Guide Complet sur la Location Nue : Investir en Toute Connaissance de Cause

Introduction

La location nue est une option prisée par de nombreux propriétaires pour ses nombreux avantages, mais elle reste parfois méconnue. Entre simplicité de gestion, stabilité des locataires, et dispositifs fiscaux spécifiques, elle mérite qu'on s'y attarde. Dans cet article, vous découvrirez tout ce qu'il faut savoir pour réussir votre investissement en location nue. 📘

Qu'est-ce que la location nue ?

La location nue, ou location non meublée, désigne un logement loué sans mobilier. Contrairement à la location meublée, le propriétaire n’a pas à fournir une liste d'équipements précis. Cependant, le bien doit être conforme à la législation en vigueur et respecter les critères de décence définis par la loi. Voici les 5 critères essentiels :

• Surface minimale : au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m.
• Sécurité et santé : absence de risques liés au gros œuvre, aux installations électriques, etc.
• Absence de nuisibles : le logement doit être exempt de parasites tels que rats ou cafards.
• Performance énergétique : interdiction de louer des logements énergivores depuis le 1er janvier 2023 (consommation > 450 kWh/m²/an).
• Équipements essentiels : chauffage, accès à l’eau potable, sanitaires fonctionnels, etc.

🔍 Exemple pratique : Un appartement de 10 m² avec une isolation récente et un système de chauffage performant respecte ces critères. En revanche, un logement mal isolé ou infesté de nuisibles ne pourra pas être loué.

Différences entre location nue et location meublée

Le choix entre location nue et location meublée dépend de nombreux critères, notamment la fiscalité et la gestion locative. Voici les distinctions majeures :

📊 À retenir : La location nue offre une stabilité longtermiste, toutefois la recherche de locataires peut s'avèrer plus longue que pour du meublé.

Les avantages de la location nue

1. Coût initial réduit
   L’absence de mobilier à fournir limite les dépenses lors de la mise en location. Cela s'avère particulièrement avantageux pour les grands logements.

2. Moins de risques de dégradation
   Le locataire est responsable uniquement des équipements fixes, ce qui réduit les frais d’entretien.

3. Stabilité locative
   Avec une durée de bail de 3 ans, les locataires restent généralement plus longtemps, limitant les périodes de vacance locative.

4. Dispositifs fiscaux attractifs
   La loi Pinel permet de bénéficier de réductions d’impôts importantes pour les investisseurs en location nue. Par exemple :

   • 10,5 % pour 6 ans de location.
   • 17,5 % pour 12 ans de location.

Les inconvénients de la location nue

1. Rentabilité moindre
   Les loyers sont souvent inférieurs de 10 à 20 % à ceux d’un bien meublé.

2. Fiscalité moins favorable
   Contrairement à la location meublée, la location nue ne bénéficie pas de l’amortissement comptable. Cela peut limiter les possibilités de réduire l’imposition.

3. Frais non déductibles
   Certains travaux, comme une extension ou une construction, ne sont pas déductibles.

🔧 Exemple concret : Si un propriétaire loue un appartement nu pour 800 €/mois, il pourrait percevoir jusqu'à 960 €/mois en meublé. En revanche, le coût pour meubler ce logement pourrait dépasser 5 000 €.

Quel statut juridique pour louer un bien nu ?

En nom propre

La majorité des propriétaires louent leurs biens en leur nom propre, sous le régime des revenus fonciers.

En société

Plusieurs statuts juridiques permettent de gérer des biens en location nue :

• SCI (Société Civile Immobilière) : idéale pour la gestion patrimoniale en famille.
• SARL de famille : protection juridique et fiscalité simplifiée entre membres d’une même famille.
• SAS/SASU : plus adaptée aux activités commerciales (achat-revente).
• SNC : liberté contractuelle, mais responsabilité solidaire des associés.

Quelle fiscalité pour la location nue ?

Le régime micro-foncier

Applicable si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an. Avantages :

• Abattement de 30 % sur les recettes locatives.
• Simplicité de déclaration fiscale.

Le régime réel

Obligatoire pour des revenus supérieurs à 15 000 €/an ou sur option. Permet de déduire :

• Les charges (travaux, assurance, copropriété, etc.).
• Les intérêts d’emprunts.
• La taxe foncière.

Le saviez-vous ? En cas de charges supérieures aux revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être déduit jusqu’à 10 700 € de vos revenus globaux pendant 6 ans, et de vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Cas pratiques

1. Investissement en loi Pinel
   Un investisseur acquiert un appartement neuf pour 200 000 €. En location nue avec la loi Pinel, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 30 000 € sur 6 ans.

2. Déficit foncier
   Un propriétaire perçoit 10 000 € de loyers, mais ses charges s’élèvent à 15 000 €. Le déficit de 5 000 € est imputé sur son revenu global, réduisant son imposition.

3. Choix entre SCI et SARL de famille
   Deux frères souhaitent investir ensemble. Ils optent pour une SCI afin de transmettre leur patrimoine sans droits de succession excessifs.

Conclusion

La location nue reste une solution pratique, stable et avantageuse fiscalement, bien qu’elle présente une rentabilité moindre par rapport à la location meublée. Avant de vous lancer, évaluez vos objectifs patrimoniaux et fiscaux pour choisir la stratégie la plus adaptée, car d'un autre côté la location meublée peut s'avérer plus intéressante fiscalement parlant.  🏠

👉 Besoin d’un accompagnement fiscal ou d’aide pour optimiser votre investissement ? Rendez-vous sur nos conseils fiscaux.