Déclaration LMNP : Le guide du meilleur logiciel comptable

La location meublée non professionnelle (LMNP) reste l’un des régimes fiscaux favoris des investisseurs immobiliers. En 2025, la réforme du régime micro‑BIC et la réintégration des amortissements dans la plus‑value modifient les règles du jeu. Pour déclarer sereinement vos revenus locatifs et optimiser votre fiscalité, il est indispensable de comprendre les régimes disponibles, les obligations comptables et les solutions logicielles adaptées. Ce guide actualisé passe en revue les nouveautés 2025 et compare les logiciels comptables afin de vous aider à choisir la meilleure solution.

Comprendre votre statut LMNP en 2025

LMNP ou LMP : quelles conditions ?

Une activité de location meublée relève du statut non professionnel (LMNP) lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions sont dépassées, le loueur bascule en location meublée professionnelle (LMP), entrainant des obligations comptables et sociales plus lourdes, mais permettant d’imputer les déficits sur le revenu global.

Nouveautés fiscales 2025

• Réintégration des amortissements dans la plus‑value : lors de la vente d’un bien, les amortissements déduits sur le bâtiment sont désormais réintégrés pour calculer la plus‑value, augmentant la base imposable. Un exemple : un bien acheté 200 k€ puis revendu 300 k€ après 10 ans avec 50 k€ d’amortissements entraîne une base taxable de 150 k€ au lieu de 100 k€.

• Micro‑BIC réformé : les locations de tourisme non classées bénéficient d’un abattement de 30 % seulement et leur seuil d’accès est abaissé à 15 000 € de recettes. Les logements classés ou loués à l’année conservent le seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Cette réforme incite les loueurs saisonniers à classer leur logement ou à privilégier la location longue durée.

• Fin du crédit d’impôt OGA : l’adhésion à un centre de gestion agrée (CGA) n’ouvre plus droit au crédit d’impôt, mais les honoraires restent déductibles.

• Autres obligations : obligation de publier un numéro d’enregistrement pour les meublés touristiques, interdiction de louer plus de 90 jours/an dans certaines communes et interdiction de louer des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) à partir de 2025.

Choisir entre micro‑BIC et régime réel

Micro‑BIC : simplicité et abattement automatique

Le régime micro‑BIC est accessible lorsque les recettes de location meublée n’excèdent pas 77 700 € (logements classiques ou meublés de tourisme classés) ou 15 000 € pour les meublés non classés. L’administration applique alors un abattement forfaitaire pour charges de 50 % (ou 30 % pour les meublés non classés), sans possibilité de déduire des charges réelles. Les recettes nettes ainsi calculées sont reportées directement sur la déclaration 2042 C PRO.

Avantages : formalités allégées (pas de bilan), idéal pour des revenus modestes.

Limites : impossibilité de déduire les intérêts d’emprunt, travaux et amortissements, ce qui peut conduire à payer trop d’impôts si les charges sont élevées. Les propriétaires de biens à fort levier ou réalisant des travaux peuvent y perdre.

Régime réel : optimiser grâce aux charges et amortissements

Lorsque les recettes dépassent les seuils ou sur option (à formuler lors de la demande de SIREN), le régime réel s’applique. Celui‑ci permet de déduire l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, assurances, taxe foncière, travaux d’entretien, etc.) et surtout l’amortissement du logement et du mobilier. Ces déductions peuvent gommer en grande partie l’imposition. Le choix est irrévocable pour 2 ans et tacitement reconduit.

Obligations comptables au régime réel

• Tenir une comptabilité d’engagement avec un livre des recettes, un journal des dépenses, un bilan, un compte de résultat et un tableau d’amortissements.

• Établir la liasse fiscale (formulaire 2031‑SD et annexes 2033 A à G) et la télétransmettre avant le deuxième jour ouvré suivant le 1ᵉʳ mai ou dans les trois mois suivant la clôture de l’exercice.

• Conserver toutes les pièces justificatives (acte d’achat, bail, factures, attestations) pendant dix ans.

Avantages et limites du réel

Le régime réel est souvent plus avantageux, car l’amortissement permet de neutraliser tout ou partie des loyers. Toutefois, depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus‑value, ce qui réduit l’intérêt fiscal en cas de revente rapide. La tenue comptable est plus exigeante et justifie l’utilisation d’un logiciel ou d’un expert‑comptable.

Le processus de déclaration LMNP

1. Immatriculation et choix du régime : Guichet unique de l’INPI pour obtenir un numéro SIREN et choisir entre micro‑BIC ou réel.

