Mis à jour le 2 septembre 2026 — sources en fin d’article.

Le régime réel LMNP : comment se calcule le résultat sur lequel vous êtes réellement imposé

Le régime réel est le mode d’imposition normal des loyers meublés. Aucune remise forfaitaire : il calcule votre bénéfice réel — les loyers de l’année, moins les charges vraiment payées, moins l’amortissement. L’amortissement, c’est l’usure comptable du logement et des meubles, retirée du loyer imposable chaque année sans rien débourser. Ce résultat, et lui seul, s’ajoute à vos autres revenus : impôt à votre tranche marginale, le taux qui frappe votre dernier euro gagné, puis 18,6 % de prélèvements sociaux, la CSG et la CRDS.

Sur un logement acheté à crédit, ce résultat est souvent nul pendant plusieurs années. Le régime n’efface pas l’impôt : l’amortissement neutralise le loyer aujourd’hui et se rattrape à la revente. En contrepartie, il faut tenir une comptabilité, déposer chaque printemps une liasse fiscale — le jeu de formulaires qui présente vos comptes à l’administration — et garder six ans vos justificatifs.

Cette page traite d’une seule chose : ce qu’est le régime réel et comment il calcule votre résultat. Le comparer au micro-BIC sur vos chiffres : la comparaison chiffrée des deux régimes. La démarche : opter pour le réel. La marche arrière : revenir au micro-BIC. Ce guide est un chapitre de la fiscalité de la location meublée.

1. Le régime réel n’est pas une faveur : c’est le régime normal des loyers meublés

On lit parfois que le réel serait « la dernière niche fiscale de l’immobilier ». C’est la règle, pas une astuce.

Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC : la catégorie fiscale des revenus d’entreprise. Fiscalement, louer meublé, c’est exploiter une petite affaire. Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers — autre catégorie, autres règles (art. 35, I, 5° bis du CGI). Or le régime normal des BIC, celui qui s’applique quand rien d’autre n’est prévu, est le bénéfice réel.

C’est le micro-BIC qui est l’exception (art. 50-0 du CGI) : il remplace tout calcul par un abattement forfaitaire, un pourcentage de vos loyers que l’administration efface d’office, sans vous demander une seule facture. Simple, mais aveugle — 500 € ou 9 000 € de dépenses dans l’année, l’abattement reste le même, 50 % en meublé de longue durée.

On arrive au réel de deux façons : de plein droit, automatiquement, dès que vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC ; sur option, par choix, quand vous êtes en dessous.

Le régime vaut pour toute votre activité de location meublée, pas logement par logement : trois studios au micro-BIC et un appartement au réel, c’est impossible. Seuils, abattements et sortie : le guide du micro-BIC.

2. Recettes, charges de l’article 39, amortissement : le résultat en trois lignes

L’ordre compte : les charges d’abord, l’amortissement ensuite, et lui seul est plafonné (section 4). Un déficit ne peut donc venir que des charges.

Une charge n’est pas déductible parce qu’elle figure sur une liste trouvée en ligne, mais parce qu’elle remplit trois conditions (art. 39, 1 du CGI) :

1. être engagée pour l’activité de location, jamais pour votre vie privée ;
2. être prouvée par un document — facture, quittance, avis d’imposition, tableau d’amortissement de la banque ;
3. être rattachée à la bonne année (section 3).

Celle qui échoue à l’une des trois est réintégrée : l’administration la remet dans votre résultat et vous impose dessus. Les 260 € du plombier qui répare la chaudière du logement loué remplissent les trois ; la même facture pour votre appartement échoue à la première, quel que soit le compte qui l’a payée.

Les grands postes, du plus lourd au plus léger : intérêts d’emprunt et assurance de prêt, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE), copropriété non récupérable, assurance propriétaire non occupant, entretien, gestion locative, comptabilité. La CFE est un impôt local dû par toute activité professionnelle, même exercée depuis chez soi, sauf cas d’exonération de l’article 1459 du CGI. Le catalogue : les charges déductibles.

Jamais déductibles : le remboursement du capital emprunté — dans une mensualité de crédit, seuls les intérêts sont une charge ; vos impôts personnels (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, taxe d’habitation de votre résidence principale) ; les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, qui s’amortissent au lieu de se déduire ; les dépenses somptuaires, amendes et pénalités.

