Acheter à Rennes pour un investissement locatif : Une bonne ou une mauvaise idée ?

Rennes, capitale de la Bretagne, affiche une vitalité économique et une qualité de vie qui attirent investisseurs et nouveaux habitants. Mais faut-il y acheter un logement pour le louer en meublé ? Entre l’essor du marché immobilier rennais, la forte demande locative (notamment étudiante) et les évolutions récentes des règles fiscales, le jeu en vaut-il la chandelle pour un investisseur en location meublée ? Ce guide complet fait le point, chiffres à l’appui, et vous donne un avis d’expert sur le potentiel d’un investissement locatif à Rennes, ses atouts, ses risques et la meilleure façon de le rentabiliser.

Synthèse de l’article

• Rennes combine des atouts forts pour l’investissement locatif : un bassin d’emplois dynamique (10ᵉ aire urbaine de France), une population étudiante nombreuse et en croissance (72 000 étudiants en 2023), et une qualité de vie reconnue (classée 2ᵉ meilleure ville étudiante en 2024, cadre de vie plébiscité). La demande locative y est très soutenue (environ 60 % des habitants sont locataires, avec une vacance quasi nulle).

• Le marché immobilier rennais est en plein essor : les prix ont grimpé de ~55 % en 10 ans. En 2025, le prix moyen tourne autour de 4 000 €/m² (2 600 € dans les quartiers périphériques étudiants jusqu’à ~5 600 € dans l’hypercentre huppé). Malgré cette hausse, investir à Rennes reste plus abordable que dans d’autres métropoles et la rentabilité locative moyenne se maintient autour de 4 à 7 % brut selon les quartiers. Dans certains secteurs populaires (Le Blosne, Villejean…), les rendements peuvent approcher 7-8 %, tandis que le centre historique offre un potentiel patrimonial avec des rendements plus bas (~4-5 %).

• Les quartiers à privilégier dépendent de votre stratégie : le centre-ville et Thabor-Saint-Hélier garantissent la valorisation patrimoniale (emplacement premium, loyers élevés mais prix chers). Des secteurs comme Beaulieu/Villejean (proches campus) ou Bourg-l’Évêque/Sud-Gare offrent un bon équilibre prix/rentabilité pour de la location étudiante ou jeunes actifs. Les communes alentours (Cesson-Sévigné, Chantepie, Bruz…) présentent aussi des opportunités : prix plus doux et attrait croissant, au prix d’une demande un peu moins immédiate qu’intra-muros.

• La nouvelle réglementation est à prendre en compte : Rennes est classée en zone tendue depuis août 2023, ce qui limite la hausse des loyers entre deux locataires (pas d’augmentation libre possible sans travaux, pour lutter contre l’inflation des loyers). En outre, dès 2025 la métropole encadre strictement les locations Airbnb (enregistrement obligatoire, autorisation requise au-delà de 120 jours loués, un seul logement touristique autorisé par foyer, etc.). Côté statut LMNP, les avantages fiscaux restent très intéressants (loyers peu ou pas imposés grâce à l’amortissement). Toutefois, la loi de finances 2025 a légèrement durci le régime : les amortissements pratiqués seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien, ce qui augmentera l’impôt sur une éventuelle plus-value. Malgré cela, le statut LMNP demeure l’un des plus avantageux pour investir à Rennes, surtout si vous optimisez bien entre micro-BIC (recettes < 77 700 €) et réel (amortissement pour effacer les loyers imposables).

• Verdict : investir à Rennes en meublé est globalement une bonne idée en 2025. La ville présente tous les signaux au vert (croissance démographique, grands projets urbains, arrivée du TGV mettant Paris à 1h30, diversification économique) pour assurer à la fois une rentabilité immédiate et une belle valorisation à long terme. Attention toutefois à bien sélectionner l’emplacement et le type de bien : dans les quartiers très prisés, les prix élevés réduisent le rendement locatif (mais offrent un placement sûr). A contrario, viser uniquement la haute rentabilité dans des zones périphériques moins cotées peut exposer à plus de gestion (tournover, colocation à encadrer). Enfin, il faudra respecter les obligations légales (meublé correctement équipé, déclaration d’activité, etc.) et se tenir informé des évolutions (par exemple, impossibilité d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G sans travaux, taxes locales, etc.). Avec une approche équilibrée, Rennes se démarque comme une ville d’avenir pour un investissement locatif meublé, en combinant sécurité et performance.

Pourquoi investir en LMNP à Rennes en 2025 ?

