Immobilier locatif meublé : quelle forme juridique choisir ?

Investir dans l’immobilier locatif meublé en France peut se faire soit en votre nom propre, soit via différentes sociétés (SCI, SARL de famille, SAS, etc.). Le choix de la forme juridique est crucial : il impacte la fiscalité de vos loyers, la plus-value à la revente, la gestion de votre patrimoine et même vos obligations comptables. En 2025, avec des lois fiscales actualisées (seuils micro-BIC, amortissements, statut LMP…), il est plus que jamais important de faire le bon choix. Dans cet article, nous comparons les principaux statuts pour un investissement en location meublée – en particulier le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et son grand frère le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) – afin de vous aider à déterminer quelle structure juridique convient le mieux à votre profil d’investisseur immobilier, que vous soyez résident en France ou non-résident. Spoiler : dans la majorité des cas, le régime LMNP en nom propre s’avère le plus avantageux et le plus simple à gérer.

En nom propre : la simplicité du statut LMNP (ou LMP)

La grande majorité des investisseurs optent pour l’investissement en nom propre, c’est-à-dire l’achat et la location du bien à titre individuel (sans créer de société). Ce choix vous donne droit au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), propre à la location meublée, avec le statut LMNP ou LMP selon vos revenus locatifs. Concrètement, il vous suffit de déclarer votre nouvelle activité de loueur en meublé (via le site de l’INPI pour obtenir un n° SIRET). Ce statut d’entrepreneur individuel est très simple à mettre en place : pas de capital à déposer, pas de statuts à rédiger, ni d’obligation de publier une annonce légale. Vous gérez votre bien en direct, et percevez les loyers sur votre compte personnel.

Avantages du LMNP en nom propre 

Ce statut se caractérise par sa simplicité administrative (pas de société à créer), son optimisation fiscale puissante via amortissements au régime réel (loyers peu ou pas imposés), ses prélèvements sociaux réduits (17,2 % CSG-CRDS), et l’application du régime des plus-values des particuliers en cas de vente (exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). En outre, vous conservez une liberté totale sur la gestion du bien et de vos revenus locatifs.

Inconvénients du LMNP en nom propre

Responsabilité illimitée de l’investisseur individuel (vos créanciers peuvent se retourner sur votre patrimoine personnel, bien que la loi protège désormais votre résidence principale et un montant forfaitaire de biens personnels), imposition IR progressive potentiellement élevée si vous êtes déjà dans une tranche marginale haute (sauf à compenser par les charges/amortissements), et cotisations sociales lourdes en LMP (à évaluer selon vos autres revenus).

De plus, la nouvelle fiscalité 2025 sur la plus-value réduit l’avantage lors de la revente, car les amortissements déduits viendront augmenter la plus-value imposable. Toutefois, cet impact peut être atténué voire annulé en pratiquant une stratégie patrimoniale judicieuse : conservation du bien long terme (au-delà de 30 ans pour profiter des abattements maximum), revente dans le cadre d’un départ à la retraite ou d’une cessation d’activité professionnelle (exonération LMP possible), transmission familiale, ou remploi des fonds dans une résidence principale (dispositif d’exonération sous conditions).

Investissement en famille : opter pour la SARL de famille (transparence fiscale)

Que faire si vous souhaitez investir à plusieurs tout en conservant les avantages du régime LMNP ? La solution privilégiée en cas d’investissement en famille (entre parents/enfants, frères et sœurs, conjoints, etc.) est la SARL de famille. Cette forme de société (SARL : Société à Responsabilité Limitée) présente la particularité, si tous les associés sont membres d’une même famille (lien de parenté en ligne directe, collatérale jusqu’au 2ᵉ degré, ou par alliance), de pouvoir opter pour un régime fiscal des sociétés de personnes. En clair, la SARL de famille peut choisir l’imposition à l’IR pour ses résultats, au lieu de l’IS. Dans le cadre d’une activité de location meublée, cela permet aux associés de bénéficier de la transparence fiscale : les revenus locatifs sont imposés directement entre leurs mains, selon la part détenue par chacun, exactement comme s’ils avaient investi en direct. On évite ainsi la double imposition des sociétés à l’IS et on profite des avantages LMNP au prorata des parts sociales détenues.

