DeNormandie vs LMNP : Quel dispositif d'investissement immobilier choisir en 2025 ?

En 2025, deux dispositifs d’investissement locatif se démarquent pour réduire la fiscalité immobilière : la loi Denormandie et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). La loi Denormandie, mise en place en 2019, offre une réduction d’impôt conséquente en échange de la rénovation d’un logement ancien dans certaines zones. De son côté, le statut LMNP permet de réduire l’impôt sur les revenus locatifs des biens meublés tout en offrant une plus grande flexibilité géographique. Alors que la loi Pinel pour les logements neufs touche à sa fin fin 2024, la loi Denormandie (orientée vers l’ancien) a été prolongée et le régime LMNP demeure une valeur sûre pour louer en meublé. Ce comparatif complet, à jour des évolutions législatives 2025, vous aidera à comprendre les avantages et conditions de Denormandie vs LMNP afin de choisir le dispositif adapté à vos objectifs patrimoniaux.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif fiscal visant à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien à rénover. Lancée en 2019 par le ministre Julien Denormandie, elle a pour objectif de revitaliser les centres-villes de taille moyenne en incitant les particuliers à rénover des logements vétustes et vacants. En contrepartie de ces travaux et de la mise en location du bien, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt intéressante sur le revenu. Initialement prévue jusqu’en 2022, la loi Denormandie a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 pour les acquisitions éligibles. Elle fonctionne sur le même principe qu’une loi Pinel appliquée à l’ancien : le propriétaire s’engage à louer le logement rénové pendant une certaine durée, en respectant des critères stricts, et obtient en échange une réduction de son impôt sur le revenu.

Avantages fiscaux de la loi Denormandie

Le principal atout de la loi Denormandie est la réduction d’impôt accordée à l’investisseur. Le montant de la réduction dépend de la durée d’engagement de location : 12 % du coût de l’opération pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ces taux s’appliquent sur le prix total de l’achat plus les travaux, dans la limite de 300 000 € investis (soit au maximum 63 000 € d’économie d’impôt étalée sur 12 ans). Par exemple, un investissement de 250 000 € (achat + travaux) loué 12 ans en Denormandie donnera droit à 52 500 € de réduction d’impôt au total, soit 4 375 € par an. Cette réduction vient directement diminuer l’impôt sur le revenu à payer chaque année, ce qui est particulièrement avantageux pour les ménages fortement imposés.

Il faut noter que, comme la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, l’avantage Denormandie s’inscrit dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an. En pratique, cela signifie que si vous cumulez plusieurs réductions d’impôt (Pinel, Denormandie, etc.), le total ne pourra pas excéder 10 000 € par an (sauf exceptions outre-mer). Néanmoins, avec un maximum de 63 000 € sur 12 ans (environ 5 250 € par an) la réduction Denormandie seule reste sous ce plafond dans la plupart des cas.

Outre l’économie d’impôt, investir en Denormandie permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût fiscal tout en contribuant à la rénovation du parc ancien. À terme, le propriétaire bénéficie d’un bien rénové (donc potentiellement valorisé) et de revenus locatifs complémentaires. Une fois la période d’engagement terminée et la réduction d’impôt obtenue, il est libre de continuer à louer (sans obligation de plafonds) ou de revendre le bien rénové sur un marché local potentiellement dynamisé par ces investissements.

Conditions d’éligibilité du dispositif Denormandie en 2025

Le dispositif Denormandie impose des conditions strictes qu’il faut respecter pour bénéficier de l’avantage fiscal. Voici les principaux critères d’éligibilité :

• Période d’investissement : le logement doit être acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2027. Les opérations réalisées après cette date ne seront plus éligibles à la réduction Denormandie (sauf nouvelle prolongation législative).

• Localisation : le bien doit se situer dans une commune éligible, c’est-à-dire faisant face à un fort besoin de réhabilitation de l’habitat. Sont visées les villes moyennes faisant partie du programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), ainsi que, depuis 2024, certains immeubles en copropriété en grande difficulté. En pratique, plus de 200 communes sont éligibles un peu partout en France (liste disponible par décret), principalement des centres-villes de zones B2 et C. À savoir : les grandes métropoles des zones A/A bis ne sont pas concernées par Denormandie, contrairement à la loi Pinel qui ciblait les zones tendues.

