Comment amortir le composant gros œuvre LMNP et LMP

Principe de l’amortissement en location meublée (LMNP/LMP)

Qu’est-ce que l’amortissement ? En comptabilité, amortir un bien, c’est constater chaque année la perte de valeur de cet actif due à son usage et à son vieillissement. Concrètement, pour un investissement en location meublée au régime réel, cela signifie que l’on déduit comptablement des loyers une charge annuelle représentant l’usure du logement. Vos recettes locatives sont ainsi diminuées du montant de l’amortissement, ce qui réduit d’autant le résultat imposable. Autrement dit, l’amortissement en LMNP/LMP permet de gommer une grande partie du bénéfice taxable tiré des loyers, et donc de réduire considérablement votre impôt sur ces revenus. Dans de nombreux cas, un amortissement bien calibré permet même d’annuler le bénéfice fiscal (sans pour autant créer de déficit imposable reportable en LMNP), rendant l’activité de location meublée peu ou pas imposée pendant de longues années.

Un avantage fiscal sous conditions. Pour bénéficier de l’amortissement, il faut être au régime réel simplifié en location meublée (le régime micro-BIC, lui, ne permet pas de pratiquer l’amortissement). Que vous soyez loueur en meublé non professionnel ou professionnel, vous devez tenir une comptabilité et inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan. Le montant du logement (hors terrain) sera alors amorti, tout comme le mobilier et les éventuels travaux, selon des durées d’usage prédéfinies. À noter que l’amortissement annuel cumulé ne peut pas excéder le montant de vos revenus locatifs diminués des autres charges : on ne peut pas créer de perte foncière avec l’amortissement en LMNP, l’excédent d’amortissement éventuel est reporté sur les exercices suivants. Malgré cette limitation, dans 85 % des cas l’amortissement suffit à neutraliser le revenu imposable de la location meublée, grâce à une ventilation optimale du prix du bien.

L’amortissement par composants : répartition du bien en éléments distincts

L’administration fiscale exige une approche par composants pour amortir un bien immobilier. Amortir par composants consiste à décomposer la valeur du logement en plusieurs catégories d’éléments significatifs, chacun ayant une durée d’utilisation propre. En pratique, on distingue typiquement : le terrain (non amortissable), le gros œuvre (structure du bâti), la toiture, l’étanchéité, les installations techniques générales (par exemple plomberie, électricité, ascenseur…), les aménagements intérieurs (cloisons, finitions, cuisine, salles de bain…), etc. Cette ventilation permet de tenir compte du fait que tous les composants ne s’usent pas à la même vitesse. Par exemple, le gros œuvre – c’est-à-dire les murs porteurs, planchers, charpente… – a une longévité bien supérieure à celle de la peinture ou des équipements électroménagers. En scindant le bien en composants homogènes, on applique à chacun une durée d’amortissement adaptée à sa nature.

Répartition de la valeur du bien. Lors de l’acquisition d’un logement, il faut donc ventiler le prix d’achat entre le terrain et les différents composants amortissables du bâti. Le terrain, qui ne se déprécie pas dans le temps, représente généralement entre 10 % et 50 % du prix total selon la localisation (par exemple, entre 1% à 10 % en zone rurale ou petite ville, et jusqu’à 20%–50% dans les métropoles où le foncier est très cher). Cette part du foncier n’étant pas amortissable, on concentre l’amortissement sur les pourcents restants constituant la construction en elle-même. À l’intérieur de cette construction, le gros œuvre occupe en général la fraction la plus importante de la valeur, aux côtés d’autres postes comme le second œuvre et les aménagements.

Le gros œuvre : définition et rôle dans l’immeuble

Le gros œuvre désigne l’ossature structurelle du bâtiment, c’est-à-dire l’ensemble des éléments qui assurent la solidité et la stabilité de l’édifice. Il s’agit principalement des fondations, des murs porteurs et poteaux, des poutres et planchers (dalles) entre les étages, et souvent de la charpente de la toiture. On y inclut tout ce qui forme le squelette du bâtiment et supporte les charges permanentes (poids de la construction) ou temporaires (vent, neige, mouvements de sol…). Le gros œuvre a également pour fonction de mettre le bâtiment “hors d’eau hors d’air”, en collaboration avec la couverture (toiture) et les menuiseries extérieures. En somme, sans gros œuvre, pas de bâtiment : il en est la colonne vertébrale.

