Comment amortir le composant Étanchéité en LMNP

L’amortissement par composant est un mécanisme clé en location meublée, qu’il s’agisse de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou de LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Parmi ces composants figure l’étanchéité, qui regroupe notamment les portes, fenêtres, volets et autres ouvertures garantissant l’isolation et l’étanchéité du logement. Cet article explique de manière claire et professionnelle le principe d’amortissement du composant “étanchéité” en location meublée, en détaillant sa définition, son poids dans la valeur du bien, les durées d’amortissement selon l’état, un exemple de calcul avec prorata temporis, les différences entre appartement et maison, les justificatifs à fournir en cas de contrôle fiscal, ainsi que les bonnes pratiques à adopter. Une FAQ en fin d’article répond aux questions fréquentes sur le sujet.

Définition et rôle du composant étanchéité

Le composant “étanchéité” d’un bien immobilier désigne l’ensemble des éléments assurant la protection du logement contre les infiltrations d’eau, d’air et les déperditions d’énergie. Il s’agit principalement des ouvertures extérieures : les fenêtres, baies vitrées, portes d’entrée et portes-fenêtres donnant sur l’extérieur, ainsi que les volets, lucarnes et autres fermetures. Ces éléments jouent un rôle essentiel dans la bonne isolation thermique et phonique du bâtiment, la protection contre les intempéries (pluie, vent) et contribuent au confort des occupants. En somme, le composant étanchéité correspond à tout ce qui ferme le bâti vers l’extérieur (hors gros œuvre et toiture) et assure l’étanchéité à l’eau et à l’air de l’enveloppe du logement.

En comptabilité d’une location meublée au régime réel, on ventile le prix d’acquisition du bien en différents composants ayant chacun leur propre durée d’amortissement. Le composant étanchéité est l’un de ces postes distincts. Son amortissement traduit comptablement la perte de valeur progressive des portes et fenêtres due à l’usure, au vieillissement des joints, à l’obsolescence des vitrages, etc. Amortir séparément l’étanchéité permet de refléter le fait que ces éléments ont une durée de vie spécifique, généralement plus courte que celle du gros œuvre. Ainsi, on pourra remplacer ou rénover ces menuiseries au cours de la vie du bien, et l’amortissement tient compte de ce cycle de renouvellement.

Quote-part de valeur du composant étanchéité à l’acquisition

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en location meublée, il est nécessaire de ventiler le prix (hors terrain) entre les différents composants. Le composant étanchéité représente une fraction de la valeur du bien qu’il convient d’estimer de manière cohérente. En pratique, la quote-part allouée à l’étanchéité peut varier en fonction du type de logement et de ses caractéristiques, mais on peut donner une plage indicative.

En règle générale, le poids des fenêtres, portes et volets dans la valeur d’un logement se situe souvent aux alentours de 5 % à 10 % de la valeur du bâti (valeur d’achat du bien hors terrain). Autrement dit, sur 100 000 € de valeur de construction, on pourrait estimer que environ 5 000 € à 10 000 € correspondent aux menuiseries extérieures et fermetures. Cette proportion n’est pas fixe et dépend de divers facteurs :

• Nombre et taille des ouvertures : Un logement comportant de larges baies vitrées et de nombreuses fenêtres aura une part d’étanchéité plus élevée qu’un autre avec peu d’ouvertures.

• Qualité et matériau des menuiseries : Des fenêtres haut de gamme en aluminium avec double voire triple vitrage valent plus cher que de simples fenêtres en bois anciennes. Plus les éléments sont sophistiqués et coûteux, plus la part de valeur de l’étanchéité augmente.

• Type de bien (appartement vs maison) : Une maison individuelle possède des ouvertures sur toutes ses façades (portes avant/arrière, fenêtres sur plusieurs côtés), ce qui tend à accroître la part relative de l’étanchéité. Un appartement, surtout s’il est traversant sur moins de façades, peut avoir proportionnellement moins d’ouvertures. Nous détaillerons ces différences plus loin.

Plage indicative : pour un appartement standard, le composant étanchéité peut souvent représenter autour de 5 % de la valeur du bien (hors terrain). Pour une maison individuelle ou un logement avec beaucoup d’ouvertures, ce pourcentage peut grimper vers 10 %, voire un peu plus dans des cas particuliers. Dans la majorité des situations, on retrouve la quote-part de l’étanchéité dans cette fourchette de 5 à 10 %. Il est recommandé de rester cohérent avec ces ordres de grandeur afin de ne pas surévaluer ou sous-évaluer ce composant, ce qui pourrait attirer l’attention de l’administration fiscale en cas de contrôle.