• Travaux de rénovation : le bien acquis doit faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Autrement dit, pour un achat de 200 000 €, il faut prévoir au minimum 50 000 € de travaux. Seuls les travaux d’amélioration éligibles comptent : il faut soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %, soit réaliser au moins 2 types de travaux parmi 5 (changement de chaudière ou d’eau chaude, isolation des murs, isolation de la toiture, isolation des fenêtres) ou créer une nouvelle surface habitable (par exemple ajouter un balcon, une pièce, un garage). Ces rénovations doivent être effectuées par des professionnels et terminées au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant l’achat (ce qui laisse au maximum un peu moins de 3 ans de travaux).

• Mise en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans : une fois le bien rénové, vous devez le louer non meublé (location nue) en tant que résidence principale du locataire, et ce au plus tard un an après la fin des travaux ou l’achat. Vous choisissez dès le départ une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans, durant laquelle vous vous engagez à maintenir le logement loué sous peine de perdre l’avantage fiscal. Il est possible de prolonger une période de 6 ans en 9 puis 12 ans le moment venu, mais pas de revenir en arrière. En cas de non-respect (par exemple revente ou interruption de la location avant la fin), la loi prévoit la restitution des réductions d’impôt déjà obtenues.

• Plafonds de loyer : le loyer que vous pouvez appliquer au locataire est plafonné par décret, afin de rester abordable. Ces plafonds de loyer mensuel au m² varient selon les zones. Par exemple, en 2025, ils sont de 19,51 €/m² en zone A bis (Paris et petite couronne), 14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1 (grandes agglomérations régionales), et 10,15 €/m² en zones B2/C. Ces montants sont révisés chaque année (indexés sur l’IRL) et un coefficient multiplicateur s’applique en fonction de la surface du logement (pour ajuster le loyer plafond aux très petites ou grandes surfaces).

• Plafonds de ressources du locataire : de même, le locataire doit présenter un revenu fiscal de référence de l’année N-2 inférieur à un plafond fixé par la loi. Ce plafond dépend de la composition du foyer et de la zone. Par exemple, pour un bail conclu en 2025, une personne seule en zone B1 doit gagner 35 825 € maximum par an, un couple en zone B1 jusqu’à 47 842 €, etc. Ces plafonds, mis à jour chaque année, garantissent que le dispositif profite à des ménages modestes ou intermédiaires.

• Location à un tiers (pas de lien fiscal) : vous pouvez louer à n’importe quel locataire respectant les conditions ci-dessus, y compris à un membre de votre famille (enfant ou parent) à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Cela peut être un moyen d’aider un proche à se loger tout en défiscalisant, dès lors qu’il paie un loyer normal et respecte les conditions de revenus. En revanche, il est évidemment impossible de vous louer le bien à vous-même ou à quelqu’un de votre foyer fiscal.

En résumé, la loi Denormandie cible un profil d’investissement assez encadré : acheter un bien ancien à rénover dans une ville moyenne, effectuer des travaux importants, puis le louer 6 à 12 ans en respectant des loyers modérés. En échange, l’État subventionne indirectement le projet via la réduction d’impôt. Il s’agit donc d’un dispositif de défiscalisation immobilière orienté patrimoine et rénovation, impliquant une vision à moyen-long terme. L’investisseur doit s’assurer de la qualité de l’emplacement (revitalisation urbaine en cours), de la rentabilité locative avec le loyer plafonné et du sérieux des entreprises de travaux, afin de sécuriser son investissement pendant toute la durée d’engagement.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal applicable aux particuliers qui mettent en location des logements meublés, sans exercer cette activité à titre professionnel. Il ne s’agit pas d’une loi temporaire, mais d’un statut fiscal pérenne, existant depuis 1949, qui a pour but d’encourager la location meublée en offrant un cadre fiscal allégé aux bailleurs. Contrairement à la loi Denormandie, le LMNP n’offre pas une réduction d’impôt directe sur le revenu global, mais il permet de réduire fortement l’imposition des revenus locatifs tirés de la location meublée grâce à des régimes fiscaux avantageux (abattement forfaitaire ou amortissements). En d’autres termes, le LMNP est une niche fiscale immobilière qui vous fait payer peu ou pas d’impôts sur vos loyers meublés, ce qui améliore significativement la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Avantages fiscaux du LMNP

Le régime LMNP offre deux options fiscales au choix de l’investisseur : le micro-BIC (régime forfaitaire) ou le régime réel. Dans les deux cas, les revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à des déductions spécifiques.

