Couple Pacsé : Comment Faire un Achat Immobilier ?

Acheter un bien immobilier en couple lorsqu’on est pacsé soulève de nombreuses questions juridiques et fiscales. Le Pacte civil de solidarité (PACS) offre aux couples une alternative souple au mariage, de plus en plus prisée (plus de 200 000 couples se pacsent chaque année en France). Mais comment un couple pacsé peut-il organiser au mieux son achat immobilier ? Quelles sont les précautions à prendre concernant le régime de propriété, le financement ou la protection du partenaire en cas de coup dur ? Dans ce guide actualisé en 2025, nous faisons le point de manière claire et pragmatique sur les démarches et options qui s’offrent à vous en tant que couple pacsé souhaitant devenir propriétaires. Objectif : sécuriser votre projet immobilier à deux, optimiser votre fiscalité, et éviter les mauvaises surprises.

Qu’est-ce que le PACS et quel impact sur l’achat immobilier ?

Le PACS (Pacte Civil de Solidarité), instauré par la loi du 15 novembre 1999, est une union civile entre deux personnes souhaitant officialiser leur vie commune sans se marier. Ce statut crée des obligations légales d’aide mutuelle et matérielle (par exemple, partage des charges courantes du ménage) et une certaine solidarité vis-à-vis des dettes de la vie courante. En revanche, le PACS n’est pas un régime matrimonial à part entière : c’est un contrat souple que les partenaires peuvent aménager.

Régime par défaut du PACS – la séparation de biens : Depuis la réforme de 2007, les partenaires pacsés sont, sauf choix contraire, soumis au régime de la séparation de biens. Cela signifie que chacun reste propriétaire des biens qu’il acquiert en son nom, même pendant le PACS. Un achat immobilier réalisé par l’un n’appartient qu’à lui, et un achat réalisé à deux appartient aux deux en proportion de la contribution financière de chacun. Contrairement au mariage (sans contrat) où les acquisitions pendant l’union sont automatiquement communes 50/50, le PACS par défaut n’instaure aucune communauté de biens. Pour le couple pacsé, c’est donc un point crucial : il faut organiser la répartition de la propriété lors de l’achat du logement.

Possibilité d’aménagement : Les partenaires pacsés ont la liberté d’adapter leur convention de PACS. Ils peuvent opter pour un régime d’indivision (voir plus bas) ou recourir à d’autres dispositifs (par exemple, créer une société civile immobilière) pour gérer leur bien commun. En pratique, lors d’un achat immobilier, être pacsé ou non ne vous empêche pas d’acheter ensemble (des concubins non pacsés peuvent tout à fait acheter à deux également). Cependant, le PACS vous confère un cadre juridique plus protecteur que la simple union libre : il facilite certaines démarches, offre des avantages fiscaux et permet d’anticiper les conséquences d’une séparation ou d’un décès. Nous détaillons ci-dessous les scénarios possibles d’achat pour un couple pacsé, afin de couvrir 100 % des questions que vous pourriez vous poser.

PACS et achat immobilier : les options pour devenir propriétaires à deux

Chaque couple pacsé peut choisir la manière dont il réalise son acquisition immobilière. Voici les principaux scénarios d’achat possibles et leurs implications :

Achat à deux en indivision (régime par défaut)

Dans la grande majorité des cas, les couples pacsés qui achètent ensemble le font en indivision simple, c’est-à-dire sans clause particulière d’indivision dans le PACS. Concrètement, le bien figure aux noms des deux partenaires, avec une répartition selon le financement de chacun.

• Propriété proportionnelle aux apports : Chaque partenaire est propriétaire du bien à hauteur de sa participation financière dans l’achat. Il est primordial de préciser dans l’acte notarié les parts respectives de chacun (par exemple 60 % / 40 %) ainsi que les montants apportés (apport personnel, part de l’emprunt remboursée par chacun, etc.). À défaut de précision, la loi présume une propriété 50/50 entre partenaires, ce qui peut ne pas refléter la réalité de vos contributions. Prenez donc le temps, avant la signature chez le notaire, d’établir un tableau clair des apports de chacun (fonds propres et part de crédit) afin de déterminer le pourcentage de propriété et de l’indiquer dans l’acte.

• Gestion de l’indivision : Être copropriétaires en indivision implique que toutes les décisions importantes concernant le bien (vente, modifications majeures, etc.) nécessitent l’accord des deux partenaires. En cas de désaccord profond, l’un ne peut pas disposer du bien sans l’autre ; il faudrait alors saisir le tribunal pour débloquer la situation. C’est un inconvénient classique de l’indivision. Toutefois, l’indivision “classique” offre l’avantage d’épouser fidèlement les investissements de chacun : chacun est libre d’investir plus ou moins, et de récupérer sa quote-part en cas de revente.

• Exemple concret : Vous achetez en couple pacsé un appartement à 300 000 €. L’un apporte 180 000 € (60 %) et l’autre 120 000 € (40 %). Si ces montants sont inscrits à l’acte, le bien sera détenu à 60 % par le premier et 40 % par le second. En cas de vente ultérieure, chacun recevra 60 % et 40 % du prix (moins le remboursement du crédit éventuel restant).

