Comment amortir le composant '' Réseaux '' en LMNP/LMP

Principe de l’amortissement en location meublée (LMNP/LMP)

Amortir un bien ou un composant, c’est comptabiliser chaque année une charge qui reflète sa dépréciation due à l’usage et au temps. En régime réel simplifié, les loueurs en meublé peuvent amortir la quasi-totalité de leur investissement hors terrain : logement, mobilier, travaux, mais aussi les installations techniques du bâti. Cet amortissement vient en déduction des loyers encaissés, réduisant d’autant le résultat fiscal imposable à condition de ne pas excéder le bénéfice comptable. Les amortissements peuvent effacer jusqu’à 100 % de l’impôt pendant de longues années. Pour en bénéficier, vous devez tenir une comptabilité et inscrire votre bien à l’actif. Chaque élément (y compris les réseaux) sera amorti selon une durée conforme à sa durée d’usage.

L’amortissement par composants : principe et ventilation

La méthode par composants impose de scinder le bien en éléments homogènes ayant chacun une durée de vie propre.

Au moment de l’acquisition, la valeur du bien (hors terrain) est répartie entre :

• Gros œuvre (souvent 30% à 50 %)

• Réseaux techniques (environ 10 à 20 %)

• Aménagements intérieurs (cuisine, salles d’eau, sols…) 30% à 40%

• Autres composants (toiture, façade, etc.) 5% à 20%

Définition des réseaux et rôle dans le logement

Les réseaux désignent les systèmes techniques internes indispensables au confort et à la sécurité du logement. Ils regroupent notamment :

• L’installation électrique (tableau, prises, câbles)

• La plomberie (canalisations, alimentation, évacuation)

• Le chauffage central ou individuel

• Le réseau de gaz s’il existe

• Les gaines, câbles ou coffrets pour internet, téléphone, TV…

Ces réseaux permettent au bien d’être habitable, mais contrairement au gros œuvre, ils sont soumis à des normes en évolution rapide (électricité, sécurité gaz…) et à des risques d’obsolescence fonctionnelle.

Durée d’amortissement des réseaux : selon l’état du bien

Les réseaux sont considérés comme des éléments à renouvellement régulier. Leur durée d’amortissement dépend de leur état à la date de mise en location. Voici les pratiques courantes :

L’objectif est de refléter la réalité économique : plus le réseau est récent, plus la durée sera longue, et inversement. Cette estimation doit être justifiée par une visite technique ou une facture de rénovation en cas de contrôle fiscal.

Ces proportions sont issues de sources comme le BOFIP et de pratiques comptables courantes. Elles servent de base de travail, mais doivent être adaptées à chaque situation et pour cela vous pouvez nous contacter sur LMNP.AI pour faire appel à l'un de nos experts. 

Exemple de calcul

Supposons que vous achetez un appartement de 250 000 €, dont 15 % pour le terrain. Sur les 212 500 € restants :

• Vous affectez 15 % aux réseaux : soit 31 875 €

• État des réseaux : bon état général → amortissement sur 15 ans

👉 Amortissement annuel des réseaux = 31 875 € ÷ 15 = 2 125 €

Ce montant vient en déduction de vos recettes locatives chaque année. Si vous commencez la location en cours d’année, ce montant est proratisé selon la date de mise en service.

Prorata temporis la première année

Comme pour les autres composants, l’amortissement des réseaux doit être ajusté la première année au prorata du temps d’usage réel.

Appartement vs maison : quelle part pour les réseaux ?

• Dans un appartement, les réseaux techniques privatifs (plomberie, électricité) sont inclus dans le lot, mais les gros équipements (colonnes montantes, chaudière collective…) relèvent des parties communes et ne sont pas amortis directement.

• Dans une maison, tous les réseaux sont individualisés et supportés à 100 % par le propriétaire.

Conséquence : la part des réseaux est souvent plus importante en proportion dans une maison (jusqu’à 20 % de la valeur amortissable) que dans un appartement (souvent 10 à 15 %)

➡️ Pour un logement entièrement rénové, une durée moyenne de 25 ans est souvent retenue pour la composante “réseaux”.
➡️ Pour un logement ancien non rénové, on privilégiera une durée de 1 à 24 ans, selon l'état des réseaux. C'est un sujet à traiter au cas par cas.

Attention : chaque durée doit refléter l’état réel du bien. Une surestimation peut être requalifiée en cas de contrôle.

Méthode d’évaluation et justificatifs

Il est fortement recommandé d'appuyer la ventilation des réseaux en cas de controle fiscal sur :

• un rapport d’expertise immobilière ou une étude technique (DPE par exemple),

• les factures de rénovation (rénovation électrique, plomberie, VMC…),

• ou à défaut, les référentiels BOFIP qui indiquent une quote-part normative de 10 à 20 % sur une durée de 20 à 30 ans.

Ce niveau de précision est crucial car une mauvaise ventilation peut :

• soit sous-évaluer l’amortissement (et réduire votre gain fiscal),

• soit exposer à un redressement fiscal (si la part affectée aux réseaux est surévaluée sans justificatif).

Bonnes pratiques : que faire concrètement ?

✅ Faites estimer la valeur des composants par un expert-comptable habitué à la location meublée.
✅ Conservez tous les diagnostics techniques et factures de travaux.
✅ Basez la durée d’amortissement sur l’état réel, et non sur un barème rigide.
✅ En cas de doute, faites valider la ventilation via LMNP.AI