1. Un dynamisme économique et démographique qui tire le marché – Rennes est le moteur économique de la Bretagne. La métropole (plus de 730 000 habitants) bénéficie d’un tissu d’emplois solide avec plus de 300 000 emplois sur son bassin. De grandes entreprises du numérique, de la télécommunication (Orange, Nokia...), de l’automobile (usine Stellantis) ou de la santé sont présentes, aux côtés d’un foisonnement de start-ups. Le taux de chômage y est bas (~5-6 %, en dessous de la moyenne nationale). Cette vitalité économique attire de nouveaux habitants chaque année (+15 000 intra-muros en 10 ans) et alimente la demande de logements, notamment en location meublée pour les jeunes actifs en mobilité. Rennes est par ailleurs une ville étudiante majeure : environ 70 000 étudiants fréquentent ses universités et grandes écoles (droit, sciences po, médecine, INSA, etc.), soit plus de 11 % de la population de la métropole. La population étudiante a bondi de +20 % sur la dernière décennie, assurant un vivier permanent de locataires pour les studios et colocations. Cette jeunesse active et estudiantine fait de Rennes un marché idéal pour la location meublée (les étudiants et jeunes professionnels plébiscitent les logements déjà équipés). À titre d’illustration, plus de 60 % des résidents sont locataires de leur logement – un record – ce qui garantit un flux constant de candidats locataires.

2. Une ville attractive où il fait bon vivre – Investir à Rennes, c’est investir dans une ville à forte qualité de vie. Élue régulièrement dans le top des villes les plus agréables de France, Rennes conjugue les avantages d’une métropole et la convivialité bretonne. Culturellement, la ville est riche (festival des Transmusicales, salles de concert, musées, patrimoine médiéval avec le centre historique à colombages). Verte et agréable, elle compte de nombreux parcs (le Thabor, Oberthür, Beauregard…) et se situe à une heure de la mer. Rennes est également une ville très bien connectée : grâce à la LGV, elle se trouve à seulement ~1h25 de Paris en TGV. Sur place, la mobilité est facilitée par un réseau performant de transports en commun (bus, deux lignes de métro automatique). Tous ces éléments renforcent l’attrait de Rennes pour les locataires comme pour les investisseurs. Une ville où les gens veulent vivre est une ville où il fait bon acheter. Résultat : Rennes est aujourd’hui classée 1ère ville de France pour la tension locative (très peu d’offres par rapport à la demande) et 2ᵉ meilleure ville étudiante du pays – deux indicateurs de son potentiel locatif. Cette tension se traduit concrètement par une vacance locative extrêmement faible : un logement trouve preneur en moyenne en 20 jours seulement, bien plus rapide que la moyenne nationale. Pour un bailleur, cela signifie quasiment aucune période à vide entre deux locataires, donc un revenu sécurisé.

3. Un marché immobilier encore abordable et en croissance – Malgré la hausse des prix récente, Rennes reste moins chère que d’autres grandes métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Paris. En 2024-2025, le prix moyen au m² à Rennes avoisine 4 000 € dans l’ancien (contre par exemple ~5 500 € à Lyon). On estime ce prix moyen autour de 4 100 €/m² en 2023. Bien sûr, il s’agit d’une moyenne tous quartiers confondus : les écarts sont importants selon les secteurs. Les quartiers les plus onéreux – centre historique, Thabor-Saint-Hélier – atteignent ou dépassent 4 700 à 5 000 €/m² (patrimoine de qualité, forte demande et peu d’offres). À l’inverse, des secteurs résidentiels ou excentrés comme Le Blosne, Cleunay ou Villejean affichent des prix plus doux, parfois autour de 2 500–3 000 €/m², offrant un ticket d’entrée très accessible pour un investisseur. Ces niveaux de prix relativement contenus laissent espérer des rentabilités brutes intéressantes, généralement comprises entre 4 % et 7,5 % selon l’emplacement. Par exemple, un studio dans un quartier étudiant acheté 100 000 € et loué 420 € CC/mois procure ~5 % brut. Dans l’hypercentre, un même studio acheté 150 000 € et loué 550 € donnera plutôt ~4 %. En périphérie ou via une colocation optimisée, on peut viser 7–8 %. À noter que la tendance des prix reste orientée à la hausse sur le long terme (+41 % en 5 ans, +55 % en 10 ans). Même si un léger tassement a pu se produire récemment (-1,8 % sur un an selon certaines sources début 2024), les fondamentaux de Rennes laissent penser que la valorisation patrimoniale de votre bien sera au rendez-vous sur la durée. En somme, Rennes offre ce double bénéfice rare pour un investisseur immobilier : une rentabilité correcte aujourd’hui et de fortes chances de plus-value demain.

