Dispositifs fiscaux LMNP en 2025 : micro-BIC vs réel, avantages et obligations

Qu’est-ce que le statut LMNP et pourquoi l’adopter en 2025 ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel. Autrement dit, l’activité de location meublée reste une source de revenus complémentaire ou occasionnelle. Ce statut offre des avantages fiscaux attractifs et une certaine simplicité, ce qui explique son succès auprès des investisseurs immobiliers en France. En 2025, le LMNP demeure un outil d’optimisation fiscale prisé pour la location meublée, qu’il s’agisse de location longue durée, saisonnière (Airbnb, gîtes) ou étudiante.

Conditions pour être LMNP

Pour conserver le statut LMNP, il faut respecter un plafond de recettes annuelles et ne pas dépasser un certain poids dans vos revenus globaux.

Deux conditions cumulatives définissent le passage en loueur professionnel (LMP) :

Recettes locatives > 23 000 € par an TTC. Ce plafond de 23 000 € comprend l’ensemble des loyers bruts charges comprises issus de vos locations meublées (charges récupérables incluses).
Recettes locatives > autres revenus d’activité du foyer fiscal. Vos loyers meublés annuels doivent excéder le total de vos autres revenus professionnels (salaires, BIC/BNC d’une autre activité, pensions de retraite, etc.).

Si l’une des deux conditions ci-dessus n’est pas remplie, vous restez en LMNP. Ce mécanisme évite qu’un particulier bascule en régime professionnel dès qu’il dépasse 23 000 € de loyers, à condition que ses salaires ou autres revenus restent supérieurs aux loyers.

Par exemple, un salarié qui perçoit 30 000 € de revenus annuels et 25 000 € de loyers meublés restera LMNP (car ses loyers, bien que > 23 000 €, ne dépassent pas ses salaires). En revanche, un retraité touchant 20 000 € de pension et 25 000 € de loyers meublés deviendra LMP (car ses loyers dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus).

LMNP vs LMP (bref aperçu)

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) entraîne une fiscalité et des obligations différentes. Un LMP devra s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (cotisations sociales professionnelles), et peut imputer ses déficits sur son revenu global (avantage interdit au LMNP). De plus, les plus-values de cession sont traitées comme des plus-values professionnelles pour un LMP. Le LMNP bénéficie quant à lui d’une imposition plus simple et souvent plus douce sur ses revenus locatifs, c’est pourquoi de nombreux investisseurs préfèrent rester LMNP si possible. Nous nous concentrerons ici sur la fiscalité LMNP, tout en signalant quelques différences avec le LMP lorsque c’est pertinent.

Les régimes fiscaux du LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

En France, les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le loueur en meublé non professionnel a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro‑BIC (forfaitaire) et le régime réel (ou réel simplifié). Chacun a ses modalités de calcul et ses avantages.

Voyons en détail comment fonctionne chaque dispositif fiscal LMNP en 2025, puis un comparatif pour vous aider à choisir le régime optimal.

Le régime micro‑BIC (forfaitaire)

Le régime micro‑BIC s’applique par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas un certain plafond, et il permet une imposition très simplifiée. Aucune charge n’est à déduire individuellement : le fisc applique automatiquement un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé représenter vos dépenses. Vous êtes alors imposé sur le solde.

Plafond de recettes (2025) : pour la location meublée classique (longue durée), le plafond micro‑BIC est 77 700 € de recettes annuelles. En dessous de ce montant, le micro‑BIC est possible (sauf option pour le réel). Ce seuil s’applique notamment aux locations meublées à l’année (bail d’un an, étudiant, etc.).
Abattement forfaitaire standard : 50 % sur les loyers bruts encaissés. Ainsi, seulement la moitié de vos recettes est soumise à l’impôt sur le revenu. Par exemple, avec 10 000 € de loyers annuels, votre revenu imposable sera de 5 000 € après abattement (aucune autre déduction n’est possible en micro‑BIC).

