Guide Complet sur la Location Nue : Investir en Toute Connaissance de Cause

La location nue – louer un logement vide – reste la forme d’investissement locatif la plus répandue en France (en 2024, environ 63 % des locations étaient nues). Moins médiatisée que la location meublée (LMNP), elle séduit par sa simplicité et sa stabilité sur le long terme. Cependant, il est crucial d’en comprendre les spécificités : réglementation du bail, régime fiscal (imposition des loyers, déficits fonciers…), avantages et inconvénients comparés à la location meublée, ainsi que les astuces fiscales à connaître en 2025. Ce guide à jour vous apporte une synthèse claire et pragmatique pour investir en location nue en toute connaissance de cause, sans blabla inutile.

Qu’est-ce que la location nue ?

La location nue (ou location vide) consiste à louer un logement non meublé, c’est-à-dire sans fournir de mobilier au locataire. Le bien ne comporte que les équipements indispensables (cuisine, salle de bains, sanitaires, chauffage, etc.), à l’opposé de la location meublée où le propriétaire doit fournir un ameublement complet. Juridiquement, la location nue est régie par la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les locations vides à usage de résidence principale. Cette loi impose notamment un bail écrit d’une durée minimale de 3 ans (pour un bailleur personne physique) renouvelable tacitement. Si le propriétaire est une société (SCI, etc.), la durée minimale du bail est portée à 6 ans. Le contrat de location nue doit mentionner les éléments clés (identité des parties, description du logement, loyer, charges, durée, dépôt de garantie…) conformément à la loi.

En pratique, louer vide signifie qu’aucun meuble n’est fourni au locataire. Pour être considéré comme logement nu, le bail ne doit pas inclure les éléments d’ameublement listés par la loi (lit, table, chaises, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc. – la liste légale issue de la loi ALUR). Cela n’empêche pas de laisser certains équipements fixes (cuisine équipée, rangements fixés au mur, sanitaires). Retenez qu’un logement loué vide est principalement choisi par des locataires qui disposent déjà de leur propre mobilier ou cherchent une location longue durée plus stable.

Bail et obligations en location nue

Le bail d’une location nue est strictement encadré. La durée minimale du bail est de 3 ans (pour un bailleur particulier), et 6 ans si le bailleur est une personne morale. Ce bail 3 ans offre davantage de stabilité aux deux parties qu’un bail meublé (1 an renouvelable). Le dépôt de garantie demandé au locataire est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (contre 2 mois en meublé), et il doit être restitué au locataire en fin de bail (déduction faite, le cas échéant, des retenues justifiées pour dégradations). En cours de bail, le loyer ne peut être augmenté chaque année que si une clause de révision annuelle est prévue, dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL).

En cas de résiliation, les préavis diffèrent entre locataire et bailleur : un locataire peut quitter le logement avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue), tandis que le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail pour donner congé. De plus, le propriétaire ne peut donner congé que pour des motifs légitimes prévus par la loi (reprise pour habiter, vente du bien, ou faute grave du locataire). Ce cadre juridique rigide vise à protéger le locataire et assure une grande stabilité du bail, mais il réduit la flexibilité du propriétaire (récupérer son bien ou le vendre peut prendre du temps). À savoir également : le loyer en location nue est libre (sauf en zone d’encadrement des loyers où des plafonds s’appliquent), mais il est généralement inférieur à celui d’un meublé équivalent en raison de l’absence de mobilier fourni.

Avantages de la location nue

Investir en location vide présente plusieurs atouts pour un propriétaire à la recherche de sécurité et de simplicité :

• Stabilité des locataires et faible turnover – Les baux 3 ans attirent souvent des locataires qui envisagent de rester longtemps (familles, salariés en CDI, retraités…). La durée moyenne d’occupation d’un logement loué nu dépasse d’ailleurs 4,5 ans, contre ~1,5 an pour un meublé. Cette stabilité réduit la vacance locative et les frais de relocation (annonces, frais d’agence, remise en état fréquente). Moins de changement de locataire = moins de stress et de gestion pour le bailleur.