Avantages de l’indivision simple : grande flexibilité et équité, chacun est propriétaire de ce qu’il a financé, ce qui limite les litiges en cas de séparation. Inconvénients : aucune décision importante (vente, mise en location, travaux lourds…) ne peut être prise sans l’accord des deux, ce qui peut poser problème en cas de conflit.

Achat par un seul des partenaires

Il est possible qu’un seul partenaire du PACS réalise l’achat à son nom exclusif (par exemple si son conjoint ne souhaite pas investir ou ne peut pas emprunter). Dans ce cas :

• Propriété exclusive : Le bien appartient à 100 % au partenaire qui l’achète. L’autre n’a aucun droit de propriété dessus, même s’il participe indirectement aux dépenses (par exemple, en payant certaines charges ou le quotidien). Juridiquement, le logement est un bien propre de l’acheteur.

• Conséquences : Le partenaire non-acquéreur n’a pas son mot à dire sur la gestion ou la disposition du bien. En cas de séparation, il ne pourra revendiquer aucune part du logement, même s’il a contribué aux frais du ménage (loyer, factures) – ces contributions sont considérées comme l’exécution de son devoir d’aide matérielle dans le PACS, pas comme un investissement dans le bien. De même, en cas de décès, le bien ne fera pas partie de l’héritage du survivant (sauf testament, voir plus loin).

• Obligations financières : Attention, même si le bien est personnel à un partenaire, le PACS crée une obligation de secours et d’aide mutuelle. Le partenaire propriétaire ne peut pas exiger un “loyer” de l’autre pour l’occuper, mais chacun doit continuer à contribuer équitablement aux charges courantes du ménage (alimentation, électricité, éventuellement remboursement du prêt selon vos arrangements internes).

• Comment protéger le partenaire non propriétaire ? Si vous achetez seul mais souhaitez tout de même que votre conjoint pacsé soit sécurisé, vous pouvez léguer une part du bien à votre partenaire via un testament. Il est aussi possible de l’associer plus tard à la propriété (par exemple en lui vendant ou donnant une part, ce qui implique des démarches notariales et fiscales). Sans aménagement particulier, le partenaire non propriétaire reste vulnérable (il pourrait être amené à quitter les lieux rapidement en cas de rupture, puisqu’il n’a aucun titre de propriété).

Alternatives particulières : régime d’indivision conventionnelle ou création d’une SCI

Outre les deux cas classiques ci-dessus, il existe des options juridiques spécifiques pour organiser un achat immobilier en couple pacsé. Ces solutions permettent de prévoir dès l’avance le fonctionnement de la propriété du bien.

Le choix de l’indivision conventionnelle (50/50)

Lors de la conclusion du PACS (ou par avenant ultérieur devant notaire), les partenaires peuvent opter pour le régime de l’indivision. Il s’agit d’une clause par laquelle vous décidez que tous les biens acquis pendant le PACS seront réputés détenus à parts égales par les deux partenaires, peu importe la contribution financière de chacun. En d’autres termes, c’est l’équivalent d’un régime de communauté simplifiée (sans distinction de biens propres) durant la vie du PACS.

• Effets : Si vous activez cette clause, alors un achat immobilier réalisé ensemble sera automatiquement considéré comme détenu 50 % par chaque partenaire, quelle que soit la répartition effective du financement. Même si l’un finance plus que l’autre, il n’aura pas plus de droits sur le bien. De même, un bien acheté séparément par l’un pendant le PACS pourrait aussi tomber sous l’indivision (selon la portée de la clause choisie). Cela crée une forme d’égalité systématique.

• Avantage : Ce régime peut convenir aux couples souhaitant tout partager équitablement, ou lorsque les partenaires ont des revenus très inégaux mais veulent être copropriétaires à 50/50. Il offre une vision “mariage-like” où chaque acquisition est automatiquement commune, ce qui peut simplifier les choses (pas besoin de calculer les quotes-parts dans chaque acte).

• Inconvénients : Il peut devenir injuste si l’un investit beaucoup plus que l’autre. En cas de séparation, chaque bien est divisé en deux parts égales d’office, ce qui peut léser celui qui a financé davantage. Par ailleurs, en cas de décès, le survivant se retrouvera en indivision non pas avec 50/50 face aux héritiers du défunt, mais bien avec 50 % seulement, l’autre moitié allant aux héritiers (enfants, etc.), ce qui peut générer des tensions ou des blocages.

En résumé, opter pour l’indivision globale dans le PACS est un choix engageant qui doit être mûrement réfléchi. Beaucoup de couples pacsés restent sur le régime par défaut (séparation de biens) pour garder la liberté de fixer au cas par cas la part de chacun.

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une société créée spécifiquement pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Un couple pacsé peut choisir de constituer une SCI commune qui sera propriétaire du logement acheté, plutôt que d’acheter en noms propres.

• Fonctionnement : Les deux partenaires deviennent associés de la SCI, à hauteur de leurs apports dans le capital (généralement, chacun apporte de l’argent à la société qui sert à acheter le bien, ou apporte directement le bien s’il l’avait). Chacun détient donc des parts sociales proportionnelles à son investissement. La SCI est alors propriétaire du logement, et le couple n’est propriétaire qu’indirectement (via ses parts de la société).

