Comment déclarer vos revenus en LMP : étape par étape

Investir dans l’immobilier locatif meublé est attractif pour sa fiscalité avantageuse, mais il implique de bien maîtriser la déclaration de vos revenus. Si vos locations meublées passent en statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vous devez respecter des règles spécifiques pour déclarer vos loyers en 2025. Dans cet article clair et actionnable, nous détaillons comment déclarer vos revenus en LMP et les obligations déclaratives à jour des dernières lois de finances. Objectif : vous aider à optimiser votre fiscalité, éviter les erreurs coûteuses et, le cas échéant, vous orienter vers des solutions comme lmnp.ai pour simplifier vos démarches.

Démarches administratives pour déclarer son activité LMP

Avant même de déclarer vos revenus, il faut déclarer l’activité de location meublée professionnelle auprès des autorités. Cette étape administrative est incontournable pour obtenir un numéro de SIRET et être en règle. Voici les démarches à effectuer.

Déclaration de début d’activité (guichet unique de l'INPI)

Dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de location meublée (qu’il s’agisse de votre première mise en location meublée ou du passage en LMP d’une activité existante), vous devez déposer une déclaration de création d’entreprise spécifique. Cela se fait en ligne via le Guichet des Formalités des Entreprises (GFE) ou le site de l’INPI. Ce formulaire  recense votre identité, l’adresse du bien loué, la date de début d’activité et surtout votre régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel).

Obtention du SIRET

Suite à l’enregistrement, vous recevez un numéro SIRET (immatriculation de votre activité de loueur meublé). Ce SIRET sera à mentionner sur toutes vos déclarations fiscales (formulaires 2042 C PRO, liasses fiscales) et vous identifie auprès de l’administration. Le fait d’obtenir un SIRET signifie que votre activité est reconnue comme entreprise individuelle (même si vous n’avez pas de société).

Remarque : depuis 2023, l’inscription au Registre National des Entreprises (RNE) est automatique via cette démarche, mais le registre du commerce (RCS) reste facultatif pour les LMP.

Affiliation sociale (LMP)

Si vous remplissez les conditions LMP dès le début, signalez-le dans votre déclaration d’activité. Vous serez affilié à la Sécurité sociale des indépendants (gérée par l’Urssaf) pour payer vos cotisations sociales. En pratique, quelques semaines après l’obtention du SIRET, vous recevrez un courrier d’affiliation RSI/SSI indiquant vos obligations de cotisation trimestrielles ou mensuelles. Si vous débutez en LMNP puis dépassez les seuils plus tard, l’affiliation interviendra à ce moment-là.

Option pour le régime fiscal

Lors de la déclaration, vous choisissez ou non l’option du régime réel. Par défaut, si vous ne dites rien et que vous êtes éligible, vous serez au micro-BIC. Si vous savez que le régime réel est plus favorable, vous pouvez opter dès le départ pour le réel sur le formulaire. Par la suite, une option pour le réel ou une renonciation se fait par courrier au service des impôts avant le 1er février de l’année en question, ou via la déclaration de résultat.

Obligations comptables

En tant que loueur meublé (LMNP ou LMP) au régime réel, vous devez tenir une comptabilité commerciale. Cela implique d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité locative, de conserver toutes les factures et justificatifs de charges, et de tenir un livre journal des recettes/dépenses ainsi qu’un registre des immobilisations (pour suivre les amortissements). En fin d’année, vous devrez établir un bilan et un compte de résultat. Si ces termes vous sont inconnus, il est vivement recommandé de recourir à un expert-comptable ou un service spécialisé. 

En résumé, déclarer son activité LMP revient à formaliser l’existence d’une petite entreprise de location meublée. Ces démarches initiales sont cruciales pour ensuite déclarer correctement les revenus. Ne les négligez pas : sans SIRET ni option fiscale validée, vous ne pourrez pas remplir correctement votre déclaration de revenus LMP.

Déclarer ses revenus LMP : formulaires et étapes clés

Passons à la déclaration annuelle de vos revenus de location meublée en LMP. La procédure se déroule au printemps, en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, et implique de renseigner un formulaire spécifique et éventuellement de fournir des états financiers. Voici les étapes à suivre.

Compléter la liasse fiscale (régime réel uniquement)

Si vous relevez du régime réel, vous devez tout d’abord établir vos comptes de l’année et remplir la liasse fiscale BIC. Celle-ci comprend notamment le formulaire 2031 (déclaration de résultat BIC) et ses annexes détaillant le bilan et le compte de résultat (formulaires 2033 ou 2050 à 2059 selon le régime simplifié ou normal). Cette liasse peut être télédéclarée via votre espace professionnel sur impots.gouv ou transmise par votre expert-comptable. Elle doit être déposée avant fin avril ou mai (selon les délais fixés annuellement, souvent le second jour ouvré de mai pour les BIC IR). Pour un loueur en meublé relevant du régime réel simplifié, les formulaires 2033 A à G sont à produire, incluant le détail des amortissements, des immobilisations, etc. Si vous n’êtes pas familier de ces documents, l’accompagnement d’un professionnel ou d’une plateforme dédiée (comme lmnp.ai) est presque indispensable – d’autant qu’une erreur de calcul ou d’oubli de charge peut augmenter considérablement votre imposition.