4. Des projets urbains et infrastructures valorisants – La métropole rennaise ne se repose pas sur ses lauriers et multiplie les projets d’aménagement, renforçant encore son attractivité. Parmi les plus notables, on peut citer : EuroRennes, le vaste projet autour de la nouvelle gare TGV, avec bureaux, logements et centre d’affaires, qui métamorphose le quartier Sud-Gare; la création du nouvel Hôpital universitaire (CHU) prévu en 2028 sur la ZAC Baud-Chardonnet (5 400 nouveaux habitants attendus à terme); ou encore la construction de la Tour Fééria (projet Samsic), future tour emblématique mêlant bureaux et logements. La ligne B du métro a été mise en service récemment, desservant de nouveaux quartiers et fluidifiant les déplacements. Rennes investit aussi dans le développement de quartiers éco-responsables (ViaSilva à Cesson-Sévigné, la Courrouze au sud-ouest…). Pour un investisseur, ces projets sont synonymes de nouvelles opportunités (logements neufs, quartiers en plein boom où acheter avant l’augmentation) et de valorisation du patrimoine (une meilleure desserte en transport ou une rénovation de quartier fait monter la valeur des biens). Par exemple, le quartier Baud-Chardonnet, autrefois industriel, voit sortir de terre des résidences neuves proches du centre, très recherchées par les jeunes actifs. Investir “dans le futur Rennes” en repérant ces zones de développement peut donc s’avérer payant.

Quels quartiers de Rennes offrent le meilleur potentiel locatif ?

Rennes est une ville polycentrique, avec des quartiers aux ambiances et rentabilités variées. Voici un tour d’horizon des secteurs phares pour un investissement locatif meublé, en distinguant grosso modo trois stratégies : patrimoniale, équilibrée, ou rendement pur.

• Hypercentre & Thabor (Patrimonial, sécurisé) – Profil : investisseurs cherchant la valeur sûre, même à rendement plus modeste. Le centre historique de Rennes (Cathédrale, Place des Lices…) et le quartier bourgeois Thabor–Saint-Hélier concentrent les atouts classiques : localisation numéro 1, riche patrimoine architectural, proximité immédiate des commerces, restaurants, services et campus du centre (fac de droit notamment). Ces secteurs très prisés attirent une population aisée (cadres, étudiants aisés) et voient leur foncier se valoriser fortement chaque année. Le revers de la médaille, ce sont les prix immobiliers élevés (souvent 4 500–5 500 €/m² voire plus) et un rendement brut qui dépasse rarement 4–5 %. Typiquement, un studio au Thabor acheté 170 000 € se louera 600–650 € CC/mois. Ce n’est pas là que vous ferez la rentabilité la plus forte, mais le risque locatif est quasi nul (demande pléthorique) et vous capitalisez sur un emplacement prime. À noter : ces quartiers ont peu de programmes neufs (secteur sauvegardé), l’investissement se fait donc surtout dans l’ancien de caractère (penser aux éventuels travaux de rénovation énergétique dans le vieux bâti).

• Saint-Martin, Bourg-l’Évêque, Sud-Gare, Arsenal-Redon (Équilibré) – Profil : investisseurs en quête d’un équilibre entre rentabilité correcte et plus-value potentielle. Ces quartiers proches du centre (1 km environ) offrent un bon compromis. Saint-Martin (au nord du centre) est un quartier étudiant verdoyant, Bourg-l’Évêque et Arsenal-Redon à l’ouest du centre attirent jeunes actifs et familles (proximité du centre-ville et de la Vilaine, quartier du Mail branché), Sud-Gare enfin mixe bureaux et habitat autour de la gare rénovée. Les prix y sont un peu plus abordables que l’hypercentre (entre ~3 800 et 4 500 €/m² selon le micro-secteur). La demande locative y est forte (cadres en mutation professionnelle, étudiants en quête d’un studio non loin du centre, etc.). Comptez des rentabilités brutes autour de 5 % dans ces zones : on peut trouver un T2 vers 140 000 € à Bourg-l’Évêque loué 600 €, ou un studio à 120 000 € à Arsenal-Redon loué 500 €. Ce sont des quartiers en cours d’embourgeoisement, donc le potentiel de plus-value reste présent. Par exemple, le secteur Baud-Chardonnet (entre Arsenal-Redon et le nouveau CHU) prend de la valeur à mesure qu’il se développe. De même, Saint-Martin bénéficie de la proximité du campus de Villejean et du centre, avec de nombreux petits immeubles récents recherchés. En somme, investir dans ces quartiers, c’est cibler un rendement intermédiaire tout en misant sur une évolution positive du quartier dans les années à venir.

