Frais de Notaire en LMNP : Amortissement ou charge ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les frais de notaire représentent une somme importante (souvent 7–8 % du prix dans l’ancien et 2–3 % dans le neuf. La question se pose donc : où imputer ces frais ? Faut-il les passer en charges déductibles immédiatement (dès l’année d’achat) ou les immobiliser et les amortir sur la durée de vie du bien ? Le choix entre déduction en charge ou amortissement peut avoir un impact significatif sur votre résultat fiscal et le montant d’impôt à payer...

Comprendre les frais de notaire en LMNP et les régimes fiscaux

Avant de décider du traitement comptable, rappelons ce que recouvrent les frais de notaire et dans quel cadre fiscal ils sont déductibles. Ces frais d’acquisition (parfois appelés à tort frais de notaire) comprennent principalement :

• Les droits de mutation (taxes d’enregistrement versées à l’État et aux collectivités locales)

• Les émoluments du notaire (sa rémunération, environ 15 % des frais)

• Les débours (frais avancés par le notaire pour les documents et formalités)

En pratique, pour un logement ancien, visez une fourchette réaliste de 6 % à 12 % du prix d’achat selon le prix de votre bien.

• > 200 000 € : les frais se stabilisent généralement autour de 7 %.

• < 200 000 € : la part fixe (émoluments, débours) pèse proportionnellement plus, faisant souvent grimper le total vers 9 – 12 %.

En pratique, pour un logement neuf, visez une fourchette réaliste de 2 % à 3% du prix d’achat selon le prix de votre bien.

En effet, seul le régime réel permet de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, agence, etc.) – soit en charge, soit via l’amortissement. À l’inverse, le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire (50 % des loyers, ou 71 % pour les meublés de tourisme) qui interdit toute déduction spécifique de frais ou amortissement supplémentaire. En clair, si vous êtes en micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire ni amortir vos frais de notaire ; il faut opter pour le réel pour bénéficier des optimisations décrites ici.

Par ailleurs, il est crucial que l’activité LMNP ait débuté dès l’achat du bien pour que ces frais soient pris en compte. Si vous achetez le bien la même année où vous le mettez en location meublée, les frais de notaire liés à l’achat peuvent être intégrés à votre comptabilité LMNP. En revanche, si le bien a été acheté avant le début de la location meublée (par exemple, acheté alors qu’il était occupé en résidence principale ou en location nue), les frais de notaire payés avant l’immatriculation en LMNP ne pourront pas être déduits ni amortis dans votre activité meublée. Seuls les frais engagés à partir du démarrage de l’activité LMNP sont pris en compte. Cette condition étant établie, voyons les deux options fiscales qui s’offrent à vous pour traiter ces frais d’acquisition.

Options fiscales : déduction en charge ou amortissement des frais de notaire

En régime réel LMNP, l’administration fiscale vous laisse le choix du traitement des frais d’acquisition : vous pouvez soit les déduire en charges immédiatement, soit les immobiliser à l’actif et les amortir sur plusieurs années. Aucune règle impérative ne vous impose l’une ou l’autre solution : c’est à la discrétion du propriétaire et à l’appréciation de la situation. Chaque option a ses spécificités comptables et fiscales, avec des impacts différents sur votre résultat imposable. Nous détaillons ci-dessous ces deux stratégies.

Option 1 : Déduire les frais de notaire en charges dès l’acquisition

Déduire les frais de notaire en charges consiste à comptabiliser l’intégralité de ces frais comme une dépense dans l’exercice de l’achat. Concrètement, l’ensemble des frais d’acquisition (notaire, éventuellement agence, etc.) vient réduire le résultat taxable de l’année d’acquisition du bien. Cette déduction immédiate n’est possible que :

• L’année de l’achat du bien, et uniquement pour un bien mis en location meublée dès cette année-là. Si vous n’avez pas encore commencé à louer le bien en meublé l’année de son achat, vous ne pourrez pas déduire ces frais en charges plus tard. Ils devront alors être traités par amortissement (ou rester non déductibles si le bien n’est intégré que bien plus tard).