Conditions pour investir en LMNP en SARL de famille

Concrètement, une SARL de famille louant en meublé peut être au micro-BIC (abattement 50 %) si ses recettes ne dépassent pas 77 700 € et qu’elle remplit les conditions, ou au régime réel BIC pour déduire amortissements et charges. Les associés sont alors imposés chacun sur leur quote-part de bénéfice (ou de déficit) BIC. Les amortissements pratiqués au sein de la société continuent d’éroder les bénéfices imposables sans réduire la trésorerie distribuable, et n’affectent pas le calcul de la plus-value immobilière à la revente du point de vue fiscal : en effet, la SARL de famille bénéficie du régime des plus-values des particuliers lors de la cession d’un bien immobilier, et non des plus-values professionnelles. Cela signifie que les associés profitent des mêmes abattements pour durée de détention qu’en LMNP classique, avec exonération totale possible après 22/30 ans. Par ailleurs, la détention via une société facilite la transmission du patrimoine : il est plus aisé de céder progressivement des parts sociales de la SARL (par donation par exemple) que de découper un bien immobilier. La SARL de famille est donc souvent plébiscitée pour préparer la succession, tout en optimisant la fiscalité courante des loyers.

Bien sûr, créer une SARL de famille implique des formalités et coûts initiaux plus lourds qu’un investissement en direct. Il faudra : rédiger des statuts, nommer un gérant, déposer un capital social (même symbolique), publier une annonce légale et immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés. La tenue d’une comptabilité commerciale complète est obligatoire (bilan, comptes annuels), ainsi que le dépôt annuel des comptes. Mieux vaut donc s’entourer d’un expert-comptable ou d’un prestataire spécialisé pour gérer la fiscalité BIC de la société. Par ailleurs, attention à bien rester en famille : si la SARL perd son caractère familial (par exemple en cas de divorce, ou de cession de parts à une personne extérieure à la famille), l’option fiscale à l’IR prend fin et la société bascule obligatoirement à l’Impôt sur les Sociétés (IS) – avec, en prime, la perte du régime des plus-values des particuliers (“double peine”). Il faudra alors soit dissoudre la société, soit accepter une fiscalité bien moins avantageuse.

Autre point : le gérant majoritaire de la SARL de famille est affilié au régime social des indépendants (SSI). Même en l’absence de rémunération, il peut être tenu de payer des cotisations minimales, et en cas de distribution des bénéfices, ces dividendes peuvent être partiellement assujettis aux cotisations sociales (au-delà d’un certain seuil) comme pour les gérants de SARL classiques. Ce coût social est à prendre en compte dans le calcul de rentabilité.

Avantages d’une SARL de famille : transparence fiscale totale à l’IR

Vous conservez le régime LMNP/LMP (BIC) au niveau des associés –, possibilité d’opter pour le régime réel avec amortissements comme en nom propre, pas d’IS ni de double imposition tant que la société reste familiale, régime des plus-values des particuliers en cas de cession (pas de recalcule de plus-value professionnelle), patrimoine protégé (responsabilité limitée aux apports de chaque associé), et facilités de transmission (donation de parts, etc.). C’est le montage idéal pour investir en meublé à plusieurs membres d’une même famille en mutualisant les moyens, sans sacrifier les avantages fiscaux du LMNP.

Inconvénients d’une SARL de famille

Le principal inconvénients réside dans les démarches de création et la gestion administrative plus contraignantes qu’une détention en direct (frais de constitution, obligations légales), verrou familial (structure inadaptée si vous envisagez d’intégrer plus tard un associé non apparenté, sous peine de passer à l’IS), régime social du gérant potentiellement coûteux, et nécessité d’une comptabilité rigoureuse (faire appel à un comptable spécialisé LMNP est vivement conseillé). La SARL de famille doit donc être justifiée par un projet familial solide et une vision patrimoniale à long terme ; sinon, sa mise en place peut s’avérer inutilement complexe par rapport à une détention en nom propre.

Sociétés à l’IS (SARL classique, SAS, SCI) : pour quels profils ?

Pour les investissements en meublé avec des associés hors famille, ou pour certains montages patrimoniaux spécifiques, on peut envisager la création d’une société imposée à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Les formes juridiques possibles incluent la SARL classique (si vous souhaitez une structure proche de la SARL de famille mais sans lien de parenté entre associés), la SAS (Société par Actions Simplifiée, offrant plus de souplesse statutaire), ou même la SCI (Société Civile Immobilière) – toutefois la SCI n’est fiscalement intéressante que pour de la location nue ; en meublé elle perd son avantage civil, comme nous le verrons. Dans tous les cas, dès lors qu’une société soumise à l’IS exploite des biens en location meublée, elle est considérée comme exerçant une activité commerciale de location meublée et paye l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices (taux 25 % en 2025). Pourquoi choisir l’IS ? Principalement pour deux raisons : soit s’associer entre personnes non liées (amis, partenaires) au sein d’une structure commune, soit capitaliser les revenus locatifs au sein d’une société afin de les réinvestir, en profitant du taux d’IS potentiellement plus bas que votre taux d’IR personnel.

Avantages des sociétés à l’IS

Responsabilité limitée 

Que ce soit en SARL, SAS ou SCI, vos risques financiers sont limités à vos apports. Votre patrimoine personnel est protégé des créanciers de la société (sauf faute de gestion).

