Amortissement en LMP : Maîtrisez le mécanisme pour une fiscalité optimisée

L’un des leviers fiscaux les plus puissants du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est sans conteste l’amortissement. Grâce à ce mécanisme comptable, les investisseurs peuvent déduire chaque année une partie du coût de leur bien immobilier, de son mobilier et de ses éventuels travaux, réduisant ainsi leur revenu imposable, voire le ramenant à zéro. Mais comment fonctionne exactement l’amortissement en LMP en 2025 ? Quelles sont les règles à respecter, les durées d’usage applicables, et les impacts à long terme sur la fiscalité locative et la plus-value en cas de revente ? Dans ce guide complet, nous vous expliquons pas à pas le calcul de l’amortissement LMP selon la méthode des composants, avec un exemple chiffré à l’appui, pour vous aider à optimiser votre investissement immobilier meublé tout en restant conforme aux règles fiscales en vigueur.

Comprendre l’amortissement en location meublée professionnelle (LMP)

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une partie du coût d’un bien, en estimant sa perte de valeur due à l’usure ou au temps. Dans le cadre d’un investissement immobilier en location meublée (statut LMP – Loueur en Meublé Professionnel), l’amortissement du logement meublé est l’un des avantages fiscaux les plus puissants. Concrètement, cela signifie que vous pouvez soustraire une charge fictive (la dépréciation du bien) de vos revenus locatifs imposables, réduisant d’autant votre bénéfice taxable. En d’autres termes, l’amortissement vient diminuer, voire annuler, votre revenu imposable locatif, ce qui permet dans de nombreux cas aux loueurs en meublé de ne payer que très peu d’impôt sur leurs loyers, voire pas du tout pendant de longues années.

Pour bénéficier de l’amortissement en LMP, il faut être soumis au régime fiscal réel (et non au micro-BIC). Heureusement, un loueur en meublé professionnel dépasse généralement les seuils du micro-BIC, ce qui le place d’office sous le régime réel simplifié. Rappelons aussi les conditions du statut LMP :

●        Vos recettes locatives annuelles doivent excéder 23 000 € ET

●        Dépasser vos autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Si ces conditions ne sont pas réunies, vous relevez alors du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). En LMP, vos revenus de location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), comme une activité commerciale. Le régime réel BIC vous autorise à déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, taxes locales, etc.) ainsi que l’amortissement du bien, du mobilier et des travaux. C’est cette combinaison de déductions qui rend la fiscalité LMP extrêmement avantageuse par rapport à de la location nue classique.

Le calcul de l’amortissement LMP par la méthode des composants

Depuis quelques années, l’administration fiscale exige que l’amortissement des biens immobiliers loués meublés soit calculé “par composants”, conformément au Plan Comptable Général (article 311-2). La méthode par composants consiste à ventiler la valeur du bien immobilier en plusieurs éléments distincts ayant chacun une durée d’utilisation propre. En effet, toutes les parties d’un logement n’ont pas la même durée de vie : par exemple, la structure porteuse d’un immeuble peut servir pendant plusieurs décennies, alors que la toiture ou les équipements intérieurs devront être rénovés ou remplacés bien plus tôt.

Ventilation du prix en composants 

Lors de l’acquisition d’un logement meublé, on commence par distinguer la valeur du terrain de celle de la construction. Le terrain n’est pas amortissable (on considère qu’il ne se déprécie pas dans le temps). La part du terrain représente typiquement entre 10 % et 30 % de la valeur d’achat totale, selon la localisation mais attention, seule une étude poussée peut caculer cette part car parfois le terrain représente bien plus que 30% et vice verça. La fraction restante – correspondant aux bâtis et aménagements – constitue la base amortissable. Cette base doit ensuite être répartie sur différents composants principaux du bien : le gros œuvre (fondations, murs, charpente…), la toiture, les installations techniques (plomberie, électricité, chauffage), les aménagements intérieurs (revêtements, cloisons, cuisines équipées, sanitaires, etc.), éventuellement d’autres postes comme la façade ou l’étanchéité. À chaque composant, on affecte une valeur (pourcentage de la base amortissable) et une durée d’amortissement cohérente avec sa durée de vie utile.