• Le bien doit être acquis dans le but locatif meublé. Si le logement est utilisé à un autre usage (ex. résidence principale) au moment de l’achat, les frais ne sont pas éligibles à la déduction LMNP.

Comment procéder ? Il vous suffit d’enregistrer ces frais dans vos charges déductibles de l’année d’acquisition. Par exemple, dans votre liasse fiscale LMNP (formulaire 2033/2031), ils figureront parmi les dépenses de l’exercice, au même titre que les honoraires d’agence ou intérêts d’emprunt. Aucune « réintégration fiscale » n’est à faire : les frais de notaire déduits en charges impactent directement votre résultat comptable et fiscal de l’année.

Avantages de la déduction immédiate :

• Impact fiscal immédiat – En déduisant les frais de notaire dès l’année d’achat, vous réduisez d’autant votre base imposable de l’exercice. Cela peut être très intéressant si vos loyers génèrent un bénéfice imposable important la première année. Par exemple, si vous aviez un bénéfice de 5 000 € la première année, déduire 5 000 € de frais d’achat le ramène à zéro, annulant votre impôt sur le revenu locatif pour cette année-là.

• Simplicité comptable – Traiter les frais en charge est relativement simple. Il n’y a pas de suivi d’amortissement à réaliser sur les années suivantes. On comptabilise la dépense une fois pour toutes, ce qui facilite la gestion (cette approche peut convenir aux propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur compta LMNP sans expert-comptable).

Inconvénients :

• Valable uniquement sur l’année d’acquisition – Si par malheur votre activité LMNP est déjà déficitaire la première année avant prise en compte des frais de notaire, alors la déduction immédiate risque de creuser un déficit inutile. En LMNP, un déficit (provenant de charges réelles) n’est utilisable que sur les revenus LMNP futurs dans la limite de 10 ans. Autrement dit, si vos charges (y compris ces frais) excèdent vos loyers, le déficit créé pourra au mieux s’imputer sur vos bénéfices des années suivantes pendant 10 ans, puis sera perdu une fois ce délai expiré. Déduire 7 000 € de frais d’un coup alors que vous aviez déjà un résultat nul ou négatif peut aboutir à un déficit non consommé.

• Moins d’allègement les années suivantes – En optant pour la déduction immédiate, vous utilisez tout le potentiel d’économie d’impôt dès la première année, mais vous n’aurez plus cette charge pour diminuer vos revenus des années suivantes. Si vos bénéfices augmentent dans le futur, vous aurez “épuisé” l’effet des frais de notaire dès le départ. En somme, c’est un effet concentré dans le temps. Sur le long terme, cette option peut s’avérer moins optimisante si votre objectif est de minimiser régulièrement vos revenus imposables sur de nombreuses années.

En résumé, passer les frais de notaire en charges est souvent recommandé si votre location meublée dégage un bénéfice la première année. Cela permet de réduire fortement (voire annuler) ce bénéfice imposable immédiatement C’est particulièrement pertinent pour une activité à forte rentabilité dès le début (loyers élevés par rapport aux charges) ou, dans le cadre d’un LMP, si vous souhaitez diminuer votre revenu global imposable (nous y reviendrons). À l’inverse, si votre résultat est déjà faible ou déficitaire, mieux vaut envisager l’amortissement.

Option 2 : Amortir les frais de notaire sur la durée du bien

L’autre option est d’immobiliser les frais de notaire au bilan en les ajoutant au coût d’acquisition du bien, puis de les amortir sur plusieurs années. Amortir, cela signifie déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (et de ses frais d’acquisition) en fonction de sa durée d’utilisation

La méthode lmnp.ai pour définir la '' Juste '' durée d'amortissement des frais de notaire : 

• Inscription à l’actif

  • Les frais de notaire (et d’agence) sont capitalisés avec le bien ; ils n’entrent pas dans les charges de l’année d’achat.