Durées d’amortissement selon l’état du composant étanchéité

La durée d’amortissement à retenir pour le composant étanchéité n’est pas standard unique pour tous les cas – elle dépend de la durée de vie restante estimée des fenêtres, portes et volets du bien. En effet, des menuiseries neuves n’ont pas la même perspective d’usage que des fenêtres anciennes en fin de course. Il convient donc d’ajuster la durée d’amortissement en fonction de l’état du composant au moment de la mise en location. Voici des fourchettes de durées d’amortissement typiques en fonction de l’état des éléments d’étanchéité :

• Neuf ou rénové à neuf (état excellent) – Durée indicative : ~30 ans. Si l’ensemble des fenêtres et portes extérieures ont été installées récemment (par exemple juste avant la mise en location, ou dans un bâtiment neuf), on considérera qu’elles sont en état quasi neuf. Leur durée d’utilisation normale est alors élevée, autour de 25 à 30 ans. On pourra amortir ce composant sur une période longue (le maximum courant étant ~30 ans).

• Bon état général – Durée indicative : ~20 à 25 ans. Les menuiseries ne sont pas neuves mais restent en bon état, sans défaut majeur. Par exemple, des fenêtres double vitrage de 10 ans d’âge, bien entretenues, peuvent encore servir longtemps. On retient souvent une durée d’amortissement dans la vingtaine d’années.

• État moyen (usure normale) – Durée indicative : ~10 à 15 ans. Ici, les ouvertures présentent des signes de vieillissement modéré : peinture défraîchie, isolation moins performante, mécanismes un peu fatigués… Sans être dégradé au point de nécessiter un changement immédiat, le composant aura probablement besoin d’une rénovation dans une décennie environ. Une durée d’amortissement intermédiaire (autour de 10-15 ans) est alors adaptée.

• Mauvais état – Durée indicative : ~3 à 5 ans. Les fenêtres/portes sont anciennes et montrent de vrais signes de vétusté (simple vitrage d’époque, bois abîmé, joints inefficaces, difficultés d’ouverture/fermeture, etc.). Dans ce cas, leur durée de vie résiduelle est courte car un remplacement ou une rénovation lourde sera sans doute entreprise sous peu. On peut choisir une durée d’amortissement très courte, quelques années seulement (généralement 5 ans ou moins).

• Hors service – Durée indicative : ~1 à 2 ans. C’est un cas extrême où l’étanchéité est pratiquement inexistante : par exemple des volets cassés ou des fenêtres si endommagées qu’elles ne remplissent plus leur rôle. Si malgré tout on attribue une valeur comptable à ces éléments dans la ventilation (ce qui est rare, car on les remplacerait immédiatement), l’amortissement se ferait presque intégralement sur un an ou deux (amortissement quasi intégral dès la première année de mise en location).

En pratique, pour fixer la durée, on se réfère aux usages professionnels et à la notion de durée normale d’utilisation. Les durées ci-dessus correspondent aux pratiques courantes. Si vous vous écartez notablement de ces standards (par exemple amortir des fenêtres en bon état sur seulement 5 ans serait inhabituellement court), il faudra pouvoir en justifier par des circonstances particulières. À l’inverse, allonger excessivement la durée n’est pas dans votre intérêt, car cela réduit l’amortissement annuel déductible. L’objectif est donc de choisir une durée réaliste et justifiable.

Exemple de calcul d’amortissement du composant étanchéité (avec prorata temporis)

Pour illustrer concrètement comment amortir le composant étanchéité, prenons un exemple chiffré pas à pas :

• Acquisition du bien : Vous achetez un appartement destiné à la location meublée au prix de 200 000 € (frais d’acquisition inclus). Supposons que la valeur du terrain soit estimée à 10 % du prix, soit 20 000 €. La base amortissable du bâti est donc de 180 000 € (c’est cette valeur – correspondant aux constructions et aménagements – que l’on va répartir en composants).

• Ventilation – part de l’étanchéité : Sur ces 180 000 €, vous affectez une quote-part au composant étanchéité. D’après l’estimation, on choisit par exemple 10 % pour l’étanchéité. Cela représente une valeur de 18 000 €attribuée aux portes, fenêtres et volets du logement.

• Durée d’amortissement retenue : Admettons que l’état des fenêtres/portes soit jugé moyen à bon. On décide de les amortir sur 15 ans. (Cette durée correspond à une usure normale pour des menuiseries qui ont déjà quelques années mais restent correctes).