Durées d’amortissement typiques par composant 

Les textes comptables préconisent des durées normales d’utilisation pour chaque catégorie. Voici des fourchettes généralement admises :

●        Gros œuvre (structure, murs) : 40 à 75 ans

●        Toiture : 20 à 35 ans

●        Installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) : 15 à 30 ans

●        Aménagements intérieurs (cloisons, équipements fixes, peinture…) : 10 à 15 ans

●        Façade / étanchéité (si séparé du gros œuvre) : ~25 ans

En respectant ces durées, on obtient un taux d’amortissement annuel pour chaque composant (par exemple, 4 % par an sur 25 ans, 2 % par an sur 50 ans, etc.). Il est crucial de rester réaliste dans ces estimations : des durées exagérément courtes ou des répartitions de valeurs injustifiées pourraient être requalifiées par l’administration fiscale en cas de contrôle. Dans la pratique, un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité spécialisé en location meublée peut vous aider à appliquer les pourcentages par composant conformes à la réglementation. Cela garantit d’optimiser l’amortissement sans risquer de fausse déclaration.

Exemple chiffré d’un amortissement LMP par composants

Prenons un exemple concret pour illustrer le calcul. Supposons que vous investissez dans un appartement meublé au statut LMP pour un prix total (incluant frais d’acquisition) de 300 000 €. Imaginons que la valeur du terrain soit estimée à 20 % du prix, soit 60 000 €, non amortissables. La valeur amortissable du logement (construction et aménagements) est donc de 240 000 €. Nous répartissons cette base entre différents composants du bien, puis calculons la dotation annuelle d’amortissement pour chacun :

Dans cet exemple simplifié, l’amortissement annuel total du bien immobilier s’élève à 8 800 € par an. Cela signifie qu’en régime réel, vous pourriez déduire environ 8 800 € chaque année de vos recettes locatives, en plus des autres charges déductibles. Si, par exemple, ce logement génère 12 000 € de loyers annuels et que vous avez par ailleurs 3 000 € de charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, etc.), le résultat fiscal serait calculé ainsi :

●        Revenus bruts annuels : 12 000 €

●        Charges hors amortissement : –3 000 €

●        Amortissement déductible : –8 800 €

Résultat fiscal imposable = 12 000 – 3 000 – 8 800 = 200 € seulement. Dans ce scénario, grâce à l’amortissement, le revenu imposable est presque nul. L’investisseur ne paierait pratiquement pas d’impôt sur ses loyers. Si l’amortissement avait été encore plus élevé (ou les loyers plus faibles), le résultat aurait pu être réduit à zéro. En pratique, l’amortissement en LMP permet très souvent de neutraliser la fiscalité des loyers pendant de nombreuses années, maximisant la rentabilité nette de votre investissement immobilier meublé.

Amortissement du mobilier et des travaux en LMP

Le mécanisme d’amortissement ne se limite pas au logement lui-même. En location meublée, vous pouvez également amortir le mobilier et certains travaux d’amélioration réalisés dans le bien. Ces éléments ont des durées d’usage plus courtes que le bâti, ce qui se traduit par des amortissements plus rapides.

Mobilier et équipements

Tous les meubles, électroménagers et équipements fournis au locataire sont amortissables, à condition que leur valeur unitaire dépasse 600 € TTC. Les dépenses d’ameublement initial (lors de la mise en location) doivent en principe être inscrites à l’actif et amorties. En pratique, on applique en moyenne une durée d’amortissement de 5 à 10 ans sur le mobilier, en fonction de la nature des objets. Par exemple, l’électroménager (réfrigérateur, four, lave-linge) peut être amorti sur 5 ans environ, tandis que le mobilier plus durable (tables, chaises, literie, placards fixes) sera souvent amorti sur 10 ans. Cela correspond à des taux d’environ 10 % à 20 % par an. 