• Gestion simplifiée et coûts réduits – Sans meubles à fournir, la location nue évite les dépenses d’ameublement initial (quelques milliers d’euros économisés) et les frais de renouvellement ou de réparation du mobilier. L’état des lieux d’entrée et de sortie est plus rapide et objectif (moins d’éléments à vérifier). De plus, les obligations d’entretien du propriétaire se limitent à l’immeuble et aux équipements fixes, ce qui allège la gestion locative au quotidien. En somme, louer vide est moins chronophage qu’une location meublée qui nécessite de maintenir un inventaire de meubles.

• Locataires plus solvables et logement « familial » – La location vide est souvent préférée par des profils stables et solvables (couples avec enfants, fonctionnaires, seniors, etc.) qui emménagent avec leurs propres meubles et envisagent le logement comme résidence principale durable. Ce public soigne généralement davantage le logement et respecte mieux les échéances (loyers, préavis). Par ailleurs, en zones non urbaines ou résidentielles, il peut être plus pertinent de louer nu pour attirer ces profils stables peu intéressés par un meublé. Louer vide élargit donc l’audience aux locataires longue durée, là où un meublé attire surtout étudiants et personnes de passage.

• Investissement initial moindre – Contrairement au meublé, aucun achat de mobilier ni équipement complet n’est requis. Cela réduit le budget initial d’investissement (pas de pack meuble à financer) et élimine le risque de dévalorisation du mobilier. Cet aspect est apprécié des petits investisseurs ou de ceux qui veulent minimiser les frais de départ.

• Éligibilité à certains dispositifs fiscaux – De nombreuses lois de défiscalisation immobilière exigent que le logement soit loué vide pour accorder des avantages fiscaux. Par exemple, les dispositifs Pinel (investissement dans le neuf, réduction d’impôt jusqu’à 21%), Denormandie (réduction d’impôt pour rénovation de l’ancien), ou le récent Loc’Avantages (réduction d’impôt de 15 à 65% en échange d’un loyer abordable) sont réservés aux locations nues. Un propriétaire en location vide peut donc profiter de ces coups de pouce fiscaux indisponibles aux bailleurs en meublé. (Nous détaillons ces dispositifs plus loin.)

En résumé, la location nue est particulièrement indiquée si vous privilégiez la pérennité de l’investissement et la tranquillité d’esprit. Dans les zones où la demande locative est structurellement forte (villes moyennes, périphéries familiales), cette stratégie « classique » remplit parfaitement son rôle patrimonial sur le long terme.

Inconvénients et limites de la location nue

Malgré ses atouts, la location vide présente aussi des inconvénients, notamment face à la location meublée, qu’il faut avoir en tête :

• Loyers plus bas et rentabilité inférieure – Un même logement se loue généralement moins cher vide que meublé. L’écart constaté est d’environ -15 à -25 % de loyer en moyenne par rapport à la location meublée. Par exemple, un appartement pouvant se louer 800 € meublé ne se louera peut-être que 650 € en nu. Cela implique une rentabilité brute moindre (typiquement 3–5% en nu contre 4–7% en meublé). D’après des études, un meublé peut générer environ +10 à +20% de loyer mensuel en plus qu’un nu, toutes choses égales par ailleurs. Cette différence de revenus impacte fortement la performance financière du projet sur la durée. Comme le résume un cabinet spécialisé, « la location nue offre des loyers plus bas et une fiscalité moins avantageuse, ce qui la rend souvent moins rentable que la location meublée ».