  • Ils s’amortissent au même rythme que le bâti, conformément au plan d’amortissement par composant.

• Méthode par composant obligatoire

  • Chaque partie du logement est amortie séparément :

    • Gros œuvre : 50–75 ans

    • Toiture : 25–40 ans

    • Réseaux (élec./plomberie) : 15–25 ans

    • Aménagements intérieurs : 10–20 ans

    • Étanchéité : 10–15 ans

  • Le terrain n’est jamais amortissable.

• Durée d’amortissement des frais de notaire

  • On calcule la durée moyenne pondérée des autres composants ; c’est cette durée qui s’applique aux frais de notaire.

  • Exemple :

    • Gros œuvre 40 % × 50 ans

    • Toiture 20 % × 30 ans

    • Réseaux 15 % × 20 ans

    • Amén. intérieurs 15 % × 15 ans

    • Étanchéité 10 % × 10 ans
      → Durée pondérée ≈ 32 ans.

  • Vos frais de notaire seront donc amortis sur 32 ans : chaque année, vous déduisez 1/32ᵉ de leur montant.

• Pourquoi cette méthode est la plus sûre

  • La pondération offre une durée “prouvable” en cas de contrôle : elle reflète réellement la dépréciation de chaque composant.

  • Vous évitez ainsi toute remise en cause de l’amortissement et sécurisez votre optimisation fiscale.

Comment procéder ? Comptablement, on enregistre les frais de notaire en immobilisation dans la valeur d’achat du logement. Ils augmentent donc la base amortissable. Ensuite, chaque année, on pratique une dotation aux amortissements correspondant à la quote-part annuelle. Cette dotation est une charge comptable non décaissée (c’est une écriture d’amortissement) qui vient réduire le résultat imposable. Notez que si on opte pour l’immobilisation des frais d’acquisition sur un premier bien, ce choix est en principe irrévocable et s’appliquera de la même manière aux biens suivants ajoutés à votre activité. Il s’agit de garder une cohérence comptable : vous ne pouvez pas changer de méthode d’un bien à l’autre ou revenir en arrière sur un bien donné une fois l’option actée.

Avantages de l’amortissement :

• Réduction fiscale étalée sur de longues années – En amortissant, vous lissez l’impact des frais de notaire sur toute la durée de détention du bien. Chaque exercice, votre résultat imposable est diminué de manière régulière grâce à la dotation aux amortissements. Cela permet souvent de neutraliser une part de vos bénéfices chaque année, augmentant la probabilité de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs pendant longtemps. Pour une activité modérément rentable ou un investissement long terme, c’est un atout majeur : on maximise l’optimisation fiscale année après année en évitant de concentrer la déduction sur un seul exercice.

• Optimisation en cas de faible bénéfice ou déficit – L’amortissement est particulièrement indiqué si votre activité LMNP dégage peu ou pas de bénéfices imposables. En effet, les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit fiscal (ils sont limités au montant de bénéfice disponible). Si vos loyers sont déjà couverts par les autres charges, la partie d’amortissement non déduite n’est pas perdue : elle sera mise en report d’amortissement illimité pour être utilisée plus tard. Autrement dit, amortir des frais de notaire évite de creuser un déficit inutilisable la première année. Vous conservez cette capacité de déduction pour les exercices futurs, sans limite de temps, jusqu’à ce qu’elle puisse s’imputer sur un bénéfice éventuel. C’est plus prudent si dès le départ votre résultat est proche de zéro ou négatif.

Inconvénients de l’amortissement :

• Complexité comptable accrue – Mettre en place un amortissement implique de tenir une comptabilité plus élaborée. Il faut établir un plan d’amortissement, souvent par composants (gros œuvre, toiture, installations, etc.), et suivre un tableau de reporting des amortissements non déduits. C’est une gymnastique qui nécessite rigueur et connaissances comptables, et bien souvent le recours à un expert-comptable spécialisé est préférable pour éviter les erreurs. Cette contrainte de gestion peut décourager certains bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur LMNP.