Travaux et rénovations

Les travaux de construction, reconstruction ou amélioration réalisés dans votre bien LMP sont également amortissables, sous réserve qu’ils soient effectués après le début de votre activité. La durée d’amortissement à retenir dépend de la nature des travaux. Les aménagements intérieurs légers (peinture, cloisonnement, rénovation de cuisine/salle de bain sans gros œuvre) peuvent s’amortir sur une durée relativement courte, typiquement 10 à 12 ans. En revanche, des gros travaux touchant à la structure ou aux équipements lourds (réfection de toiture, mise aux normes électriques intégrales, rénovation lourde de la plomberie, etc.) devront être amortis sur une durée plus longue, par exemple 20 à 30 ans. Ici encore, la règle du prorata temporis s’applique : si vous engagez des travaux en cours d’année, on calculera l’amortissement au prorata du temps d’utilisation du bien rénové sur la première et la dernière année.

En combinant l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux, un loueur en meublé professionnel peut accumuler des dotations annuelles très élevées, surtout les premières années suivant un investissement (meubles neufs, travaux récents). Ces amortissements viennent en déduction des loyers encaissés, ce qui peut largement gommer le bénéfice imposable. Il n’est pas rare qu’un LMP n’ait pas d’impôt sur le revenu à payer sur ses loyers pendant 10, quinze ans ou plus, tant que les amortissements cumulés restent supérieurs au résultat avant amortissement.

Limites fiscales de l’amortissement LMP et notion de déficit

Si l’amortissement est un avantage fiscal, il obéit toutefois à certaines règles de plafonnement. L’administration fiscale ne vous permettra pas d’utiliser l’amortissement pour créer artificiellement un déficit fiscal et ainsi réduire d’autres revenus sans limite. En LMP comme en LMNP, l’amortissement ne peut pas générer ou accentuer un déficit au titre des revenus locatifs.

En pratique, cela signifie que l’on va déduire les amortissements uniquement jusqu’à annuler le résultat d’exploitation de la location meublée, sans le dépasser. Si, après déduction de toutes vos autres charges (intérêts d’emprunt, frais, taxes…) il reste un bénéfice imposable, vous pourrez alors imputer l’amortissement dans la limite de ce bénéfice. Une fois que le résultat atteint zéro, tout excédent d’amortissement non utilisé est mis en « réserve » pour être reporté sur les exercices suivants. Ce report se fait sans limite de temps : vous pourrez utiliser ces amortissements cumulés les années où vos revenus augmenteront ou si vos autres charges diminuent, afin de continuer à minimiser le résultat imposable futur.

Amortissement et plus-value de revente : quelles conséquences en LMP ?

Profiter de l’amortissement en cours d’exploitation, c’est formidable… mais qu’en est-il lorsque vous revendez le bien ? La question mérite d’être posée, car l’amortissement diminue la valeur comptable du logement au fil du temps. Deux situations doivent être distinguées : l’exonération possible des plus-values professionnelles pour les « petits » LMP, et l’imposition de la plus-value pour les autres, notamment avec la réforme 2025.

Exonération des plus-values LMP (article 151 septies)

Le statut LMP étant considéré comme une activité professionnelle, la cession d’un bien loué meublé relève du régime des plus-values professionnelles. La bonne nouvelle, c’est que le Code Général des Impôts prévoit une exonération totale de la plus-value professionnelle si vos recettes annuelles de location meublée n’excèdent pas 90 000 € HT (en moyenne sur les deux années civiles précédant la cession), à condition d’exercer depuis au moins cinq ans. Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, une exonération partielle s’applique. En pratique, cela signifie que pour bon nombre de loueurs en meublé pro modestes (revenus locatifs inférieurs à 90k€), la plus-value de revente peut être totalement non imposable, même si le bien a été amorti, grâce à ce dispositif. Ce régime d’exonération est très avantageux et constitue un véritable levier d’optimisation patrimoniale pour les investisseurs en meublé professionnel.