• Fiscalité peu avantageuse (vs LMNP) – C’est le point noir de la location vide : l’imposition des loyers est relativement lourde, sans les optimisations offertes en meublé. En micro-foncier, vous n’avez qu’un abattement de 30% (voir section fiscalité) contre 50% en micro-BIC pour un meublé équivalent. Et si vous passez au régime réel, vous pourrez déduire vos charges mais vous ne pouvez pas amortir le bien immobilier en location nue. À l’inverse, en régime réel LMNP (loueur meublé non professionnel), l’amortissement du logement et du mobilier permet souvent d’annuler le bénéfice imposable sur de longues périodes. En clair, le bailleur en location nue paiera plus facilement de l’impôt sur ses loyers que s’il louait meublé (nous détaillons ces calculs plus loin). Cette fiscalité moins favorable réduit le rendement net après impôts de la location nue.

• Moins de flexibilité pour récupérer le bien – Avec un bail de 3 ans reconductible, le propriétaire bailleur en location vide s’engage sur du long terme. Impossible de reprendre le logement avant l’échéance des 3 ans (sauf accord amiable) et le congé nécessite 6 mois de préavis avec un motif légitime. Au contraire, un bail meublé (1 an) offre au propriétaire la possibilité de récupérer le bien plus vite (préavis de 3 mois seulement). Si vous envisagez de revendre ou d’habiter le logement à court terme, la location nue est donc contraignante. De même, la révision du loyer ne peut se faire qu’annuellement via l’IRL, ou lors d’un changement de locataire (peu fréquent en nue), alors qu’en meublé chaque nouveau bail annuel peut permettre d’ajuster le loyer au prix du marché. Cette relative rigidité peut freiner certains investisseurs ayant besoin de souplesse.

• Inadaptée aux locations de courte durée – La location nue classique ne convient pas pour de la location saisonnière ou de courte durée type Airbnb. Le bail nu est conçu pour la résidence principale du locataire, sur plusieurs années. Si votre stratégie vise les séjours temporaires (touristiques, étudiants en stage de quelques mois, etc.), il faudra opter pour la location meublée (avec éventuellement un bail mobilité de 1 à 10 mois). La location vide n’offre pas la possibilité légale de louer à la semaine ou au mois en passant d’un occupant à l’autre. Elle n’est pas du tout adaptée à la location courte durée ou modulable, sauf à utiliser des exceptions (chambre chez l’habitant, meublé de tourisme, etc., qui de toute façon supposent un logement meublé).

• Charges et normes réglementaires – Un logement loué nu implique de respecter toutes les normes en vigueur (décence du logement, diagnostics techniques obligatoires – DPE, électricité, gaz, plomb, etc.). Ces obligations s’appliquent aussi en meublé, mais en location nue, le bailleur n’a pas de contrepartie fiscale aussi avantageuse pour compenser d’éventuels travaux imposés (par exemple, les travaux énergétiques obligatoires sur les passoires thermiques : un meublé pourrait les amortir au réel LMNP, le nu non). De plus, en location vide les loyers sont encadrés dans certaines grandes villes au même titre que les meublés, sans possibilité de majoration spécifique (le meublé dispose parfois d’un plafond de loyer légèrement supérieur en zone tendue). Ce n’est pas un désavantage en soi, mais cela limite les gains potentiels en zone à loyer réglementé.

En somme, la location nue sacrifie une partie de la rentabilité au profit de la stabilité. Le manque d’avantages fiscaux et de flexibilité contractuelle est le « prix à payer » pour une gestion plus sereine. Ce manque à gagner peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois dans les grandes villes dynamiques en choisissant le nu plutôt que le meublé. Il convient donc de bien aligner ce choix avec vos objectifs (recherche de rendement maximal ou non) et la nature du marché local.

Fiscalité de la location nue en 2025

Du point de vue fiscal, les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (à l’impôt sur le revenu). Deux régimes sont possibles : le micro-foncier (forfaitaire) ou le régime réel. Il est crucial de choisir le bon régime afin d’optimiser votre imposition.