• Calcul de la dotation annuelle : L’amortissement est linéaire sur la durée. Chaque année, la charge d’amortissement pour l’étanchéité sera donc de 18 000 € / 15 ans = 1 200 € par an. C’est le montant qui viendra diminuer votre résultat imposable chaque année au titre de la perte de valeur du composant étanchéité.

• Prorata temporis la première année : Imaginons que le bien ait été mis en location (début d’activité LMNP/LMP) le 1er juillet. L’exercice comptable de la première année ne comptera alors que 6 mois d’amortissement sur cette composante. On applique un prorata temporis : pour l’étanchéité, la dotation du 1er juillet au 31 décembre sera de 1 200 € x (6/12) = 600 € la première année. À partir de l’année suivante, l’amortissement annuel complet de 1 200 € sera déduit chaque année jusqu’à la fin des 15 ans (ou jusqu’au remplacement des fenêtres si cela arrive avant, voir paragraphe suivant).

Au bout des 15 ans dans notre exemple, les 18 000 € de valeur initiale affectée à l’étanchéité auront été totalement amortis comptablement. Si à ce moment les fenêtres sont toujours en place, leur valeur aux comptes sera nulle (elles seront considérées comme intégralement “usées” d’un point de vue comptable, même si en pratique elles peuvent encore servir). Si en revanche vous décidez de remplacer ces éléments avant la fin de l’amortissement (par exemple, vous changez toutes les fenêtres au bout de 10 ans), deux possibilités s’offrent à vous : soit vous continuez l’amortissement initial jusqu’à son terme tout en amortissant séparément le coût des nouvelles fenêtres (cas fréquent pour de petits travaux échelonnés), soit vous sortez le composant initial des comptes au moment du remplacement (constatant une perte équivalente à la valeur non amortie restant, ce qui est fiscalement déductible) puis vous inscrivez le nouveau composant à l’actif pour l’amortir à son tour sur sa propre durée. La seconde méthode est plus précise comptablement, mais elle est plus complexe et souvent réservée aux grosses opérations ; beaucoup de loueurs en meublé continuent simplement l’amortissement du montant initial et traitent le coût des fenêtres neuves comme des travaux amortissables séparément.`

Différences entre un appartement et une maison sur l’amortissement de l’étanchéité

Le composant étanchéité existe aussi bien pour un appartement en copropriété que pour une maison individuelle, mais il peut y avoir quelques différences notables dans son évaluation et son amortissement :

• Proportion de valeur différente : Comme évoqué précédemment, une maison a généralement une part d’étanchéité plus importante qu’un appartement. En maison, on retrouve des ouvertures sur chaque façade (portes avant et arrière, fenêtres sur plusieurs côtés, éventuellement portes de garage, etc.) et souvent un plus grand nombre de volets. Cela se traduit par une valeur absolue des menuiseries plus élevée, et donc une quote-part potentiellement plus grande dans le prix global (plutôt vers 8-10%). À l’inverse, un appartement standard n’a des ouvertures que sur ses murs donnant sur l’extérieur (souvent une façade principale, parfois deux si traversant). Le nombre de fenêtres y est plus restreint, ce qui peut ramener la part de l’étanchéité autour de 5% du bâti ou moins pour un petit studio par exemple. En résumé, plus un bien a de surfaces donnant sur l’extérieur, plus la proportion du composant étanchéité augmente.

• Éléments communs vs privatifs : Dans une copropriété (immeuble d’appartements), la façade et parfois certaines fenêtres peuvent être considérées comme parties communes, selon le règlement de copropriété. Cependant, d’un point de vue de l’investisseur en LMNP, on amortit la part du bien qui correspond aux ouvertures dont on a économiquement supporté le coût dans le prix d’achat. Concrètement, les fenêtres d’un appartement sont généralement à la charge du copropriétaire (elles font partie du lot privatif dans la plupart des cas), donc il est légitime de les inclure dans le composant étanchéité. La façade en elle-même (enduit, bardage) peut être traitée soit dans un composant séparé “façade” soit intégrée au gros œuvre selon la pratique de votre expert-comptable. Quoi qu’il en soit, pour un appartement, on amortira bien les fenêtres et volets individuellement. Pour une maison, la question ne se pose pas de la même façon car toutes les ouvertures et façades sont la propriété pleine et entière du bailleur ; on ventile donc l’ensemble sans distinction de parties communes.