• Avantages de la SCI : Ce montage apporte une grande souplesse dans la gestion du patrimoine immobilier. Il est possible de prévoir dans les statuts des clauses protectrices, par exemple :

  • Clause d’agrément : en cas de décès d’un partenaire, le survivant peut avoir la priorité pour racheter les parts du défunt et éviter qu’un héritier étranger au couple ne devienne associé de la SCI. Souvent, les statuts prévoient que toute cession de parts (y compris par succession) doit être agréée par l’autre associé, ce qui permet de garder le contrôle.

  • Clause de « démembrement croisé » : on peut aménager la répartition des parts en donnant à chaque partenaire l’usufruit de la part de l’autre en plus de la nue-propriété de ses propres parts. Ainsi, si l’un décède, le survivant récupère automatiquement l’usufruit des parts du défunt (il pourra continuer à jouir du bien), et les héritiers n’en ont que la nue-propriété jusqu’au décès du survivant. Ce type de clause permet au partenaire survivant de continuer à habiter le logement sans encombre.

  • Plus généralement, la SCI facilite la transmission : on transmet des parts sociales plutôt que le bien lui-même, ce qui peut être fiscalement avantageux dans certains cas (démembrement, donations progressives, etc.).

• Inconvénients de la SCI : Ce dispositif engendre des frais et formalités (rédaction des statuts notariés, immatriculation au registre du commerce, comptabilité annuelle, impôts spécifiques…). Il convient plutôt aux projets immobiliers importants ou complexes (investissement locatif multi-biens, gestion à long terme). Pour l’achat de la résidence principale d’un couple, une SCI est rarement nécessaire sauf situation patrimoniale particulière.

En résumé, indivision conventionnelle et SCI sont deux outils différents : la première est une simple clause du PACS qui automatise le 50/50, la seconde est une structure juridique à part entière. L’avis d’un notaire est vivement recommandé pour choisir l’option la plus adaptée à votre situation familiale et patrimoniale avant d’acheter.

Emprunt immobilier : comment financer un achat en couple pacsé ?

Le financement de votre achat (le prêt immobilier) est un point crucial, et être pacsés peut influencer positivement ou négativement la démarche. Bonne nouvelle : aux yeux des banques, un couple pacsé est généralement bien considéré, souvent presque autant qu’un couple marié. Voici ce qu’il faut savoir :

• Capacité d’emprunt commune : Si vous empruntez à deux, la banque va étudier vos revenus combinés et vos charges pour calculer votre capacité de remboursement. Le fait d’être pacsés formalise votre union, et les banques aiment savoir que les co-emprunteurs ont un lien juridique stable. D’ailleurs, un organisme de crédit est généralement plus enclin à prêter à des partenaires pacsés qu’à de simples concubins non liés, car cela offre plus de garanties (solidarité du couple). En pratique, vous ouvrirez souvent un compte joint pour le remboursement du prêt.

• Emprunter seul quand on est pacsé : Est-il possible qu’un seul partenaire souscrive le prêt immobilier ? Oui, tout à fait. Par exemple, si un des deux a un revenu suffisant et que l’autre préfère ne pas s’endetter, un emprunt au seul nom d’un partenaire est envisageable même si vous êtes pacsés. Cependant, la banque pourra demander que le conjoint pacsé se porte caution solidaire du prêt. Cela signifie que, même sans être co-emprunteur officiellement, le partenaire s’engage à payer si l’emprunteur fait défaut. Les banques utilisent souvent cette précaution pour étaler le risque sur deux personnes : en cas de non-paiement d’une mensualité, elles pourront se retourner contre le partenaire cautionnaire pour obtenir le remboursement. En somme, emprunter seul dans un couple pacsé n’isole pas complètement l’autre partenaire aux yeux de la banque.

• Solidarité des dettes et PACS : Attention, le PACS implique une solidarité légale pour les dépenses courantes et les loyers. Un crédit immobilier, en revanche, n’est pas considéré comme une “dette de la vie courante” s’il n’est pas signé par les deux : la banque ne peut pas poursuivre automatiquement le partenaire non-emprunteur, sauf s’il s’est porté caution ou co-emprunteur. Néanmoins, dans la pratique, les couples pacsés font souvent le prêt ensemble, ou la caution est demandée, ce qui de facto engage financièrement les deux.

• Dossier de prêt simplifié : Être pacsés peut simplifier certaines démarches administratives. Par exemple, les banques peuvent demander un peu moins de justificatifs qu’à de simples colocataires ou concubins, puisque votre situation de couple est déjà actée juridiquement. Le montage du dossier peut s’en trouver accéléré. Toutefois, l’élément principal reste votre profil financier : revenus, stabilité de l’emploi, apport personnel, endettement existant… Le statut marital ou PACS joue un rôle secondaire par rapport à ces critères.

• Assurance emprunteur : Vous devrez souscrire une assurance décès-invalidité pour votre prêt. Celle-ci couvre chaque emprunteur selon une quotité (par exemple 100 % chacun pour être totalement couvert). Le coût de l’assurance dépend de l’âge et de la santé de chacun, pas du PACS. Néanmoins, en cas de sinistre (décès), un couple pacsé bénéficie des mêmes garanties qu’un couple marié si chacun est assuré : le prêt peut être remboursé en tout ou partie par l’assurance selon la quotité assurée, protégeant le partenaire survivant.