• Micro-foncier– Ce régime simplifié s’applique automatiquement si vos revenus bruts fonciers annuels n’excèdent pas 15 000 €. Il consiste à déclarer le total des loyers encaissés (charges comprises) et à bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur ces revenus. Cet abattement de 30% est censé couvrir l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, etc.), ce qui signifie que vous ne pouvez déduire aucune charge réelle en micro-foncier. Concrètement, seuls 70% de vos loyers bruts seront imposés (aux barèmes de l’IR + 17,2% de prélèvements sociaux). Le micro-foncier a l’avantage de la simplicité (pas de comptabilité à tenir, juste une case à remplir sur la déclaration). Cependant, il n’est fiscalement intéressant que si vos charges réelles sont inférieures à 30% des loyers. Si vous n’avez pas ou peu de frais, il peut convenir ; en revanche, avec un crédit immobilier en cours ou des travaux importants, le régime réel sera souvent plus avantageux.

• Régime réel foncier – Il s’applique obligatoirement si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, ou sur option volontaire (possible même en dessous de 15 000 €). Si vous optez pour le réel, vous vous engagez pour 3 ans minimum sur ce régime. Le réel consiste à déclarer vos loyers encaissés diminués de toutes les charges effectives supportées pour le bien : intérêts d’emprunt, frais et charges de copropriété, assurances, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation, frais de gestion, etc. Vous allez calculer un revenu foncier net imposable = loyers – charges déductibles. Cela nécessite de conserver toutes les factures et éventuellement de tenir une comptabilité, mais permet souvent de fortement réduire l’imposition par rapport au micro-foncier. Si vos charges sont très élevées (par exemple en présence d’un gros emprunt et de travaux), votre revenu foncier net peut même être négatif : c’est le fameux déficit foncier.

Déficit foncier : lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit. Celui-ci est déductible de vos autres revenus imposables dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Autrement dit, jusqu’à 10 700 € de déficit foncier peuvent venir réduire votre revenu global (salaire, etc.) de l’année, ce qui diminue votre impôt sur le revenu de manière immédiate. Le surplus de déficit au-delà de 10 700 € (ou la part de déficit due aux intérêts d’emprunt) n’est pas perdue : il est reporté sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Vous pourrez ainsi l’utiliser pour annuler vos futurs loyers imposables. Bonne nouvelle en 2025 : afin de favoriser la rénovation énergétique, la loi de finances a temporairement doublé ce plafond de déductibilité. Pour des travaux d’amélioration énergétique réalisés entre 2023 et fin 2025, le déficit foncier imputable sur le revenu global passe à 21 400 € par an, sous conditions (amélioration d’une classe F/G en D ou mieux, travaux payés avant fin 2025). Ce dispositif exceptionnel permet d’amplifier la réduction d’impôt l’année des travaux (par exemple, un bailleur imposé à 30% économisera jusqu’à 6 420 € d’impôt avec 21 400 € de déficit imputé au lieu de 3 210 € normalement). C’est une opportunité intéressante à court terme pour les propriétaires qui prévoient des rénovations lourdes sur un bien loué nu.

En résumé, le régime réel est souvent plus intéressant si vous avez des charges élevées (>30% des loyers) ou un projet avec travaux. Selon Bercy, près de 40% des bailleurs gagneraient à passer au régime réel plutôt qu’à rester en micro-foncier, même avec des loyers modérés. Il est donc essentiel de faire vos calculs (éventuellement à l’aide d’un simulateur ou d’un expert-comptable) pour déterminer le régime le plus favorable. Notez que l’option pour le réel se fait en cochant la case correspondante sur votre déclaration d’impôts (formulaire 2044), et qu’elle est reconduite tacitement chaque année. Vous pouvez revenir au micro-foncier après 3 ans minimum si la situation change. Enfin, gardez à l’esprit que les revenus fonciers nets (après abattement ou déduction) sont ajoutés à vos autres revenus et taxés au barème progressif de l’IR + 17,2% de prélèvements sociaux. Ils peuvent donc subir une imposition marginale élevée (jusqu’à 45% + 17,2% pour les contribuables très aisés). D’où l’intérêt d’optimiser au mieux grâce aux charges déductibles et éventuels déficits.