• Exposition et usure : Un appartement situé en étage élevé, peu exposé aux intempéries directes, peut voir ses fenêtres s’user légèrement moins vite qu’une maison dont les ouvertures subissent directement le vent, la pluie et les écarts de température sur toutes les faces. En pratique, la durée d’amortissement retenue peut tenir compte de ces différences d’environnement. Cela reste cependant subtil : on évalue surtout l’état intrinsèque des fenêtres. Mais on peut considérer qu’en maison individuelle, l’entretien des volets, portes extérieures, etc., est souvent plus lourd (par exemple, lasurer de grandes fenêtres bois, repeindre de nombreux volets). Cette maintenance accrue pourrait inciter à une durée d’amortissement un peu plus courte si l’usure est prononcée.

En fin de compte, les principes d’amortissement restent les mêmes pour un appartement et pour une maison. Ce qui change, c’est la part de valeur et possiblement la durée retenue en fonction du contexte. Veillez à adapter votre ventilation à la nature du bien : un T2 dans un immeuble moderne n’aura pas le même profil d’étanchéité qu’une villa ancienne avec beaucoup de menuiseries

Justificatifs à fournir en cas de contrôle fiscal

L’administration fiscale peut éventuellement contrôler la cohérence et la sincérité de votre plan d’amortissement, notamment si vous pratiquez le régime réel en LMNP/LMP. Il est donc primordial d’être en mesure de justifier la ventilation du prix du bien entre les composants et les durées choisies. Pour le composant étanchéité en particulier, voici les justificatifs et éléments de preuve qu’il est recommandé de réunir et conserver :

• Tableau de ventilation et calculs d’amortissement : Fournissez le détail initial de répartition du prix d’achat entre composants. Votre tableau d’amortissement doit montrer combien de valeur a été attribuée à l’étanchéité et sur combien d’années vous l’amortissez. Ce document de travail, généralement préparé avec votre expert-comptable ou votre logiciel de comptabilité, sert de base en cas de question.

• Références ou études justificatives : Il peut être utile d’appuyer votre ventilation sur des sources professionnelles. Par exemple, vous pouvez conserver un courrier ou une note de l’expert-comptable qui explique les pourcentages appliqués en s’appuyant sur les usages du secteur. De même, si vous avez utilisé une méthode particulière (coût au m² ou barème indicatif), notez-la et gardez-en une trace.

• État des lieux du bien et photos : Si vous arguez que les fenêtres étaient en mauvais état pour justifier un amortissement accéléré (sur 5 ans par ex.), il est pertinent de posséder des éléments attestant de cet état. Des photos datées montrant les menuiseries vétustes, un état des lieux d’entrée détaillant l’ancienneté des fermetures, ou un rapport d’un professionnel (artisan menuisier, diagnostic technique) indiquant la vétusté peuvent servir de preuve de bonne foi.

• Factures ou devis liés aux menuiseries : Si, autour de la date d’acquisition, des travaux ont été faits sur les portes et fenêtres (par le vendeur ou par vous-même), conservez ces factures. Par exemple, si le vendeur vous indique que les fenêtres ont été changées l’année précédente et vous remet la facture d’installation, cela justifie que vos fenêtres sont “récentes” et donc un amortissement sur ~25 ans est cohérent. À l’inverse, l’absence de telles factures pour des menuiseries visiblement anciennes conforte un amortissement plus court. En cas de contrôle, pouvoir montrer la facture d’un changement de fenêtres (même si c’était le précédent propriétaire) ou un devis de remplacementaide à étayer la valeur et la durée que vous avez retenues.

• Documents de vente ou diagnostics : Parcourez l’acte de vente ou les diagnostics immobiliers fournis lors de l’achat. Parfois, ils mentionnent l’année de pose des fenêtres (par exemple “fenêtres PVC double vitrage installées en 2015”). Ces indications peuvent être archivées pour démontrer l’âge des éléments d’étanchéité. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) peut aussi donner une idée de la qualité de l’isolation et donc indirectement de l’état des ouvertures.

• Correspondance avec le fisc ou expert (le cas échéant) : Si, en amont, vous avez interrogé l’administration fiscale ou obtenu un rescrit sur la façon de ventiler le bien, gardez précieusement cette réponse. De même, toute correspondance avec un expert-comptable ou un conseil fiscal où il valide votre démarche peut être ajoutée à votre dossier de justification.

Bonne pratiques pour amortir l'étancheité de votre bien :

Faire appel à un spécialiste : Si possible, confiez l’établissement de votre plan d’amortissement à un expert-comptable familiarisé avec la location meublée. Il saura appliquer les standards du secteur et choisir des durées appropriées. À défaut, utilisez un logiciel de comptabilité LMNP reconnu qui intègre des valeurs par défaut raisonnables pour chaque composant