Cas frontière fréquent : les frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments du notaire, frais d’acte. Au choix, les déduire l’année de l’achat ou les amortir avec le bien. Le choix est irrévocable et vaut pour toutes vos immobilisations, les biens durables inscrits dans vos comptes (art. 38 quinquies de l’annexe III au CGI).

3. La date du loyer, pas celle du virement : la comptabilité d’engagement

C’est la différence la plus mal comprise, et l’une des rares qui touche votre trésorerie. On lit souvent : « au réel, résultat = loyers encaissés − charges − amortissements ». C’est faux. Au micro-BIC, vous déclarez ce que vous avez encaissé ; au réel, ce qui est acquis et engagé : le loyer compte pour le mois qu’il paie, la charge pour l’année où la facture est émise, sans regarder votre compte bancaire (art. 38, 2 et 2 bis, et art. 54 du CGI ; BOI-BIC-BASE-20-10). C’est la comptabilité d’engagement, et l’exercice, la période de calcul, est l’année civile.

• Le loyer de décembre 2026, 620 €, encaissé le 5 janvier 2027 appartient au résultat 2026.
• Une facture de plomberie reçue le 20 décembre 2026 et réglée le 10 février 2027 est une charge 2026.
• Trois mois d’impayés, 1 860 €, restent imposables tant que la créance n’est pas perdue : vous payez l’impôt sur un loyer jamais touché.

Ce formalisme s’allège sur option : la comptabilité super-simplifiée enregistre au jour le jour entrées et sorties, et ne rattrape créances et dettes qu’au 31 décembre (art. 302 septies A ter A du CGI). Détail : la comptabilité LMNP.

4. L’amortissement s’arrête au loyer diminué des autres charges : le plafond de l’article 39 C

Trois principes ; durées et taux par composant dans l’amortissement en LMNP et la décomposition par composants.

1. Le terrain ne s’amortit jamais : il ne s’use pas, seul le bâtiment se déprécie. Il faut donc ventiler le prix payé entre une part terrain et une part construction. Aucun pourcentage légal n’existe : on lit « 10 à 20 % », mais le Conseil d’État a fixé une hiérarchie de méthodes (CE, 9^e-10^e sous-sections réunies, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467). Un pourcentage repris tel quel est la première ligne réintégrée en contrôle.
2. On amortit par composants : gros œuvre, toiture, façade et installations techniques ne vieillissent pas au même rythme ; le mobilier a son propre plan, plus court.
3. L’amortissement est plafonné — la règle centrale, et celle qu’on découvre trop tard.

Le plafond s’apprécie sur l’ensemble de vos biens, pas bien par bien

Le BOFiP est explicite (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 100) : « il n’y a pas lieu d’appliquer cette limite en considérant isolément chacun de ces biens » — ce sont tous les loyers et toutes les charges qu’il faut comparer. Conséquence, inverse de ce qu’on lit couramment : un logement très rentable finance l’amortissement excédentaire d’un autre.

Seul, le studio A aurait mis 367 € de côté. Ensemble, les 6 907 € d’annuités passent sous le plafond global de 6 940 € : tout est déduit la même année. Si ce plafond global mord malgré tout, la fraction écartée se répartit proportionnellement entre les biens dont l’annuité dépasse leur propre loyer diminué de leurs charges.

Ce qui est écarté n’est pas perdu

La fraction refusée « peut être déduite du résultat des exercices suivants », sans limitation de durée : ce report est au 3 du II de l’article 39 C, le plafond étant au 2 du II. Le 3 vise d’ailleurs expressément l’amortissement « non déductible […] en application des 1 ou 2 » : il reporte ces limitations, il n’en est pas une. Pour un particulier, ce stock ne se déduit chaque année que dans la limite du même plafond (BOI-BIC-AMT-20-40-10-30) ; le délai de 36 mois qui lève cette limite ne vise que le 1 du II. Un mot à ne plus employer : les « amortissements réputés différés », ou ARD, régime supprimé au 1^er janvier 2004 ; dites amortissements différés (leur suivi a son guide).

5. Un studio loué 620 € par mois : 1 808 € d’impôt au micro-BIC, 0 € au réel

Un studio acheté 120 000 €, frais d’acquisition inclus, financé à crédit, loué 620 € par mois toute l’année ; propriétaire dans la tranche à 30 %. La ventilation donne 18 000 € de terrain et 102 000 € de construction, amortie à 2,5 % par an en moyenne une fois décomposée, plus 6 000 € de mobilier sur 7 ans.