Astuces fiscales et dispositifs défiscalisants

Outre le choix micro/réel, un bailleur en location nue peut tirer parti de dispositifs fiscaux spéciaux pour réduire la note fiscale. Comme évoqué plus haut, louer vide donne accès à plusieurs réductions d’impôt incitatives :

• Loi Pinel (et Pinel Plus) – Ce dispositif bien connu (investissement dans un logement neuf à louer nu) a pris fin au 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Il permettait une réduction d’impôt de 12 à 21% du prix du bien (étalée sur 6 à 12 ans) en respectant plafonds de loyers et de ressources. Si vous avez investi avant fin 2024, vous pouvez bien sûr continuer à en bénéficier jusqu’au terme. À partir de 2025, aucune nouvelle opération Pinel n’est possible, mais l’État prépare un successeur (éventuellement le « statut bailleur privé » annoncé pour 2026).

• Loc’Avantages (ex Cosse) – Dispositif reconduit et amélioré par la loi de finances 2025, prolongé jusqu’en 2027. Il offre une réduction d’impôt de 15% à 65% des loyers bruts selon le niveau de loyer pratiqué et si vous passez par une agence à vocation sociale. Plus vous consentez un loyer abordable (-15%, -30% ou -45% sous le marché local), plus la réduction est élevée (15%, 35% ou jusqu’à 65% avec intermédiation). En contrepartie, vous signez une convention avec l’ANAH pour une durée minimale (6 ans) et devez respecter des plafonds de ressources des locataires. Loc’Avantages est particulièrement intéressant si vous acceptez de louer moins cher : il compense en grande partie la baisse de loyer par l’économie d’impôt, tout en vous garantissant des locataires solvables (ménages modestes). À noter que ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres sur un même bien, et qu’il nécessite une location nue (non meublée) comme critère d’éligibilité.

• Loi Denormandie – Prolongation du Pinel dans l’ancien (logements anciens à rénover dans certaines villes). Elle accordait une réduction d’impôt similaire au Pinel (jusqu’à 21%) pour des travaux représentant 25% du coût total, sur des biens situés en centre-ville à redynamiser. Le Denormandie devait prendre fin fin 2022 puis a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. En 2025, ce dispositif n’est plus disponible pour de nouveaux projets, sauf signature effectuée avant fin 2023 (dans ce cas vous conservez le bénéfice).

• Loi Malraux – Incitation à la restauration de biens situés en secteurs patrimoniaux remarquables. En location nue uniquement, elle offre une réduction d’impôt de 22% à 30% des dépenses de rénovation engagées. Les plafonds de dépenses et conditions varient selon la zone (30% en secteurs sauvegardés, jusqu’à fin 2024 pour certains quartiers en NPNRU). La réduction Malraux n’est pas plafonnée par le plafonnement global des niches fiscales, ce qui en fait un outil prisé pour de gros projets patrimoniaux. Attention, l’investissement Malraux impose des contraintes lourdes (autorisations Architectes des Bâtiments de France, etc.) et un engagement de location nue pendant 9 ans minimum.

• Monuments Historiques – Régime de faveur permettant de déduire 100% des dépenses de restauration d’un immeuble classé ou inscrit, sans plafond, à condition de conserver le bien 15 ans. Le bien doit être loué nu (résidence principale possible d’un locataire, y compris membre de la famille hors foyer fiscal). C’est un régime de déduction fiscale (et non de réduction) très puissant pour de hauts revenus, puisqu’il permet d’imputer un déficit illimité sur le revenu global. En contrepartie, c’est réservé à des biens d’exception avec des coûts et contraintes très élevées.