Reporter le résultat sur la déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO)

Que vous soyez au micro-BIC ou au réel, vos revenus de location meublée sont à déclarer via le formulaire complémentaire 2042 C PRO (cerfa 11222) en même temps que votre déclaration d’impôt annuelle. Sur la déclaration en ligne, il suffit d’ajouter la rubrique “Revenus des locations meublées”.

Au régime micro-BIC 

Indiquez le montant brut total des loyers perçus dans l’année (ex 2024) (loyers + charges facturées aux locataires) dans la case correspondant aux “locations meublées”. Pour un loueur en meublé professionnel, il convient de sélectionner la section des BIC professionnels (et non LMNP). En pratique, sur papier, un contribuable LMP marié indiquerait ses loyers en case 5KP (ou 5KP/5LP selon la brochure fiscale) – mais le plus simple est de suivre le parcours guidé en ligne. L’administration appliquera automatiquement l’abattement de 50 % ou 30 % selon votre cas. Vous n’avez pas besoin de le calculer vous-même.

Au régime réel 

Indiquez le bénéfice net imposable de votre activité LMP tel qu’il ressort de la liasse fiscale, ou le déficit le cas échéant. Concrètement, si votre location meublée dégage un profit, ce montant va dans la case “Résultats industriels et commerciaux professionnels” (case 5KC par exemple, à vérifier selon la notice). Si vous avez un déficit, celui-ci doit être renseigné dans la case dédiée pour imputation sur le revenu global (case 5KF). Veillez à bien distinguer bénéfice et déficit, et à indiquer le numéro SIRET de votre activité dans les informations complémentaires. En ligne, le formulaire 2042 C PRO vous demandera le SIRET et le régime (micro ou réel) avant de présenter les cases adéquates.

Respecter les échéances de dépôt

Les dates limites de déclaration varient chaque année. Pour la déclaration des revenus 2024 en 2025, le service en ligne ouvre le 10 avril 2025. Les dates limites sont échelonnées par département : par exemple, le 21 mai 2025 pour les départements 01 à 19 (et non-résidents), le 29 mai pour les départements 20 à 54, et le 5 juin pour les départements 55 et suivants. Ces dates peuvent changer légèrement chaque année, il convient de vérifier le calendrier officiel dès son annonce (souvent en avril).

Déclarer les cotisations sociales

En tant que LMP, vos cotisations sociales ne sont pas prélevées via l’avis d’imposition, elles font l’objet d’appels séparés par l’Urssaf/SSI. Cependant, une subtilité fiscale : depuis 2022, la case 5HY de la 2042 C PRO permet d’indiquer si vos revenus sont soumis aux cotisations sociales ou aux prélèvements sociaux. Assurez-vous de bien cocher la situation LMP pour éviter une double imposition aux prélèvements sociaux par erreur. Par ailleurs, si vous avez opté pour le prélèvement à la source, vos acomptes contemporains sur les BIC professionnels auront été prélevés en 2024 ; la déclaration permettra de les ajuster. En l’absence de PAS, vous réglerez le solde d’impôt sur vos loyers pro en septembre de l’année de déclaration, comme pour les autres revenus.

Cas des non-résidents

Si vous résidez fiscalement hors de France mais percevez des revenus de locations meublées en France, vous devez tout de même les déclarer en France. Les modalités sont similaires (SIRET, 2042 C PRO, etc.), mais l’imposition des non-résidents a des particularités : vos revenus nets seront soumis à un taux minimum de 20 % (jusqu’à ~29 300 €) puis 30 % au-delà, sauf si vous optez pour le taux moyen global en justifiant de vos revenus mondiaux.

De plus, un non-résident LMP reste redevable des cotisations sociales françaises sur son activité (depuis 2019, les non-résidents affiliés à l’UE peuvent être exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %, mais en LMP ce sont des cotisations RSI qui s’appliquent, non concernées par l’exonération). Il est donc recommandé de se faire accompagner, car la double fiscalité peut être complexe ; des conventions internationales peuvent éviter de cotiser deux fois.

Cotisations sociales et taxes locales du loueur professionnel

L’aspect fiscal ne s’arrête pas à l’impôt sur le revenu. En LMP, vous êtes également concerné par des cotisations sociales obligatoires et certaines taxes locales.

Cotisations sociales (SSI) 

Comme vu plus haut, le LMP doit s’affilier au régime des travailleurs indépendants et payer des cotisations sociales sur ses bénéfices. Ces cotisations comprennent notamment l’assurance maladie-maternité (environ 7,5 % du revenu net jusqu’à un plafond, puis taux dégressif), la retraite de base (~17 % du revenu net, taux dégressif avec le revenu), la retraite complémentaire, les allocations familiales (~3,1 % à 5,25 % selon revenus) et la CSG-CRDS (~9,7 % sur le revenu net). Les taux exacts varient selon les tranches de revenus et peuvent évoluer chaque année.

