Comment amortir les Aménagements Intérieurs en LMNP

Durées d’amortissement : Les chiffres ci-dessus correspondent aux pratiques courantes validées par la doctrine. À titre de repère, le BOFiP considère les immeubles d’habitation comme des “immeubles de placement”, justifiant une durée très longue pour la structure (on évoque parfois 75 à 80 ans pour le gros œuvre neuf). Néanmoins, en pratique les experts-comptables retiennent souvent des durées inférieures pour s'adapter à l'état du bien réel suite aux années d'usure liées au temps. À l’inverse, pour les aménagements intérieurs, la durée généralement admise est beaucoup plus courte : 15 ans pour du neuf. Et bien evidemment moins pour des biens usagés.

Quote-parts : La répartition en pourcentages dépendra de la nature du bien. Pour un appartement, la part du terrain peut être relativement faible en ville (ex : 10–15 %), tandis que pour une maison individuelle, le terrain peut valoir plus cher (parfois 20–30 % du prix ou plus), ce qui réduit d’autant la base amortissable du bâtiment. De même, une maison comportant un jardin, une clôture, une allée… aura des aménagements extérieurs plus importants (à amortir sur ~15 ans typiquement), alors qu’un appartement en copropriété n’en a pas ou ceux-ci sont gérés par la copropriété. En revanche, un appartement implique une quote-part de parties communes (toiture, structure de l’immeuble, ascenseur éventuel…) dans son prix : on ventile tout de même ces éléments comme pour une maison, car même en copropriété ils font partie de votre actif amortissable. Simplement, la présence d’un ascenseur par exemple ajouterait un composant spécifique (souvent amorti sur ~15 ans également). En pratique, les pourcentages standards (terrain 15 %, gros œuvre ~50 %, second œuvre ~35 % au total réparti entre intérieur/extérieur/technique) conviennent aussi bien pour un appartement que pour une maison, avec de légères adaptations : plus de gros œuvre relatif pour un appartement en immeuble collectif, plus d’aménagements extérieurs pour une maison, etc. L’important est que la ventilation reflète la réalité du bien. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du bâtiment ou un expert-comptable pour vous aider à ventiler correctement (voir conseils ci-après).

Justificatifs, conformité et différences appartement vs maison

Justificatifs indispensables pour amortir vos travaux

L’amortissement n’est pas une “déduction au forfait” : vous devez pouvoir justifier chaque montant affecté à vos composants, surtout en cas de contrôle fiscal. Pour un achat de bien, cela signifie qu’il faut documenter la ventilation du prix entre le terrain et les différents composants. Idéalement, appuyez-vous sur des éléments objectifs : par exemple, le compromis de vente ou l’acte notarié peut indiquer la valeur du terrain (sinon, utilisez les références du marché foncier local). Pour les quotes-parts du gros œuvre et du second œuvre, vous pouvez vous baser sur des barèmes officiels (tel que le tableau BOFiP évoqué plus haut) ou sur une expertise bâtiment. Certains investisseurs font réaliser une étude de répartition par un expert (architecte, économiste de la construction…) afin d’avoir un document opposable en cas de contrôle. À minima, conservez tous les documents techniques du bien : diagnostics immobiliers, rapports d’expertise, devis de travaux éventuels – ils peuvent servir à appuyer vos estimations de ventilation. 

En pratique, si vous achetez un logement à rénover, il peut être judicieux de déclarer rapidement le début d’activité puis de faire faire les travaux juste après, pour que leurs factures soient prises en compte en amortissement. Ces travaux d’amélioration (peinture, cuisine, salle de bain, etc.) seront alors inscrits comme des immobilisations distinctes et amortis sur leur propre durée (souvent 5 à 15 ans selon la nature, comme mentionné plus haut).

Appartement vs. maison : y a-t-il des différences d’amortissement ?

Les règles d’amortissement et le principe de ventilation par composants sont les mêmes pour un appartement ou pour une maison. La différence se situe dans la composition du prix du bien :

• Pour une maison individuelle, vous achetez le terrain et la construction entière : vous aurez donc une part de terrain souvent plus élevée qu’en appartement, et vous amortirez 100 % des composants du bâtiment (structure, toiture, etc. vous appartenant en intégralité). Vous pourrez aussi amortir les aménagements extérieurs propres à la maison (ex : terrasse, piscine, portail) sur des durées courtes (~10 à 15 ans).

• Pour un appartement en copropriété, le terrain et le bâti sont partagés entre copropriétaires. Néanmoins, dans le prix payé figure bien une quote-part de terrain et de gros œuvre : il faut la ventiler de la même façon. La part du terrain peut être plus faible (par ex. 10–15 % en immeuble collectif), mais située en centre-ville son prix au m² peut être élevé – d’où l’importance de justifier la valeur retenue via les références de marché ou le bilan promoteur si l’immeuble est récent. Concernant le gros œuvre et le second œuvre, on estime généralement qu’un appartement comporte une part de gros œuvre un peu moindre (les structures étant mutualisées) mais une part d’aménagements intérieurs plus forte proportionnellement (chaque appartement étant aménagé séparément). En pratique, cela ne change pas énormément les pourcentages : par exemple, on pourra ventiler ~50 % en gros œuvre pour une maison contre ~30 % pour un appartement, et inversement ~20 % en aménagements intérieurs pour un appartement très refait à neuf contre ~15 % pour une maison standard.

En résumé, appartement ou maison, on applique les mêmes durées d’amortissement pour chaque type de composant, seul le poids de chaque composant dans le prix peut varier légèrement. L’important est de rester cohérent et de documenter toute répartition sortant de l’ordinaire (par ex. si vous allouez seulement 5 % au terrain en plein centre-ville, cela pourrait étonner le fisc). Dans le doute, prenez conseil auprès d’un expert-comptable spécialisé en location meublée qui connaît bien ces subtilités.

Amortir les aménagements intérieurs de votre bien meublé est un excellent moyen de minimiser vos impôts locatifs en étalant le coût de la peinture, des sols, des cloisons, etc., sur leur durée de vie. En appliquant une ventilation par composants cohérente et en respectant les durées d’amortissement usuelles (autour de 10–15 ans pour le second œuvre intérieur), vous pourrez chaque année déduire des milliers d’euros de votre résultat imposable en toute légalité. Assurez-vous simplement de documenter votre approche (factures, expertises) et de suivre les règles comptables (prorata temporis, inscription à l’actif, etc.). Que vous soyez LMNP ou LMP, en appartement ou en maison, les principes restent les mêmes et vous permettront de piloter au mieux votre fiscalité. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner d’un de nos professionnels en vous rendant directement sur le site LMNP.AI. Ainsi armé, vous profitez pleinement du régime avantageux de la location meublée sans craindre le fisc, et en pérennisant la rentabilité de votre investissement sur le long terme.