Cas des meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes (2025) : l’abattement forfaitaire est 50 % et le plafond micro‑BIC est 77 700 € de recettes annuelles. (Jusqu’aux revenus 2024, ces activités bénéficiaient d’un abattement de 71 % et d’un plafond de 188 700 € ; ce n’est plus le cas pour les revenus 2025.)

Nouvelles règles 2025 pour la location touristique non classée : pour les locations de courte durée non classées (ex. : Airbnb sans classement officiel), le plafond micro‑BIC est fixé à 15 000 € par an, et l’abattement forfaitaire est de 30 % des loyers. Autrement dit, un loueur saisonnier non classé au‑delà de 15 000 € de recettes bascule obligatoirement au régime réel, et même en dessous de ce seuil, il est imposé sur 70 % des loyers.

En résumé, le micro‑BIC offre simplicité et rapidité (vous n’avez qu’à déclarer le total des loyers encaissés, l’abattement s’applique automatiquement). Ce régime est souvent intéressant si vos charges réelles sont faibles, par exemple pour un bien presque amorti ou loué sans emprunt. En revanche, dès que l’on a des charges importantes (intérêts d’emprunt, travaux, ameublement) ou que l’on souhaite amortir le bien, le micro‑BIC montre ses limites. C’est pourquoi il est souvent dit que le micro‑BIC n’est pas le régime le plus avantageux pour un investissement LMNP conséquent.

Le régime réel d’imposition

Le régime réel consiste à déclarer le résultat réel de votre activité de location meublée, c’est‑à‑dire recettes – charges – amortissements. Contrairement au micro‑BIC, aucun abattement forfaitaire ne s’applique : vous déduisez vous‑même toutes les charges engagées et vous pouvez en plus pratiquer des amortissements comptables. Ce régime demande plus de travail (tenue d’une comptabilité), mais il permet souvent de minimiser fortement l’impôt, en particulier les premières années.

Pas de plafond de recettes au régime réel : vous pouvez opter pour le réel quel que soit le montant de vos loyers (même en deçà des seuils micro‑BIC) et il devient obligatoire si vos recettes dépassent les plafonds du micro‑BIC applicables à votre cas (77 700 € pour la location classique ; 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé).

Charges déductibles : au régime réel, toutes les dépenses liées à la location sont déductibles des loyers, dès lors qu’elles sont supportées dans l’intérêt de l’activité et justifiées. Cela inclut par exemple : intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien ou réparations, honoraires de gestion, etc. Les frais d’acquisition (frais de notaire, agence) peuvent être passés en charges ou amortis, selon la stratégie comptable.

Amortissements : l’amortissement est le mécanisme‑phare du régime réel. Le terrain n’est pas amortissable. Le bâti s’amortit par composants (gros œuvre, réseaux, aménagements intérieurs, toiture, étanchéité…), chacun selon sa durée de vie estimée (du neuf à ~75 ans à des durées plus courtes pour l’ancien). Chaque année, une quote‑part de ces composants, ainsi que le mobilier (généralement 5 à 10 ans), est déduite des loyers. Exemple illustratif : un appartement valorisé 200 000 € dont 160 000 € affectés au bâtiment (décomposés en composants) et 10 000 € de mobilier peut générer plusieurs milliers d’euros d’amortissements annuels (par ex. ~5 300 € sur le bâti selon les composants) + 2 000 € sur le mobilier (sur 5 ans) – autant de charges non décaissées qui réduisent le résultat imposable.
Important : en LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer un déficit. Ils peuvent ramener le résultat à zéro, et l’éventuel excédent d’amortissement est reporté sans limite de temps pour s’imputer sur des bénéfices LMNP futurs.

Déficits reportables : si vos charges hors amortissements dépassent vos loyers, vous créez un déficit LMNP. Ce déficit est reportable 10 ans sur vos futurs bénéfices de location meublée (BIC non pro). En revanche, il ne s’impute pas sur le revenu global (réservé aux LMP).

