Comprendre l'imposition réelle LMNP : fonctionnement détaillé

Investir dans l’immobilier locatif meublé en France offre des avantages fiscaux attractifs sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Deux régimes fiscaux s’offrent aux bailleurs : le micro-BIC (avec abattement forfaitaire) et le régime réel (imposition sur le bénéfice réel). Le régime réel d’imposition en LMNP permet de déduire toutes les charges réelles et d’appliquer des amortissements comptables, réduisant souvent fortement l’impôt sur les loyers. Ce mode d’imposition peut ainsi, dans de nombreux cas, gommer la totalité du revenu imposable issu de la location meublée. Encore faut-il en comprendre le fonctionnement et les conditions, d’autant que des règles fiscales ont évolué en 2025. Dans cet article ultra-complet, nous allons analyser comment fonctionne l’imposition au régime réel pour les LMNP, point par point. Que vous soyez propriétaire bailleur en France ou investisseur non-résident possédant un bien meublé en France, ce guide vous aidera à optimiser votre fiscalité en location meublée.

Seuils : à partir de quel montant doit-on passer au régime réel ?

En 2025, les seuils du micro-BIC (chiffre d’affaires annuel maximum) demeurent identiques pour la location meublée longue durée traditionnelle : 77 700 € de recettes par an pour bénéficier du micro-BIC avec abattement 50 %. En dessous de ce plafond, le régime micro-BIC reste accessible, mais vous pouvez choisir librement d’opter pour le régime réel si cela vous avantage. En revanche, au-delà de 77 700 € de loyers annuels, le régime réel devient obligatoire dès l’année suivante : vous ne pourrez plus utiliser le régime micro-BIC sur ces revenus excédentaires. À noter que c’est également le cas si votre bien est détenu en indivision (colocation entre propriétaires indivis), où la législation impose d’office le régime réel d’imposition.

Cas particulier des locations meublées de tourisme : la Loi Le Meur (dite loi “anti-Airbnb”) vient modifier drastiquement les seuils micro-BIC pour les locations saisonnières à courte durée à compter de 2025. Pour les meublés de tourisme non classés (logements loués en courte durée sans classement officiel), le plafond micro-BIC chute à 15 000 € de recettes annuelles à partir des revenus 2025, avec un abattement réduit à 30 %. Auparavant, ce plafond était de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Cela signifie que de nombreux loueurs saisonniers dépasseront ce nouveau seuil et seront forcés de passer au régime réel d’imposition dès lors que leurs recettes excèdent 15 000 € sur deux années consécutives. Pour les meublés de tourisme classés (gîtes, chambres d’hôtes labellisés), le plafond passe à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant) avec un abattement de 50 % (au lieu de 71 %). Ces changements réduisent fortement l’intérêt du micro-BIC en location touristique, incitant les bailleurs à opter pour le réel afin de déduire davantage de charges et amortir leur bien.

Fonctionnement du régime réel LMNP : charges déductibles, amortissement et obligations

Quelles charges peut-on déduire au régime réel LMNP ?

L’un des atouts majeurs du régime réel est de pouvoir déduire toutes les charges réellement supportées dans le cadre de votre location meublée. Contrairement au micro-BIC qui applique un forfait, ici vous listez et soustrayez vos dépenses effectives. Parmi les charges déductibles on trouve par exemple :

●        Les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier ayant servi à acheter le bien loué (ainsi que les éventuels frais de dossier ou d’assurance emprunteur).

●        Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du logement meublé (peinture, rénovation de cuisine/salle de bain, etc. hors construction ou agrandissement).

●        Les charges de copropriété et provisions pour charges (hors travaux de construction) ainsi que les éventuelles charges locatives non récupérées sur le locataire.

●        La taxe foncière et éventuelles taxes locales (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, Contribution Économique Territoriale si applicable…).

●        Les primes d’assurance du propriétaire (assurance PNO, assurance loyers impayés…).