• Beaulieu – Villejean – Beauregard (Étudiant, rendement soutenu) – Profil : investisseurs orientés location étudiante ou colocation, souhaitant un rendement > 5 %. Beaulieu à l’est et Villejean–Beauregard au nord-ouest sont les deux grands pôles universitaires de Rennes (Universités Rennes 1 et Rennes 2, écoles d’ingénieurs, etc.). Ils concentrent une part massive des 70 000 étudiants rennais. Investir là-bas signifie cibler prioritairement un public étudiant. L’avantage : les prix y sont parmi les plus bas de la ville (Beaulieu – quartier Plaine de Baud : ~2 700 €/m², Villejean ~2 500–3 000 €/m² pour de l’ancien des années 60-70). Les petites surfaces partent rapidement à la location en début d’année universitaire. On peut obtenir de très bonnes rentabilités brutes (6–7 %), par exemple en achetant un studio ~90 000 € pour le louer 400 € HC, ou un grand T4 de 80 m² à 180 000 € transformé en colocation 3 chambres louée 3 x 350 € (coloc très rentable). Ces secteurs comportent beaucoup de logements sociaux et d’immeubles tours/barres des années 60-70, il faut donc sélectionner les meilleures adresses (proximité immédiate du campus, future ligne de métro B pour Beaulieu, etc.) pour bien valoriser votre bien. La demande est solide, mais davantage saisonnière (très forte à la rentrée, plus calme l’été). Un point d’attention : veillez à la qualité énergétique des biens anciens dans ces quartiers, car de nombreux logements sont classés F ou G (ce qui, dès 2025-2028, impose des contraintes : interdiction d’augmenter le loyer, puis interdiction progressive de louer si pas de travaux – un enjeu pour certains biens à Villejean par exemple). En contrepartie de ces petits inconvénients, investir dans ces zones apporte du cash-flow et l’assurance d’une location facile auprès des étudiants chaque année.

• Le Blosne, Maurepas, Cleunay, etc. (Populaire, rendement fort mais vigilance) – Profil : investisseurs aguerris cherchant le rendement max et n’ayant pas peur de quartiers populaires. Rennes possède aussi des quartiers moins favorisés ou excentrés (Le Blosne au sud, Maurepas au nord-est, Cleunay au sud-ouest…) où les prix au m² sont très bas pour une grande ville (~2 000–2 500 €/m² parfois). La rentabilité brute peut y être excellente sur le papier (> 7 %). Toutefois, ce sont des secteurs à approcher prudemment : taux de locataires très élevé mais rotation aussi, vacance possible hors saison universitaire, environnement moins « liquide » à la revente, et parfois une image peu valorisée. Par exemple, Le Blosne comporte de grands ensembles années 1970 : un T3 peut s’acheter 100 000 € et se louer 600 €, soit 7 % brut, mais il faut s’assurer d’un bon profil de locataire et accepter la concurrence du parc social. Idem pour Maurepas ou Cleunay, qui évoluent mais restent un cran en-dessous en attractivité. Ce sont des quartiers où l’investissement locatif peut réussir (les besoins de logement existent, et la ville mène des rénovations urbaines), mais mieux vaut bien connaître le terrain ou se faire accompagner. En résumé, un investisseur débutant privilégiera Rennes centre ou proches campus, tandis qu’un investisseur avancé pourra diversifier sur des secteurs populaires pour doper son rendement – à condition de mesurer les risques.

• Communes limitrophes de Rennes – Un mot sur la première couronne : avec l’envolée des prix rennais, beaucoup d’investisseurs élargissent leur recherche aux communes voisines de Rennes Métropole, comme Cesson-Sévigné (technopole et campus, très demandée), Saint-Jacques-de-la-Lande (proximité aéroport et métro), Chantepie, Bruz, Pacé ou Saint-Grégoire. Ces communes bénéficient souvent d’une desserte correcte (bus/métro pour certaines), d’une vie propre (écoles, commerces) et surtout de prix 10 à 30 % inférieurs à Rennes intra-muros. Par exemple, un appartement neuf à Bruz peut se trouver à 3 300 €/m², à Chantepie un ancien T2 à 120 000 €. La demande locative y est en hausse (recherche de loyers un peu plus abordables tout en restant à 15 min de Rennes). Investir en périphérie peut donc être une excellente option pour augmenter son rendement ou acheter plus grand. D’après des experts locaux, « les villes périphériques pourraient prendre de la valeur avec le temps, elles présentent une rentabilité vraiment attractive ». Attention toutefois à bien étudier chaque commune (le turnover peut y être un peu plus long qu’en centre-ville de Rennes). Mais globalement, Rennes Métropole s’étendant, acheter en banlieue rennaise aujourd’hui, c’est un pari sur la poursuite de l’essor de toute l’aire urbaine.

Quel rendement locatif et quelle rentabilité espérer à Rennes ?

La rentabilité locative moyenne à Rennes se situe en milieu de fourchette des grandes villes. On l’estime entre 4 % et 6 % brut en moyenne générale sur l’ensemble de la ville. Bien entendu, le rendement exact va dépendre du type de bien et du quartier, comme nous l’avons vu. Voici quelques repères :

• Pour un studio ou T1 (20–25 m²), très prisé par les étudiants, on obtient souvent 5 % à 6 % brut en ciblant bien. Par exemple, un studio de 18 m² acheté 90 000 € se louera autour de 450 € HC (charges en plus) soit ~6 % brut. Dans le centre à 120 000 €, loué 500 € HC, on tombe plutôt à 5 %.