Taux d’imposition réduit sur les bénéfices 

Vous êtes imposé à 25 % à l’IS, ce qui peut être attractif si vous êtes fortement imposé à l’IR. Par exemple, un investisseur dans la tranche 45 % économise de l’impôt en laissant les bénéfices dans la société (25 % au lieu de 45 % + prélèvements sociaux). Attention : cela n’est un avantage que si vous ne distribuez pas immédiatement les bénéfices sous forme de revenu personnel.

Amortissements et charges déductibles à 100 % 

Tout comme en régime réel BIC, la société peut amortir le bien, le mobilier, et déduire l’ensemble de ses dépenses d’exploitation. Souvent, le résultat fiscal imposable à l’IS peut être maintenu très bas grâce aux amortissements, surtout les premières années, limitant d’autant l’impôt à payer. Il est même possible de générer des déficits fiscaux reportables (sur 10 ans à l’IS) en cas de charges importantes (gros travaux par exemple).

Capacité de financement accrue 

Une société peut faciliter l’apport de capitaux (plusieurs associés qui mutualisent) et l’endettement (les banques analysent les bilans de la société). C’est un véhicule adapté si vous envisagez d’acquérir plusieurs biens et de constituer un portefeuille immobilier géré activement. Les bénéfices accumulés en société (après IS) peuvent servir d’apport pour de nouvelles acquisitions, sans passer par votre patrimoine personnel.

Transmission et cession de parts 

Comme pour la SARL de famille, détenir via une société permet de transmettre plus facilement l’actif en cédant des parts sociales (ou actions). Dans le cas d’une SAS, l’entrée et sortie d’investisseurs est souple, ce qui peut convenir à des projets d’envergure ou évolutifs.

Inconvénients et limites (double imposition, plus-value, SCI…)

Malgré ces avantages, investir en meublé via une société à l’IS comporte plusieurs inconvénients majeurs pour le particulier.

Double imposition des revenus 

C’est le revers du 25 % à l’IS. Si vous voulez percevoir les loyers pour en profiter personnellement, il faut les sortir de la société. Deux options : verser un salaire (au gérant par exemple), qui sera alors soumis à l’IR + cotisations sociales, ou distribuer des dividendes aux actionnaires, taxés au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax). Dans les deux cas, après l’IS à 25 % puis l’imposition du revenu perçu, la note totale peut dépasser 45-50 %. Par exemple, 100 € de bénéfice dégagé en société donnent 75 € après IS, puis environ 52 € net après dividende (30 % de taxe) – finalement pas mieux qu’en nom propre dans beaucoup de cas. Si vous laissez l’argent dans la société pour investir, il n’est pas taxé deux fois, mais cet argent n’est pas à vous directement. 

Conclusion : l’IS n’est avantageux que si vous acceptez de capitaliser les bénéfices sur le long terme, ou de les utiliser pour des dépenses au nom de la société. Pour un investisseur qui a besoin des revenus locatifs pour vivre, ce n’est généralement pas optimal.

Plus-value immobilière lourdement taxée 

Une société à l’IS qui vend un bien immobilier paie l’impôt sur les sociétés sur la plus-value réalisée, calculée en prenant en compte les amortissements pratiqués. Il n’y a aucun abattement pour durée de détention : même après 30 ans, la société paiera 25 % sur la plus-value comptable. Et si vous liquidez la société pour récupérer l’argent, il y aura une taxation supplémentaire (impôt sur boni de liquidation ou plus-value sur cession de titres). Cela revient beaucoup plus cher qu’une vente en nom propre où vous pourriez être exonéré après 22/30 ans.

À titre d’illustration, vendre un bien détenu longtemps avec un fort amortissement en société peut conduire à imposer presque autant la plus-value que si vous aviez vendu au bout de 5 ans, ce qui pénalise fortement la rentabilité à long terme.

Gestion administrative et comptable complexe 

Créer et gérer une société commerciale (SARL/SAS) nécessite des formalités continues : assemblées générales, dépôt des comptes, respect du formalisme juridique. La comptabilité en partie double est obligatoire, souvent avec la tenue d’un journal, grand livre, etc. Il faudra très probablement recourir aux services d’un cabinet comptable, ce qui engendre des frais de gestion annuels non négligeables. Ces coûts viennent grever votre rendement net.

Pas de transparence fiscale (sauf cas particuliers) 

Contrairement à la SARL de famille, une SARL classique ou SAS à l’IS ne permet pas l’imposition directe des associés. Il existe bien une option temporaire d’IS vers IR pendant 5 ans pour les SARL/SAS de moins de 5 ans (sous conditions strictes), mais c’est transitoire. Globalement, une fois à l’IS, vous ne bénéficiez plus du régime LMNP/LMP personnel.