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (réforme 2025)

Jusqu’en 2024, même lorsque l’exonération ci-dessus ne s’appliquait pas, les loueurs en meublé bénéficiaient d’un traitement de faveur implicite : lors du calcul de la plus-value immobilière imposable, l’administration ne tenait pas compte des amortissements pratiqués. Autrement dit, que vous ayez amorti votre bien ou non n’avait pas d’impact sur l’impôt de plus-value (la plus-value était calculée classiquement par rapport au prix d’achat d’origine, avec les abattements pour durée de détention comme en location nue). Ce paradis fiscal a pris fin avec la loi de finances 2024 pour 2025. Désormais, à partir du 1er janvier 2025, les amortissements déduits durant la période de détention du bien sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession. En clair, cela revient à diminuer le prix d’acquisition retenu d’un montant équivalent aux amortissements pratiqués, ce qui accroît d’autant la plus-value taxable.

Pour illustrer, imaginons un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après avoir déduit 100 000 € d’amortissements au fil des années :

●        Avant 2025, la plus-value brute aurait été calculée sur la base de 300 000 – 200 000 = 100 000 €. Après application des abattements pour durée de détention (par exemple 30 % d’abattement pour 10 ans de détention), la base imposable était réduite et l’impôt calculé sur cette base diminuée.

●        À partir de 2025, le fisc déduira les 100 000 € d’amortissements du prix d’acquisition, ce qui donne un prix d’acquisition ajusté de 100 000 €. La plus-value brute devient alors 300 000 – 100 000 = 200 000 €. Même avec les mêmes abattements pour durée de détention, la base imposable sera bien plus élevée, et l’impôt sur la plus-value quasiment doublé dans cet exemple. Autrement dit, l’avantage fiscal obtenu grâce à l’amortissement pendant la phase de location est en partie « récupéré » par l’administration au moment de la vente.

Cette réforme réduit l’attrait de l’amortissement pour ceux qui revendent rapidement leurs biens. Cependant, il reste de nombreuses stratégies pour atténuer son impact : garder le bien plus longtemps (après 30 ans de détention, les abattements pour durée font qu’aucune plus-value n’est imposable en immobilier résidentiel, donc la réintégration des amortissements n’a plus d’effet), réaliser des donations (la plus-value est neutralisée lors d’une transmission gratuite), ou encore passer en location nue plusieurs années avant de céder le bien afin de ne plus accumuler d’amortissements supplémentaires. Quoi qu’il en soit, même avec la réintégration fiscale à la revente, le bilan global reste largement positif dans la plupart des cas. Ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant 10, 15 ou 20 ans grâce à l’amortissement LMP vous fait économiser des sommes considérables, ce qui peut compenser largement une imposition accrue sur la plus-value au bout du compte. L’essentiel est d’anticiper cette fiscalité à la sortie et d’adapter votre stratégie patrimoniale en conséquence, avec l’aide d’un conseiller si besoin.

Ce qu’il faut retenir sur l’amortissement en location meublée professionnelle

Choisir le statut de loueur en meublé professionnel et utiliser pleinement l’amortissement, c’est se donner les moyens de booster la rentabilité de son investissement locatif. Nous avons vu comment fonctionne l’amortissement en LMP : en répartissant le coût du bien, des meubles et des travaux sur leur durée de vie, on peut déduire chaque année des montants importants, venant réduire d’autant le revenu imposable. Ce mécanisme, combiné à la déduction des autres charges, permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les loyers durant de longues années, tout en respectant la loi. En 2025, le cadre fiscal a évolué (notamment pour la taxation en cas de revente), mais l’amortissement demeure un atout fiscal majeur pour les investisseurs immobiliers en meublé. Il convient simplement d’en maîtriser les règles et de planifier sur le long terme.