●        Les frais de gestion locative ou de conciergerie si vous déléguez la gestion, et les commissions versées aux plateformes de location saisonnière (Airbnb, Booking…) le cas échéant.

●        Les honoraires de notaire liés à l’acquisition (ces frais d’acte peuvent aussi être amortis si vous préférez, mais souvent on les déduit en charge immédiatement).

●        Les frais de comptabilité et d’adhésion à un centre de gestion (expert-comptable, logiciels, etc., voir section obligations).

De manière générale, toute dépense engagée pour l’exploitation du logement meublé est déductible, dès lors qu’elle est justifiée et appuyée par des factures (ex : frais de déplacement pour aller sur place, achat de fournitures pour le logement, petites réparations inférieures à 600 € TTC, etc.).

En déduisant l’ensemble de ces charges, on réduit d’autant le résultat fiscal imposable. Si les charges dépassent les loyers, on obtient un déficit foncier BIC reportable (hors part d’amortissement) pendant 10 ans sur les bénéfices de même nature. C’est donc un mécanisme très avantageux pour lisser les dépenses importantes (par exemple un gros chantier de rénovation énergétique pourra créer un déficit reportable plusieurs années).

En revanche, les petits remplacements ou ajouts de mobilier en cours d’activité, d’un montant unitaire modeste (≤ 600 € TTC), peuvent être déduits directement en charges l’année d’achat. De même, les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration lourde qui apportent une valeur nouvelle au bien ne sont pas déductibles immédiatement : on les intègre au coût du bien et on les amortit. Nous détaillons l’amortissement LMNP dans la section suivante.

L’amortissement comptable : votre meilleur allié fiscal en LMNP

Qu’est-ce que l’amortissement ?

Il s’agit d’un mécanisme de déduction fiscale qui traduit la perte de valeur progressive de vos biens (immobilier et mobilier) due à l’usure du temps. En régime réel LMNP, vous pouvez chaque année retrancher une somme correspondant à la dépréciation annuelle théorique de vos actifs (logement, meubles, équipements). Cette somme n’est pas une sortie d’argent (ce n’est pas une dépense réelle, mais une écriture comptable), ce qui la rend particulièrement avantageuse : c’est une charge “fictive” qui vient réduire le bénéfice imposable sans affecter votre trésorerie. L’amortissement LMNP permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement (hors terrain), des travaux et du mobilier de votre résultat fiscal, diminuant d’autant votre imposition annuelle.

Comment calcule-t-on l’amortissement ?

On décompose la valeur de vos biens en différents éléments qui ont chacun une durée d’usage estimée. Chaque composant se voit appliquer un amortissement linéaire sur sa durée d’utilité. Les durées peuvent varier selon les composants et la politique comptable choisie. Par exemple, un expert-comptable pourra amortir un le gros oeuvre d'un immeuble ancien sur 25 ans ou sur 40 ans selon l’état, et ajuster certaines durées pour coller à la réalité économique. Notez que le terrain n’est jamais amortissable (sa valeur doit être exclue du calcul). En pratique, on estime souvent la part du terrain à environ 10 % à 20 % du prix d’acquisition selon la localisation, part qui ne sera pas amortie.

Grâce à l’amortissement, une très grande partie (jusqu’à 90 % environ) du coût d’un bien immobilier peut être étalée en charges sur de longues années. Par exemple, un logement acquis 300 000 € (dont 30 000 € de terrain) pourra générer environ 270 000 € d’amortissements au total, étalés sur 30 ans, soit 9 000 € de déduction par an en moyenne. C’est autant de revenus locatifs annulés fiscalement chaque année. L’amortissement vient en plus des autres charges déductibles déjà évoquées. Cela explique pourquoi un propriétaire LMNP au réel parvient souvent à ne pas payer d’impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années, surtout en début d’investissement où intérêts + amortissements excèdent largement les loyers.

