurs en quête de soins, de bien-être ou de cures médicales. Investir dans un bien immobilier situé dans ces zones avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être une stratégie gagnante pour les investisseurs. 🏠 Ce statut offre à la fois des avantages fiscaux importants et l’opportunité de bénéficier d’une demande locative stable et récurrente.

Dans cet article, nous détaillons les avantages spécifiques d’un tel investissement et les points clés à considérer.

1. Pourquoi investir dans une station thermale ?

1.1. Une forte demande locative

Les stations thermales accueillent une clientèle variée tout au long de l’année :

• Curistes : Venus pour des séjours médicaux d’une durée moyenne de 3 semaines.
• Touristes : Attirés par le bien-être et les activités de loisirs (spa, randonnées, patrimoine local).
• Professionnels de santé ou saisonniers : Souvent à la recherche de logements temporaires.

💡 Résultat : Cette demande locative stable garantit un taux d’occupation élevé, surtout si le bien est adapté à des séjours courts ou moyens termes.

1.2. Des prix attractifs

Les biens immobiliers dans les stations thermales sont souvent plus accessibles en termes de prix que dans les grandes villes, avec une rentabilité brute souvent supérieure à 6 %.

1.3. Attractivité des stations thermales

De nombreuses stations thermales, comme Vichy, Bagnoles-de-l’Orne, ou Aix-les-Bains, bénéficient d’investissements publics et privés pour moderniser leurs infrastructures, ce qui renforce leur attractivité.

2. Les avantages du statut LMNP dans une station thermale

2.1. Fiscalité avantageuse

Le statut LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité particulièrement avantageuse pour les revenus locatifs.

• Régime micro-BIC : Abattement forfaitaire sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais d’entretien, taxes, etc.) et amortissement du bien et du mobilier, permettant souvent de réduire le revenu imposable à zéro.

💡 Astuce : Le régime réel est généralement le plus avantageux pour maximiser la déduction des charges dans une station thermale.

2.2. Amortissement du bien

En LMNP, vous pouvez amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain) ainsi que celle du mobilier. Cela réduit significativement votre base imposable, sans limite dans le temps pour reporter les amortissements non utilisés.

2.3. Revenus non soumis aux prélèvements sociaux

Les revenus locatifs en LMNP ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) s’ils sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

2.4. Gestion simplifiée

Les stations thermales proposent souvent des résidences avec services pour les curistes, incluant :

• Gestion locative externalisée.
• Services adaptés à la clientèle (accueil, ménage, restauration). Cela permet aux investisseurs de déléguer la gestion du bien tout en percevant des revenus réguliers.

3. Rentabilité dans une station thermale

3.1. Des séjours longs et réguliers

Les séjours des curistes durent en moyenne 3 semaines, une durée qui assure un revenu stable pour les investisseurs. Les tarifs locatifs sont souvent fixés à la semaine, avec une fourchette moyenne de 200 € à 500 € par semaine, selon la localisation et la qualité du bien.

3.2. Faible vacance locative

Avec des saisons bien définies (de mars à novembre pour les cures thermales), les biens situés dans des stations thermales bénéficient d’un taux d’occupation élevé, même hors des pics touristiques.

3.3. Exemple de rentabilité

• Prix d’achat : 100 000 € pour un studio meublé.
• Revenus locatifs annuels : 9 000 € (300 €/semaine × 30 semaines d’occupation).
• Charges annuelles : 3 000 € (gestion, entretien, taxe foncière).
• Rentabilité nette : 6 %.

4. Points à vérifier avant d’investir

4.1. La localisation

Privilégiez les stations thermales bien établies, avec une forte affluence annuelle et des infrastructures modernes. Exemples : Aix-les-Bains, Dax, ou Vichy.

4.2. Les services proposés

Les logements équipés de services adaptés aux curistes (ascenseur, proximité des thermes, kitchenette équipée) sont particulièrement recherchés.

4.3. L’état du bien

Vérifiez si des travaux sont nécessaires pour mettre le bien aux normes ou améliorer son attractivité (isolation, mobilier, etc.).

4.4. Les règles locales

Certaines stations thermales peuvent imposer des restrictions sur les locations de courte durée. Renseignez-vous auprès de la mairie ou des autorités locales.

5. Les inconvénients à anticiper

• Saisonnalité : Bien que la saison thermale soit longue, les périodes de vacance en hiver doivent être anticipées.
• Frais de gestion : Les résidences avec services prélèvent souvent une commission sur les revenus locatifs (environ 20 %).
• Entretien régulier : Les locations de courte durée nécessitent un entretien et un renouvellement fréquent du mobilier.

Conclusion : Est-ce intéressant d'investir dans les zones thermales

Investir dans une station thermale avec le statut LMNP est une opportunité idéale pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse et d’un marché locatif stable. Avec une forte demande, des séjours longs, et des rendements intéressants, les stations thermales sont un choix judicieux pour les investisseurs en quête de rentabilité et de simplicité de gestion.

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