• Pour un T2 (30–40 m²), le rendement est un peu plus faible – disons 4,5 % à 5,5 % – car le loyer au m² baisse légèrement sur les surfaces plus grandes. Un T2 de 35 m² à Jeanne d’Arc acheté 150 000 € pourra se louer 600 € HC (4,8 %). En périphérie, un T2 à 110 000 € loué 500 € fait 5,5 %.

• Sur des appartements familiaux (T3/T4), la demande meublée est moindre (plutôt loués vides à des familles). En meublé, ils peuvent être destinés à la colocation pour améliorer la rentabilité. En colocation 3 ou 4 chambres, on peut atteindre 6–7 % brut facile, car on loue chaque chambre ~350 € dans un grand T4 acquis ~180 k€. Mais la gestion est plus exigeante (turnover de chaque colocataire). En location classique à une famille, on sera plus vers 4 % brut sur ce type de bien.

En net (après charges courantes, taxe foncière, etc.), comptez environ 2 points de moins que le brut. Par exemple 5 % brut se transforme en ~3 % net avant impôt, ce qui reste très correct, voire attractif fiscalement une fois optimisé en LMNP (voir section fiscale).

Comment maximiser la rentabilité à Rennes ? Plusieurs leviers peuvent être utilisés :

• Soigner l’ameublement et la cible locative : Un logement meublé bien équipé et décoré aura une valeur locative supérieure. Les étudiants sont prêts à payer un peu plus cher un studio moderne avec kitchenette équipée et bonne connexion internet. De même, proposer un bail mobilité meublé à des jeunes actifs en mission (3-10 mois) peut augmenter le loyer de 5 à 10 % par rapport à du vide classique. Rennes compte de nombreux stagiaires, alternants, consultants en déplacement qui recherchent ce type de meublés “prêts à vivre”.

• Opter pour la colocation : Dans les quartiers étudiants ou jeunes actifs (Villejean, Beaulieu, Cleunay…), transformer un T4 en colocation 3 chambres peut doper le rendement. Vous mutualisez un seul bien pour trois loyers. Attention toutefois à rester dans les clous (rédiger un bail individuel par chambre ou bail unique pluriel, bien préciser les espaces communs dans l’état des lieux, etc.). La colocation demande une gestion plus active mais sur Rennes elle est très prisée et réduit le risque de vacance.

• Investir dans un bien avec travaux ou optimisation : Dénicher un appartement ancien à rénover (par exemple un grand T1 bis mal agencé, à transformer en T2 avec une cloison) permet de créer de la valeur et d’augmenter le loyer potentiel. De plus, les travaux sont déductibles si vous optez pour le régime réel. Autre piste, acheter un lot divisible (par exemple un grand T3 qu’on peut scinder en deux studios – toutefois les opportunités sont rares et les autorisations administratives nécessaires).

• Privilégier les meublés de tourisme classés si vous visez la location courte : Rennes n’est pas Paris ou Nice en termes de tourisme, mais il y a une clientèle de passage (tourisme d’affaires, conférences, tourisme breton). Louer en saisonnier quelques mois de l’année peut rapporter plus qu’en annuel. À noter : depuis 2025, les meublés “Airbnb” non classés ont un régime fiscal bien moins avantageux (micro-BIC 30 % seulement). En revanche, un meublé de tourisme classé conserve un abattement de 50 % et un plafond micro plus haut. Cela peut valoir le coup si vous louez votre meublé en courte durée une partie de l’année (bien entendu en respectant les nouvelles règles d’enregistrement et d’autorisation, voir plus loin).

En synthèse, obtenir une rentabilité élevée à Rennes est faisable en ciblant le bon produit (petite surface bien placée) et en exploitant le bien de manière optimale (colocation, location meublée étudiante ou saisonnière maîtrisée). Néanmoins, même sans chercher la performance maximale, un investissement à Rennes délivrera une rentabilité “standard” solide autour de 5 % brut, couplée à un risque faible compte tenu de la tension locative. Comparé à d’autres grandes villes où les rendements tombent parfois sous 4 %, Rennes offre un couple rendement-risque très intéressant pour du locatif meublé.

Réglementation : ce qu’il faut savoir avant d’investir à Rennes

Comme toujours en immobilier, l’achat doit se faire en respectant certaines règles juridiques et fiscales. Qu’en est-il spécifiquement pour Rennes et pour le statut de loueur meublé ?

