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En location meublée au régime réel, l’amortissement des aménagements intérieurs (le second œuvre) est un levier puissant pour optimiser votre fiscalité. Ce mécanisme permet d’étaler comptablement le coût des travaux intérieurs (peinture, revêtements de sol, cloisons, plafonds, etc.) sur leur durée d’usage, réduisant d’autant votre revenu imposable chaque année. Mais comment s’y prendre concrètement ? Cet article vous explique ce qu’est le second œuvre, son rôle dans l’habitation, et comment amortir ces aménagements intérieurs en LMNP/LMP.
Qu’est-ce que l'on entend dans "l'aménagement intérieur"
L'aménagement intérieur regroupe tous les travaux de finition qui rendent un logement réellement habitable et agréable : pose des revêtements de sol (carrelage, parquet, moquette), application des enduits et peintures murales, installation des faux plafonds, montage des cloisons de distribution (placo ou équivalent), mise en place des cuisines et salles de bains encastrées ainsi que des menuiseries intérieures (portes, plinthes, rangements fixes). Ces éléments habillent la structure porteuse, assurent le confort visuel et fonctionnel de l’espace et, parce qu’ils s’usent plus rapidement que le gros œuvre, peuvent être amortis sur une durée plus courte dans le cadre de la location meublée au régime réel.
L’amortissement par composants en location meublée : principe et ventilation
Amortir un bien consiste à reconnaître comptablement sa perte de valeur dans le temps et à la déduire comme une charge chaque année. En location meublée au régime réel, cela permet de diminuer fortement le résultat imposable, souvent jusqu’à zéro, de façon légale. L’administration fiscale exige un amortissement “par composants” pour les biens immobiliers. Cela signifie qu’on décompose le prix du logement en plusieurs composants (éléments principaux) – typiquement le terrain (non amortissable), le gros œuvre, les aménagements intérieur, la toiture, les réseaux et éventuellement l'étanchéité ou tout autre composant majeur. – et qu’on amortit chaque composant séparément sur une durée appropriée à sa nature. En effet, tous les composants ne s’usent pas à la même vitesse : par exemple, les murs porteurs (gros œuvre) ont une vie beaucoup plus longue que la peinture ou la moquette (aménagement intérieur). L’amortissement par composants reflète cette réalité et optimise la déduction fiscale en amortissant chaque élément sur sa durée d’usage normale.
Comment ventiler ces éléments ?
À l’achat d’un bien, il faut d’abord isoler la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable (sa valeur ne se déprécie pas). Le terrain représente souvent un poucentage du prix variable selon les cas (De 1 à 50% selon l'emplacement du bien), et cette ventilation doit idéalement correspondre à la réalité du marché (les actes notariés ou expertises peuvent aider). Le reste, c’est la construction amortissable que l’on va répartir entre différents composants du bâtiment. Les principaux postes de ventilation couramment utilisés en location meublée sont :
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Gros œuvre (structure principale : fondations, murs, planchers, façade...) ;
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Toiture (Toiture, couverture, charpente...) ;
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Installations générales et techniques (IGT, réseaux intérieurs : plomberie, électricité, chauffage…) ;
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Aménagements intérieurs (cloisons, enduits, plafonds, revêtements intérieurs, décoration fixe, etc.) ;
- Etanchéité (Portes, fenêtres, volets...)
Durées d’amortissement et quotes-parts usuelles par composant
Le tableau ci-dessous donne une ventilation type d’un bien immobilier meublé, avec les postes principaux, leur quote-part moyenne dans le prix, et la durée d’amortissement souvent pratiquée pour chacun. Ces valeurs peuvent varier selon l’état du bien, son ancienneté, sa localisation (appartement ou maison) donc il faut adapter la durée d'amortissement cas par cas et surtout rester cohérent.
| Composant du bien | Quote-part indicative du prix | Durée d’amortissement (linéaire) moyenne pour un bien '' En bon état '' |
|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | ~15 % du prix (en moyenne) | Néant (le terrain ne s’amortit pas) |
| Gros œuvre (structure) | ~35 % du prix | 50 ans (structure très longue durée) |
| Etanchéité | ~5 % du prix | ~20 ans (ex : ravalement, toiture : 20–25 ans) |
| Installations techniques (électricité, plomberie…) | ~10 % du prix | ~15 ans (réseaux intérieurs, canalisations) |
| Aménagements intérieurs (second œuvre int. : cloisons, sols, plafonds, etc.) | ~30 % du prix | ~12–15 ans (décoration, partitions, etc.) |
| Toiture | ~5 % du prix | ~25–35 ans (décoration, partitions, etc.) |
| Mobilier et électroménager (meubles meublants) | Hors bien immobilier | 5 à 10 ans (amorti séparément) |
🛠️ Exemple :
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Terrain (15 % du prix)
• 37 500 € – non amortissable.