• Taux d’intérêt en 2025 : Les taux immobiliers ont augmenté ces dernières années (autour de 4 % sur 20 ans en 2024). En 2025, ils restent élevés, ce qui peut limiter la capacité d’emprunt. Un conseil : mettez en commun votre apport et soignez votre dossier (stabilité professionnelle, faible endettement) pour décrocher un meilleur taux. Le PACS ne donne pas de privilège de taux, mais le fait d’avoir deux revenus peut rassurer le prêteur et permettre d’emprunter un peu plus que si vous étiez seul.

En résumé, être pacsés n’est pas un obstacle à l’emprunt, bien au contraire. Ce statut est reconnu par les banques, qui apprécient la stabilité qu’il implique. Il n’est généralement pas plus difficile d’emprunter avec un partenaire pacsé* qu’en étant mariés. Assurez-vous simplement de clarifier entre vous qui emprunte, qui rembourse quoi, et éventuellement formalisez-le dans votre convention de PACS ou par écrit pour éviter les malentendus.

Se prémunir en cas de séparation du couple pacsé

Personne n’aime envisager le pire lors d’un projet immobilier heureux… Mais anticiper les conséquences d’une éventuelle séparation est indispensable pour protéger chacun des partenaires. Que se passe-t-il si vous vous séparez après avoir acheté un bien en étant pacsés ?

Les solutions dépendent du mode d’achat et du régime choisi :

• Si le bien a été acheté en indivision (séparation de biens) : Chaque partenaire garde la part de propriété indiquée dans l’acte notarié (par exemple 70/30). Deux choix principaux s’offrent alors : vendre le bien et se répartir le prix au prorata des parts de chacun, ou bien l’un rachète la part de l’autre (on parle de rachat de soulte) s’il souhaite garder le logement. Dans le cas de la vente, il faudra d’abord rembourser le reliquat du crédit puis partager le solde. Dans le cas du rachat de soulte, le partenaire qui reste propriétaire doit généralement contracter un nouvel emprunt à son nom pour financer le rachat de la part de l’ex-conjoint. Une estimation du bien par un professionnel peut être utile pour se mettre d’accord sur la valeur de la soulte.

• Si le bien a été acheté sous le régime de l’indivision conventionnelle 50/50 : Peu importe qui a payé quoi, le bien est censé appartenir pour moitié à chacun. En cas de rupture, le principe est un partage 50/50. Si l’un souhaite garder le logement, il devra racheter 50 % de sa valeur à l’autre (même s’il avait financé plus à l’origine). Sinon, la vente aboutira à un partage à parts égales du produit. C’est simple dans le calcul, mais cela peut provoquer des frustrations si la contribution financière était déséquilibrée.

• Si le bien appartient à un seul partenaire : Si vous vous séparez, celui qui n’est pas propriétaire n’a pas de droit sur le logement. Il devra le quitter, sans compensation, sauf accord amiable (par exemple, certains ex-conjoints trouvent un arrangement financier si l’un avait beaucoup contribué indirectement, mais légalement rien ne l’y oblige). Le partenaire non-propriétaire pourrait éventuellement tenter une action en enrichissement sans cause s’il a investi massivement dans un bien au nom de l’autre, mais c’est une procédure incertaine et complexe. Le plus simple est d’éviter ce genre de situation en amont, en mettant les deux noms si les deux financent de manière significative.

• En cas de désaccord persistant : Si les ex-partenaires n’arrivent pas à s’entendre (sur la vente, le prix de rachat, etc.), il faudra saisir le tribunal. Le juge pourra ordonner la vente du bien aux enchères ou attribuer le bien à l’un des deux avec indemnisation de l’autre. Cette solution extrême est coûteuse et souvent longue, d’où l’importance d’essayer de trouver un terrain d’entente à l’amiable.

Conseils pour anticiper une séparation : Personne n’est à l’abri d’une rupture, donc mieux vaut prévoir. Vous pouvez faire rédiger une convention d’indivision au moment de l’achat, qui détaille les modalités en cas de séparation (droit de priorité pour racheter la part de l’autre, méthode d’évaluation du bien, délai pour statuer avant mise en vente, etc.). De même, votre convention de PACS peut mentionner certains aspects patrimoniaux. Enfin, soyez réalistes lors de l’achat : investir à deux alors que l’un finance 90 % peut s’avérer problématique plus tard. Dans ce cas, il pourrait être judicieux de ne pas mettre les deux noms sur le titre de propriété, ou d’envisager une SCI avec des statuts prévoyant le sort des parts en cas de séparation (ex : rachat préférentiel).

Heureusement, beaucoup de couples surmontent ces situations sans heurts. Mais en cas de séparation d’un couple pacsé propriétaire, les maîtres-mots seront dialogue et équité, pour éviter que le bien immobilier ne se transforme en bataille judiciaire.