• Dispositifs anciens (Borloo, Besson, Robien, etc.) – Il existe d’autres régimes fiscaux propres à la location nue qui ont existé dans le passé (Borloo, Robien…) avec des mécanismes d’amortissement ou de déduction spécifiques. Ces dispositifs ne s’appliquent plus aux investissements récents (dates limites dépassées, avant 2009), mais certains propriétaires en bénéficient encore pour des biens acquis à l’époque. Ils imposent généralement d’être au régime réel foncier (exclusion du micro-foncier).

En synthèse, louer nu ouvre la porte à des optimisations fiscales variées si on planifie bien son investissement. Le choix du dispositif dépendra de votre situation : un investisseur fortement imposé privilégiera peut-être un monument historique ou un déficit foncier massif pour gommer ses revenus, tandis qu’un investisseur plus modeste pourra viser Loc’Avantages pour sécuriser son loyer tout en réduisant ses impôts. L’important est de se faire accompagner au besoin (par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable) pour tirer le meilleur parti de ces mécanismes, tout en respectant scrupuleusement les conditions légales.

Location nue ou meublée : que choisir ?

La grande question pour tout investisseur locatif est de trancher entre location nue et location meublée. Il n’y a pas de réponse universelle, car tout dépend de vos objectifs et de votre profil. Voici un comparatif rapide des deux modes de location :

• Durée de bail & stabilité : En location nue, vous signez des baux de 3 ans renouvelables (ou 6 ans en bailleur société), assurant une grande stabilité de location. En meublé, les baux ne durent qu’1 an (9 mois si étudiant) renouvelables, ce qui rime avec plus de flexibilité mais aussi plus de turnover. Si vous recherchez des locataires au long cours et évitez les changements fréquents, avantage au nu. À l’inverse, le meublé permet de récupérer plus vite le bien en cas de besoin.

• Profil des locataires : Un logement vide attire plutôt des familles, couples et seniors qui emménagent pour plusieurs années, avec leurs propres meubles. Le meublé va cibler les étudiants, jeunes actifs, travailleurs en mobilité ou encore des locations temporaires (colocation, mission professionnelle). Demandez-vous quelle catégorie est la plus présente dans la ville visée. Par exemple, près d’une fac, un meublé sera plus facile à louer (étudiants). Dans une zone pavillonnaire, un nu sera plus adapté à une famille.

• Montant du loyer : Comme évoqué, à bien comparable le loyer meublé est supérieur (environ +10 à +20% en moyenne nationale). Cela améliore la rentabilité brute, mais attention à ne pas surestimer l’effet : dans certaines villes, la « surcote meublé » est faible si la demande de meublés est limitée. À Paris ou en zones tendues, on observe facilement +15% sur un studio meublé vs vide, tandis que dans une petite ville peu touristique, la différence sera minime.

• Fiscalité et revenus nets : C’est souvent le critère décisif. La location meublée (statut LMNP le plus souvent) profite d’un régime fiscal très avantageux : micro-BIC (50% d’abattement forfaitaire, voire 71% pour un meublé de tourisme classé) ou régime réel BIC avec déduction des charges et amortissements, permettant souvent de neutraliser l’impôt sur les loyers. En face, la location nue a le micro-foncier (30% d’abattement) ou le réel foncier (déduction des charges sans amortissement). Concrètement, un bailleur en meublé peut fréquemment avoir 0 € de revenu imposable (grâce à l’amortissement) alors qu’en location nue il aura du mal à échapper à l’impôt si le bien est rentable. Sur le long terme, l’avantage fiscal cumulé du meublé peut représenter plusieurs milliers d’euros économisés par an. Il faut donc bien mesurer cet écart.

• Gestion et contraintes : Louer meublé implique plus de travail de gestion. Il faut acheter et entretenir le mobilier, refaire l’ameublement périodiquement, réaliser des états des lieux plus détaillés, et gérer des entrées/sorties plus fréquentes. Vous devrez également effectuer des formalités administratives supplémentaires (déclaration d’activité LMNP avec SIRET, payer éventuellement la CFE). La location nue, elle, est plus simple : moins de démarches (revenus fonciers à déclarer simplement), moins de tournus. Par contre, elle offre moins de souplesse pour ajuster votre stratégie en cours de route (bail long, fiscalité figée).