La fausse bonne idée de la SCI en meublé 

Beaucoup d’investisseurs pensent spontanément à la SCI pour détenir un bien immobilier à plusieurs. Or, la SCI (Société Civile Immobilière) est conçue pour de la location non meublée, relevant des revenus fonciers. Dès qu’une SCI fait de la location meublée à titre habituel, elle perd sa transparence fiscale et devient imposable à l’IS de plein droit (puisque l’activité de location meublée est commerciale). On se retrouve alors dans le cas précédent, avec double imposition et contraintes. La SCI peut tolérer une activité meublée occasionnelle ou limitée (par exemple la location meublée d’une partie minoritaire du patrimoine, ou une location saisonnière ponctuelle), mais en pratique, vouloir faire du 100 % meublé via une SCI revient à créer une société à l’IS déguisée.

Il est donc déconseillé d’utiliser une SCI pour de la location meublée régulière, sauf cas très particulier. Si votre projet est familial et que vous tenez à la transparence fiscale, privilégiez la SARL de famille évoquée plus haut, ou l’indivision (voir ci-dessous).

Indivision : alternative à la société ?

Si vous envisagez d’investir avec des amis ou des proches non familiers, sans vouloir créer de société, vous pouvez acheter le bien en indivision (tous les noms figurent sur l’acte). Chaque indivisaire sera imposé en LMNP sur sa part des loyers et pourra déduire les charges au prorata. Cette solution évite l’IS et la création d’une structure, mais peut vite devenir ingérable en cas de désaccord entre co-indivisaires (décisions à l’unanimité requises pour vendre, louer, faire des travaux importants…). Une convention d’indivision est fortement recommandée pour organiser la gestion commune et prévenir les conflits . L’indivision convient plutôt à de petits projets (ex : deux amis qui achètent un appartement), avec une grande confiance mutuelle. Pour des investissements plus conséquents ou avec de nombreux participants, la création d’une société (même à l’IS malgré ses inconvénients) apporte un cadre plus clair.

Tableau comparatif : quel statut juridique pour quel profil d’investisseur ?

Pour vous aider à y voir clair, voici un comparatif synthétique des principales formes juridiques pour un investissement locatif meublé, selon différents profils types d’investisseurs. Ce tableau met en relation le nombre d’associés, le niveau de revenus et les objectifs de chaque profil avec la structure juridique la plus adaptée :

Remarques :

●        Le statut auto-entrepreneur n’est pas une forme juridique distincte mais un régime micro-social. Il est techniquement possible pour un LMNP de cumuler avec une auto-entreprise existante en déclarant la location meublée en activité secondaire. Cependant, les plafonds de chiffre d’affaires tous secteurs confondus (77 700 €) devront être respectés. En pratique, peu de loueurs optent pour l’auto-entreprise car le régime micro-BIC classique offre déjà le même abattement de 50 % sans complexité sociale supplémentaire.

●        Pour les non-résidents fiscaux de France percevant des revenus de locations meublées en France, les mêmes choix de formes juridiques s’offrent à vous. En nom propre, vous bénéficierez du statut LMNP/LMP comme un résident, et vos revenus locatifs français seront imposés en France (avec un taux minimum de 20 % si vos revenus français sont faibles, selon la réglementation en vigueur). Une société française à l’IS détenue par un non-résident sera également imposée en France. 

Les formes juridiques prisées en investissement immobilier

En 2025, le régime LMNP en nom propre demeure la solution la plus avantageuse pour la plupart des investisseurs immobiliers souhaitant louer en meublé. La souplesse de ce statut (facile à mettre en place, adaptable à tous types de bailleurs), combinée à ses avantages fiscaux (abattement forfaitaire ou amortissements permettant de diminuer fortement l’impôt sur les loyers, plus-value des particuliers avec exonération à long terme), en font un choix gagnant dans une majorité de situations. Seuls certains profils spécifiques – par exemple, une fratrie investissant ensemble (d’où l’intérêt de la SARL de famille), ou des associés non-familiers lançant un projet d’envergure (justifiant une société à l’IS) – auront intérêt à se détourner du schéma classique LMNP.

Maximiser les bénéfices du LMNP exige toutefois de respecter un cadre comptable et fiscal précis. Tenir une comptabilité, calculer les amortissements, remplir une liasse fiscale ou télédéclarer vos revenus BIC peut sembler fastidieux… voire décourageant si vous n’êtes pas du métier. Pour sécuriser votre optimisation fiscale sans tracas, il est fortement conseillé de s’appuyer sur des experts de la location meublée. 

En choisissant la bonne forme juridique et le bon partenaire comptable, vous mettez toutes les chances de votre côté pour réussir votre investissement immobilier meublé.