Ce que l’amortissement a fait, en euros. Sans lui, le résultat aurait été de 3 040 €, taxés à 48,6 % — 30 % de tranche marginale et 18,6 % de prélèvements sociaux —, soit 1 477 €.

Le même studio au micro-BIC : 7 440 € de recettes, abattement de 50 %, base imposable 3 720 €, soit 1 808 €. Retranchez 200 € d’abonnement à un logiciel de comptabilité, hypothèse propre à cet exemple (section 9) : la première année, le réel laisse 1 608 € de plus sur votre compte.

Attention : ce chiffre vaut pour ce studio-là, ce n’est pas un point de bascule — l’écart dépend de vos charges, de votre crédit, de votre tranche. Sur vos chiffres : le simulateur micro-BIC contre réel et la comparaison chiffrée des deux régimes. Sans crédit, le plafond de l’article 39 C mord moins, faute d’intérêts pour gonfler les charges — mais le résultat redevient positif plus tôt.

6. Sur un résultat positif : votre tranche marginale, plus 18,6 % de prélèvements sociaux

Un résultat positif subit deux couches : l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale, taux lisible sur votre avis d’imposition, puis les prélèvements sociaux, indépendants de vos autres revenus.

Pourquoi le meublé et pas la location vide ? Le résultat meublé est un BIC (f du I de l’art. L. 136-6 du code de la sécurité sociale), et les BIC ne figurent pas dans la liste limitative du IV de l’art. L. 136-8, qui réserve les 17,2 % aux revenus fonciers et aux plus-values immobilières des particuliers. L’administration l’écrit noir sur blanc : en location nue, 17,2 % ; en location meublée, 18,6 % (impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026).

Deux nuances. La première : la CSG payée se retranche de vos revenus l’année suivante, mais à hauteur de 6,8 points seulement (art. 154 quinquies, II du CGI), figés pendant que la CSG montait à 10,6 %. Sur un résultat de 3 040 €, la CSG due est de 322,24 €, dont 206,72 € viendront en moins de vos revenus l’année du paiement. Sa fraction déductible a fondu de 74 % à 64 % : ce n’est pas la CSG déductible qui a baissé.

La seconde : un même bailleur peut subir deux taux la même année — 18,6 % sur son résultat de location, 17,2 % sur sa plus-value s’il revend, la différence entre prix de vente et prix d’achat, qui figure, elle, dans la liste protégée. Avec les 19 % d’impôt, la revente est taxée à 36,2 % (section 9).

7. Déficit sur dix ans, amortissements différés sans limite : deux reports à ne pas confondre

Le réel produit deux réserves reportables sur les années suivantes. Les confondre fausse toute projection.

Un déficit ne s’impute jamais sur votre salaire : il « s’impute exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel ». 7 440 € de loyers pour 8 900 € de charges donnent un déficit de 1 460 € : il attend un futur bénéfice meublé et disparaît si aucun ne vient dans les dix ans. Mécanisme complet : le déficit LMNP.

Les amortissements différés, eux, ne se périment pas : les 367 € de la section 5 se déduiront d’un exercice ultérieur, dès que l’écart entre loyers et charges laissera de la place sous le plafond. Cela arrive à mesure que les intérêts d’emprunt diminuent.

8. Sous 286 000 € de recettes, c’est le réel simplifié : liasse 2031, tableaux 2033, bilan dispensé sous 66 000 €

Le réel a deux étages ; la quasi-totalité des loueurs relève du premier. Le bilan cité ci-dessous est la photographie de ce que l’activité possède et doit ; le compte de résultat récapitule ses recettes et ses dépenses de l’année.

La location meublée d’habitation est une prestation de services, non une « fourniture de logement » au sens hôtelier : le BOFiP exclut expressément les locations meublées de cette seconde catégorie (BOI-BIC-DECLA-30-20-10). D’où ce seuil de 286 000 €, jamais 840 000 € ou 945 000 € : ces deux montants visent les ventes et la fourniture de logement — 945 000 € sur les recettes 2026 à 2028, 840 000 € jusqu’aux recettes 2025. Le chiffre est fixé par l’art. A. 162-7 du code des impositions sur les biens et services, auquel l’art. 302 septies A bis, III du CGI renvoie depuis 2026 via l’art. L. 162-4 du même code. Un dépassement ne fait pas basculer aussitôt : l’entreprise conserve le bénéfice du régime simplifié pour la première année suivant celle du dépassement (art. 302 septies A bis, III du CGI). Vous avez une année de plus au simplifié.