• Régime micro-BIC (forfaitaire) : C’est le régime par défaut si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas un certain seuil. Pour les locations meublées classiques, ce seuil était de 72 600 € par an, porté récemment à 77 700 €(pour les revenus 2024). En dessous de ce plafond, le fisc applique un abattement automatique de 50 % sur vos loyers meublés déclarés. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos revenus locatifs (après cet abattement forfaitaire de 50 %), sans avoir à justifier aucune charge. Si votre bien est classé en meublé de tourisme (location saisonnière avec classement officiel), l’abattement était historiquement de 71 % avec un plafond plus élevé, mais à partir de 2025 la loi a aligné ce taux à 50 % également. Le micro-BIC est très simple (peu de comptabilité) et convient si vous n’avez pas beaucoup de charges déductibles. 

• Régime réel (déductif) : C’est le régime que vous pouvez choisir sur option (ou qui s’impose si vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC). Sous ce régime, vous allez déduire toutes les charges réelles liées à la location meublée (intérêts d’emprunt, assurance, travaux d’entretien, frais de gestion, taxe foncière, etc.) et pratiquer des amortissements comptables sur le bien immobilier et le mobilier. L’amortissement consiste à étaler le coût d’achat du bien (hors terrain) et des meubles sur plusieurs années, ce qui crée une charge comptable annuelle venant diminuer le bénéfice imposable. Ce mécanisme permet souvent de neutraliser la fiscalité : il n’est pas rare qu’en régime réel, le résultat imposable soit nul ou très faible pendant de nombreuses années. Par exemple, si vous louez un appartement meublé et que, grâce aux intérêts d’emprunt et à l’amortissement (mettons 2 % du bien par an), vous avez 10 000 € de charges pour 10 000 € de loyers, votre revenu imposable sera 0 € – donc aucun impôt sur ces loyers. C’est là un avantage majeur du LMNP : vous pouvez potentiellement ne pas payer d’impôt du tout sur vos revenus locatifs pendant une longue période, ce qui améliore considérablement votre rendement net. À noter que depuis 2025, la fiscalité LMNP a été légèrement durcie sur deux points : d’une part, les amortissements pratiqués doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien (alourdissant l’imposition de la plus-value), d’autre part le régime micro-BIC a été restreint pour les locations de courte durée non classées (abattement tombé à 30 % et plafond de 15 000 € de recettes dès 2025). Malgré ces ajustements, le régime réel LMNP reste extrêmement avantageux pour effacer la fiscalité des loyers, et les locations meublées « classiques » de longue durée conservent leur abattement de 50 % sans changement.

En plus de réduire l’imposition sur les loyers, le statut LMNP offre quelques atouts supplémentaires :

• TVA récupérable dans certains cas : si vous investissez dans un bien meublé neuf soumis à TVA (par exemple une résidence services type étudiante, senior ou affaires), il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, soit 20 % du montant. En contrepartie, vous devez conserver le bien en location meublée pendant 20 ans, sinon la TVA récupérée est reprise au prorata des années manquantes. Cela équivaut à une économie immédiate importante (par exemple 40 000 € de TVA récupérée sur un appartement de 200 000 €), ce qu’aucun dispositif dans l’ancien comme Denormandie ne permet.

• Flexibilité et absence d’engagement : le LMNP n’impose aucune durée minimale de location. Vous pouvez louer votre bien meublé le temps que vous voulez, et le vendre ou cesser l’activité à tout moment sans crainte de perdre un avantage fiscal (puisqu’il n’y a pas de réduction d’impôt accordée au départ). Cette flexibilité est précieuse si vous préférez garder la maîtrise de votre investissement (par exemple, vendre si le marché devient favorable, ou récupérer le logement pour un usage personnel, etc.). À l’inverse, la Denormandie vous lie pour 6 à 12 ans sous peine de redressement fiscal.

• Libre choix du bien et du lieu : il n’y a aucune restriction de localisation pour faire du LMNP : vous pouvez investir aussi bien en plein Paris (si votre budget le permet) que dans une station balnéaire ou une ville étudiante, selon la demande locative que vous visez. Le bien peut être neuf ou ancien, sans condition particulière (si ancien, vous n’êtes pas obligé de faire des travaux, même s’il est évidemment conseillé d’avoir un logement en bon état pour trouver preneur). Vous pouvez également moduler la durée des locations : location longue durée, colocation, moyenne durée (location meublée de quelques mois), location saisonnière type Airbnb… le régime LMNP couvre toutes ces modalités, à condition de respecter les réglementations locales (notamment pour la courte durée dans les grandes villes) et les obligations déclaratives propres à chacune. Cette liberté permet de chercher les meilleures rentabilités brutes possibles, là où Denormandie vous impose un type de bien et un loyer plafonné.