→ Base amortissable du bâtiment : 212 500 € (85 % du prix). -
Ventilation des 212 500 € par composant
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Gros œuvre (structure) – 35 % du prix, soit 87 500 € amortis sur 50 ans → ≈ 1 750 € / an.
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Étanchéité / façades – 5 %, soit 12 500 € amortis sur 20 ans → ≈ 625 € / an.
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Installations techniques (électricité, plomberie…) – 10 %, soit 25 000 € amortis sur 15 ans → ≈ 1 667 € / an.
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Aménagements intérieurs (cloisons, sols, plafonds…) – 30 %, soit 75 000 € amortis sur 15 ans (durée moyenne) → ≈ 5 000 € / an.
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Toiture – 5 %, soit 12 500 € amortis sur 30 ans (médiane de la fourchette 25–35 ans) → ≈ 417 € / an.
Total de la dotation annuelle : ~9 459 €.
Durées d’amortissement : Les chiffres ci-dessus correspondent aux pratiques courantes validées par la doctrine. À titre de repère, le BOFiP considère les immeubles d’habitation comme des “immeubles de placement”, justifiant une durée très longue pour la structure (on évoque parfois 75 à 80 ans pour le gros œuvre neuf). Néanmoins, en pratique les experts-comptables retiennent souvent des durées inférieures pour s'adapter à l'état du bien réel suite aux années d'usure liées au temps. À l’inverse, pour les aménagements intérieurs, la durée généralement admise est beaucoup plus courte : 15 ans pour du neuf. Et bien evidemment moins pour des biens usagés.
Quote-parts : La répartition en pourcentages dépendra de la nature du bien. Pour un appartement, la part du terrain peut être relativement faible en ville (ex : 10–15 %), tandis que pour une maison individuelle, le terrain peut valoir plus cher (parfois 20–30 % du prix ou plus), ce qui réduit d’autant la base amortissable du bâtiment. De même, une maison comportant un jardin, une clôture, une allée… aura des aménagements extérieurs plus importants (à amortir sur ~15 ans typiquement), alors qu’un appartement en copropriété n’en a pas ou ceux-ci sont gérés par la copropriété. En revanche, un appartement implique une quote-part de parties communes (toiture, structure de l’immeuble, ascenseur éventuel…) dans son prix : on ventile tout de même ces éléments comme pour une maison, car même en copropriété ils font partie de votre actif amortissable. Simplement, la présence d’un ascenseur par exemple ajouterait un composant spécifique (souvent amorti sur ~15 ans également). En pratique, les pourcentages standards (terrain 15 %, gros œuvre ~50 %, second œuvre ~35 % au total réparti entre intérieur/extérieur/technique) conviennent aussi bien pour un appartement que pour une maison, avec de légères adaptations : plus de gros œuvre relatif pour un appartement en immeuble collectif, plus d’aménagements extérieurs pour une maison, etc. L’important est que la ventilation reflète la réalité du bien. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du bâtiment ou un expert-comptable pour vous aider à ventiler correctement (voir conseils ci-après).
Justificatifs, conformité et différences appartement vs maison
Justificatifs indispensables pour amortir vos travaux
L’amortissement n’est pas une “déduction au forfait” : vous devez pouvoir justifier chaque montant affecté à vos composants, surtout en cas de contrôle fiscal. Pour un achat de bien, cela signifie qu’il faut documenter la ventilation du prix entre le terrain et les différents composants. Idéalement, appuyez-vous sur des éléments objectifs : par exemple, le compromis de vente ou l’acte notarié peut indiquer la valeur du terrain (sinon, utilisez les références du marché foncier local). Pour les quotes-parts du gros œuvre et du second œuvre, vous pouvez vous baser sur des barèmes officiels (tel que le tableau BOFiP évoqué plus haut) ou sur une expertise bâtiment. Certains investisseurs font réaliser une étude de répartition par un expert (architecte, économiste de la construction…) afin d’avoir un document opposable en cas de contrôle. À minima, conservez tous les documents techniques du bien : diagnostics immobiliers, rapports d’expertise, devis de travaux éventuels – ils peuvent servir à appuyer vos estimations de ventilation.