Zone tendue et encadrement des loyers – Rennes est officiellement passée en zone tendue depuis le 25 août 2023 (décret n°2023-822). Cela entraîne deux conséquences principales pour les bailleurs : d’une part, le préavis de départ d’un locataire est réduit à 1 mois (au lieu de 3) – avantage pour les locataires, mais cela signifie aussi que votre logement pourra être reloué plus vite en cas de turnover. D’autre part – point crucial – la ville est désormais soumise à l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. Vous ne pouvez plus augmenter librement le loyer entre deux locataires sauf rares exceptions. Concrètement, si vous relouez un appartement déjà loué l’année précédente, vous devez reprendre au même loyer que l’ancien locataire (indexé de l’IRL si pas d’augmentation sur 12 mois). Une hausse n’est possible que si vous avez réalisé des travaux importants (≥ 50 % du loyer annuel, permettant +15 % maxi) ou si le loyer était manifestement sous-évalué (augmentation encadrée à 50 % de l’écart avec les loyers voisins). À ce jour, Rennes n’a pas encore mis en place d’encadrement “plafond” des loyers (loi ELAN) comme à Paris ou Lyon – mais cela reste “envisageable” à moyen terme. En 2025, la contrainte se limite donc à l’encadrement à la relocation. Cela incite l’investisseur à fixer dès le départ un loyer cohérent avec le marché, car il ne pourra pas le rattraper ensuite sans investissement. Heureusement, le niveau des loyers rennais est assez élevé par rapport aux prix d’achat, donc cela ne devrait pas pénaliser la rentabilité initiale.

Par ailleurs, qui dit zone tendue dit taxe sur les logements vacants (TLV). Si votre bien meublé reste inoccupé plus d’un an, vous serez redevable d’une taxe (17 % de la valeur locative la 1ère année, 34 % les suivantes). Ce scénario est peu probable vu la tension locative, mais c’est une incitation forte à éviter la vacance volontaire.

Location saisonnière (Airbnb) régulée – Face à l’essor des meublés touristiques (jusqu’à 5 000 logements sur l’agglo rennaise en 2023 selon la métropole), Rennes a adopté en juin 2024 un règlement strict applicable dès 1ᵉʳ janvier 2025. Les nouvelles règles, en résumé :
– Enregistrement en mairie obligatoire pour toute location de courte durée (via un numéro d’enregistrement délivré en ligne).
– Autorisation de changement d’usage requise pour louer un logement entier en meublé de tourisme (sauf résidence principale < 120 jours/an). En clair, si vous voulez mettre en location un appartement en Airbnb de façon régulière (résidence secondaire), il faut demander à la mairie l’autorisation de le faire (démarche encadrée par le Code de l’urbanisme).
– Limitation à un seul logement touristique par foyer fiscal sur la ville de Rennes. Un propriétaire ne peut convertir qu’un seul de ses logements en meublé touristique (en plus de sa résidence principale éventuellement). Objectif : éviter les multipropriétaires qui “Airbnbisent” plusieurs biens au détriment du parc résidentiel.
– Durée de validité : ces autorisations seront personnelles, valables 4 ans et non cessibles.
– Communes limitrophes volontaires : certaines communes de 1ère couronne (Saint-Jacques, Cesson, Chantepie, St-Grégoire) ont la possibilité d’appliquer aussi ces règles ; pour l’instant, hors Rennes, la simple déclaration en mairie reste la norme.

Conséquence pour l’investisseur : à Rennes intra-muros, la stratégie “Airbnb” est désormais plus encadrée. Louer en courte durée reste possible et potentiellement lucratif (car les loyers à la nuitée sont élevés, ex : 50-60 €/nuit pour un studio bien placé). Mais vous devrez respecter ces formalités : obtenir votre numéro d’enregistrement, demander l’autorisation si ce n’est pas votre résidence principale, et vous serez limité à un seul logement. Sinon, vous devrez opter pour du bail mobilité 1 à 10 mois (qui lui n’impose pas d’autorisation de changement d’usage puisque considéré comme location de résidence principale du locataire). Notez enfin que ces restrictions, conjuguées au cadre fiscal moins favorable en micro-BIC depuis 2025 pour les non-classés, font que la location touristique doit être envisagée en toute connaissance de cause. Pour un investisseur principalement orienté “patrimonial sur du long terme”, la location meublée longue durée classique reste une valeur sûre à Rennes (pas de limitation de durée, plus stable, fiscalité amortissement avantageuse). Airbnb peut être un complément saisonnier, mais ne basez pas tout votre business plan dessus à Rennes.

Obligations du loueur en meublé – Sur le plan légal, louer en meublé implique quelques obligations générales dont il faut avoir conscience :

• Le logement doit être décemment meublé avec tous les équipements obligatoires prévus par la loi. La liste inclut notamment : literie (avec couette ou couverture), dispositif d’occultation (rideaux ou volets) dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager. En tant que bailleur, vous devez fournir au minimum ces éléments, sans quoi le bail pourrait être requalifié en location vide (avec les contraintes associées). Pensez donc à bien équiper votre bien et à joindre un inventaire détaillé du mobilier au bail. Cela fait partie des bonnes pratiques (et l’inventaire est obligatoire légalement).

• Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé. Même si c’est une activité “non professionnelle” (LMNP), elle est commerciale aux yeux de l’administration fiscale. Concrètement, après l’achat, il faut vous enregistrer auprès du Guichet unique des formalités d’entreprise (INPI) pour obtenir un numéro SIRET (c’est gratuit, remplace l’ex-RCS/greffe). Cette étape formalise votre statut LMNP. Vous serez par la suite redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) chaque année, sauf cas d’exonération (par exemple, si le logement est loué en tourisme classé, beaucoup de communes – dont Rennes – exonèrent de CFE). La CFE représente quelques centaines d’euros par an selon la valeur locative du bien (exonérée les 1eres années d’activité).

• Statut LMNP ou LMP ? Pour rester en régime LMNP (Loueur Non Professionnel) il faut soit encaisser moins de 23 000 € de loyers par an soit que ces loyers demeurent ≤ 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculerez LMP (Loueur Professionnel). À Rennes, 23 000 € de loyers correspondent déjà à un beau patrimoine (par ex. 3 studios loués ~640 € CC sur 12 mois). Si jamais vous dépassiez ce seuil avec plusieurs biens, sachez que le statut LMP entraîne des changements : inscription possible au RCS (plus obligatoire toutefois), imposition des loyers en BIC professionnel (toujours avec amortissements), soumission aux cotisations sociales SSI au lieu des prélèvements sociaux 17,2 % (si > 23 000 € et >50 % revenus), et régime des plus-values professionnelles (avec exonération totale possible si recettes < 90 000 € sur 2 ans, partielle jusqu’à 126 000 €). Dans la majorité des cas d’un investisseur particulier, on reste en LMNP, ce qui est préférable car plus souple et fiscalement très avantageux.

• Fiscalité LMNP locale/nationale : Vos revenus de location meublée à Rennes seront imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux options : le micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €) avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés, ou le régime réel (obligatoire au-delà du seuil, ou sur option) où vous déduisez toutes les charges et amortissements. À Rennes, le régime réel est souvent le plus intéressant dès qu’on a un emprunt ou des travaux, car avec l’amortissement du bien (2 à 3 % de sa valeur par an) + intérêts d’emprunt + charges, on arrive fréquemment à neutraliser la fiscalité sur les loyers pendant de longues années. Par exemple, un studio de 100 000 € amorti sur 30 ans donne ~3 300 € de charge “fictive” annuelle, à déduire des loyers. Résultat : loyers non imposés, voire déficit reportable. Le micro-BIC, lui, peut suffire pour un petit logement sans emprunt (50 % abattement couvrira alors largement les faibles charges). Notez les nouveautés 2025 : pour encourager les locations longues, la loi de finances a réduit les avantages des meublés de tourisme non classés (abattement 30 % seulement, plafond micro 15 000 €). En revanche, pour la location meublée longue durée classique, rien ne change : le plafond micro reste 77 700 €, abattement 50 %. Et bien sûr au régime réel, l’avantage majeur c’était l’amortissement non récupéré à la revente – cela, comme mentionné, a été partiellement remis en cause en 2025 (amortissements à réintégrer dans la plus-value imposable). Conséquence : si vous revendez votre bien au bout de quelques années, la plus-value sera calculée en ajoutant les amortissements pratiqués au prix d’achat. Cela augmente l’impôt par rapport à l’ancien régime. Toutefois, ce n’est problématique que sur le court terme. Sur le long terme, soit vous vendez après les exonérations (22 ans pour l’impôt sur la plus-value, 30 ans pour les prélèvements sociaux – à confirmer selon l’évolution des règles), soit l’effet du retraitement de l’amortissement reste limité car de toute façon vos loyers auront été peu imposés pendant la détention. En résumé, le LMNP reste ultra-compétitif fiscalement malgré ce « rattrapage » à la revente.

• Autres points : N’oubliez pas de souscrire une assurance PNO (propriétaire non occupant) pour votre bien à Rennes, et éventuellement une garantie loyers impayés (GLI) si vous louez à des actifs en CDI (pour les étudiants, la caution des parents est plus courante). Vérifiez aussi si votre logement est soumis à la CFE : en LMNP, vous y êtes assujetti par principe, mais Rennes Métropole exonère de CFE les meublés de tourisme classés, et les locations meublées dans la résidence principale du bailleur sont également exonérées de plein droit. Si vous louez un petit logement, la CFE restera de toute façon modeste (souvent < 300 €). Enfin, en tant que bailleur, prévoyez l’évolution des normes énergétiques : dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être reloués, et ce sera le tour des F en 2028 (loi Climat). À Rennes, beaucoup d’immeubles anciens du centre sont en F/G (chauffage électrique, mauvaise isolation). Si vous achetez dans l’ancien, intégrez possiblement des travaux de rénovation énergétique dans votre budget – non seulement pour éviter l’interdiction, mais aussi parce qu’un bien bien classé se loue mieux et plus cher. La métropole et la région offrent d’ailleurs des aides pour la rénovation énergétique, ce qui peut intéresser un investisseur voulant valoriser son patrimoine locatif.