• Cadre fiscal stable et cumulable : le statut LMNP existe depuis des décennies et, malgré les réformes récentes, reste un pilier de la fiscalité immobilière. Il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (puisque ce n’est pas une réduction d’impôt mais un régime d’imposition des loyers), ce qui signifie que vous pouvez cumuler un investissement en LMNP avec d’autres dispositifs de défiscalisation sur d’autres revenus si vous le souhaitez. Par exemple, rien ne vous interdit d’utiliser simultanément la loi Denormandie sur un premier bien (pour réduire votre impôt) et de louer un second bien en meublé sous LMNP (pour générer des revenus peu imposés). L’un n’annule pas l’autre, simplement un même logement ne peut pas être à la fois en Denormandie et en LMNP (voir plus loin).

Enfin, il convient de préciser les règles d’éligibilité au LMNP. Pour bénéficier du statut non professionnel, il faut que vos recettes annuelles en meublé n’excèdent pas 23 000 € et qu’elles ne représentent pas plus de 50 % de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal. Si vous dépassez l’un de ces seuils, vous basculerez alors sous le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui entraîne des obligations et cotisations sociales supplémentaires. En outre, le bien doit être meublé de façon conforme à la loi : il faut fournir au locataire un équipement minimum (literie, électroménager, table, chaises, rangements, etc.) permettant une habitation décente dès l’entrée. Vous devrez déclarer votre activité de loueur meublé (immatriculation via le guichet des entreprises ou le formulaire P0i) pour obtenir un numéro SIRET, et choisir votre régime fiscal (micro-BIC par défaut, ou réel sur option, généralement pour une durée minimale de 3 ans). À part ces formalités, aucune condition de ressources du locataire, ni de plafond de loyer, ni de zone géographique ne s’applique en LMNP – vous opérez dans le libre marché locatif, avec les avantages et risques que cela comporte. Il faut donc bien étudier l’attractivité locative du lieu où vous investissez et fixer un loyer cohérent avec le marché (vous n’avez pas l’obligation d’un loyer modéré, mais si vous exagérez le montant, vous aurez du mal à trouver preneur).

Denormandie vs LMNP : tableau comparatif des deux dispositifs

Pour bien visualiser les différences entre la loi Denormandie et le statut LMNP, voici un tableau comparatif résumant les caractéristiques de chacun :

En synthèse, la loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation ciblé – idéal pour réduire son impôt en rénovant de l’ancien dans des villes spécifiques – là où le LMNP est un statut fiscal souple – parfait pour générer des revenus locatifs peu imposés sur tout type de bien meublé. Le choix entre les deux dépendra de ce que vous recherchez : une réduction d’impôt immédiate ou une optimisation durable des loyers, un projet sécurisé par l’État dans une zone éligible ou une liberté totale d’investissement. Dans certains cas, ces stratégies peuvent même se compléter (par exemple, investir en Denormandie pour défiscaliser cette année, et parallèlement exploiter un autre bien en LMNP pour percevoir des revenus faiblement fiscalisés).

Quel dispositif choisir selon votre profil ?

Le choix entre la loi Denormandie et le statut LMNP dépend principalement de votre situation fiscale et de vos objectifs d’investissement. En posant les bonnes questions, vous pourrez orienter votre décision :

• Cherchez-vous à réduire immédiatement un impôt sur le revenu élevé ? Si oui, la loi Denormandie sera plus efficace. Par exemple, un foyer fortement imposé (30 % ou 41 % de TMI) profitera pleinement d’une réduction d’impôt de plusieurs milliers d’euros par an grâce à Denormandie. À l’inverse, le LMNP ne baissera pas votre impôt sur salaire, il évite juste d’en payer sur les loyers. Donc pour un contribuable très imposé qui veut avant tout défiscaliser, un dispositif comme Denormandie (ou Pinel dans le neuf) est indiqué.