• Pas d’économie immédiate maximale – Contrairement à la déduction en charge, l’amortissement ne procure pas un gros gain fiscal dès la première année. Si vous avez réalisé un bénéfice important l’année de l’acquisition, amortir les frais ne le réduira qu’à la marge (quelques pourcents par an). Vous paierez donc un impôt la première année là où la déduction en one-shot aurait pu potentiellement annuler ce bénéfice imposable. L’effet bénéfique de l’amortissement se construit dans la durée. Il faut donc être en mesure d’attendre pour en récolter pleinement les fruits, ce qui dépend de votre situation de trésorerie et fiscale.

En somme, amortir les frais de notaire est le choix privilégié lorsque vos résultats sont modestes ou déficitaires au démarrage, ou que vous visez un effet fiscal long terme sur une exploitation durable du bien. C’est généralement la stratégie adoptée par les experts-comptables si l’amortissement du bien suffit à vous mettre en déficit comptable la première année. À l’inverse, si votre activité est bénéficiaire d’emblée et que les amortissements “normaux” ne suffisent pas à effacer ce bénéfice, la déduction immédiate des frais d’acquisition peut s’avérer plus avantageuse. Comme on le voit, tout dépend de la situation. Nous allons voir plus précisément comment faire votre choix selon votre profil fiscal.

Impact sur le résultat fiscal : comment choisir la meilleure option en 2025 ?

Il n’existe pas de solution universelle : le choix entre charge et amortissement doit se faire au cas par cas, en fonction de votre résultat imposable prévisionnel et de votre statut (LMNP ou LMP). Voici les principaux critères à considérer en 2025 :

• Stratégie d’investissement et horizon de détention : si vous envisagez de conserver le bien long terme, l’amortissement va vous aider à étaler les économies d’impôt sur de nombreuses années, maximisant l’optimisation année après année. En revanche, si vous pensiez revendre rapidement, une déduction immédiate permet de bénéficier tout de suite de l’avantage fiscal (puisque sur quelques années seulement, amortir sur 25 ans n’aurait pas beaucoup d’effet). À noter toutefois : depuis 2025, la loi fiscale prévoit que pour les LMNP, la plus-value de cession prenne en compte les amortissements pratiqués comme c’est déjà le cas en LMP. Cela signifie que les amortissements viendront diminuer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value taxable en cas de revente. Autrement dit, amortir beaucoup (y compris les frais de notaire) peut réduire l’assiette de plus-value exonérée à long terme. Ce point atténue légèrement l’avantage de l’amortissement en cas de revente, par rapport à la situation passée où les amortissements n’affectaient pas le calcul de la plus-value LMNP. Il faudra en tenir compte si vous prévoyez une vente future (l’arbitrage fiscal se fait alors entre impôt sur les revenus aujourd’hui et impôt sur la plus-value demain).

• Capacité à absorber un déficit : En LMNP (non pro), rappelez-vous que les déficits issus de charges réelles sont reportables uniquement sur vos futurs revenus LMNP et ce pendant 10 ans maximum. Si vous pensez que votre déficit sera résorbé par de futurs bénéfices locatifs dans cette période, alors créer un déficit la première année n’est pas problématique – il vous servira à ne pas payer d’impôts pendant les années suivantes. Par contre, si vous prévoyez que votre activité restera faiblement imposable (grâce aux amortissements notamment) pendant plus de 10 ans, un gros déficit initial pourrait ne jamais être entièrement utilisé. Dans ce dernier cas, l’amortissement progressif des frais est plus judicieux.