Limite importante 

L’amortissement ne peut pas créer à lui seul un déficit fiscal au-delà des charges. Autrement dit, on ne peut pas descendre en dessous de zéro uniquement grâce aux amortissements. Si vos loyers – charges hors amortissement = 0 (équilibre), vous ne pourrez pas déduire d’amortissement cette année-là ; l’excédent d’amortissement sera reporté aux années suivantes, indéfiniment.

Par exemple, si vous avez 16 000 € de loyers, 8 000 € de charges déductibles hors amortissement, votre résultat avant amortissement est de 8 000 €. L’amortissement imputable est plafonné à 8 000 € maximum. Si votre calcul théorique donnait 9 000 € d’amortissement, vous n’en déduirez que 8 000 € cette année-là (résultat fiscal ramené à 0), et les 1 000 € restants d’amortissement seront reportés sans limite de durée pour une utilisation ultérieure.

Obligations comptables et fiscales en régime réel

Opter pour le régime réel implique davantage de formalités qu’en micro-BIC, car vous devenez assimilé à une petite entreprise au regard de la déclaration fiscale. Voici les principales obligations : 

Tenir une comptabilité complète en partie double

Cela comprend la réalisation d’un bilan comptable et d’un compte de résultat chaque année, avec un suivi des amortissements et des éventuels reports déficitaires. En pratique, la plupart des propriétaires confient cette comptabilité à un expert-comptable ou à un service de compatbilité en ligne, étant donné la technicité (plans comptables, écritures d’amortissement, etc.).

Déclarer vos résultats via la liasse fiscale BIC

Cette démarche doit se faire avant une date limite annuelle. Concrètement, un LMNP au réel doit transmettre au service des impôts : une déclaration n°2031 et ses annexes (2033-A à 2033-G) chaque année, de préférence par voie dématérialisée. Pour les revenus de l’année N, la liasse fiscale est généralement à déposer courant avril/mai de l’année N+1 (ex : le 5 mai 2025 pour les revenus 2024). Ensuite, le résultat net (bénéfice ou déficit) est reporté sur votre déclaration d’impôt sur le revenu personnelle (formulaire 2042 C-PRO).

S’immatriculer au registre du commerce (INPI) lors du passage au réel si ce n’est pas déjà fait

En effet, toute activité de location meublée doit être déclarée en ligne via l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Cette démarche est obligatoire, que vous soyez au micro-BIC ou au réel, mais il est important de la faire dès le début de l’activité. Si vous débutez en régime réel, vous pouvez vous inscrire directement sous ce régime lors de l’immatriculation.

Paiement des acomptes de cotisation foncière des entreprises (CFE) 

La location meublée relève de la CFE, une taxe locale sur les entreprises, avec un minimum forfaitaire. Toutefois, les nouveaux LMNP peuvent être exonérés de CFE l’année de début d’activité et l’année suivante. Pensez à déclarer votre activité aux impôts fonciers pour recevoir l’avis de CFE le cas échéant.

Régime réel et revente du bien : quel impact sur la plus-value ?

Une question importante pour les investisseurs immobiliers est de savoir comment la fiscalité s’appliquera en cas de revente du bien loué meublé. En LMNP, la vente d’un logement s’effectue sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec un impôt forfaitaire de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value, et des exonérations progressives à partir de la 6ᵉ année de détention (exonération totale d’IR après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention). Jusqu’en 2024, le calcul de la plus-value imposable ne tenait pas compte des amortissements pratiqués : on calculait simplement la différence entre prix de vente et prix d’achat initial (diminué des éventuels frais d’acquisition et travaux déductibles forfaitaires ou réels). Cela conférait un avantage considérable au LMNP : on pouvait réduire fortement ses impôts pendant l’exploitation grâce à l’amortissement, sans avoir à “rembourser” cet avantage au moment de la vente.