• Souhaitez-vous maximiser vos revenus locatifs nets d’impôts ? Si votre but est de générer du cash-flow avec un bien locatif, le LMNP offre un terrain de jeu bien plus favorable. Sur un bien meublé, vous pourrez potentiellement percevoir vos loyers avec très peu d’impôts grâce aux amortissements, ce qui augmente significativement le rendement net annuel. Denormandie, avec ses loyers plafonnés et la fiscalité foncière sur les loyers, aboutit souvent à une rentabilité locative plus faible pendant la période d’engagement (mais compensée par la réduction d’impôt). Pour faire simple : Denormandie donne un gain fiscal hors exploitation, LMNP donne un gain fiscal sur l’exploitation. Le premier réduit votre impôt à payer, le second augmente vos revenus après impôt. À chacun de voir ce qu’il privilégie.

• Type de bien et localisation envisagés : avez-vous déjà une ville ou un bien en vue ? Si vous souhaitiez investir dans une grande ville dynamique (Paris, Lyon, Bordeaux…), la loi Denormandie n’y sera pas applicable, alors que la location meublée oui. En revanche, si vous aviez identifié un bel immeuble ancien à rénover dans une ville moyenne du programme Action Cœur de Ville, la Denormandie financera une partie de vos travaux via l’économie d’impôt. Le potentiel de valorisation du bien est aussi à considérer : un logement ancien bien placé et complètement rénové peut prendre de la valeur (gain à la revente) en plus de fournir la réduction d’impôt, ce qui rend l’opération Denormandie doublement intéressante. De son côté, un bien meublé peut aussi très bien se valoriser, mais il n’y a pas de subvention pour le remettre à neuf – tout dépendra de vos fonds propres et de la demande locative.

• Tolérance aux contraintes et horizon d’investissement : êtes-vous prêt à vous engager fermement sur 9 ou 12 ans au même endroit ? La Denormandie impose une stratégie verrouillée sur le long terme. Si votre situation personnelle peut évoluer (par exemple, vous pourriez avoir besoin de revendre pour financer un projet familial, ou envie de récupérer le bien pour un enfant plus tôt que prévu), le LMNP laisse cette porte ouverte sans pénalité fiscale. En revanche, si la stabilité ne vous dérange pas et que vous envisagez de toute façon un investissement patrimonial sur 10-12 ans, la contrainte Denormandie n’en est pas vraiment une.

• Capacité à gérer des travaux et la gestion locative : un projet Denormandie, c’est d’abord un chantier de rénovation. Il faut aimer (ou en tout cas supporter) le processus de suivi de travaux, avec ses imprévus potentiels, ou déléguer à un professionnel de confiance. Ensuite, la gestion locative d’un bien vide est relativement simple (baux de 3 ans renouvelables, locataires stables généralement). Un projet LMNP peut être plus « clé en main » si le bien est en bon état dès le départ, mais la location meublée demande un peu plus d’attention (meubles à entretenir, turnovers plus fréquents surtout en mobilité ou saisonnier, etc.). À vous de voir dans quelle aventure vous êtes le plus à l’aise : rénovation encadrée vs. gestion active d’une location meublée. Certains investisseurs combinent d’ailleurs les deux profils : par exemple, réaliser une opération Denormandie pour la carotte fiscale, puis une fois l’engagement terminé, basculer le bien en meublé afin de continuer à optimiser les loyers sans plafonds. C’est une stratégie possible : après 9 ou 12 ans loué nu, rien ne vous empêche de meubler le logement et de passer en LMNP, cumulant ainsi les avantages successifs des deux dispositifs (défiscalisation d’abord, revenus nets ensuite).

En définitive, il n’y a pas de gagnant universel entre Denormandie et LMNP. Ce sont deux outils différents qui répondent à des besoins différents. L’important est d’analyser votre propre situation : montant de votre impôt actuel, capacité d’emprunt, marché locatif visé, effort de gestion consenti, etc. Si vous hésitez, n’hésitez pas à faire des simulations financières sur chaque scénario (un simulateur Denormandie vs LMNP, ou avec votre conseiller en gestion de patrimoine). Par exemple, calculez votre taux de rendement interne (TRI) avec et sans avantage fiscal, estimez votre flux de trésorerie annuel dans chaque cas, et tenez compte du risque de vacance locative (plus élevé possiblement en Denormandie dans une petite ville, ou en LMNP saisonnier hors saison). Ce travail vous permettra de choisir en connaissance de cause le dispositif le mieux adapté à vos objectifs. Et pourquoi pas, comme évoqué, opter pour un mix : profiter de la réduction d’impôt Denormandie sur un projet et investir en LMNP sur un autre – diversifier ses investissements reste une stratégie prudente pour maximiser ses chances de succès.