Protection du partenaire pacsé en cas de décès

Le décès de l’un des partenaires est sans doute l’événement le plus lourd de conséquences pour un couple pacsé propriétaire. Contrairement aux couples mariés, où le conjoint survivant est héritier réservé d’une partie des biens communs, un partenaire pacsé survivant n’est pas automatiquement héritier du tout. Il bénéficie certes de quelques dispositions protectrices, mais celles-ci sont limitées. Il est donc crucial d’anticiper par des mesures spécifiques pour protéger le logement du couple en cas de malheur. Voici les points à connaître :

• Droit de jouissance d’un an sur le logement familial : La loi prévoit que, si le logement constituait la résidence principale du couple, le partenaire pacsé survivant peut continuer à occuper le logement pendant 1 an gratuitement (sans payer de loyer aux éventuels héritiers). Ce droit d’usage temporaire est automatique et vaut que le partenaire décédé ait été propriétaire du bien en totalité ou en partie. Cela évite une éviction immédiate du survivant dans la période difficile du deuil. Attention : passé ce délai d’un an, la situation redevient “normale” : les héritiers du défunt (souvent les enfants, ou à défaut les parents, frères/sœurs) peuvent exiger la sortie de l’indivision. En pratique, après un an, ils peuvent demander soit la vente du bien, soit le versement d’un loyer si le survivant veut rester dans les lieux.

• Absence d’héritage sans testament : En l’état actuel du droit, un partenaire pacsé n’hérite pas de son conjoint décédé par défaut, s’il n’y a pas de disposition particulière. Le PACS ne confère pas de vocation successorale (contrairement au mariage où le conjoint survivant est héritier légal d’une fraction de la succession). Concrètement : si votre conjoint pacsé décède sans testament, sa part du bien immobilier ira à ses héritiers légaux (enfants principalement, ou sa famille). Le survivant pourra rester 1 an (droit d’usage), mais ensuite il devra s’entendre avec les héritiers ou quitter le logement. Exemple : Un couple pacsé sans enfants, le défunt avait 50 % de la maison et ses parents sont encore en vie : ces derniers hériteront de ses 50 %, se retrouvant en indivision avec le survivant.

• Testament indispensable : Pour protéger votre partenaire, la solution la plus simple est de rédiger chacun un testament en faveur de l’autre. Vous pouvez ainsi léguer tout ou une partie de vos droits sur le bien immobilier à votre conjoint pacsé. Si vous n’avez pas d’enfants, vous pouvez le faire héritier universel (il héritera de tout, bien immobilier compris). Si vous avez des enfants, vous ne pouvez pas les déshériter : vous ne pouvez léguer à votre partenaire que la part de votre patrimoine appelée quotité disponible (qui varie selon le nombre d’enfants : la moitié de vos biens si vous avez un enfant, un tiers si vous en avez deux, un quart si trois ou plus). Par exemple, avec un enfant, vous pouvez léguer jusqu’à 50 % de vos biens à votre partenaire, le reste allant obligatoirement à l’enfant. Le testament doit être fait dans les formes légales (olographe manuscrit ou notarié).

• Exonération des droits de succession : Les couples pacsés bénéficient d’une exonération totale des droits de succession, comme les couples mariés, pour la part qu’ils héritent. Autrement dit, si votre partenaire pacsé vous lègue sa part de la maison par testament, vous n’aurez aucun droit de succession à payer (0 €), ce qui est un avantage fiscal énorme par rapport à un couple non pacsé (un concubin survivant paierait 60 % de taxes sur la part héritée). Condition : il faut bel et bien hériter de quelque chose, donc un testament est requis, sinon l’exonération ne sert à rien (puisque sans testament le survivant n’a rien). Notez que pour les donations du vivant, il y a également un avantage : les partenaires pacsés ont le même abattement que les époux (80 724 €) sur les droits de donation.

• Clause de tontine (clause d’accroissement) : Il s’agit d’une clause particulière que vous pouvez insérer dans l’acte d’achat immobilier lors de l’acquisition. Une clause de tontine stipule que, si l’un des co-acquéreurs décède, le survivant est censé avoir été propriétaire du bien depuis l’origine. Le défunt est réputé n’avoir jamais eu de droits sur le bien. Conséquence : le bien n’entre pas dans la succession du tout. Les héritiers légaux n’ont donc aucune revendication possible sur ce logement, qui revient entièrement au survivant. C’est une solution radicale pour protéger le partenaire survivant. Précautions fiscales : En présence d’une tontine, le fisc considère généralement que le survivant “acquiert” la part du défunt à la date du décès. S’agissant d’un couple pacsé, cette transmission est exonérée de droits de succession également (puisque assimilé à conjoint). En revanche, pour des concubins non pacsés, ce montage entraînerait 60 % de taxation sur la valeur du bien (sauf résidence principale < 76 000 € où un taux réduit s’applique). Limites de la tontine : elle doit être prévue dès l’achat initial; elle fige le bien (impossible de vendre sans casser la clause, qui nécessite l’accord des deux); et surtout elle n’est valable que si les coacquéreurs ont financé le bien de façon relativement proportionnée (sinon le fisc peut y voir une donation déguisée). La tontine est idéale pour protéger le survivant sans enfants, mais si le défunt a des enfants d’une autre relation, ceux-ci seront privés du bien (ce qui peut être contesté moralement, même si légalement valide). Là encore, parlez-en avec le notaire lors de l’achat.