En définitive, votre choix dépendra de vos priorités : souhaitez-vous maximiser la rentabilité nette de votre investissement, au prix de davantage d’implication et de rotation de locataires ? Dans ce cas, la location meublée se révèle souvent gagnante, grâce aux loyers plus élevés et surtout à sa fiscalité optimisée (statut LMNP) qui permet de minimiser les impôts. Êtes-vous au contraire à la recherche d’un placement sécurisé, pérenne, avec une gestion allégée et peu de surprises ? Alors la location nue traditionnelle sera plus indiquée, quitte à sacrifier un peu de rendement. Comme le résume bien un expert : « Optez pour la location nue si vous cherchez la stabilité, la simplicité de gestion et une stratégie patrimoniale long terme. Privilégiez la location meublée si vous visez une rentabilité supérieure et acceptez une gestion plus active de votre bien. » Chaque formule a ses adeptes, et il est parfois pertinent de diversifier : par exemple, louer certains biens en meublé (studios en centre-ville) et d’autres en nu (T3/T4 familiaux en banlieue).

En conclusion, La location nue est un pilier de l’investissement locatif en France, offrant une approche classique et sereine pour qui veut bâtir un patrimoine immobilier sans trop de contraintes. En 2025, malgré la fin de certains dispositifs comme Pinel, elle demeure une stratégie pertinente grâce à sa stabilité locative et aux nouvelles opportunités (déficit foncier majoré, Loc’Avantages prolongé). Cependant, il ne faut pas négliger son manque de souplesse fiscale face à la location meublée. Avant de vous lancer, analysez bien votre situation personnelle : taux d’imposition, capacité à gérer un bien, type de locataires visés, etc. Un investisseur faiblement imposé, cherchant la tranquillité, trouvera son compte dans une location vide bien placée. À l’inverse, un investisseur en quête de performance nette aura tout intérêt à comparer avec le statut LMNP. Dans tous les cas, retenez qu’il existe des leviers pour optimiser une location nue (choix du régime réel, usage des dispositifs fiscaux, travaux déductibles…) afin de limiter la charge fiscale. En maîtrisant ces aspects, vous pourrez investir en location nue en toute connaissance de cause et en tirer le meilleur parti. Nous espérons que ce guide vous y aidera, et nous vous souhaitons une réussite pleine pour vos projets immobiliers !

Sources 

1. Bevouac – « Location nue : fiscalité, bail et comparaison avec le meublé », blog Bevouac, mis à jour 21/04/2025bevouac.combevouac.com.

2. Expert Impôts – « La location nue pour défiscaliser », article du 23/05/2025expertimpots.comexpertimpots.com.

3. Impots.gouv.fr – Page officielle « Les régimes d’imposition – location meublée », section sur la modification du micro-BIC au 1er janvier 2025 (loi n°2024-1039)impots.gouv.frsmartloc.fr.

4. Groupe Quintésens – « Investissement locatif en LMNP : guide complet 2025 », comparatif location nue vs meubléegroupe-quintesens.fr.

5. Ministère de l’Économie – « Loc’Avantages : louez abordable et bénéficiez d’une réduction d’impôt », Bercy Infos Particuliers, 21/03/2025economie.gouv.freconomie.gouv.fr.

6. Imodirect – « Doublement du plafond de déficit foncier : comment ça marche ? », explications sur l’augmentation temporaire du plafond à 21 400 € (loi finances 2023)imodirect.comimodirect.com.

7. LMNP.ai – « Comment passer d’une location nue à une location meublée ? (Guide 2025) », ressources LMNP, extrait sur différences de régime fiscal et loyer meublé vs videlmnp.ailmnp.ai.