Conseil :
Si vous avez réalisé des travaux d’aménagement intérieur (rénovation) dans le logement, gardez précieusement toutes les factures et devis. Seules les dépenses justifiées par des factures datées après le début de votre activité LMNP (après la date de démarrage de votre activité) sont amortissables dans le cadre LMNP
En pratique, si vous achetez un logement à rénover, il peut être judicieux de déclarer rapidement le début d’activité puis de faire faire les travaux juste après, pour que leurs factures soient prises en compte en amortissement. Ces travaux d’amélioration (peinture, cuisine, salle de bain, etc.) seront alors inscrits comme des immobilisations distinctes et amortis sur leur propre durée (souvent 5 à 15 ans selon la nature, comme mentionné plus haut).
Appartement vs. maison : y a-t-il des différences d’amortissement ?
Les règles d’amortissement et le principe de ventilation par composants sont les mêmes pour un appartement ou pour une maison. La différence se situe dans la composition du prix du bien :
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Pour une maison individuelle, vous achetez le terrain et la construction entière : vous aurez donc une part de terrain souvent plus élevée qu’en appartement, et vous amortirez 100 % des composants du bâtiment (structure, toiture, etc. vous appartenant en intégralité). Vous pourrez aussi amortir les aménagements extérieurs propres à la maison (ex : terrasse, piscine, portail) sur des durées courtes (~10 à 15 ans).
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Pour un appartement en copropriété, le terrain et le bâti sont partagés entre copropriétaires. Néanmoins, dans le prix payé figure bien une quote-part de terrain et de gros œuvre : il faut la ventiler de la même façon. La part du terrain peut être plus faible (par ex. 10–15 % en immeuble collectif), mais située en centre-ville son prix au m² peut être élevé – d’où l’importance de justifier la valeur retenue via les références de marché ou le bilan promoteur si l’immeuble est récent. Concernant le gros œuvre et le second œuvre, on estime généralement qu’un appartement comporte une part de gros œuvre un peu moindre (les structures étant mutualisées) mais une part d’aménagements intérieurs plus forte proportionnellement (chaque appartement étant aménagé séparément). En pratique, cela ne change pas énormément les pourcentages : par exemple, on pourra ventiler ~50 % en gros œuvre pour une maison contre ~30 % pour un appartement, et inversement ~20 % en aménagements intérieurs pour un appartement très refait à neuf contre ~15 % pour une maison standard.
En résumé, appartement ou maison, on applique les mêmes durées d’amortissement pour chaque type de composant, seul le poids de chaque composant dans le prix peut varier légèrement. L’important est de rester cohérent et de documenter toute répartition sortant de l’ordinaire (par ex. si vous allouez seulement 5 % au terrain en plein centre-ville, cela pourrait étonner le fisc). Dans le doute, prenez conseil auprès d’un expert-comptable spécialisé en location meublée qui connaît bien ces subtilités.
Attention : Calculer le prorata temporis la 1ère année : N’oubliez pas que l’amortissement démarre à la mise en service du bien. Si votre logement a été loué en cours d’année, le premier exercice d’amortissement doit être calculé au prorata du temps d’utilisation. Ce prorata temporis évite de sur-déduire la première année. Votre tableau d’amortissement doit donc mentionner le prorata appliqué la première et la dernière année.
Essai gratuit illimité de LMNP.AI
Amortir les aménagements intérieurs de votre bien meublé est un excellent moyen de minimiser vos impôts locatifs en étalant le coût de la peinture, des sols, des cloisons, etc., sur leur durée de vie. En appliquant une ventilation par composants cohérente et en respectant les durées d’amortissement usuelles (autour de 10–15 ans pour le second œuvre intérieur), vous pourrez chaque année déduire des milliers d’euros de votre résultat imposable en toute légalité. Assurez-vous simplement de documenter votre approche (factures, expertises) et de suivre les règles comptables (prorata temporis, inscription à l’actif, etc.). Que vous soyez LMNP ou LMP, en appartement ou en maison, les principes restent les mêmes et vous permettront de piloter au mieux votre fiscalité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un de nos professionnels en vous rendant directement sur le site LMNP.AI. Ainsi armé, vous profitez pleinement du régime avantageux de la location meublée sans craindre le fisc, et en pérennisant la rentabilité de votre investissement sur le long terme.
Prenez un rendez-vous de conseils avec un expert en fiscalité !
Kévin
Expert en fiscalité immobilière
Clément
Expert en défiscalisation
