Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Les Nouvelles Exigences en 2025

Louer un logement meublé en 2025 implique de respecter des exigences énergétiques renforcées. Les lois récentes, notamment la loi Climat et Résilience, imposent des critères stricts de performance énergétique pour considérer un logement comme décent. Concrètement, les passoires thermiques (DPE classe F ou G) sont dans le viseur : gel des loyers, interdiction progressive à la location et obligation de rénovation. Dans cet article clair et à jour, nous faisons le point sur les nouvelles obligations DPE pour la location meublée (statuts LMNP/LMP), afin de vous aider à louer en toute légalité et à anticiper les travaux éventuels.

DPE et location meublée : rappel des bases obligatoires

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute mise en location d’un logement (meublé ou non) destiné à être occupé plus de 4 mois par an. Ce document, valable 10 ans en principe, évalue la performance énergétique (étiquette A à G) et l’impact climatique du logement, en estimant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.

Pourquoi est-ce obligatoire ? Parce que le DPE informe le futur locataire sur la « valeur verte » du bien et sur le montant prévisionnel des factures d’énergie, des éléments devenus essentiels dans la décision de louer. Depuis juillet 2021, le DPE n’est plus simplement informatif : il est opposable juridiquement (le locataire peut se retourner contre le bailleur en cas de DPE mensonger ou non conforme).

Logement décent : un critère énergétique strict en 2025

L’obligation la plus fondamentale est de louer un logement décent. Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique minimale fait partie des critères de décence d’un logement. Qu’est-ce qu’un logement décent sur le plan énergétique ? C’est un logement dont la consommation d’énergie reste en dessous d’un seuil maximal fixé par la loi. En 2023, ce seuil d’indécence énergétique était d’environ 450 kWh/m²/an (en énergie finale). Désormais, en 2025, il correspond globalement à la classe G du DPE (consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an). Autrement dit, tous les logements classés G sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail de location : c’est l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques qui commence.

Interdiction de mise en location des passoires thermiques

À compter du 1er janvier 2025, les logements ayant un DPE classe G sont officiellement interdits à la location (pour les nouveaux contrats) conformément à la loi. Si la consommation énergétique de votre bien dépasse le seuil légal, il est considéré comme une passoire thermique et ne peut plus être proposé en location en l’état. Vous devez d’abord réaliser des travaux d’amélioration énergétique pour obtenir un DPE de classe plus élevée avant de louer. Cette règle s’applique aux nouvelles locations, mais aussi aux contrats en cours lors de leur renouvellement ou reconduction tacite.

Calendrier d’interdiction DPE à venir : cette exigence va encore se durcir dans les années à venir pour inciter tous les bailleurs à rénover ! Voici les prochaines échéances à retenir :

• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F ou pire. Il faudra avoir au minimum un DPE en classe E.

• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E ou pire. Il faudra un DPE en classe D ou mieux pour louer.

• (Outre-mer) : Pour la Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte, le calendrier est assoupli : les logements classés G pourront être loués jusqu’en 2028, et la classe F restera autorisée jusqu’en 2031.

À horizon 2034, seuls les logements classés A, B, C ou D resteront louables en métropole, contre A à D en 2031 outre-mer.

Gel des loyers et autres contraintes pour F et G

Même avant l’échéance d’interdiction totale, les propriétaires de passoires énergétiques subissent déjà des contraintes fortes. Depuis le 24 août 2022, si votre logement est classé F ou G, vous n’avez plus le droit d’augmenter le loyer :

• Pas de hausse de loyer entre deux locataires lors d’un nouveau bail si le logement reste classé F ou G.

• Pas d’augmentation de loyer en cours de bail lors du renouvellement (vous ne pouvez pas appliquer la révision annuelle indexée sur l’IRL).

Ce gel des loyers vise clairement à vous inciter à faire des travaux plutôt qu’à compenser la mauvaise performance énergétique par une hausse de loyer.

Obligations liées au DPE pour le bailleur en location meublée

Au-delà du respect du seuil de décence, être bailleur (LMNP ou LMP) implique plusieurs obligations administratives autour du DPE lors de la mise en location d’un meublé.

Affichage de l’étiquette énergétique dans les annonces

Si vous passez une annonce pour louer votre bien (sur Internet, en agence ou autre support), vous devez afficher les résultats du DPE. En effet, l’annonce immobilière doit mentionner :

• L’étiquette énergie et climat du logement (par exemple DPE D / GES B).

• Le montant des dépenses théoriques annuelles d’énergie (fourchette en euros figurant sur le DPE).

• La mention "consommation énergétique excessive" si le DPE est classé F ou G.