• Statut fiscal : LMNP vs LMP : Les deux statuts de loueur en meublé (non professionnel vs professionnel) obéissent aux mêmes principes comptables vis-à-vis des frais d’acquisition. Un loueur en meublé professionnel (LMP) peut tout autant choisir de déduire en charges ou d’amortir ses frais de notaire sur un achat. La différence se situe dans le traitement des déficits. En LMP, les déficits d’exploitation sont imputables sur le revenu global du foyer, sans limite de montant (seule condition : les déficits ne doivent pas provenir des amortissements non déductibles). Autrement dit, si vous êtes LMP et que vous créez un déficit en passant vos frais de notaire en charge, ce déficit pourra réduire vos autres revenus imposables (salaire, BIC, etc.) la même année. Cela peut procurer un gain d’impôt immédiat sur l’ensemble de vos revenus, ce qui est très avantageux si vous avez par ailleurs de forts revenus taxés. En cas de déficit supérieur à vos autres revenus, le surplus est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. À l’inverse, en LMNP un déficit n’efface que les revenus de location meublée futurs (pas vos salaires ou autres revenus). Ainsi, pour un LMP, il sera souvent intéressant de déduire en charge les frais de notaire afin de maximiser la baisse de l’impôt global du foyer dès la première année. Notez toutefois que le statut LMP implique l’assujettissement aux cotisations sociales sur les bénéfices (environ 30–50 % du bénéfice net) : il est donc doublement pertinent de réduire le bénéfice imposable en LMP, via charges ou amortissements, pour limiter à la fois l’impôt sur le revenu etles charges sociales.

En synthèse, retenez que si vos recettes sont largement excédentaires par rapport à vos dépenses (bénéfice imposable élevé), passer les frais de notaire en charges vous avantagera immédiatement, tandis que si vos recettes sont couvertes ou dépassées par vos amortissements et charges (bénéfice faible ou nul), opter pour l’amortissement des frais est plus avisé. Cette astuce est souvent citée par les experts. N’hésitez pas à réaliser des simulations de résultat sur plusieurs années (ou à consulter un expert-comptable lmnp.ai) pour quantifier l’effet de chaque option dans votre cas personnel.

Conclusion : que faire de vos frais de notaire en LMNP ?

En 2025, les frais de notaire en LMNP peuvent être soit déduits en une fois, soit amortis sur la durée du bien, et cette flexibilité vous permet d’adopter la stratégie fiscale la plus avantageuse selon votre cas. Pour résumer :

• Déduire en charges immédiatement convient si vous avez un résultat imposable à réduire dès maintenant (bénéfice important la première année, imposition élevée, statut LMP avec d’autres revenus à compenser). C’est le moyen le plus rapide de réduire votre impôt et de créer un déficit reportable pour effacer les bénéfices futurs. Veillez simplement à pouvoir utiliser ce déficit dans les 10 ans en LMNP.

• Amortir les frais sur X années est conseillé si votre bénéfice est faible ou nul initialement, ou si vous privilégiez une optimisation étalée et maximale dans le temps. Vous évitez de gaspiller une déduction sur un exercice déficitaire et vous diluez l’économie d’impôt sur de nombreuses années, ce qui peut vous aider à ne pas payer d’impôt pendant longtemps sur vos loyers. C’est souvent le choix par défaut des comptables en LMNP déficitaire, d’autant que les amortissements non déduits se reportent sans limite de durée.

Dans tous les cas, assurez-vous d’être au régime réel pour bénéficier de l’un ou l’autre de ces mécanismes (régime presque incontournable en LMNP dès que vous avez des charges d’acquisition élevées). Pensez également à la cohérence de votre méthode comptable : une fois l’option choisie pour un bien, tenez-vous-en à cette logique pour vos investissements futurs. Les règles fiscales étant complexes, n’hésitez pas à consulter un professionnel ou à utiliser un logiciel de comptabilité LMNP pour vous accompagner dans ces arbitrages. En restant informé des dernières évolutions (comme l’impact des amortissements sur la plus-value depuis 2025), vous optimiserez au mieux la fiscalité de vos investissements immobiliers meublés.

En pratique, le meilleur choix est celui qui correspond à votre situation financière et fiscale propre. En suivant les conseils et exemples de cet article, vous êtes désormais armé pour décider où placer vos frais de notaire en LMNP – en charge ou en amortissement – afin de tirer le meilleur parti de votre investissement, en toute conformité avec la réglementation 2025.