• Autres dispositifs de protection : Pensez à la prise d’assurance-vie au bénéfice du partenaire (les capitaux versés au décès sont hors succession et défiscalisés jusqu’à 152 500 € environ par bénéficiaire). Une assurance-vie peut fournir des liquidités au survivant pour racheter la part des héritiers ou payer d’éventuels frais. Si vous aviez monté une SCI, comme vu plus haut, les statuts peuvent prévoir qu’en cas de décès la société continue avec le survivant seul (clause d’agrément) ou d’autres facilités. Enfin, notez que le partenaire pacsé, tout comme l’époux survivant, peut prétendre sous conditions au droit temporaire au logement (un an gratuit) et à un droit viager au logement si le logement était sa résidence principale et appartenait intégralement au défunt – mais ce dernier droit viager n’est garanti que pour les époux en réalité, pas pour les partenaires pacsés (d’où l’importance d’aménager par testament).

En conclusion sur le décès : Le cadre du PACS seul offre une protection minimale (un an de logement, et exonération fiscale qui n’est utile que si vous héritez). Il est indispensable de compléter par un testament pour transmettre le bien au survivant, ou d’adopter des stratégies comme la tontine ou la SCI. Prenez conseil auprès d’un notaire pour sécuriser votre partenaire : c’est un point souvent négligé par les couples pacsés, alors qu’une simple rédaction de testament peut éviter bien des drames humains (perte du logement) et financiers (droit de succession) au moment où l’on est le plus vulnérable.

PACS, achat locatif meublé et statut LMNP : comment ça marche ?

Votre projet immobilier en couple pacsé n’est pas forcément l’acquisition de votre résidence principale. Vous pouvez aussi envisager un investissement locatif, par exemple l’achat d’un appartement destiné à la location meublée saisonnière ou à l’année. Dans ce cas, il est probable que vous vous intéressiez au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), très avantageux fiscalement. Quelles sont les implications spécifiques pour un couple pacsé qui investit en LMNP ? Voyons point par point.

• Revenus locatifs et propriété : Si le bien est détenu par les deux partenaires (en indivision), les revenus locatifs seront répartis selon les parts de propriété de chacun. Chaque partenaire doit déclarer la part des loyers qui lui revient et sera imposé dessus individuellement. Exemple : Un appartement meublé génère 12 000 € de loyers annuels ; si vous en détenez 70 % et votre partenaire 30 %, vous déclarerez respectivement 8 400 € et 3 600 € chacun. Si en revanche un seul des partenaires est propriétaire du bien (achat à un seul nom), alors c’est lui seul qui percevra et déclarera 100 % des loyers (le partenaire non propriétaire n’a pas à les déclarer).

• Régime fiscal LMNP : En location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), et non comme des revenus fonciers classiques. Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (avec un abattement forfaitaire) ou le régime réel (avec déduction des charges et amortissements). Par défaut, tant que vos recettes annuelles n’excèdent pas 77 700 €, vous relevez du régime micro-BIC. Ce régime simplifié accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés (soit moitié des loyers non imposés). Attention, si vous louez en meublé touristique non classé (type Airbnb sans classement officiel), la loi de finances pour 2024 a drastiquement abaissé le seuil : dès 2025, le micro-BIC pour ce type de locations n’est possible que jusqu’à 15 000 € de recettes (avec abattement 30 %), au-delà il faudra passer au régime réel. Pour la location meublée classique ou classée, le seuil reste 77 700 € avec 50 % d’abattement.

• Immatriculation en indivision : Si vous achetez en indivision, vous devrez immatriculer l’activité LMNP à deux. Concrètement, il faut remplir le formulaire FCMB (Fiche de création d’une entreprise en indivision) pour obtenir un SIRET au nom de l’indivision. Cette démarche administrative se fait en ligne (site de l’INPI depuis 2023). Vous indiquerez les deux co-indivisaires et leurs pourcentages de détention dans le bien. Une seule déclaration fiscale de résultat BIC sera produite, mais chacun reportera ensuite sa part dans sa déclaration de revenus personnelle. Cette formalité est indispensable, y compris en micro-BIC, car depuis 2021 l’inscription du loueur meublé est obligatoire même pour bénéficier de l’abattement forfaitaire.

• Option du mandat de gestion (un seul déclarant) : Certains couples, y compris pacsés, choisissent de désigner un seul des partenaires comme “exploitant” de la location meublée, même s’ils détiennent le bien à deux. C’est possible via un mandat de gestion signé entre partenaires. En procédant ainsi, vous pouvez immatriculer l’activité LMNP au nom d’un seul (via le guichet unique de l'INPI) tout en mandatant ce dernier pour gérer la part de l’autre. L’avantage peut être de simplifier la comptabilité et de permettre d’opter pour un régime fiscal distinct sur chaque bien si vous avez plusieurs investissements. Toutefois, ce montage doit être fait avec l’accord des deux et en respectant les conditions légales (à voir avec un expert-comptable). Par défaut, retenez que chaque propriétaire doit déclarer ses propres revenus locatifs et qu’en régime commun (foyer fiscal pacsé) tout fini de toute façon sur la déclaration commune.

• LMNP en couple marié ou pacsé : Fiscalement, un couple pacsé est traité quasiment comme un couple marié pour la location meublée. Vos revenus locatifs BIC se greffent sur une déclaration commune de revenus du foyer. Cependant, l’administration fiscale considère malgré tout que les bénéfices LMNP doivent être déclarés individuellement par le titulaire du bien. En pratique, si vous déclarez chacun vos parts de bénéfice, le total s’ajoutera à vos autres revenus communs pour l’impôt sur le revenu du ménage. Notez bien que le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), qui s’applique si vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € et plus de la moitié de vos revenus globaux, sera apprécié au niveau du foyer fiscal. Autrement dit, si à deux vous dépassez les seuils, vous basculerez en LMP ensemble. Il n’est pas possible que l’un soit LMP et l’autre LMNP au sein du même foyer : c’est tout l’un ou tout l’autre, selon les revenus du couple.