Régularisation en cas de revente (nouveauté 2025) : pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus‑value imposable (alignement partiel sur le LMP). En clair, la plus‑value se calcule désormais sur la base du prix d’achat diminué des amortissements déduits. Des exceptions ciblées existent (certaines résidences gérées spécifiques). Concrètement, si vous avez amorti 50 000 €, votre base de calcul de plus‑value est réduite de 50 000 €, ce qui peut alourdir l’impôt à la revente (hors exonérations de longue détention : abattements progressifs jusqu’à exonération IR après 22 ans et prélèvements sociaux après 30 ans, pour le régime des particuliers).

En dépit de cette nouveauté moins favorable, le régime réel reste dans la plupart des cas le plus avantageux pour optimiser la fiscalité LMNP sur les revenus courants. Il permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années. Le revers de la médaille est la complexité administrative : tenir une comptabilité complète, respecter les obligations déclaratives, et désormais anticiper l’impact des amortissements en cas de revente. Dans la section suivante, nous proposons un comparatif synthétique entre micro‑BIC et réel, puis nous aborderons les obligations comptables du LMNP et comment les gérer efficacement.

Obligations fiscales et comptables du loueur en meublé (LMNP)

Le statut LMNP implique quelques obligations administratives et déclaratives pour rester en conformité.

Immatriculation de l’activité

Au démarrage de votre activité LMNP, vous devez obtenir un numéro SIRET (via le guichet INPI) dans les 15 jours suivant le début de la location. Cette formalité gratuite permet de déclarer vos revenus BIC et de payer d’éventuelles taxes (ex. CFE). Sans cette inscription, vous n’êtes pas officiellement reconnu comme LMNP.

Déclaration des loyers et liasse fiscale

En micro‑BIC, vous reportez chaque année le montant total des recettes brutes sur la 2042‑C‑PRO (case LMNP – régime micro‑BIC). L’abattement (50 % / 30 % selon la nature de la location ; 50 % pour classés/chambres d’hôtes en 2025) est appliqué automatiquement.
En régime réel, vous produisez une liasse fiscale BIC (formulaire 2031 et annexe 2033 en simplifié : bilan, compte de résultat, tableau des amortissements…). Télétransmission au printemps selon le calendrier fiscal, puis report du résultat net sur votre déclaration personnelle.

Tenue de comptabilité

En micro‑BIC, aucune comptabilité en partie double n’est exigée (conservez vos justificatifs).
En régime réel, comptabilité commerciale complète obligatoire : livre‑journal, registre des immobilisations et amortissements, bilan et compte de résultat annuels (méthode des composants pour l’amortissement du bâti).
À noter : depuis 2025, la réduction d’impôt pour adhésion à un OGA est supprimée. L’adhésion reste facultative (intérêt éventuel d’accompagnement/ECF), et tous les frais de comptabilité sont déductibles au réel.

Paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE)

La CFE est un impôt local dû par l’activité de location meublée (LMNP/LMP). Elle est calculée sur une base minimale (selon le CA) et/ou la valeur locative. Exonérations possibles : création d’activité (année N sous conditions de CA), CA ≤ 5 000 € (N‑2), location occasionnelle d’une partie de l’habitation principale à un prix raisonnable, etc. La plupart des LMNP règlent la CFE chaque fin d’année via l’espace professionnel impots.gouv.

Régime social et prélèvements

Le LMNP, par définition, n’est pas affilié au régime social des indépendants pour cette activité (pas de cotisations SSI), sauf passage en LMP. Les résidents fiscaux français supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % sur le bénéfice LMNP (après abattement ou après charges).
Pour un non‑résident, l’IR est calculé au taux minimum de 20 % (puis 30 % au‑delà d’un seuil annuel) sauf option pour le taux moyen ; côté prélèvements sociaux, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale dans l’EEE/Suisse sont exonérées de CSG/CRDS et soumises à un prélèvement de solidarité de 7,5 % ; hors EEE/Suisse, le taux global de 17,2 % s’applique.

Cas de la TVA

La location meublée d’habitation est en principe exonérée de TVA. Elle devient taxable lorsque le bailleur fournit au moins 3 des 4 prestations para‑hôtelières suivantes : petit‑déjeuner, ménage régulier, fourniture du linge, accueil de la clientèle (location assimilée à de l’hébergement hôtelier/parahôtelier).