Gros œuvre vs second œuvre. À la différence du second œuvre (qui englobe les éléments non porteurs comme les cloisons intérieures, les revêtements, les installations techniques, etc.), le gros œuvre constitue la partie la plus pérenne de la construction. Par nature, ces éléments structuraux sont conçus pour durer plusieurs décennies, voire plus d’un siècle, alors que les composants de second œuvre peuvent nécessiter rénovation ou remplacement beaucoup plus fréquemment. Cette robustesse et cette longévité du gros œuvre expliquent que, d’un point de vue comptable, on lui applique l’une des durées d’amortissement les plus longues parmi tous les composants du bien immobilier.

Durée d’amortissement du gros œuvre : quelle durée selon l’âge du bien ?

En location meublée (LMNP/LMP), la durée d’amortissement retenue pour le gros œuvre dépend de la nature du bien et de son état général, car cela reflète sa durée d’usage restante. Un immeuble neuf aura une durée d’amortissement du gros œuvre plus longue qu’un immeuble ancien déjà partiellement usé. Il n’existe pas de règle fiscale figée imposant une durée unique, mais des usages comptables et recommandations permettent d’orienter cette estimation. Le tableau suivant illustre, à titre indicatif, des durées d’amortissement du gros œuvre souvent utilisées selon l’état du logement au moment de sa mise en location meublée :

Dans ce cadre, plus le bien est ancien ou “fatigué”, plus la durée d’amortissement du gros œuvre est courte. Cela peut sembler contre-intuitif, mais une durée plus courte signifie que l’on constate une usure annuelle plus forte (puisque la valeur est répartie sur moins d’années). À l’inverse, un logement neuf sera amorti sur une période étalée (70 ans par exemple), reflétant sa longévité supérieure et induisant une charge d’amortissement annuelle plus faible.

Pour mieux comprendre l’impact, prenons un exemple simple : si la composante « gros œuvre » d’un bien est valorisée à 100 000 € dans vos comptes. Avec une durée d’amortissement de 70 ans (cas d’un immeuble neuf), l’annuité d’amortissement sera d’environ 1 429 € par an. Si le bien est ancien (bon état) amorti sur 50 ans, l’annuité passe à 2 000 € par an. Et pour un bien très ancien en état moyen (40 ans d’amortissement), on déduira 2 500 € par an. Ainsi, un bâtiment plus vétuste permet paradoxalement un amortissement annuel plus important (car sa valeur comptable est censée se déprécier plus vite). Dans tous les cas, la somme totale amortie au final est similaire – seule la répartition dans le temps diffère. Il convient de choisir une durée réaliste correspondant à l’état du gros œuvre, en restant dans des fourchettes acceptables vis-à-vis de l’administration. Un expert-comptable habitué à la comptabilité LMNP (comme nos experts LMNP.AI) saura vous conseiller sur la durée adéquate à retenir pour chaque composant de votre bien.

Calcul de l’amortissement au prorata temporis la première année

Lors de la première année de mise en location meublée d’un bien, il est important de proratiser l’amortissement en fonction de la date à laquelle le bien a été mis en service (c’est-à-dire la date de début de la location effective). En effet, on ne peut pratiquer l’amortissement qu’au titre de la période où le logement a effectivement été exploité en meublé. Concrètement, cela signifie que si votre location meublée a commencé en cours d’année, vous ne déduirez qu’une fraction de l’amortissement annuel cette première année.

Exemple de prorata temporis : imaginons un bien mis en location le 1er juillet. Il restera loué 6 mois sur l’année civile. Dans ce cas, vous ne pourrez comptabiliser que 50 % de l’amortissement annuel du gros œuvre (et des autres composants) pour l’exercice en cours. Si l’amortissement annuel du gros œuvre avait été calculé à 2 000 € par an, seuls 1 000 € seraient déductibles cette première année (les 6 mois d’exploitation correspondant à la moitié de l’année). De même, la dernière année où le bien est loué (par exemple si vous vendez le logement en cours d’année ou cessez l’activité LMP/LMNP), l’amortissement sera également calculé prorata temporis jusqu’à la date de sortie du bien. Ce calcul au prorata garantit de ne pas surévaluer la dépréciation du bien par rapport à sa période réelle d’utilisation sur l’exercice.

Attention : le prorata temporis ne modifie pas la durée totale d’amortissement prévue, il ne fait qu’ajuster la charge comptable de la première (ou dernière) année. Les annuités suivantes seront ensuite pleines (amortissement annuel normal) tant que le bien reste en location meublée sur une année complète.