• Choix du régime micro-BIC ou réel : En couple, vous pouvez optimiser en choisissant le régime fiscal le plus avantageux pour vos loyers. Le micro-BIC est simple (juste abattement 50 %, pas de comptabilité). Le régime réel est souvent plus intéressant si vous avez des charges élevées ou que vous amortissez le bien. En régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière, etc.) et pratiquer l’amortissement comptable de la valeur du bien et des meubles. L’amortissement est un mécanisme puissant : il réduit votre bénéfice imposable sans sortir de trésorerie. Dans beaucoup de cas, le régime réel permet de ramener votre revenu locatif imposable à 0 € pendant de nombreuses années grâce aux amortissements, ce qui équivaut à ne payer aucun impôt sur vos loyers sur cette période. C’est pourquoi on parle du LMNP réel comme de la “dernière niche fiscale immobilière” encore existante. Bien sûr, cela nécessite une tenue comptable plus complexe (souvent confiée à un expert-comptable), mais les économies d’impôt peuvent en valoir la peine. Astuce : vous pouvez réaliser une simulation avec un professionnel pour voir si le régime réel vous profite plus que le micro-BIC, en fonction de votre situation (sur lmnp.ai un simulateur est disponible, par exemple).

En résumé, investir en LMNP en couple pacsé suit quasiment les mêmes règles que pour n’importe quel couple. Veillez simplement à bien vous coordonner pour les démarches administratives (immatriculation en indivision) et la déclaration des revenus. Profitez de la fiscalité offerte par le statut LMNP : en optimisant vos régimes, votre investissement locatif à deux peut être très rentable net d’impôts. Et n’oubliez pas que les loyers perçus en LMNP se rajoutent à vos autres revenus – l’imposition finale reste celle du foyer commun, donc anticipez l’impact sur votre tranche d’impôt sur le revenu et éventuellement sur les prélèvements sociaux (17,2 % sur les bénéfices imposables).

Avantages fiscaux et aides : pourquoi le PACS peut faciliter votre achat immobilier

Pour conclure ce tour d’horizon, il est utile de souligner les avantages spécifiques qu’offre le PACS à un couple qui achète un bien immobilier, notamment vis-à-vis de la fiscalité, par rapport à un couple en union libre.

• Imposition commune avantageuse : Les partenaires pacsés, tout comme les époux, font une déclaration d’impôts commune. Cela signifie que vos revenus et charges sont mis en commun pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ce système du quotient familial à deux parts peut réduire le montant de l’impôt si vos revenus sont déséquilibrés (l’écart des salaires se lisse une fois additionnés puis divisés par deux). Souvent, le fait de se pacser permet à un couple où l’un gagne sensiblement plus que l’autre de diminuer la charge fiscale globale du foyer. Par exemple, sans PACS chacun paie sur son taux marginal (le haut revenu dans une tranche élevée, le bas revenu dans une tranche faible), alors qu’ensemble une partie du revenu du plus aisé est imposée au taux inférieur grâce à la part du conjoint. À noter : si vos revenus étaient à peu près équivalents, le PACS n’apporte pas d’économie d’impôt notable, mais ne pénalise pas non plus (depuis la réforme de 2011, l’effet de « l’année du mariage/PACS » avec déclaration séparée optionnelle a été supprimé, on est directement imposé en commun).

• Avantages en cas de donation entre partenaires : Si vous souhaitez donner une somme d’argent ou une part de propriété de votre vivant à votre partenaire (pour équilibrer un achat par exemple), vous bénéficiez avec le PACS d’un abattement de 80 724 € sur les droits de donation, identique à celui dont bénéficient les époux. Cela signifie que vous pouvez lui transmettre jusqu’à 80 724 € sans aucun droit à payer (cet abattement se renouvelle tous les 15 ans). Sans PACS, une donation à votre concubin n’aurait qu’un abattement de 15 932 € et serait taxée jusqu’à 60 % au-delà. Le PACS permet donc d’optimiser les transferts patrimoniaux entre vous, ce qui peut être très utile dans le cadre d’un achat immobilier (par exemple, donation de la moitié du bien, donation de fonds pour l’apport, etc.). De même, en cas de revente du bien, si vous réalisez une plus-value imposable, le fait d’être pacsés n’a pas d’incidence directe sur l’imposition de la plus-value, mais si vous étiez occupants du bien en résidence principale, l’exonération s’applique comme pour n’importe quel propriétaire occupant.

• Exonération des droits de succession : C’est un point majeur déjà évoqué : grâce au PACS, le partenaire survivant qui hérite (via testament) est totalement exonéré de droits de succession sur ce qu’il reçoit. Pour un bien immobilier, cette exonération représente potentiellement des dizaines de milliers d’euros économisés par rapport à un couple non pacsé (qui serait taxé à 60 %). Attention toutefois : sans testament, le survivant n’hérite de rien, PACS ou non, donc l’exonération ne s’applique que si vous avez pris vos dispositions (rédaction d’un testament pour léguer tout ou partie du bien au conjoint pacsé).

