Comment amortir le composant gros œuvre LMNP et LMP

Introduction

L'amortissement du gros œuvre est une composante clé de la gestion financière de vos propriétés immobilières en location meublée non professionnelle (LMNP) et en location meublée professionnelle (LMP). Comprendre ce qu'il implique et comment le calculer correctement peut vous permettre d'optimiser vos finances et vos déclarations fiscales. Cet article vous guidera à travers le processus d'amortissement du gros œuvre, les éléments à considérer, et fournira des exemples pratiques pour illustrer le tout.

L'amortissement des biens immobiliers est une obligation fiscale chez les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP). Il s'agit de répartir la déduction fiscale de la valeur du bien sur plusieurs années. La méthode des amortissements par composant, bien qu'exigeante en termes de gestion, offre des avantages fiscaux significatifs et une meilleure correspondance avec la réalité économique de la dépréciation du bien immobilier. Cela vient souvent en contradiction avec la méthode d'amortissement linéaire globale constatée chez certains cabinets comptable, notamment pour les sociétés.

Principe de la Méthode des Amortissements par Composant

La méthode des amortissements par composant consiste à diviser le bien en différentes catégories de composants, chacun ayant sa propre durée de vie et son taux d'amortissement. Cela permet d'ajuster plus précisément l'amortissement à la réalité de l'usure et du renouvellement des différentes parties de l'immeuble.

Les Composants à Amortir

Les principaux composants d'un immeuble, selon la méthode par composant, sont les suivants :

1. Gros oeuvre: Il s'agit des éléments porteurs de l'immeuble comme les murs, les planchers, et la toiture.
2. Etanchéité : Les éléments extérieurs qui permettent l'étanchéité comme par exemple les fenêtres ou les portes.
3. Réseaux : Cela inclut les ascenseurs, la plomberie, les installations électriques, et les systèmes de chauffage et de climatisation.
4. Aménagements intérieurs : Les revêtements de sols, les peintures, les menuiseries intérieures et autres aménagements décoratifs.

Qu'est-ce que le Gros Œuvre ?

Le gros œuvre comprend tous les éléments essentiels pour assurer la stabilité et la solidité de votre bâtiment. Ces éléments incluent :

• Les fondations
• Les murs porteurs
• Les planchers
• Le terrassement initial

Ces composants sont cruciaux pour la durabilité et la résistance de votre bâtiment face aux éléments extérieurs.

Estimation des Coûts de la Structure

Pour estimer le coût du gros œuvre, vous devez prendre en compte l'ensemble des travaux nécessaires à la préparation et à la construction de la structure de votre bâtiment. Voici les principales étapes :

• Terrassement : Préparation du terrain, y compris les fouilles et la mise en place des fondations.
• Fondations : Installation des bases qui supporteront toute la structure.
• Élévation des murs porteurs : Construction des murs extérieurs et des murs porteurs internes.
• Planchers et dalles : Coulage des planchers et des dalles.

Prenons l'exemple d'un appartement où les travaux de gros œuvre représentent environ 35% de la valeur totale du bien. Si l'appartement coûte 225 000 €, alors le coût du gros œuvre serait de 78 750 €.

Durée d'Amortissement

La durée d'amortissement du gros œuvre dépend de plusieurs facteurs, principalement l'état et l'âge du bâtiment. Voici quelques lignes directrices :

Calcul de la durée d'amortissement en fonction de l'état du gros œuvre

• Hors service : 1 à 3 ans.
• Mauvais état : 4 à 25 ans.
• État moyen : 26 à 40 ans.
• Bon état : 41 à 74 ans.
• Neuf : 75 ans.

Calcul de la durée d'amortissement en fonction de l'âge de la propriété

• Propriété construite en 2013, évaluée en 2023 : 75 ans - 10 ans = 65 ans restants.
• Propriété construite en 1970, avec un ravalement de façade en 2020, évaluée en 2023 : 2023 - 1970 = 53 ans. Normalement, 75 ans - 53 ans = 22 ans restants. Mais comme il y a eu un ravalement de façade et que le gros œuvre est en bon état général, on choisira la durée d'amortissement qui correspond à la durée de vie estimée du composant en fonction de son état et de la qualité des rénovations passées.

Il faut donc jouer entre l'âge de la propriété et l'état du gros œuvre pour déterminer la durée d'amortissement optimale, en ajustant les calculs en fonction de ces deux facteurs afin de maximiser les avantages fiscaux et la gestion financière.

Exemples Pratiques

• Appartement neuf acheté en 2023 :

  • Coût du gros œuvre : 78 750 €
  • Durée d'amortissement : 75 ans
  • Amortissement annuel : 78 750 € / 75 ans ≈ 1 050 € par an

• Appartement ancien acheté en 2013 et évalué en 2023 :

  • Coût du gros œuvre : 78 750 €
  • Durée d'amortissement : 65 ans (75 ans - 10 ans)
  • Amortissement annuel : 78 750 € / 65 ans ≈ 1 211 € par an

• Appartement en mauvais état :

  • Coût du gros œuvre : 78 750 €
  • Durée d'amortissement : de 7 à 25 ans à selectionner selon l'état du gros œuvre 
  • Amortissement annuel : 78 750 € / 24 ans ≈ 3 281 € par an

Importance de l'Amortissement au Prorata Temporis

Si le bien est acquis ou mis en service en cours d'année, l'amortissement doit être calculé au prorata temporis. Par exemple, pour une mise en service au 1er juillet, l'amortissement pour la première année serait proportionnel aux jours restants dans l'année.

Ainsi, si vous mettez en service votre bien le 1er juillet, soit à la moitié de l'année, l'amortissement pour cette première année serait divisé par deux. Par exemple, pour un amortissement annuel de 1 211 €, vous amortiriez environ 605 € pour la première année.

Amortissement en Fonction du Type de Bien

La part du gros œuvre sera plus importante pour une maison individuelle que pour un appartement. En effet, pour un appartement, les coûts du gros œuvre sont répartis entre tous les copropriétaires de l'immeuble. En revanche, pour une maison individuelle, le propriétaire doit supporter seul l'intégralité des coûts du gros œuvre.

• Appartement : Le gros œuvre représente généralement entre 30 et 35% du coût total. L'amortissement est souvent plus faible en raison des parties communes partagées avec d'autres copropriétaires. Par exemple, dans un immeuble de 10 appartements d'une valeur totale de 2 250 000 €, chaque appartement coûtant 225 000 €, le coût du gros œuvre (35%) serait de 787 500 €, réparti entre les 10 appartements, soit 78 750 € par appartement.

• Maison individuelle : Le gros œuvre peut représenter 40 à 45%, voire 50% pour des constructions complexes. La totalité de la structure étant à la charge unique du propriétaire, l'amortissement est généralement plus élevé. Par exemple, pour une maison individuelle d'une valeur de 225 000 €, le coût du gros œuvre (45%) serait de 101 250 €.

Conclusion

L'amortissement du gros œuvre est un processus essentiel pour gérer efficacement vos finances immobilières en LMNP et LMP. Il est crucial d'adapter les pourcentages et la durée d'amortissement en fonction des spécificités de votre bien et des coûts réels engagés. Une bonne estimation et une gestion rigoureuse de l'amortissement peuvent aider à optimiser les déductions fiscales et à mieux planifier les dépenses futures liées à l'entretien et à la rénovation de votre bien.

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