Ces informations permettent aux candidats locataires de connaître d’emblée la performance du logement. Bon à savoir : en 2024, une réforme du DPE a affiné la méthode de calcul pour les petites surfaces (< 40 m²). Résultat, environ 140 000 studios initialement classés F ou G pourraient voir leur étiquette réévaluée à la hausse (sortant du statut de passoire) grâce à cette réforme. Un outil en ligne de l’ADEME permet de vérifier si votre logement est concerné et d’éditer une attestation de nouvelle étiquette DPE le cas échéant.

Validité et mise à jour du DPE : attention aux dates !

Vérifiez la date de votre DPE ! La durée de validité d’un diagnostic est de 10 ans en théorie, mais les règles ont changé avec la réforme de 2021. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais obsolètes et non utilisables pour louer ou vendre en 2025. En particulier, les DPE effectués entre 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Si vous avez un ancien DPE dans cette tranche, il faut donc le refaire sans tarder pour être en règle en 2025. De même, les DPE encore plus anciens (2013-2017) ont déjà perdu leur validité fin 2022.

Autre cas : si votre DPE était “vierge” (sans donnée exploitable, ce qui pouvait arriver avant 2023 pour certains logements mal isolés ou disposant de relevés incomplets), sachez que ce n’est plus accepté. Un DPE vierge ne fournit pas de classe énergie et rend le logement indécent. Vous devez impérativement réaliser un nouveau diagnostic complet pour pouvoir louer, par exemple à l’occasion du premier renouvellement de bail intervenu depuis 2023.

Location meublée de tourisme : quelles sont les nouvelles exigences ?

Jusqu’à récemment, les locations meublées saisonnières (de courte durée type Airbnb) échappaient aux critères de décence énergétique, car ces règles ne s’appliquaient qu’aux logements loués en résidence principale. Toutefois, face aux abus possibles et dans un souci de transition énergétique, la loi du 19 novembre 2024 (dite “loi Airbnb 2024”) est venue instaurer des obligations spécifiques pour les meublés de tourisme dès fin 2024.

DPE obligatoire et classe minimale : Si vous proposez dès maintenant un logement en meublé de tourisme dans une commune où un changement d’usage (ou un enregistrement en mairie) est requis, vous devez fournir un DPE valide, et ce logement doit afficher une performance d’au moins classe E. Concrètement, en France métropolitaine, **à partir du 21 novembre 2024, les nouveaux meublés de tourisme mis en location doivent être classés entre A et E (les classes F et G y sont interdites), puis à partir du 1er janvier 2034 ils devront être classés A à D. Ces exigences anticipent même le calendrier général : ainsi, un propriétaire ne pourra plus contourner l’interdiction de louer une passoire en basculant en location Airbnb, car les mêmes restrictions s’appliquent désormais (parfois plus tôt) aux locations touristiques.

Comment améliorer la classe DPE de votre logement meublé ?

Pour les propriétaires bailleurs, l’enjeu est de sortir des classes F et G afin de continuer à louer sereinement et valoriser leur bien. Quelles solutions pour améliorer le DPE ? Voici quelques pistes de travaux de rénovation énergétiqueefficaces (avec des aides disponibles) :

• Isolation thermique – Traitez en priorité les déperditions de chaleur : isolation des combles perdus, des toitures, des murs (isolation par l’intérieur ou l’extérieur) et des planchers bas. Une bonne isolation peut faire gagner plusieurs classes de DPE d’un coup.

• Chauffage et eau chaude performants – Remplacez les vieilles chaudières fioul ou gaz par des systèmes plus efficaces et écologiques : pompe à chaleur, chaudière gaz à condensation, poêle à granulés, etc. Pensez aussi à installer un programmateur et des thermostats pour optimiser la consommation.

• Menuiseries et ventilation – Changez les fenêtres simple vitrage par du double (voire triple) vitrage avec châssis isolants. Améliorez la ventilation (VMC hygroréglable ou double flux) pour un air sain sans refroidir le logement.

• Équipements économes – Préférez les ampoules LED, les électroménagers peu gourmands (classe A) si vous louez meublé tout inclus. Installez des mousseurs sur les robinets et douche à faible débit pour réduire l’eau chaude consommée.

Financièrement, vous pouvez bénéficier de subventions pour ces travaux : le dispositif MaPrimeRénov’ (accessible aux bailleurs pour les logements de plus de 15 ans), les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) via des primes énergie, les aides des collectivités locales, etc.

En résumé, si vous louez un meublé, faites dès maintenant un état des lieux énergétique de votre bien. Si votre DPE est mauvais ou expiré, planifiez sa mise à jour et envisagez des améliorations. Vous assurerez ainsi la pérennité de vos revenus locatifs tout en valorisant votre patrimoine immobilier. Louer un logement économe en énergie n’est plus seulement un argument de marché, c’est une obligation légale et morale – autant s’y conformer sans tarder pour rester parmi les bailleurs exemplaires en 2025.