En respectant ces règles et conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour un investissement rentable, pérenne et sans ennuis à Rennes.

Conclusion : Rennes, un choix judicieux pour investir en 2025 ?

En posant la question « Acheter à Rennes pour un investissement locatif : bonne ou mauvaise idée ? », on comprend que l’investisseur cherche à peser le pour et le contre. À la lumière de tout ce qui précède, la balance penche nettement du côté “bonne idée”. Rennes cumule en effet les indicateurs au vert : une démographie en croissance, une économie diversifiée qui attire emplois et habitants, une vie étudiante énorme garantissant une occupation locative élevée, et un cadre de vie top qui soutient la demande. Le marché immobilier y est dynamique mais encore accessible, offrant un excellent compromis entre rendement locatif et potentiel de valorisation.

Bien sûr, il faut rester conscient des défis : la hausse rapide des prix impose de bien choisir son bien pour ne pas surpayer, la nouvelle réglementation des loyers et d’Airbnb demande une adaptation de la stratégie (fini les augmentations arbitraires, on investit pour du rendement régulier, pas pour un “coup” spéculatif à court terme). Rennes étant désormais en zone tendue, il faudra être attentif à l’évolution des règles (par exemple si un jour un plafonnement de loyer était instauré, ce n’est pas d’actualité mais il faut le garder à l’esprit). Cependant, ces contraintes s’appliquent dans beaucoup de grandes villes et ne retirent pas l’attrait fondamental de Rennes.

En définitive, investir en LMNP à Rennes en 2025 apparaît comme un choix avisé, tant pour un premier investissement que pour diversifier un patrimoine. Le marché local offre suffisamment de niches (du studio étudiant à la colocation, du neuf BBC en périphérie à l’ancien de caractère centre-ville) pour trouver une stratégie adaptée à votre profil. Avec un accompagnement adéquat – ne serait-ce qu’un expert-comptable LMNP pour optimiser vos impôts et respecter vos obligations – vous pouvez obtenir de Rennes un revenu locatif performant et voir votre capital s’apprécier. Comme toujours, chaque projet est unique, mais Rennes a de solides arguments pour figurer dans le trio de tête des villes où investir en meublé aujourd’hui. Acheter à Rennes pour louer : une idée qui a tout pour être bonne, si elle est menée avec l’expertise et la préparation nécessaires.

Sources 

1. Service-Public.fr – Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (fiche fiscale LMNP/LMP, vérifiée le 10/04/2025). Consulté le 27/08/2025. Disponible en ligne : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

2. Entreprendre.Service-Public.fr – Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) (conditions LMP vs LMNP, micro-BIC, etc., vérifié le 01/01/2025). Consulté le 27/08/2025. URL : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32805

3. Legifrance – Arrêté du 25 août 2023 fixant la liste des communes en zone tendue (JO du 26/08/2023, incluant Rennes et 15 communes de Rennes Métropole). Consulté le 27/08/2025. URL : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000048048048

4. Rennes Métropole – Règlement meublés touristiques 2024 (Dossier de presse Rennes, 24/06/2024, nouvelles règles Airbnb à Rennes à partir du 01/01/2025). Consulté le 27/08/2025. Version en ligne : https://metropole.rennes.fr/regulation-location-touristique-2024

5. ANIL – Encadrement des loyers en zones tendues (décret 20/07/2023) (Analyse juridique n°2023-10, à jour au 23/11/2023, détail de l’encadrement à la relocation). Consulté le 27/08/2025. Disponible : https://www.anil.org/aj-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues-2023

6. ADIL 35 – Liste des meubles obligatoires en location meublée (loi n°2015-981) (rappel de la liste du mobilier minimum légal pour bail meublé). Consulté le 27/08/2025.

7. Jedeclaremonmeuble.com – LMNP Rennes : Faut-il investir en location meublée ? (Article de blog, 2025, mis à jour 06/06/2025, par JD2M – source d’informations chiffrées et réglementaires locales). Consulté le 27/08/2025. URL : https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-rennes/

8. Bevouac – Investissement locatif à Rennes (fiche 2023) (Données marché : prix, loyers, rendements par quartier). Consulté le 26/08/2025.

9. Nopillo – Acheter à Rennes pour un investissement locatif (blog 2023) (Étude de cas Rennes, chiffres marché et conseils LMNP). Consulté le 26/08/2025.

10. Insee – Données locales Rennes 2023 (Population, étudiants, taux de locataires, emploi). Consulté le 25/08/2025. (voir insee.fr, profil économie de Rennes).