2. Tenue comptable : au micro‑BIC, conserver un livre des recettes ; au régime réel, tenir une comptabilité et établir un Fichier des écritures comptables (FEC).

3. Déclaration annuelle :

   • Micro‑BIC : reporter le montant des recettes brutes dans la déclaration de revenus 2042 C PRO en cases 5ND à 5PJ.

   • Régime réel : télétransmettre la liasse 2031/2033 via un logiciel compatible (ou par un expert‑comptable) puis reporter le résultat dans la 2042 C PRO.

4. Paiement des impôts et prélèvements sociaux : le résultat net est soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). En LMP, des cotisations sociales s’ajoutent.

Quels logiciels pour votre comptabilité ? Comparatif 2025

Le marché 2025 offre plusieurs solutions : des plateformes 100 % autonomes à partir de 179 €/an aux experts‑comptables en ligne. Le tableau ci‑dessous synthétise les offres repérées.

*Prix indicatifs hors promotions 2025

Pourquoi choisir LMNP.ai ?

Le logiciel LMNP.ai se distingue par son IA intégrée et sa simplicité. La formule Autonomie (179 €/an) génère automatiquement la liasse fiscale et la télétransmet et permet la personnalisation complète du plan d'amortissement. La formule Expert (249 €/an) inclut l’intervention d’un cabinet d'expert comptable qui sécurise la comptabilité et signe la liasse. En outre, LMNP.ai permet de gérer un nombre illimité de biens (sans surcoût en offre autonomie et 108 euros en expert comptable), de reprendre des exercices antérieurs et de basculer en LMP gratuitement — un avantage comparatif par rapport aux offres facturées par bien. En résumé, LMNP.ai offre une automatisation poussée et un accompagnement professionnel à un tarif très compétitif (elle est l'offre la moins chère du marché).

Conseils pour optimiser votre déclaration et éviter les pièges

• Comparer les régimes : calculez vos charges (intérêts, travaux, amortissements) pour vérifier si l’abattement du micro‑BIC vous suffit. En général, dès que les charges dépassent 30 % des loyers, le réel est plus avantageux.

• Anticiper la revente : avec la réintégration des amortissements, une vente rapide peut engendrer une plus‑value plus élevée. 

• Classer votre logement saisonnier : la classification « meublé de tourisme » permet de rester au seuil de 77 700 € avec un abattement de 50 %, au lieu de 30 % pour les non classés.

• S’organiser : conservez toutes vos factures et justificatifs et tenez votre comptabilité au fur et à mesure. Des logiciels comme LMNP.ai importent automatiquement les transactions et génèrent un fichier FEC conforme.

• Profiter des déductions : certains travaux de rénovation énergétique ou le coût du logiciel comptable sont déductibles au régime réel.

Pour résumer, la réforme de 2025 rebat les cartes pour les loueurs en meublé : nouveau seuil pour les locations de tourisme non classées, réintégration des amortissements dans la plus‑value et obligations accrues. Face à ces évolutions, le choix du régime fiscal (micro‑BIC ou réel) et d’un logiciel de comptabilité adapté devient déterminant.

Notre analyse montre que LMNP.ai se démarque en proposant une solution automatisée, économique et complète qui couvre aussi bien la génération de la liasse que l’optimisation de l’amortissement et la télétransmission. Quel que soit votre choix, gardez à l’esprit que la régularité et la rigueur comptable sont les clés d’une fiscalité maîtrisée.

Sources

• Compta‑online – Explications sur les seuils micro‑BIC (77 700 €) et les abattements, nouvelle limite de 15 000 € pour les meublés non classéscompta-online.comcompta-online.com.

• Impots.gouv – Particularités du micro‑BIC : abattement forfaitaire, impossibilité de déduire les charges réellesimpots.gouv.fr.

• Keobiz – Obligations comptables au régime réel : livre des recettes, bilan, FEC, formulaires 2031/2033 et date de dépôtkeobiz.frkeobiz.fr.

• Keobiz – Conditions de passage en LMP et seuils de 23 000 €keobiz.fr.

• Smartloc & Indy – Avantages du régime réel et importance des amortissementssmartloc.fr.

• LMNP.ai – Détails des offres Autonomie et Expert et fonctionnalités avancéeslmnp.ailmnp.ai.

• Wise/Smartloc comparatifs – Analyse des principaux logiciels LMNP et fourchettes de prixjedeclaremonmeuble.comjedeclaremonmeuble.comwise.com.

• LMNP.ai – Nouveautés 2025 – Réintégration des amortissements et modifications du micro‑BIClmnp.ailmnp.ai.