Changement à partir de 2025

La loi de finances pour 2025 (article 24) est venue réformer le calcul de la plus-value des LMNP en introduisant une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, pour les ventes réalisées à compter de 2025, la plus-value brute sera déterminée en ajoutant au prix de revient initial du bien le montant des amortissements pratiqués (hors amortissement du mobilier et des équipements, qui restent exclus, et hors amortissements déjà exclus par l’article 150 VB du CGI comme ceux sur les travaux de construction ou d’agrandissement). Cela aura pour effet d’augmenter la plus-value imposable par rapport à l’ancien calcul.

Concrètement, avant 2025, plus-value imposable = prix de vente – prix d’achat. Après 2025, plus-value imposable = prix de vente – (prix d’achat – amortissements déduits).

On peut aussi formuler : plus-value imposable = (prix de vente – prix d’achat) + amortissements cumulés.

Exemple pour illustrer l’impact

Vous achetez un appartement 300 000 € en LMNP, que vous revendez 500 000 € 15 ans plus tard, en ayant déduit 60 000 € d’amortissements au total sur la période.

●        Ancien calcul (jusqu’en 2024) : Plus-value brute = 500 000 – 300 000 = 200 000 €. (Les 60 000 € d’amortissements n’étaient pas pris en compte.)

●        Nouveau calcul (2025) : Plus-value brute = (500 000 – 300 000) + 60 000 = 260 000 €.

Dans ce scénario, la réforme alourdit donc la plus-value imposable de 60 000 €. L’impôt sur la plus-value (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux avant abattements) serait calculé sur 260 000 € au lieu de 200 000 €, ce qui augmente nettement la note fiscale.

Toutefois, il convient de relativiser : au fil du temps, les abattements pour durée de détention vont réduire, puis annuler cette plus-value imposable (exonération totale à 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Dans notre exemple, au bout de 15 ans de détention, l’abattement sur la plus-value serait déjà significatif, et au-delà de 22 ans, l’impôt serait nul dans les deux cas.

De plus, de nombreux investisseurs ne se retrouveront pas concernés par cette mesure : soit parce qu’ils ne revendent pas (ils conservent le bien à très long terme ou le transmettent à leurs enfants), soit parce qu’ils récupèrent le logement en résidence principale avant la vente. En effet, si vous habitez votre bien et le revendez en tant que résidence principale, vous êtes exonéré de toute plus-value, amortissements inclus. Ainsi, un bailleur qui, par exemple, arrête la location meublée après quelques années et reprend le logement pour son usage personnel pourra échapper à cette imposition sur la plus-value, à condition que la situation respecte la réglementation anti-abus (usage réel en résidence principale pendant un certain temps).

Avantages et inconvénients du régime réel LMNP

Passer ou non au régime réel doit être un choix éclairé. Récapitulons les avantages et inconvénients principaux pour un propriétaire LMNP.

Avantages du régime réel

Optimisation fiscale maximale 

Vous avez la possibilité de réduire très fortement l’impôt grâce à la déduction des charges réelles et des amortissements. Beaucoup de loueurs en meublé au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant 10 ans ou plus, tant les amortissements gomment le bénéfice.

Prise en compte des investissements et travaux 

Le régime réel valorise vos efforts (emprunts, rénovations, ameublement) en vous permettant d’en déduire le coût, soit immédiatement, soit via l’amortissement. Au micro-BIC, ces dépenses sont “perdues” fiscalement car couvertes par l’abattement forfaitaire.

Déficits reportables 

Si vos charges sont supérieures à vos loyers, le déficit (hors amortissement) se reporte sur 10 ans, vous assurant de ne pas payer d’impôt tant que l’activité reste déficitaire. Les amortissements excédentaires se reportent sans limite de durée.