• Accès aux aides et prêts aidés : En tant que couple pacsé, vous formez un foyer fiscal reconnu. Cela signifie que pour les dispositifs d’aide à l’accession immobilière (par exemple le Prêt à Taux Zéro – PTZ pour un premier achat, sous conditions de ressources), vos revenus seront pris en compte ensemble avec un plafond plus élevé que pour une personne seule. Cela peut être un avantage ou un inconvénient selon vos revenus respectifs : si l’un avait un revenu trop élevé seul, le fait d’ajouter le second (et d’augmenter le plafond car le foyer est de 2 personnes) peut permettre d’être éligible au PTZ. À l’inverse, si vous étiez tous deux limite mais qu’ensemble vous dépassez les seuils, il n’y aura pas d’aide. Quoi qu’il en soit, le PACS vous permet de simplifier le montage des dossiers (un seul dossier commun au lieu de deux séparés, etc.). 

• Autres avantages divers : Le PACS, sans lien direct avec l’achat immobilier, peut offrir des facilités au quotidien : par exemple, pour obtenir un logement locatif (bail d’habitation), les pacsés sont co-titulaires du bail d’office, ce qui protège le logement du couple. Pour un prêt relais ou d’autres opérations, être pacsé clarifie la situation pour les banques ou notaires. Sur le plan social, les partenaires pacsés sont assimilés à des conjoints pour de nombreux droits (mutuelles, allocations, etc.), ce qui peut indirectement améliorer votre capacité financière globale.

En somme, se pacser pour acheter un bien immobilier n’est pas une obligation, mais c’est souvent une stratégie payante. Le PACS vous fait bénéficier d’un cadre légal protecteur et de largesses fiscales réservées aux couples “officiels” (mariés ou pacsés), tout en conservant une flexibilité plus grande que le mariage sur le plan patrimonial. C’est un équilibre apprécié par beaucoup de jeunes acheteurs. Néanmoins, gardez à l’esprit que le PACS ne fait pas tout : il doit être complété par une réflexion sur votre régime de propriété, vos arrangements en cas de séparation ou décès, et par de bonnes pratiques (écrire un testament, préciser les quotes-parts, etc.). Avec ces précautions, un couple pacsé peut acquérir un bien immobilier en toute sérénité, en profitant du meilleur des deux mondes : la protection d’une union reconnue et la liberté d’organisation patrimoniale.

Pour conclure, s’engager dans un achat immobilier en couple pacsé est une aventure passionnante qui allie projet de vie et considérations juridiques. En 2025, le PACS confirme son statut d’union plébiscitée pour concilier protection du couple et souplesse – un atout non négligeable dans un marché immobilier exigeant. Comme nous l’avons vu, un couple pacsé peut acheter un logement aussi bien qu’un couple marié, à condition de bien préparer son dossier et de connaître ses droits et devoirs.

En résumé : définissez clairement votre mode d’achat (indivision aux quotités choisies, achat par un seul, ou montage spécifique comme une SCI), anticipez les aléas (séparation, décès) en rédigeant les documents adéquats (convention, testament, clauses notariales), et saisissez les avantages fiscaux offerts par votre statut (déclaration commune, exonérations, LMNP si investissement locatif). Un passage chez le notaire avant l’achat est fortement conseillé pour faire le point sur toutes ces questions et rédiger au besoin une convention de PACS ajustée à votre projet.

Acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie ; le faire à deux, c’est aussi consolider un patrimoine commun. Le PACS vous donne les outils pour le faire en sécurité tout en restant maîtres de vos choix. Avec une bonne information et les conseils de professionnels, votre couple pacsé a toutes les cartes en main pour réussir son achat immobilier et aborder l’avenir en toute confiance.

Sources

• Empruntis – « PACS et achat immobilier en 2025, comment faire ? »empruntis.comempruntis.com (guide explicatif sur PACS et immobilier, à jour 2025)

• Notaires de France (Angelique Verhelst) – « Achat immobilier à deux sous PACS : indivision, tontine ou clause spécifique ? »verhelst.notaires.frverhelst.notaires.fr (article du 27 juin 2025 détaillant les régimes et clauses de protection)

• Service Public – Droits de donation et succession entre partenaires pacsésservice-public.frledantec.notaires.fr (barèmes officiels et conseils pour protéger son conjoint pacsé par testament)

• Optimhome – « Les avantages du PACS pour un achat immobilier »optimhome.comoptimhome.com (article de blog 2024 soulignant fiscalité, succession, PTZ…)

• ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) – « Acheter un logement en couple : mariés, pacsés ou concubins »anil.org (fiche pratique, à jour mars 2025)

• Jedeclaremonmeuble.com – « LMNP en couple, comment ça fonctionne ? »jedeclaremonmeuble.com (explications sur l’immatriculation LMNP en indivision ou via mandat, 2023)

• Nopillo – « Investir en LMNP en couple : comment déclarer votre activité ? »nopillo.comnopillo.com (guide pratique sur la déclaration LMNP pour couples mariés/pacsés, 2024)

• Smartloc – « Seuils et abattement micro-BIC LMNP 2024-2025 »smartloc.frsmartloc.fr (mise à jour loi de finances 2024 sur micro-BIC et seuils Airbnb, avril 2025)