Au total, la charge sociale avoisine 30 % pour un revenu modéré, puis le poids relatif diminue sur les tranches plus élevées. Vous recevez des échéanciers de l’Urssaf qui prévoient des appels provisionnels de cotisations (calculés sur votre revenu précédent, puis régularisés une fois le revenu réel connu via votre déclaration sociale).

Prélèvements sociaux (LMNP) 

À l’inverse, si vous restez LMNP, vous n’aurez pas de cotisations RSI, mais vos bénéfices locatifs seront soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux (prélèvements effectués via l’avis d’imposition, ou retenus à la source pour les non-résidents jusqu’en 2019). Pour mémoire, un LMP ne paie pas ces 17,2 %, car il cotise à la place (il paye bien la CSG/CRDS mais via l’Urssaf au taux activité, pas en tant que revenu du capital). Ce point est vérifié automatiquement par l’administration selon le statut indiqué sur la déclaration.

Taxe foncière 

En tant que propriétaire, vous continuez de payer la taxe foncière chaque année sur le ou les biens loués, que vous soyez LMNP ou LMP. Le statut LMP n’exonère pas de la taxe foncière. Pensez à intégrer cette charge dans vos dépenses déductibles au régime réel.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) 

Toute activité professionnelle exercée en France au 1er janvier est soumise à la CFE, qui est une taxe locale. Un loueur en meublé est considéré comme exerçant une activité commerciale, il est donc redevable de la CFE sur chacun de ses lieux de location (sauf cas d’exonération). La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale du ou des biens loués, avec un minimum fixé par chaque commune (souvent entre 200 € et 600 € par an). En pratique, pour un loueur en meublé, la CFE s’applique sauf si le bien constitue votre résidence principale ou secondaire. Si vous louez un appartement meublé qui n’est pas l’un de ces cas, vous devrez vous acquitter de la CFE auprès du service des impôts des entreprises (SIE) de la localisation du bien. La première année d’activité, il y a souvent une exonération de CFE, puis la taxe s’applique à partir de la deuxième année.

Taxe d’habitation 

Bonne nouvelle, la location meublée professionnelle est en général exonérée de taxe d’habitation sur le bien loué, puisque la TH est due par l’occupant au 1er janvier. Si le logement est loué à cette date à un tiers, c’est ce dernier qui serait redevable de la taxe d’habitation (et depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée, seules les résidences secondaires restent taxables). Pour un loueur, il n’y a donc pas de TH à payer sur un bien loué toute l’année. En revanche, attention si le bien est vacant ou utilisé personnellement au 1er janvier, vous pourriez être imposé. En cas de location saisonnière, certaines communes instaurent une taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale, mais cela relève plus de la taxe de séjour et fiscalité locale spécifique.

TVA 

Par défaut, la location meublée d’un logement nu (sans prestations para-hôtelières) n’est pas soumise à la TVA. Vous ne facturez pas de TVA sur vos loyers et ne la récupérez pas sur vos dépenses. Toutefois, si vous proposez des prestations comparables à l’hôtellerie (au moins 3 des 4 prestations : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil/réception de la clientèle), alors votre activité est considérée comme para-hôtelière et devient soumise à la TVA sur les loyers. C’est un cas particulier qui concerne plutôt les chambres d’hôtes ou certaines locations Airbnb avec services.

Dans ce cas, vous devez vous immatriculer à la TVA, facturer un taux de 10 % sur les loyers et pouvez récupérer la TVA sur vos dépenses. Pour la plupart des loueurs LMP en location classique, la TVA ne s’applique pas.

En résumé, le statut LMP entraîne une évolution des prélèvements sociaux (cotisations au lieu de CSG) et l’application de taxes professionnelles locales (CFE). Intégrez ces éléments dans vos calculs de rentabilité : par exemple, la CFE et les cotisations RSI peuvent réduire significativement le cash-flow net d’un bien en LMP par rapport à un bien en LMNP. Cependant, ces charges ont aussi des contreparties (droits sociaux, exonérations de plus-value ou d’IFI potentielles). À vous de voir, selon votre situation, comment équilibrer au mieux ces paramètres.

L’essentiel à retenir pour une déclaration LMP sereine

Devenir loueur en meublé professionnel (LMP) en 2025 est un cap important dans la vie d’un investisseur immobilier. Sur le plan fiscal, cela signifie profiter de nouveaux avantages (déficits imputables sur tout revenu, plus-values potentiellement exonérées, etc.) tout en assumant de nouvelles obligations (cotisations sociales, comptabilité sérieuse, déclarations spécifiques). Pour déclarer correctement vos revenus LMP, il faut maîtriser les étapes administratives (immatriculation, SIRET), choisir le bon régime fiscal et remplir scrupuleusement vos déclarations (liasse fiscale au réel, formulaire 2042 C PRO).