Aucune incidence sur les autres revenus 

Le déficit LMNP (non professionnel) n’est pas imputable sur votre revenu global, mais en contrepartie il n’a pas d’impact négatif sur votre taux d’imposition des salaires, etc. Donc opter pour le réel ne peut pas “augmenter” vos impôts par un effet de déficit imputé ailleurs (contrairement au déficit foncier des locations vides qui peut impacter le revenu global mais sous conditions). Ici, le pire cas est un déficit non utilisable immédiatement, qui attendra les bénéfices futurs.

Souplesse de l’option 

Contrairement à une idée reçue, il n’y a pas d’engagement pluriannuel bloquant : le régime réel se reconduit chaque année mais vous êtes libre de repasser en micro-BIC si besoin chaque année suivante. Cette flexibilité permet d’adapter le régime fiscal à votre situation (par exemple, conserver le réel tant que vous avez beaucoup de charges, puis éventuellement revenir au micro une fois le prêt remboursé).

Inconvénients du régime réel

Gestion comptable plus complexe 

Il faut tenir une comptabilité d’entreprise, avec bilan, compte de résultat, registres d’amortissements, etc. Cela demande soit du temps et des compétences, soit de payer un expert-comptable. La plupart des investisseurs délèguent cette tâche, ce qui engendre un coût annuel (quelques centaines d’euros). Avec la fin de la réduction d’impôt OGA en 2025, ce coût n’est plus subventionné par l’État.

Formalités déclaratives 

La liasse fiscale BIC doit être télétransmise chaque année, plus complexe que la simple case à remplir en micro-BIC. Un oubli ou une erreur peut entraîner des rectifications. Il faut être plus rigoureux dans le suivi (conserver toutes les factures, etc.).

Moins intéressant si peu de charges

Si votre bien est peu coûteux à entretenir et sans emprunt, le micro-BIC peut finalement aboutir à un impôt plus faible ou équivalent pour moins de tracas. Le réel n’a d’intérêt que s’il y a suffisamment de charges/amortissements à déduire.

Impact à la revente 

Comme expliqué, depuis 2025 les amortissements sont en partie “rattrapés” dans la taxation de la plus-value en cas de vente. Cela réduit l’avantage global, même si ça n’affecte pas tout le monde (vente après longue durée exonérée, etc.). En micro-BIC, vous n’aviez pas d’amortissements donc rien à réintégrer (mais vous payiez plus d’impôts pendant la location…). C’est un élément à considérer si vous pensez revendre relativement vite votre bien avec une forte plus-value.

CFE et prélèvements sociaux 

Au régime réel, on peut être soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises chaque année (quelques centaines d’euros selon la commune). De plus, si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € et que cette activité constitue votre principale source de revenus, vous pourriez basculer en LMP (Loueur Professionnel) avec assujettissement aux cotisations sociales RSI/URSSAF. Cependant, tant que vous restez LMNP, vos loyers ne supportent que les prélèvements sociaux 17,2 % sur la part imposable (comme en micro-BIC).

En pesant ces éléments, on constate que le régime réel est particulièrement adapté aux investissements locatifs récents avec financement bancaire (fortes charges d’emprunt, amortissement du bien important) et aux locations à revenus élevés (par exemple la location courte durée qui dépasse 15 000 € de recettes annuelles depuis 2025, rendant le micro-BIC moins attractif). À l’inverse, un petit studio meublé sans prêt, générant peu de frais, pourra se contenter du micro-BIC. Il est toujours possible de simuler les deux régimes pour votre cas personnel ou de consulter un expert fiscal pour un conseil sur mesure.

Conclusion : Profitez sereinement des avantages du régime réel LMNP

En conclusion, l’imposition au régime réel pour les LMNP permet de minimiser fortement la fiscalité de votre location meublée en 2025, grâce à la déduction au réel de toutes les charges et à l’amortissement du bien. Malgré quelques récents ajustements, le statut LMNP au réel demeure une véritable niche fiscale immobilière toujours légale et profitable pour les investisseurs. Ce régime demande un peu plus de rigueur administrative, mais les gains financiers en valent largement la peine dans la plupart des situations.