Intégration des amortissements dans la plus-value : régime réel vs micro-BIC

Depuis le 15 février 2025, un changement majeur impacte les investisseurs LMNP au régime réel : les amortissements pratiqués au fil des années doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Concrètement, la plus-value est calculée comme si votre prix d’acquisition était diminué du montant total des amortissements déduits, ce qui peut fortement augmenter l’imposition en cas de cession.
En revanche, au régime micro-BIC, il n’existe aucune comptabilisation d’amortissements : lors de la revente, la plus-value est donc déterminée selon le régime classique des particuliers, sans réintégration d’amortissements passés.
À noter toutefois que les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer au régime réel : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Ainsi, au-delà de 30 ans de détention, il n’y a plus aucune réintégration d’amortissements dans la plus-value, puisque la cession est totalement exonérée.

Astuce pour simplifier la gestion comptable

Gérer soi‑même la comptabilité (surtout au réel) peut s’avérer chronophage. LMNP.ai propose par exemple une plateforme dédiée avec deux offres compétitives : 179 €/an pour l’offre « Autonomie » (compta en ligne avec assistance) et 249 €/an pour l’offre « Expert‑Comptable » (prise en charge complète). Ces formules incluent la télétransmission de la liasse, le calcul des amortissements, la gestion des déclarations de résultats, etc. En déléguant, vous gagnez du temps et sécurisez votre conformité à un coût annuel raisonnable au regard des économies d’impôt.

Les régimes fiscaux en LMNP en bref

En conclusion, le statut LMNP en 2025 continue d’offrir un cadre fiscal favorable pour rentabiliser une location meublée. En choisissant soigneusement votre régime d’imposition (micro‑BIC pour la simplicité ou réel pour maximiser les déductions), et en respectant seuils et obligations déclaratives, vous pouvez significativement optimiser vos revenus locatifs. Les récents ajustements (plafonds resserrés pour la courte durée non classée, réintégration des amortissements dans la plus‑value) imposent d’être plus vigilant, sans remettre en cause les atouts du LMNP. Un accompagnement spécialisé (expert‑comptable ou solution en ligne) reste un levier clé pour piloter sereinement votre fiscalité et votre comptabilité LMNP.

SOURCES 

• Seuils micro‑BIC 2025 (meublés classés/chambres d’hôtes : 50 % & 77 700 € ; non classés : 30 % & 15 000 €) : service‑public (actualités locations touristiques 2025) ; impots.gouv « Les régimes d’imposition » (mise à jour règles 2025). Service Public+1

• Définition LMNP/LMP (23 000 € + comparaison aux autres revenus d’activité) : brochure « Loueurs en meublé non professionnels » et fiches service‑public. impots.gouv.fr+1

• Option pour le régime réel (délai 1er février, reconduction) : BOFiP (CGI art. 50‑0, 4). Bofip

• Amortissements : interdiction de créer un déficit, report illimité de l’excédent : impots.gouv (régimes d’imposition) + ressources pro LMNP. impots.gouv.fr+1

• Plus‑value LMNP – réintégration des amortissements à compter du 15 février 2025 (+ exceptions) : EFL ; TGS France (analyse loi de finances 2025). efl.fr+1

• CFE LMNP (principe, exonérations dont CA ≤ 5 000 €) : service‑public CFE ; Q/R impots.gouv. Entreprendre Service-Public+1

• SIRET obligatoire et délai 15 jours via INPI : Q/R impots.gouv (début d’activité LMNP/LMP). impots.gouv.fr

• Non‑résidents : IR minimum 20 %/30 %, seuil revenus 2024 ; prélèvements sociaux 7,5 % (EEE/Suisse) vs 17,2 % hors EEE : impots.gouv (avis d’imposition non‑résidents) ; impots.gouv (prélèvements sociaux non‑résidents). impots.gouv.fr+1

• TVA et para‑hôtellerie (3 services sur 4) : BOFiP (TVA – 261 D CGI). Bofip

• Censi‑Bouvard : fin au 31/12/2022 : Notaires de France (fiche dispositif). Notaires de France