Cinq obligations, et ce que coûte chaque manquement :

Dans l’ordre, chaque année : arrêter les comptes au 31 décembre, calculer les amortissements, télétransmettre la liasse au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai (art. 1649 quater B quater du CGI), plus 15 jours en téléprocédure (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230), plus 15 jours en téléprocédure (BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230), reporter le résultat en 5NA ou 5NY, classer les pièces. Ces 15 jours servent à envoyer la liasse, jamais à changer de régime. C’est l’avant-dernier geste qui saute le plus souvent : la liasse seule n’impose rien, et le rappel arrive avec 10 % de majoration. Campagne en cours : la déclaration LMNP ; contenu des tableaux : la liasse fiscale.

9. Ce que le réel coûte vraiment : du temps, des honoraires, et une addition à la revente

Aucun texte n’impose l’expert-comptable : les obligations pèsent sur vous. Mais quelqu’un doit ventiler le prix, tenir les comptes et produire la liasse. Aucun barème n’encadre ce coût : les honoraires sont fixés librement entre le client et l’expert-comptable, selon les diligences à mettre en œuvre, la difficulté du dossier, les frais exposés et la notoriété du professionnel (art. 158 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, en vigueur depuis le 21 novembre 2019). Méfiez-vous donc des fourchettes lues en ligne : le seul chiffre qui vous engage est celui de votre devis. Exigez-le avant de signer, car le cabinet doit conclure avec vous un contrat écrit, la lettre de mission, qui définit la mission et les droits et obligations de chacun (art. 151 du même décret, en vigueur depuis le 1^er janvier 2023). Ces frais sont déductibles, mais la réduction d’impôt de l’article 199 quater B est abrogée (art. 11 de la loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025), dernière application aux revenus 2024. Avec la fin de la majoration de 25 % du bénéfice des non-adhérents, l’organisme de gestion agréé n’a plus d’avantage fiscal propre (les OGA et CGA). Cabinet ou logiciel : les critères de choix.

Tenir une comptabilité pour autrui est un monopole de l’ordre des experts-comptables (art. 2 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945) : vous pouvez tenir la vôtre, pas la confier à un tiers non inscrit.

Le réel ne supprime donc pas l’impôt : il le décale. Calcul complet : la plus-value LMNP.

10. Pour aller plus loin

Mise à jour : 2 septembre 2026. Sources : CGI, art. 35, I, 5° bis ; 38, 2 et 2 bis ; 39 C ; 39, 1 ; 50-0 ; 53 A ; 54 ; 150 VB, III ; 154 quinquies, II ; 156, I, 1° ter ; 175 ; 199 quater B (abrogé) ; 302 septies A bis, III et VI ; 302 septies A ter A ; 1609 nonies G ; 1649 quater B quater ; 1729 D ; art. 38 quinquies de l’annexe III. Code de la sécurité sociale, art. L. 136-6, f du I, et L. 136-8, IV. LPF, art. L. 47 A, I, et L. 102 B. Code de commerce, art. L. 123-22. Code des impositions sur les biens et services, art. L. 162-4 et A. 162-7. Ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945, art. 2. Décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, art. 151 et 158. Lois : n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026), art. 12 ; n° 2025-127 du 14 février 2025 (LF 2025), art. 11 et 84 ; n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7 ; décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 ; arrêté du 27 janvier 2026. BOFiP : BOI-BAREME-000044, I-C § 20 et IV § 60 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70 et § 100 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 ; BOI-BIC-BASE-20-10 ; BOI-BIC-CHG-10-20 ; BOI-BIC-DEF-20-10 ; BOI-BIC-DECLA-30-20-10, § 230 ; BOI-CF-IOR-60-40-10, § 290. Impots.gouv.fr — prélèvements sociaux sur les revenus de location, mise à jour du 17 juillet 2026. Jurisprudence : CE, 9^e-10^e sous-sections réunies, 15 février 2016, n° 380400 et n° 367467.

Ce guide est fourni à titre informatif. En cas de doute sur votre situation, consultez un expert-comptable spécialisé en fiscalité de la location meublée.