Appartement vs maison individuelle : quelle part de gros œuvre ?

Il est intéressant de comparer la part du gros œuvre dans le coût d’un appartement par rapport à celui d’une maison, car la structure du bâtiment n’a pas la même échelle ni la même répartition selon le type de bien.

Dans un appartement (immeuble collectif), l’investisseur achète un lot dans un immeuble. Le prix de cet appartement inclut une quote-part de tous les éléments communs de l’immeuble, gros œuvre compris (fondations, murs porteurs de l’édifice, toiture, etc.), mais cette structure est mutualisée entre tous les copropriétaires. En pratique, cela signifie que pour un appartement, le gros œuvre représente une part notable de la valeur, mais souvent proportionnellement plus faible que dans le cas d’une maison individuelle de surface équivalente. En effet, le coût de construction de la structure (fondations, charpente…) est partagé entre plusieurs logements. De plus, une part du prix d’un appartement en ville correspond à l’emplacement et aux parties communes (ascenseur, couloirs, etc.), ce qui dilue d’autant la fraction imputable au gros œuvre pour chaque lot. Par exemple, on peut estimer que le gros œuvre d’un appartement peut représenter autour de 25 à 50 % de la valeur du lot (selon l’ancienneté de l’immeuble et la localisation), le reste étant réparti entre le foncier, le second œuvre et les aménagements intérieurs propres au logement.

Dans une maison individuelle, en revanche, le propriétaire finance intégralement toute la structure de son bâtiment. Le gros œuvre y est généralement plus conséquent en proportion, car il faut des fondations, murs et toiture pour une seule habitation (et souvent sur un périmètre plus étendu au sol qu’un appartement). Même si le terrain d’une maison peut représenter un coût non amortissable important (notamment en zones périurbaines ou rurales avec de grandes parcelles), la part de la construction qui relève du gros œuvre est souvent élevée dans le budget total de la maison. On constate fréquemment qu’au moins la moitié du coût de construction d’une maison correspond au gros œuvre (le reste allant au second œuvre et aux finitions). Pour une maison récente, le gros œuvre peut aisément constituer 40 % à 60 % du coût du bâti. Cela s’explique par l’absence de mutualisation : une maison n’a pas de parties communes partagées avec d’autres logements, et sa structure doit supporter le bâtiment entier de manière autonome. Par conséquent, en amortissement, le propriétaire en LMP/LMNP d’une maison individuelle allouera une part importante de la valeur du bien à la composante « gros œuvre » à amortir (avec la longue durée associée), alors que le détenteur d’un appartement aura une composante gros œuvre certes significative mais relativement plus réduite en pourcentage du prix d’achat du lot.

Incidence sur l’amortissement : d’un point de vue fiscal, ces différences de répartition signifient que l’amortissement du gros œuvre pèsera d’un poids différent selon le type de bien. Pour un appartement, la base amortissable du gros œuvre sera plus faible (en montant) comparé à une maison de même valeur d’acquisition, mais on amortira également d’autres composants spécifiques (ascenseur, façade de l’immeuble, etc.). Pour une maison, le gros œuvre représente une valeur amortissable plus importante, ce qui se traduira par des annuités d’amortissement du gros œuvre potentiellement plus élevées en valeur absolue, étalées sur la longue durée correspondante. En somme, appartement ou maison, l’amortissement du gros œuvre reste un élément-clé de la stratégie fiscale en location meublée, mais sa proportion et son impact varient en fonction du type de bien.

Optimisez l’amortissement du gros œuvre en location meublée

Si la mise en place de tels amortissements peut sembler complexe, vous n’êtes pas seul ! Notre cabinet d’expertise comptable est là pour vous accompagner dans la gestion comptable de votre location meublée, du calcul des amortissements aux déclarations fiscales. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos experts pour obtenir un accompagnement sur mesure. Vous pouvez également vous tourner vers notre plateforme LMNP.AI, une solution en ligne innovante dédiée à la gestion comptable des locations meublées, qui intègre les règles d’amortissement LMNP/LMP et vous guide pas à pas. En optimisant votre amortissement du gros œuvre – et de l’ensemble de votre bien – avec des professionnels ou des outils adaptés, vous sécurisez votre stratégie fiscale tout en pérennisant la rentabilité de votre investissement locatif meublé. Prenez dès maintenant les devants pour optimiser votre amortissement LMNP/LMP et profiter pleinement des avantages offerts par la location meublée !